4某年這0項(xiàng)稅收優(yōu)惠政策不享受你就虧大了五篇范文-資料下載頁(yè)
2025-09-02 14:52本頁(yè)面
【正文】 者需要辦理抵押貸款，銀行要根據(jù)評(píng)估機(jī)構(gòu)的評(píng)估報(bào)告，才能向購(gòu)房者發(fā)放貸款。辦理按揭貸款的評(píng)估，需要具有專業(yè)資質(zhì)的評(píng)估機(jī)構(gòu)進(jìn)行。 二、了解房產(chǎn)市場(chǎng)交易行情二手房交易是冷還是熱其價(jià)格是有評(píng)估依據(jù)的，不同開發(fā)年代、不同樓層、不同戶型的房子價(jià)格均有差異。購(gòu)房者可以從毗鄰地帶的租賃 價(jià)格、新房出售價(jià)、二手房公示價(jià)格來(lái)判斷價(jià)格是否合適。一般而言，普通二手房?jī)r(jià)格 第 16 頁(yè) 共 19 頁(yè) 的合理區(qū)間大致為周邊同類型新房?jī)r(jià)格較高者的 70％，如果房屋年紀(jì)較大價(jià)格大約相當(dāng)于當(dāng)?shù)匦路烤鶅r(jià)的 50％。特殊類型二手房（公產(chǎn)房／小產(chǎn)權(quán)房）則根據(jù)保障程度不同有較大差距。 三、學(xué)會(huì)討價(jià)還價(jià)二手房砍價(jià)是種常見現(xiàn)象，但如何才能砍價(jià)成功是需要購(gòu)房者需要思考的。一般房主賣房時(shí)都會(huì)講房屋的優(yōu)勢(shì)，這時(shí)購(gòu)房者可以根據(jù)房主的言語(yǔ)來(lái)進(jìn)行砍價(jià)。（ 1）賣方介紹房子地段好。購(gòu)房者則可以從公共交通、道路、配套等方面分析，找出不足。（ 2）賣方介紹租賃效果 好。購(gòu)房者可以提出買房主要用于自住。（ 3）賣方介紹比新房?jī)r(jià)格低。購(gòu)房者可以參照周邊二手房的價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)來(lái)砍價(jià)。當(dāng)然，如果購(gòu)房者希望能取得一個(gè)較大的優(yōu)惠也是要把握時(shí)機(jī)的。對(duì)于一些可賣可不賣的房主，需準(zhǔn)確判斷其真實(shí)態(tài)度，以免由于砍價(jià)過(guò)多導(dǎo)致交易無(wú)法進(jìn)行。明年起買賣二手房這種合同不能簽。為了降低買賣房產(chǎn)的稅收成本、合理避稅， “ 陰陽(yáng)合同 ” 在二手房貸市場(chǎng)一度盛行。不過(guò)有報(bào)道稱，監(jiān)管部門已經(jīng)下發(fā)通知遏制這種現(xiàn)象。 2024 年開始，這種灰色操作或不再有空間。 陰陽(yáng)合同 ” 有哪些危害，你知道嗎。所謂陰陽(yáng)合同，指的是合同當(dāng) 事人就同一事項(xiàng)訂立兩份以上的內(nèi)容不相同的合同，一份對(duì)內(nèi)，一份對(duì)外，其中對(duì)外的一份并不是雙方真實(shí)意思表示，以逃避國(guó)家稅收等為目的；對(duì)內(nèi)的一份則是雙方真實(shí)意思表示，可以是書面或口頭。在房屋買賣市場(chǎng)，由于新房交易基本是政府定 第 17 頁(yè) 共 19 頁(yè) 價(jià)，樓盤售賣時(shí)已完成了審核、備案，所以售價(jià)一般為備案價(jià)。而二手房交易市場(chǎng)上，為了從銀行獲得更多貸款或少交稅，價(jià)格就比較復(fù)雜，實(shí)際過(guò)程中很多采取了陰陽(yáng)合同。具體來(lái)說(shuō)，在二手房交易市場(chǎng)中常用的形式有兩種：一是簽訂兩份不同價(jià)格的房屋買賣合同，一份私下交易之用，另一份用來(lái)辦理過(guò)戶手續(xù)之用；二是把房屋買 賣價(jià)格簽低，然后另簽一份裝修補(bǔ)償協(xié)議和舊家具買賣協(xié)議，以裝修補(bǔ)償款和家具款的名義，補(bǔ)足房屋實(shí)際成交價(jià)。其中，這種陰陽(yáng)合同更具備隱秘性。如果想要從銀行多貸款，舉個(gè)例子來(lái)說(shuō)，一套二手房真正成交價(jià)為 500 萬(wàn)，如果實(shí)行陰陽(yáng)合同，在銀行的評(píng)估價(jià)假設(shè)為 600 萬(wàn)，那么如果是首套房、且首付比例為 30%的情況下，首付需要交 180 萬(wàn)，可以從銀行貸到 420萬(wàn)，因此實(shí)際過(guò)程中首付只需支付 80 萬(wàn)，比原定的 150 萬(wàn)（ 500萬(wàn) *30%）的首付壓力減輕不少。如果想要避稅，雙方則會(huì)盡量壓低房?jī)r(jià)少交稅，再想辦法通過(guò)其他方式補(bǔ)償房屋實(shí)際成本。不 過(guò)這種灰色操作，明年可能不再有空間了。據(jù)報(bào)道， 2024 年 9 月末，住建部聯(lián)合央行、銀監(jiān)會(huì)三部委一起下發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》，要求銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)在辦理個(gè)人住房貸款業(yè)務(wù)時(shí)，要以房產(chǎn)管理部門備案的網(wǎng)簽合同和住房套數(shù)查詢結(jié)果作為審核依據(jù)，并以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度。也就是說(shuō)，貸款額度需要按照網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值來(lái)作為基數(shù)，那么也 第 18 頁(yè) 共 19 頁(yè) 就沒法按照雙方協(xié)商的價(jià)格隨意簽訂 “ 陰陽(yáng)合同 ” 了。 “ 陰陽(yáng)合同 ” 具有法律效力嗎。事實(shí)上， “ 陰陽(yáng)合同 ” 的法律效力問(wèn)題具有一 定爭(zhēng)議，通常情況下， “ 陰陽(yáng)合同 ” 中的 “ 陽(yáng)合同 ” 中所體現(xiàn)的內(nèi)容其實(shí)并不是當(dāng)事人的真實(shí)意思，所以根據(jù)《合同法》的規(guī)定這個(gè)合同無(wú)效，而 “ 陰合同 ” 是當(dāng)事人的真實(shí)意思表示，是有效合同，所以說(shuō) “ 陰合同 ” 只要內(nèi)容合法，同樣受到法律保護(hù)。但是，如果利用 “ 陰陽(yáng)合同 ” 實(shí)施違法行為，或者以合法的形式掩蓋違法的目的，則不僅偽裝的 “ 陽(yáng)合同 ” 無(wú)效，被偽裝的 “ 陰合同 ” 也因內(nèi)容違法而無(wú)效。如果買賣雙方簽訂 “ 陰陽(yáng)合同 ” 是為了避稅，違反了中國(guó)稅收管理規(guī)定，也將受到相應(yīng)的處罰。比如一旦被稅務(wù)機(jī)關(guān)查出存在偷稅行為，不僅會(huì)被追繳稅款，還可能被處以罰 款，甚至可能因觸犯法律而被追究刑事責(zé)任。 “ 陰陽(yáng)合同 ” 還存在賣家無(wú)法全額收回房款的風(fēng)險(xiǎn)。由于 “ 陰陽(yáng)合同 ”存在價(jià)格差異且無(wú)銀行監(jiān)督，買家有可能不按雙方此前的約定按時(shí)交款，如果賣家采取協(xié)商或者起訴等方式，會(huì)付出更多的時(shí)間和金錢成本，并且合同中還可能涉及到避稅違法的行為，導(dǎo)致自己被追究責(zé)任。同時(shí)， “ 陰陽(yáng)合同 ” 也存在買家可能無(wú)法取得貸款的風(fēng)險(xiǎn)。按照上述報(bào)道，從 2024 年起，二手房買賣要求以網(wǎng)簽備案合同價(jià)款和房屋評(píng)估價(jià)的最低值作為計(jì)算基數(shù)確定貸款額度，因此 “ 陰陽(yáng)合同 ” 也就無(wú)法實(shí)現(xiàn)多貸款的功能了。因此，要提醒大家的是，簽 訂房屋買賣合同應(yīng)當(dāng)遵守國(guó)家有關(guān)規(guī)定，按 第 19 頁(yè) 共 19 頁(yè) 照市場(chǎng)交易規(guī)則進(jìn)行，否則不僅得不到法律保護(hù)，還會(huì)承擔(dān)很大的風(fēng)險(xiǎn)。
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