【正文】 區(qū)的發(fā)展經(jīng)驗，我們認為，要加快溫江樓宇經(jīng)濟的發(fā)展，在總體工作部署上，必須注意從以下四個方面進一步強化相應(yīng)保障。 加強組織領(lǐng)導(dǎo)。成立溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟領(lǐng)導(dǎo)小組，定期分析全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展?fàn)顩r，對重大樓宇招商項目、樓宇經(jīng)濟發(fā)展中出現(xiàn)的問題及時提出處理意見，并督促各單位層層落實責(zé)任，及時掌握樓宇發(fā)展?fàn)顩r，以全面促進樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。領(lǐng)導(dǎo)小組下設(shè)辦公室，主要負責(zé)全區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展情況的收集、整理、統(tǒng)計、分析工作和重點項目、重點樓宇的服務(wù)、協(xié)調(diào)工作，處理領(lǐng)導(dǎo)小組的日常工作。 合理規(guī)劃布局。根據(jù)城市總體規(guī)劃、土地利用規(guī)劃 和相關(guān)產(chǎn)業(yè)規(guī)劃，加快編制溫江區(qū)樓宇經(jīng)濟發(fā)展規(guī)劃，細化各功能片區(qū)發(fā)展規(guī)劃。在空間布局上堅持 “ 點塊結(jié)合、以塊為主 ” ，合理布局全區(qū)樓宇經(jīng)濟的基本版圖和發(fā)展內(nèi)容，形成以光華片區(qū)、科技園片區(qū)、醫(yī)學(xué)城片區(qū)、體育城片區(qū)等為核心，以光華大道為主軸的樓宇經(jīng)濟集群。大力發(fā)展特色樓宇，聚集一批健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等現(xiàn)代服務(wù)企業(yè)，逐步形成一批區(qū)域性的特色主題樓宇，如在醫(yī)學(xué)城片區(qū)大力發(fā)展醫(yī)學(xué)產(chǎn)業(yè)樓宇，在科技園片區(qū)大力發(fā)展信息產(chǎn)業(yè)樓宇。 制定配套政策。借鑒上海、杭州等發(fā)達地區(qū)以優(yōu)惠的政策吸引商家、留住商家、扶 持商家的普遍做法，進一步完善和實施鼓勵樓宇經(jīng)濟發(fā)展的政策措施。鼓勵樓宇開發(fā)，對示范性和帶動性強的樓宇項目，在符合土地、城市等相關(guān)規(guī)劃的前提下，優(yōu)先安排用地指標(biāo) 。對新開發(fā)高檔商務(wù)樓宇的，通過設(shè)臵相關(guān)前臵條件并實行保證金制度，在土地招拍掛時給予限地價等政策傾斜 。對改造現(xiàn)有舊樓、配建停車設(shè)施、提升物業(yè)水平的，按開發(fā)面積或投入情況給予獎勵補助。對提高樓宇出租出售率、企業(yè)注冊率、本地納稅額，或者單幢樓宇年稅收貢獻上一定規(guī)模的，對有關(guān)工作主體予以相應(yīng)獎勵。 提升功能配套。從提升物業(yè)品質(zhì)入手，狠抓硬件改造著力改善商務(wù) 樓宇的交通、停車、電梯、電力、內(nèi)部裝修等方面的問題，大力提升樓宇內(nèi)部智能化、信息化和便捷化程度，完善配套服務(wù)和設(shè)施，形成各種樓宇特色鮮明、功能完善、結(jié)構(gòu)合理的格局。針對部分樓宇物業(yè)管理不到位，附加功能、個性化服務(wù)不夠等問題，積極引入在社會上具有良好口碑和市場品牌、有成熟管理經(jīng)驗的物業(yè)管理公司對寫字樓進行管理，形成區(qū)域性特色商務(wù)樓產(chǎn)業(yè)鏈，做優(yōu)樓宇外部環(huán)境。同時，加快完善餐飲、購物、休閑、娛樂等配套服務(wù)設(shè)施，改善樓宇配套狀況。 至于具體的推進途徑和工作措施，當(dāng)前應(yīng)著重抓好以下六個方面。 加大在建項目的促建力 度。健全項目推進責(zé)任機制，加快推進重點樓宇項目建設(shè)，對成勘院總部項目、香港巨龍國際酒店等已經(jīng)完成主體工程的樓宇項目，促使盡快投入使用 。對省水電集團、成都新城西商業(yè)中心等在建項目及時跟蹤了解項目進度，幫助協(xié)調(diào)解決建設(shè)過程中存在的問題和矛盾 。對天來酒店、?？菩畔a(chǎn)業(yè)園二期等計劃開工項目，促進其盡快開工建設(shè)。 強化現(xiàn)有資源的盤活、挖潛。要實現(xiàn)我區(qū)樓宇經(jīng)濟的新突破，盤活用好存量樓宇是最現(xiàn)實、最快捷、最經(jīng)濟、最有效的 快產(chǎn)業(yè)升級轉(zhuǎn)型步伐，實現(xiàn)由普通制造業(yè)向高端制造業(yè)和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)的雙重升級，打造集工業(yè)生產(chǎn)、總 部經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)于一體的科技產(chǎn)業(yè)新城。這一過程將釋放出大量的樓宇需求，建議進一步挖掘?？菩畔a(chǎn)業(yè)園、 SBI 創(chuàng)業(yè)街等項目的潛力，同步實施閑臵標(biāo)準(zhǔn)廠房的清理、改造，積極引進和新上一批工業(yè)總部經(jīng)濟項目和服務(wù)于園區(qū)工業(yè)生產(chǎn)和銷售的產(chǎn)品研發(fā)、工藝設(shè)計、中介服務(wù)、配送服務(wù)、銷售服務(wù)等公司、項目、行業(yè)，促進工業(yè)樓宇經(jīng)濟和生產(chǎn)性服務(wù)業(yè)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。 加大新建商務(wù)樓宇的力度。圍繞健康產(chǎn)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)、信息服務(wù)業(yè)、現(xiàn)代商貿(mào)業(yè)等產(chǎn)業(yè)聚集發(fā)展的需要，整合樓宇地塊資源，積極引入管理水平高、設(shè)計理念超前的房地產(chǎn)開發(fā)公司，高起點 、高標(biāo)準(zhǔn)新建一批智能化程度高、設(shè)施齊全的特色、精品商務(wù)樓宇。尤其要按照全市的標(biāo)準(zhǔn)，盡快設(shè)計建設(shè)一批甲級寫字樓，實現(xiàn)溫江樓宇檔次的大幅提升。并且可以考慮選擇新城區(qū)中心位臵和黃金地段，按照 “ 政府引導(dǎo)、社會投資、長期租賃 ” 的模式，由國有公司引導(dǎo)建設(shè)一座城市標(biāo)志性大樓，作為溫江樓宇經(jīng)濟的樣板工程，并以此為突破口，帶動全區(qū)樓宇經(jīng)濟的發(fā)展。 加大招商營銷力度。 “ 一流的商家建造一流的樓宇 ” 。只有投資方財力雄厚、建設(shè)方經(jīng)驗豐富、管理方運作規(guī)范，才能確保樓宇定位準(zhǔn)確、設(shè)計科學(xué)、施工規(guī)范、功能完善。因此，招商營銷工作是發(fā)展 樓宇經(jīng)濟的重中之重。堅持政府主導(dǎo)、業(yè)主主體、市場配臵，創(chuàng)新樓宇招商機制，建立專業(yè)招商隊伍，強化企業(yè)總部引進力度。全面掌握樓宇資源狀況，加強整體包裝策劃，編印樓宇經(jīng)濟招商手冊、建立對外推介網(wǎng)絡(luò)平臺，利用各種媒體及時發(fā)布信息，提高商務(wù)樓宇對外知名度。加強與外商聯(lián)系，積極與各類知名中介機構(gòu)合作，適時在香港、上海、北京等城市組織溫江宇經(jīng)濟專場推介招商活動，努力引進高層次企業(yè)入駐。 房地產(chǎn)市場工作調(diào)研報告模板篇 9 名稱 __公司 __房地產(chǎn)項目市場調(diào)研報告大綱受控狀態(tài) 編號 執(zhí)行部門監(jiān)督部門考證部門 一、調(diào)研目的 從 ____年 __月 __日到 ____年 __月 __日，公司市場營銷部開展了針對公司位于 __市 __房地產(chǎn)項目的調(diào)研活動。 本市場調(diào)研報告就是對這次調(diào)研活動的全面總結(jié)，它全面、詳細、合理地分析了公司在 __市的 __項目的市場情況，從而為 __項目的銷售決策提供比較全面的數(shù)據(jù)參考。 二、調(diào)研方法和人員 (一 )調(diào)研方法 本次調(diào)研活動所采取的調(diào)研方法包括調(diào)查問卷法、文獻法、訪談法等多種調(diào)研方法。 (二 )調(diào)研人員 ① 公司市場營銷部是本次調(diào)研活動的主導(dǎo)部門。市場營銷部派出三名經(jīng)驗豐富的營銷人員開展了本次調(diào)研活動，并編寫了調(diào)研報告。 ② 公司公關(guān)部派出一人協(xié)助市場營銷部開展此次調(diào)研活動。 ③ 為了確保調(diào)研活動順利開展，市場營銷部還聘請了部分在校學(xué)生協(xié)助開展調(diào)研活動。 三、調(diào)研內(nèi)容和結(jié)論 (一 )__市的宏觀環(huán)境 (各項指標(biāo)均以三年為選取年限 ) ① 國內(nèi)生產(chǎn)總值 (GDP)。 ② 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值。 ③ 社會消費品零售總額。 ④ 人均社會消費品零售總額。 ⑤ 職工年平均工資。 ⑥ 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入。 ⑦ 城鎮(zhèn)居民人均消費性支出。 ⑧ 恩格爾系數(shù) (食品支出占消費性支出的比重 )。 ⑨ 城鄉(xiāng)居民儲蓄存款余額。 ⑩ 城市居民人均居住面積。 及發(fā)展趨勢 ① 城市規(guī)劃。 ② 發(fā)展趨勢 (未來三年的發(fā)展趨勢 )。 (二 )去年 __市房地產(chǎn)的發(fā)展情況 ① 新建商品房發(fā)展情況。 ② 經(jīng)濟保障住房的發(fā)展情況。 ③ 二手房的發(fā)展情況。 (三 )今年 __房地產(chǎn)市場分析和預(yù)測 ① 截至今年 __月的銷售增長情況。 ② 未來幾個月的銷售預(yù)測情況。 (四 )今年 __市房地產(chǎn)政策分析 ① 土地政策。 ② 金融政策。 (五 )__項目所在的 __區(qū)的地理環(huán)境及交通狀況 ① 城市規(guī)劃。 ② 居住用地規(guī)劃。 ③ 商業(yè)規(guī)劃。 ④ 交通規(guī)劃。 ① 主要業(yè)態(tài)分布區(qū)域。 ② 主要業(yè)態(tài)所處地位及趨勢。 (六 )__項目所在的 __區(qū)的房地產(chǎn)市場分析 (略 ) ① 項目位置。 ② 片區(qū)范圍。 ① 地塊位置、環(huán)境及交通。 ② 人口分布及收入構(gòu)成。 ① 周邊商業(yè)分布、經(jīng)營狀況。 ② 項目周邊教育配套。 ③ 項目周邊金融配套。 ④ 項目周邊醫(yī)療配套。 (七 )__項目所在的 __區(qū)的售樓盤及競爭對手分析 分析內(nèi)容包括樓盤概況、交通情況、戶型分析、價格分析、銷售分析、客源客層、項目優(yōu)劣勢等。 分析內(nèi)容包括各潛在競爭對手的樓盤概況、配套情況、價格情況、戶型情況等。 分析內(nèi)容包括其他在售樓盤的基本情況、交通狀況、配套狀況、戶型統(tǒng)計、價格水平、客源層面、優(yōu)劣勢分析等。 (八 )綜合結(jié)論 ① 該區(qū)域房地產(chǎn)產(chǎn)品類型和景觀營造的特點。 ② 本區(qū)域開發(fā)的樓盤建筑風(fēng)格和設(shè)計特點。 ③ 本區(qū)域的戶型特點和面積分布情況。 ④ 本區(qū)域樓盤客戶的主要特點。 (九 )本區(qū)域房地產(chǎn)項目暢銷與滯銷的因素 ① 交通便利，生活配套設(shè)施、教育配套設(shè)施完善。 ② 市場定位準(zhǔn)確。 ③ 產(chǎn) 品在當(dāng)?shù)厥袌鼍哂形ㄒ恍浴? ④ 戶型設(shè)計相對較為合理、實用率高。 ⑤ 產(chǎn)品的性價比高。 ⑥ 物業(yè)管理到位。 ⑦ 營銷定位及宣傳效果較好。 ⑧ 企業(yè)及項目品牌具有影響力。 ① 交通不便，生活配套設(shè)施不完善。 ② 企業(yè)運作項目資金鏈斷裂。 ① 規(guī)劃設(shè)計較差，戶型設(shè)計不合理，面積過大。 ② 總價過高，首付壓力相對較大。 ⑤ 產(chǎn)品定位與營銷概念的設(shè)計與市場實際脫節(jié)。 ⑥ 開發(fā)規(guī)模與開發(fā)時機出現(xiàn)錯位。 (十 )調(diào)研結(jié)論 ① 項目市場環(huán)境、區(qū)域供求、項目競爭優(yōu)劣分析。 ② 項目發(fā)展建議 ,包括發(fā)展策略、目標(biāo)客戶特征以及具體建議等。 四、相關(guān)資料附錄 ① 入戶調(diào)研問卷。 ② 統(tǒng)計數(shù)據(jù)資料。 ③ 訪談及會談記錄。 編制日期審核日期批準(zhǔn)日期 修改標(biāo)記修改處數(shù)修改日期 房地產(chǎn)市場工作調(diào)研報告模板篇 10 一、市基本概況 市位于省東北沿海，面積 1880 平方公里，海岸線長 144 公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金 鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系， 20__年生產(chǎn)總值 147。 39 億元，增長 12。 6%，躍居全省 “ 縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳 ” 第三位 。工業(yè)總產(chǎn)值 248。 88 億元，增長 11。 3%，省 20__年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前 20 名 +人均 GDP 市位于省內(nèi)第十二位。 二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景 政府發(fā)展思路：按照 “ 強化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群 ” 的發(fā)展思路， “ 十五 ” 期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部 “ 金三角 ” 城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道 104 線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù) 功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。 市人口 60 多萬，城區(qū) 20 多萬人口，人口占寧德市的 1/5 左右， GDP 占寧德市的 1/4 左右，工業(yè)總量占寧德市的 1/3 左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。 20__年市工作報告中第五點：是建管力度不 斷加大，城市面貌得到改觀。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達 47。 2%，比上年提高 1。 2 個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點突出表現(xiàn)了市為促進海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府 “ 十一五 ” 規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至 20__年，城市建設(shè)用地面積達 30平方公里，城市規(guī) 劃區(qū)面積達 180 平方公里，市區(qū)人口達 31 萬人。 三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查 房貸市場余額： 隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展， 08 年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長 %。09 年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長 %。20__年 1— 5 月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長 %。隨著市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司 100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。 個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押 市以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作， 08 年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長 %。09 年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長 %。20__年 1— 5 月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長 %。該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當(dāng)中審批過程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為 100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用。