【導(dǎo)讀】國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展新的經(jīng)濟(jì)增長點。作性良好的開發(fā)程序體系，用于指導(dǎo)、開展房地產(chǎn)項目開發(fā)的業(yè)務(wù)。濟(jì)南為例）進(jìn)行研究分析。問題，本程序研究側(cè)重基礎(chǔ)概念、基本方法、基本辦事程序的介紹。編寫中公司內(nèi)部的辦事程序沒有涉及；對于國家、地方政府的政策法規(guī)、辦事程序等不再附文件。設(shè)施、房屋建設(shè)，并進(jìn)行出售的行為。投資的可能性，尋找投資機(jī)會的過程。據(jù)國家和濟(jì)南市有關(guān)城市規(guī)劃的規(guī)定,在濟(jì)南市城市。申報規(guī)劃要點,規(guī)劃局對項目的用地范圍、規(guī)劃條件等提出初步意見,地的位置、面積、范圍等提供較詳細(xì)的意見。開發(fā)商在完成方案設(shè)計后,應(yīng)向規(guī)劃部門提出審查。后，將集體土地轉(zhuǎn)為國有土地的一種行為。時用地許可證或土地使用權(quán)證件后即可提出申請。征地、拆遷都是項目開工前的重要工作。地產(chǎn)開發(fā)管理辦公室報送項目建議書,取得批準(zhǔn)項目建議書的批復(fù);山東省及濟(jì)南市暫延續(xù)原立項制度。標(biāo)項目的招標(biāo)總體方案；⑤房地產(chǎn)開發(fā)公司的資質(zhì)證明.

　　

【正文】 物力的限制，還有調(diào)查技術(shù)條件的限制，使得我們不得不從以下四個方面來考慮調(diào)查的規(guī)模。 1．樣本的數(shù)量。 一般而言，一個調(diào)查樣本越大越好，因為依據(jù)統(tǒng)計學(xué)上的大數(shù)定理，大樣本可以降低誤差。但是，大樣本不可避免地要大量增加調(diào)查成本，而且在調(diào)查實務(wù)中，大樣本也引進(jìn)了額外的誤差因素，諸如調(diào)查員的疲乏、統(tǒng)計上的錯誤、回收率難以控制等。 2．樣本涵蓋面的廣度。 樣本涵蓋面與樣本數(shù)是相依的，抽樣涵蓋面越廣，所需樣本數(shù)也越大，若樣本數(shù)不是隨著增大，則屬于完全隨機(jī)抽樣法，雖然在整體上樣本具有代表性。但對于各抽 樣樣本來說，仍然不具有代表性。 3．問題涵蓋面的廣度。 如果調(diào)查內(nèi)容太少，掛一漏萬，就會失去調(diào)查的本意；反之，如果盡量加大調(diào)查的內(nèi)容，問卷太長，會使得調(diào)查者失去耐心，降低整個調(diào)查的可信度。此外，極可能由于一部分調(diào)查者拒絕合作，造成嚴(yán)重的抽樣偏差。這二個方面都使得調(diào)查結(jié)果量變引發(fā)了質(zhì)變，使調(diào)查失去了意義。 4．調(diào)查的深度。 一般而言，深與廣二者就猶如魚和熊掌，是難以兼得的。越是深層的調(diào)查，所要求調(diào)查員的專業(yè)技術(shù)越多，所需時間越長，經(jīng)費越高。 第三節(jié) 市場調(diào)查的程序 通過上面兩節(jié)論述，已經(jīng)知道了市 場調(diào)查內(nèi)容十分豐富，方法又多種多樣。為了使市場調(diào)查工作順利進(jìn)行，保證其質(zhì)量，在進(jìn)行市場調(diào)查時，應(yīng)按一定程序來進(jìn)行。 通常有七個方面，具體包括：確定問題及調(diào)研目的、收集信息資料、初步調(diào)查、調(diào)查設(shè)計、現(xiàn)場調(diào)查、資料分析、撰寫和提交調(diào)查報告。 一、確定調(diào)查目的 這是進(jìn)行市場調(diào)查時應(yīng)首先明確的問題。目的確定以后，市場調(diào)查就有了方向，不至于出現(xiàn)太大的過失。也就是說，調(diào)查人員應(yīng)明確為什么要進(jìn)行市場調(diào)查，通過調(diào)查要解決哪些問題，有關(guān)調(diào)查結(jié)果對于企業(yè)來說有什么作用。一般來說，確定調(diào)查目的要有一個過程，一下子是 確定不下來的。根據(jù)調(diào)查目的的不同，可以采用探測性調(diào)查、描述性調(diào)查、因果性調(diào)查來確定。 1．探測性調(diào)查。 當(dāng)企業(yè)對需要研究的問題和范圍不明確，無法確定應(yīng)該調(diào)查哪些內(nèi)容時，可以采用探測性調(diào)查來找出癥結(jié)所在，然后再作進(jìn)一步研究。例如某房地產(chǎn)公司近幾個月來銷售下降，公司一時弄不清楚什么原因，是宏觀經(jīng)濟(jì)形勢不好所致？還是廣告支出減少或是銷售代理效率低造成的，還是消費者偏好轉(zhuǎn)變的原因等等。在這種情況下，可以采 用探測性調(diào)查，從中間商或者消費者那里收集資料，以便找出最有可能的原因。 2．描述性調(diào)查。 描述性 調(diào)查只是從外部聯(lián)系上找出各種相關(guān)因素，并不回答因果關(guān)系問題。例如在銷售過程中，發(fā)現(xiàn)銷售量和廣告有關(guān)，并不說明何者為因，何者為果。也就是說描述性調(diào)查旨在說明什么、何時、如何等問題，并不解釋為何的問題。與探測性調(diào)查比較，描述性調(diào)查需要有一事先擬定的計劃，需要確定收集的資料和收集資料的步驟，需要對某一專門問題提出答案。 3．因果性調(diào)查。 這種調(diào)查是要找出事情的原因和結(jié)果。例如價格和銷售之間的因果關(guān)系如何？廣告與銷售間的因果關(guān)系如何？通常對于一個房地產(chǎn)公司經(jīng)營業(yè)務(wù)范圍來說，銷售、成本、利潤、市場占有量，皆為 因變量。而自變量較為復(fù)雜，通常有兩種情況，一類是企業(yè)自己本身可以加以控制的變量，又稱內(nèi)生變量，例如價格、廣告支出等；另一類是企業(yè)市場環(huán)境中不能控制的變量，也稱外生變量，例如政府的法律、法規(guī)、政策的調(diào)整、競爭者的廣告支出與價格讓利等。因果關(guān)系研究的目的在于了解以上這些自變量對某一因變量（例如對成本）的關(guān)系。 二、收集信息資料 市場營銷調(diào)查需要搜集大量的信息資料，其中有些資料需要經(jīng)常不斷地搜集，有些需要定期搜集，大多數(shù)是需要時才進(jìn)行搜集。這可以參見本章第五節(jié)“資料收集與運(yùn)用”的敘述。 三、初步調(diào) 查 初步調(diào)查的目的是了解產(chǎn)生問題的一些原因，通常有三個過程。其一，研究搜集的信息材料，了解一些市場情況和競爭概況；其二，與企業(yè)有關(guān)領(lǐng)導(dǎo)進(jìn)行非正式談話，尋找市場占有率下降的原因；其三，了解市場情況，即消費者對本公司所開發(fā)經(jīng)營的房產(chǎn)態(tài)度。 四、調(diào)查設(shè)計 根據(jù)前面信息資料搜集以及上面初步調(diào)查的結(jié)果，可以提出調(diào)查的命題及實施的計劃。在收集原始資料時，一般需要被調(diào)查者填寫或回答各種調(diào)查表格或問卷。調(diào)查表及問卷的設(shè)計既要具有科學(xué)性又要具有藝術(shù)性，以利于市場調(diào)查工作的條理化、規(guī)范化。一項房地產(chǎn)市場調(diào)查工作至 少應(yīng)設(shè)計以下四種調(diào)查表格。 （一）當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)資源統(tǒng)計表，包括房地產(chǎn)分布、面積、類型、單位價格、單位總價、開發(fā)程度、居住密度、交易狀況和規(guī)模、使用期限、抵押保險、政策限制、競爭程度、發(fā)展遠(yuǎn)景、其他具體情況和調(diào)查日期等項目。 （二）房地產(chǎn)出租市場統(tǒng)計表，包括出租房地產(chǎn)名稱、所在地區(qū)、出租面積、租金水平、出租房的類型和等級、室內(nèi)設(shè)備狀況（暖氣、煤氣、電話、家用電器、廚衛(wèi)設(shè)備）、環(huán)境條件（影響房租市場的最大因素、具體房東記錄、房地產(chǎn)出租公司的資料和調(diào)查日期等項目）。 （三）房地產(chǎn)出售統(tǒng)計表，包括已售和待售房地 產(chǎn)的名稱、地區(qū)、開發(fā)商、數(shù)量、結(jié)構(gòu)類型、成交期、成交條件（預(yù)付款、貸款額和利率、償還約束、其他附加條款等）、出售時的房齡和狀況、客戶資料和調(diào) 查日期等項目。 （四）房地產(chǎn)個案市調(diào)分析表，包括案名、區(qū)位、投資公司、產(chǎn)品規(guī)劃、推出日期、入伙日期、基地面積、建筑密度、土地使用年限、單位售價、付款方式、產(chǎn)品特色、銷售策略、客源分析、媒體廣告、調(diào)查日期等項目。 五、現(xiàn)場調(diào)查 現(xiàn)場調(diào)查即按調(diào)查計劃通過各種方式到調(diào)查現(xiàn)場獲取原始資料和收集由他人整理過的二手資料?，F(xiàn)場調(diào)查工作的好壞，直接影響到調(diào)查結(jié)果的正確性。為此，必須重視現(xiàn)場調(diào)查人員的選拔和培訓(xùn)工作，確保調(diào)查人員能按規(guī)定進(jìn)度和方法取得所需資料。 六、調(diào)查資料的整理分析 這一步驟是將調(diào)查收集到的資料進(jìn)行匯總整理、統(tǒng)計和分析。首先，要進(jìn)行編輯整理。就是把零碎的、雜亂的、分散的資料加以篩選，去粗取精，去偽存真，以保證資料的系統(tǒng)性、完整性和可靠性。在資料編輯整理過程中，要檢查調(diào)查資料的誤差，剔除那些 錯誤的資料；之后要對資料進(jìn)行評定，以確保資料的真實與準(zhǔn)確。其次，要進(jìn)行分類編號，就是把調(diào)查資料編入適當(dāng)?shù)念悇e并編上號碼，以便于查找、歸檔和使用。再次，要進(jìn)行統(tǒng)計，將已經(jīng)分類的資料進(jìn)行統(tǒng)計計算，有系統(tǒng)地制成各種計算表、統(tǒng)計表、統(tǒng)計圖。最后，對各項資料中的 數(shù)據(jù)和事實進(jìn)行比較分析，得出一些可以說明有關(guān)問題的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，直至得出必要的結(jié)論。 七、撰寫和提交調(diào)查報告 撰寫和提交調(diào)查報告是房地產(chǎn)市場調(diào)查工作的最后一環(huán)。調(diào)查報告反映了調(diào)查工作的最終成果。要十分重視調(diào)查報告的撰寫，并按時提交調(diào)查報告。撰寫調(diào)查報告應(yīng)做 到： （ 1）客觀、真實、準(zhǔn)確地反映調(diào)查成果； （ 2）報告內(nèi)容簡明扼要，重點突出； （ 3）文字精練，用語中肯； （ 4）結(jié)論和建議應(yīng)表達(dá)清晰，可歸納為要點； （ 5）報告后應(yīng)附必要的表格和附件與附圖，以便閱讀和使用； （ 6）報告完整，印刷清楚美觀。 在作出結(jié)論以后，市場營銷調(diào)查部門必須提出若干建議方案，寫出書面報告，提供給決策者。在撰寫調(diào)查報告時，要指出所采用的調(diào)查方法，調(diào)查的目的，調(diào)查的對象，處理調(diào)查資料的方法，通過調(diào)查得出的結(jié)論，并以此提出一些合理化建議。 以上房地產(chǎn)市場調(diào)查程序?qū)Ψ康禺a(chǎn)市場調(diào)查工作 只是一般性的描述。在實際工作中，可視具體情況，科學(xué)合理地靈活安排調(diào)查工作的內(nèi)容。 第四節(jié) 調(diào)查隊伍的組建 組織高效、靈敏的市場調(diào)查工作是一門重要的經(jīng)營藝術(shù)，其首要條件是需要配備一支素質(zhì)較高的市場調(diào)查人員隊伍。房地產(chǎn)市場調(diào)查人員 的基本素質(zhì)要求如下： （一）必須具備創(chuàng)新能力。市場競爭常常是以新制勝，誰首先認(rèn)識和順應(yīng)了新的消費動向，誰就有可能占據(jù)有利的市場地位。因此要求調(diào)查者對房地產(chǎn)開發(fā)、交易、消費和服務(wù)諸環(huán)節(jié)有深刻認(rèn)識，具有較強(qiáng)的職業(yè)責(zé)任感、觀察市場的敏銳性和勇?lián)L(fēng)險的膽略。只有這樣，才能在市場調(diào)查 工作中，不斷開拓豐富的信息資源，使房地產(chǎn)市場調(diào)查工作走上健康發(fā)展的新路。 （二）要有良好的知識結(jié)構(gòu)。把握房地產(chǎn)信息是一種知識型勞動，要求調(diào)查者具備淵博的知識和經(jīng)驗，基中至少要精通房地產(chǎn)有關(guān)的法規(guī)政策、開發(fā)經(jīng)營、行政管理、城市規(guī)劃、市場競爭、建筑施工、綜合開發(fā)戰(zhàn)略等方面的知識，因此調(diào)查者需要良好的知識結(jié)構(gòu)才能勝任市場調(diào)查工作。 （三）要具備市場信息分析能力。市場調(diào)查人員的工作決不簡單是提供調(diào)查資料，因為把大量的市場信息推給決策者，并不會減少決策的難度。市場調(diào)查人員所作的適當(dāng)評議，透過現(xiàn)象探討本質(zhì)的綜合分析 ，就有關(guān)現(xiàn)象分析利弊和長遠(yuǎn)趨勢，將會幫助決策者對市場需求和市場動態(tài)作出正確判斷。這些工作的水平高低是與調(diào)查者的分析能力、語言表達(dá)能力分不開的。 （四）要具備較強(qiáng)的社交能力。調(diào)查者在個人形象上要顯得干練、穩(wěn)重，給人以可信賴感；要善于同那些與房地產(chǎn)市場相關(guān)的人士交往，打通社會各方面的信息渠道，在社交中了解市場動態(tài)信息。這樣做不僅有利于完成信息的搜集和反饋工作，而且有利于在實踐中增長才 干，更深刻地認(rèn)識社會與市場。 第五節(jié) 資料收集與運(yùn)用 資料是作任何決策的基礎(chǔ)，如果缺乏有效資料的支持，則所有決策都是主觀臆測 。由此可見資料的重要性。房地產(chǎn)開發(fā)商在決定土地開發(fā)區(qū)位、土地利用方式，或規(guī)劃設(shè)計方向時，往往牽涉上億元投資決策的成敗，所以更需要依據(jù)正確、有效的資料。 一、資料獲取途徑 房地產(chǎn)市場調(diào)查資料獲取途徑主要有下面八種： （一）交易雙方當(dāng)事人。訪問市場上曾經(jīng)發(fā)生交易行為的買方或賣方，應(yīng)著重查訪成交標(biāo)的物的位置、面積、交易價格、交易當(dāng)時的狀況和其他條件等。在訪問中應(yīng)盡量了解其交易進(jìn)行時的狀況，并從其提供的資料中盡可能導(dǎo)引出其他市場的交易線索。 （二）促成房地產(chǎn)交易行為的中間商。房地產(chǎn)市場上的中間商，具有促 進(jìn)交易行為的作用，在房地產(chǎn)市場上十分活躍。一般而言，他們不但參與許多交易行為，且對于地方市場具有相當(dāng)程度的了解，經(jīng)常提供資料給買賣雙方參考，以促進(jìn)交易成功。因此，市場調(diào)查人員可利用其提供的資料，增加市場調(diào)查的深度和廣度。 （三）房地產(chǎn)公司公開推出的各種銷售或出租廣告。房地產(chǎn)公司公開推出銷售或出租個案之前都預(yù)先做好市場調(diào)查工作，因此其在報刊、售樓書、郵寄廣告等各類廣告中公開推出的銷售或出租的報價具有很大參考價值。一個成功的租售個案更能代表市場的接受力，其代表性和參考價值更為肯定，這種資料可靠程度更高。但應(yīng)注 意其中的銷售 或租賃標(biāo)的物的狀況等基本條件。 （四）熟悉房地產(chǎn)市場的人士。如房地產(chǎn)估價師，可向其探詢交易資料作為再進(jìn)一步查證的依據(jù)。這種查證方式較費工作，但不失為有效的交易資料探尋方法。調(diào)查時忌諱僅以膚淺的見聞不加查證即作為依據(jù)。 （五）同業(yè)間資料的交流，房地產(chǎn)同業(yè)間若能秉持合作的態(tài)度，以經(jīng)整理分析的二手資料進(jìn)行交流，則大有裨益。但這種方式很難為開發(fā)商接受。只有在互惠互利的情況下房地產(chǎn)同業(yè)間的資料交流才能進(jìn)行。 （六）準(zhǔn)交易資料的收集。交易資料一般必須是買賣雙方達(dá)成協(xié)議和發(fā)生房地產(chǎn)交易行為的資料。而所謂 準(zhǔn)交易資料，是當(dāng)事人擬出售（購買）房地產(chǎn)的單方面意愿的報價資料，凡處于未成為供、需雙方一致意愿階段的資料都稱為“準(zhǔn)交易資料”。地方市場上的準(zhǔn)交易資料具有及時反映市場行情的功能，因為準(zhǔn)交易行為者擬定價格必須預(yù)先到該地方市場了解交易情況，參考當(dāng)時的成交價格后才能初步?jīng)Q定價格。這種價格與完成交易時的價格可能尚有差距存在，但是已能大致估出不動產(chǎn)市場的基本行情。 （七）向房地產(chǎn)租售經(jīng)辦人員討教，參加房地產(chǎn)交易展示會、展覽會、換房大會、了解各類信息、行情、索取有關(guān)資料。 （八）各類二手資料。 主要有政府各類統(tǒng)計資 料中有關(guān)房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)和分析材料；與房地產(chǎn)業(yè)相關(guān)的銀行、消費者協(xié)會、咨詢機(jī)構(gòu)以及新聞媒體所提供的資料； 來自上級主管部門和行業(yè)管理機(jī)構(gòu)、行業(yè)協(xié)調(diào)機(jī)構(gòu)的資料；一些專業(yè)和非專業(yè)研究機(jī)構(gòu)提供的相關(guān)資料，以及來自本企業(yè)各部門的數(shù)據(jù)材料。 二、基本資料搜集。 資料可分為一手資料及二手資料兩類。一手資料系為特定目的而直接收集的資料，二手資料則為公司內(nèi)部或外部現(xiàn)成的資料。研究策劃人員在考慮是否有必要耗用資源，進(jìn)行一手資料收集前，應(yīng)先評估是否有現(xiàn)成的二手資料可資利用，并盡可能優(yōu)先利用二手資料，因為利用二手資料有成本低廉、取 得容易的特點。 （一）二手資料。 二手資料又可分為內(nèi)部二手資料和外部二手資料。 1．內(nèi)部二手資料。一般人常常忽略公司內(nèi)部資料的可貴性而未加以利用。例如開發(fā)公司或代理公司每個項目方案的執(zhí)行過程報告或分析報告，初期的土地購買評估報告，產(chǎn)品定位報告，銷售檢驗報告，結(jié)案統(tǒng)計報告等，通常都是極有參考價值的資料。 2．外部二手資料。外部二手資料來源主要包括官方、學(xué)術(shù)單位、產(chǎn)業(yè)三大部分。 （ 1）官方資料，以統(tǒng)計類居多。例如定期性出版品，包括各縣市統(tǒng)計要覽、建設(shè)指標(biāo)統(tǒng)計等；不定期出版的資料有各省、地、縣政府調(diào)查制定的區(qū)域發(fā)展的城鎮(zhèn)開發(fā)計劃及土地開發(fā)計劃等等。定期類統(tǒng)計資料可以郵購或購買，不定期類資料常可以非正式渠道索取。 （ 2）學(xué)術(shù)