【導(dǎo)讀】養(yǎng)老項目投資意向書。第三章項目建設(shè)方。環(huán)境、防盜安保與節(jié)能設(shè)。第四章項目組織與管。項目組織構(gòu)架及融資方。第五章投資估算和資金籌。第六章項目償債能力分。還款方式及還款計。第七章社會效益評。項目對收入分配目標(biāo)的貢。第八章項目風(fēng)險及對策分。項目管理進(jìn)度安排風(fēng)險及對

　　

【正文】 地產(chǎn)服務(wù)類上市公司世聯(lián)地產(chǎn)， 8 月 19 日在深圳與臺灣恒安照護(hù)集團(tuán)簽署戰(zhàn)略合作協(xié)議，此舉標(biāo)志著世聯(lián)地產(chǎn)將進(jìn)入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)。世聯(lián)地產(chǎn)方面表示，通過戰(zhàn)略合作，雙方可以發(fā)揮優(yōu)勢互補的作用，共同探索真正符合中國市場特點的養(yǎng)老服務(wù)模式。 此外，并非以房地產(chǎn)開發(fā)作為主營業(yè)務(wù)的塔牌集團(tuán)，近期也有意開發(fā)養(yǎng)老地產(chǎn)項目。塔牌集團(tuán)日前發(fā)布公告稱，公司已與蕉嶺縣人民政府簽訂《蕉嶺縣招商引資項目投資意向書》，擬總投資 10 億元人民幣在蕉嶺縣境內(nèi)開發(fā)旅游 項目，蕉嶺縣人民政府為公司提供政府文件規(guī)定的招商引資優(yōu)惠政策和支持。有蕉嶺人士分析，從目前情況看，塔牌該項目在養(yǎng)老地產(chǎn)業(yè)發(fā)力的可能性比較大。今年 7 月，中國老年學(xué)學(xué)會正式批準(zhǔn)蕉嶺縣為 “中國長壽之鄉(xiāng) ”， 成為廣東客家地區(qū)第一個長壽之鄉(xiāng)和全國 20 個長壽之鄉(xiāng)之一。目前已有碧桂園等超大型開發(fā)商在當(dāng)?shù)亻_發(fā)相關(guān)項目。 險企 “跑馬圈地 ”養(yǎng)老市場 近兩年來，監(jiān)管層逐步降低了保險企業(yè)投資門檻，掃除了保險資金進(jìn)入養(yǎng)老市場的障礙。目前，泰康人壽、新華保險、平安集團(tuán)、合眾人壽等多家壽險公司已加快步伐在養(yǎng)老市場跑馬圈地。中國 證券報記者了解到，險企在快馬加鞭布局養(yǎng)老社區(qū)的同時，實際上也面臨著諸多難題。 投資成本較高 2020 年底保監(jiān)會開始批準(zhǔn)中國保險行業(yè)投資養(yǎng)老社區(qū)試點資格。自此以后，保險大軍開始大舉進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場。雖然監(jiān)管部門放開了對險資的限制，但是保險公司進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)市場仍有諸多難題需要應(yīng)對。 首先是營利性保險地產(chǎn)的政策導(dǎo)向尚不明朗。申萬研究報告顯示，保險行業(yè)進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)具有營利性質(zhì)，沖淡了傳統(tǒng)的集中式養(yǎng)老機構(gòu)半公益的性質(zhì)，因此國家政策的導(dǎo)向尚不明朗。保險公司介入地產(chǎn)開發(fā)不僅會受到開發(fā)資質(zhì)等各種限制，進(jìn)行養(yǎng)老社 區(qū)的一級開發(fā)則更是難上加難。 二級獲地也存在不確定因素。養(yǎng)老地產(chǎn)的用地性質(zhì)一直沒有明確規(guī)定，開發(fā)企業(yè)通常以住宅用地、醫(yī)療衛(wèi)生用地或工業(yè)用地形式拿地，成本與普通商業(yè)用地沒有差別，但養(yǎng)老地產(chǎn)回報期是商業(yè)地產(chǎn)的兩倍，投資高卻回報率低。北京昌平區(qū)目前已有的 53 家養(yǎng)老機構(gòu)中，除少部分公辦機構(gòu)外，絕大多數(shù)為社會辦非營利機構(gòu)。北京市昌平區(qū)民政局表示，該區(qū)至少已有三年未審批新的養(yǎng)老機構(gòu)用地。 因此，投資成本高、拿地難是險企進(jìn)軍養(yǎng)老地產(chǎn)面臨的最主要問題。另外，目前國內(nèi)養(yǎng)老地產(chǎn)的商業(yè)模式仍未成熟，掛鉤養(yǎng)老社區(qū)的保險產(chǎn)品 前景不明朗、 “只租不售 ”也將可能使養(yǎng)老地產(chǎn)的回報周期被拉長至 10 年、甚至 20 年以上，加大了投資開發(fā)的風(fēng)險。相關(guān)產(chǎn)品 “難產(chǎn) ” 雖然險資正積極投入養(yǎng)老社區(qū)，但是相關(guān)掛鉤產(chǎn)品的前景不容樂觀。去年 4月份，泰康人壽推出 “幸福有約終身養(yǎng)老計劃 ”，購買該養(yǎng)老計劃的客戶有入住泰康社區(qū)的資格。合眾人壽隨后也推出了一款與養(yǎng)老社區(qū)相關(guān)聯(lián)的保險產(chǎn)品，對投保該產(chǎn)品達(dá)到一定金額的客戶也提供入住養(yǎng)老社區(qū)的增值服務(wù)。 但是北京保監(jiān)會自 2020 年起，前后兩次對購買與養(yǎng)老社區(qū) “掛鉤 ”的保險產(chǎn)品發(fā)出風(fēng)險提示，建議消費者謹(jǐn)慎購買。 監(jiān) 管層的態(tài)度打亂了一些保險公司推出相關(guān)產(chǎn)品的步伐。新華保險官網(wǎng)信息顯示，該公司曾計劃在去年 6月下旬推出與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險產(chǎn)品，其產(chǎn)品和銷售政策會與泰康的保險產(chǎn)品有不同之處，此后便再無下文。中國證券報記者昨日向相關(guān)人士核實，該產(chǎn)品目前仍未發(fā)布。 中國證券報記者從多個渠道了解到，目前保險機構(gòu)對推出掛鉤養(yǎng)老社區(qū)的保險產(chǎn)品較為謹(jǐn)慎。目前相關(guān)產(chǎn)品多見于泰康人壽和合眾人壽。 記者了解到，目前泰康與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的 “幸福有約 ”產(chǎn)品北京三期項目共計有 3000份名額，目前已經(jīng)銷售了 1000 多份。早前有報道指出，從今年 7 月 25 日開始，合眾人壽與養(yǎng)老社區(qū)掛鉤的保險產(chǎn)品已經(jīng)在全國范圍內(nèi)銷售。開售兩個星期后，保費收入超 5000 萬元。 胡世賢：養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大 在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)開始被廣泛關(guān)注的同時，來自臺灣的恒安照護(hù)集團(tuán)也看好大陸?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)的巨大空間。恒安照護(hù)集團(tuán)于去年進(jìn)駐大陸開展業(yè)務(wù)，恒安照護(hù)集團(tuán)董事長胡世賢接受中國證券報記者專訪時表示，臺灣的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)起步較早，大陸?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)發(fā)展空間巨大，恒安照護(hù)集團(tuán)愿意在大陸推廣臺灣養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)取得的經(jīng)驗。 人口結(jié)構(gòu)存商機 中國證券報：恒安照護(hù)集團(tuán)怎樣看待大陸?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)的前景？ 胡世賢：大陸 老齡化社會的發(fā)展速度要遠(yuǎn)大于臺灣，由于大陸實行了計劃生育，未來大陸的人口結(jié)構(gòu)將十分特殊。目前大陸是四位老人、兩位子女、一名兒童的 “四二一 ”結(jié)構(gòu)。按照這樣的發(fā)展，隨著大陸生活品質(zhì)的提高，老年人的壽命會越來越長，我預(yù)計未來大陸的人口結(jié)構(gòu)有可能變成 “八四二一 ”。我們從去年起開始拓展大陸市場。 中國證券報：恒安照護(hù)服務(wù)的老年人主要是哪種類型？ 胡世賢：我們的主要照護(hù)對象還是需要護(hù)理的老人，在臺灣被稱作失能老人或者失智老人。事實上，越是健康的老人，經(jīng)濟(jì)狀況越好。但是即使是這樣支付能力較高的老人，身體機能也會隨 著年齡的增長而下降，這是自然規(guī)律，這個時候就需要被照護(hù)。但是兩岸的老人都一樣，希望身后為子女留下一些遺產(chǎn)，這也限制了老人的支付能力。 養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)空間大 中國證券報：大陸的養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)最有可能從哪個方面開始啟動？ 胡世賢：我們發(fā)現(xiàn)，目前大陸的很多商業(yè)養(yǎng)老項目投資不菲，雖然規(guī)模很大但是缺乏運營管理經(jīng)驗，一些物業(yè)并不適合老年人居住，因此造成一些失敗的案例。我們注意到，華人文化中，老年人都希望 “在地老化 ”，他們希望老年階段生活不要脫離之前的人際關(guān)系和社會環(huán)境。老年人有三怕，怕死、怕病、怕孤獨，其中孤獨是一種持 續(xù)的困擾。對于這些問題，我們制訂了一些針對性的方案。 我們估計，目前大陸一線城市中，有三成左右的老人能夠接受每月一萬元人民幣以下的養(yǎng)老服務(wù)。目前臺灣的養(yǎng)老機構(gòu)還屬于非營利組織，在免除稅務(wù)的背景下，每年能夠?qū)崿F(xiàn)8%左右的利潤。所以我們認(rèn)為只要產(chǎn)品定位合理，大陸?zhàn)B老產(chǎn)業(yè)有著巨大的空間。中國證券報：恒安照護(hù)提倡什么樣的養(yǎng)老服務(wù)？未來將通過哪種渠道進(jìn)行推廣？ 胡世賢：我們提出了安全、尊嚴(yán)、充實、快樂的養(yǎng)老服務(wù)理念，目前我的父母就住在恒安照護(hù)的養(yǎng)老院中，按照我目前的財產(chǎn)水平，如果我的父母愿意住，那么多數(shù)老年人 都會愿意住。恒安照護(hù)前不久與地產(chǎn)服務(wù)類公司世聯(lián)地產(chǎn)簽署了戰(zhàn)略合作協(xié)議，雙方將在養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的多個方面展開合作。大陸市場的特點是，任何一個小市場做到全國的時候都非常巨大。