【導讀】《工程管理策劃書》由依云灣項目（二期）部負責組織編制，項目經理為第一責任人，實施，評審工作由項目經理負責組織，集團工程管理部視必要性可對評審進行聽證。

　　

【正文】 團隊力量，強化圖紙學習、合同學習、技術研討等戰(zhàn)前培訓制度，放大團隊智慧； ?? 旭輝－依云灣項目（二期） 工程管理策劃書 編制： 審核： 簽發(fā)： 14 2) 加強對合作單位特別是監(jiān)理單位的管理， ?? 3) 建立與村民、周邊住戶和政府的良好關系，?? 4) 合理劃分施工范圍，慎重選擇施工管理方式，??（如精裝修采用什么樣的管理方式，銷售配合項目如何管理，等） 5) 加強安全文明施工管理，?? 6) 在產品方面，重點抓好轉換層和精裝修施工管理，?? 對監(jiān)理 單位 的管理思路 注 —— 若項目采用自行監(jiān)理，則在該處注明“本項目采用自行監(jiān)理”，以下 — 部分可刪除。 本項目監(jiān)理職責 注 —— 由于我司自今年開始正式委托社會監(jiān)理代管項目建設，因此，該節(jié)要 根據我司的 人員配置、監(jiān)理公司情況 ， 來 界定監(jiān)理的工作職責，劃分 我司 與監(jiān)理的管理權限。原則上， 工程造價控制的終審在我司，監(jiān)理單位對計量負責、對造價審核，進度、質量、安全文明施工可視我司在具體項目的人員配置、監(jiān)理單位情況由項目決定授權范圍和等級。 對監(jiān)理單位的管理 要點 注 —— 該節(jié)要根據我司的特點，尤其是項目特點、我司工程組人員配 置情況和未來總包的特點，找出針對本項目的監(jiān)理管理要點。監(jiān)理管理重點有： 監(jiān)理單位架構和人員配置、監(jiān)理規(guī)劃和監(jiān)理實施細則、監(jiān)理工作程序、工 程 例會、 圖紙審核和技術交底、 施工組織設計的落實、關鍵工序的質量控制、材料送檢和進場管理、巡檢和檢查制度履行情況、質量隱患防范措施、質量事故處理成效、工程計量、 工程付款和結算審核、現場簽證、對施工單位的進度計劃控制措施和成效 等 。 每個項目可以從以上重點中選擇 與 本項目 適合的管理內容作為管理要點，詳細闡述。 考核與 激勵制度 注 —— 該節(jié)要詳細闡述我司對監(jiān)理單位的績效管理思想體系以及激勵 體系，每個項目針對管理要點應該有不同的特色。 其中績效管理體系可以借鑒我司已經實操的績效管理思想，結果要與酬金掛鉤。 對總包單位的管理 要點 注 —— 首先要結合公司對項目的定位和目標以及項目的特點， 確定對未來總包單位的綜合實旭輝－依云灣項目（二期） 工程管理策劃書 編制： 審核： 簽發(fā)： 15 力、信譽等定位， 然后結合總包和項目特點，確定對其管理要點?？偘芾碇攸c有： 總包 項目組織架構和管理人員配置、總包班組長和專業(yè)工人配置情況、 《項目總施工進度計劃》與《施工組織設計》（其中配合銷售的工作應特別關注）、 總包每月與每周計劃及周例會制度履行情況、總包對分包的支持配合和管理、總包的質保體系及 運行情況、總包對各分部分項控制點的技術交底 制度 （落實到各施工班組、三檢制度） 、 總包對材料驗收制度的履行情況、總包對控制難點的防范措施及其執(zhí)行情況、總包的成品保護、總包的裝修質量、總包的安全管理制度和安全管理體系、總包的安全管理措施和專項施工方案等 。 每個項目可以從以上重點中選擇與本項目適合的管理內容作為管理要點，詳細闡述。 對分包單位的管理 要點 注 —— 項目的分包單位有很多，結合項目特點和我司實際情況，揀出在本項目需要重點管理的分包單位，以及對這些分包單位在本項目的管理要點。 其他要求可 參考 本章 。 旭輝－依云灣項目（二期） 工程管理策劃書 編制： 審核： 簽發(fā)： 16 第 5章 銷售配合 及施工總平面布置圖 銷售展示要求 銷售展示范圍及時間節(jié)點 注 —— 在此 處 明確售樓處位置、樣板房位置、環(huán)境展示范圍及分批開放時間，可采用文字敘述或表格形式，要求盡可能最大化的展示已完成的項目。 銷售展示區(qū)平面圖 注 —— 在此 處 插入銷售展示區(qū)平面圖 （ 必要的話可加插立面圖 ） ，圖上應標明售樓處、樣板房及環(huán)境展示范圍等具體位置。 銷售展示區(qū)看樓路線圖 注 —— 在此處插入銷售展示區(qū) 的 看樓路線圖，看樓路線 應由 營銷口與工程口充分協商后確定，現場看樓路線不宜過多、過長，以減少施工干擾。 其他需求 注 — — 此處說明其他 需補充說明的銷售 展示 需求，如：廣告牌位置、施工樓體廣告條幅的懸掛位置等，對銷售人員進行有關工程方面的培訓等。 銷售展示的工程配合 施工節(jié)點進度配合 主體施工進度配合 注 — — 根據本章 “ 銷售展示范圍及時間節(jié)點” 的需求， 在此處 細化與銷售展示相關的主體結構分部、分項工程的進度節(jié)點 及配合事項 ，如 ：售樓處（或 會所 ） 主體完工時間、外架拆除 計劃 、關鍵時間節(jié)點的 形象進度 等。 此處可采用文字結合表格的形式進行表述。 裝飾、裝修工程進度配合 注 —— 根據本章 “ 銷售展示范圍及時間節(jié)點” 的需求，在此處細化與銷售展示相關的裝飾、裝修 分項工程的進度計劃、相關材料的進場計劃 及配合事項 ，如 ： 樣板房、售樓處裝修計劃等；并分析影響進度的因素，如設計變更、材料定板的提前跟進等。 旭輝－依云灣項目（二期） 工程管理策劃書 編制： 審核： 簽發(fā)： 17 此處可采用文字結合表格的形式進行表述。 設備、配套工程進度配合 注 —— 根據本章 “ 銷售展示范圍及時間節(jié)點” 的需求，在此處細化與銷售展示相關的 設備、配套 工程的進度計劃 及配合事項，如： 1) 根據銷售展示區(qū)范圍， 在此處 指明用水和用電的接駁點； 2) 對于需要提供看樓電梯的展示區(qū)， 在此處 制訂電梯進場和安裝施工進度計劃； 3) 在此處 明確配電箱、電纜、燈具、開關、插座和空調等材料設備的進場 計劃； 4) 在售樓展示期間，設備工程師應知會相關施工單位保證用水用電的安全。 對以上計劃及配合事項可采用文字結合表格的形式進行表述。 環(huán)境工程進度配合 注 —— 根據本章 “ 銷售展示范圍及時間節(jié)點” 的需求，在此處細化與銷售展示相關的 環(huán)境 工程的進度計劃 及配合事項，此處可采用文字結合表格的形式進行表述。 管理協調 各專業(yè)口協調 注 —— 針對公司以往項目在營銷展示階段存在的溝通協調障礙，建立相關的溝通渠道，提出改進的方案。如 工程口站高一線，換位思考、不同專業(yè)間的相互培訓、 采用“現場洽商單” 進行聯系等等 。 土建工程師 與設備工程師的協調 注 —— 應寫明 在配合銷售展示的施工過程中， 土建工程師及設備工程師 應通過什么樣的方法或制度進行 充分 的 溝通協商； 溝通配合中有什么要注意的事項，等等。 舉例 ： 1) 各專業(yè)工程師在現場施工管理時要站高一線，特別是在配合銷售時，多找對方的不足之處，并及時提醒對方，通過晨會制度、周例會、專題會等溝通交流，特別是針對專業(yè)性較強的事件 ； 2) 對于樣板房的施工、裝修樣板房的圖紙與原設計圖有出入，在電氣、給排水、空調管線需變動時，設備工程師和土建工程師應共同會審圖紙，確認無誤后方能進行施工、為以后業(yè)主在房屋功能方面多 做考慮。如：水管的打壓試驗、電氣線路的絕緣測試、空調的安裝位及冷凝水排放、生活陽臺熱水器的安裝定位、衛(wèi)生間防水和窗戶防水等 ； 3) 在環(huán)境展示中、設備工程師應和土建工程師溝通，相應管線應預留到位，同時加強對已埋設的水、電管的保護措施 。 展示區(qū)域的完工移交 移交物品范圍 1) 固定 物品 ：門、窗、燈具、潔具、廚具、固定家私、墻、地面等。 2) 活動 物品 ：活動家具、裝飾物品、掛畫、窗簾等。 注 — — 未盡物品請各項目根據自身情況進行補充 。 移交程序 相關物品的移交 必須有物業(yè)、設計、營銷、行政、工程各方人員到齊后方可進行，完成后各方簽字 留底。 詳見深圳公司 ISO9000 作業(yè)指導書 GFIGC12《 工程移交管理細則 》。 旭輝－依云灣項目（二期） 工程管理策劃書 編制： 審核： 簽發(fā)： 18 注 — — 各項目 可 根據自身情況進行 補充說明。 展示期間的協調與維護 施工干擾 注 — — 此處從預警措施及應急措施兩方面闡述如何避免或減少施工作業(yè)對銷售展示造成的干擾 ，要綜合考慮施工作業(yè)范圍方面及施工噪音等方面的干擾。 與物業(yè)管理單位的協調 銷售展示期間的物業(yè)管理工作主要由營銷口進行協調，工程口將根據需要配合營銷口對物業(yè)管理單位進行相關的培訓與指導。 注 — — 各項目 可 根據自身情況進行 補充說明。 展示區(qū)域的工程維護、維修 注： 此節(jié)描述展示 區(qū)域需要重點關注地工程維護、維修對象及維修要點，以及在工程維護、維修方面工程組、營銷組與物業(yè)公司的責任劃分，相關制度，等。如： 工程組 工程師應執(zhí)行巡視制度，及時發(fā)現展示區(qū)域的工程質量問題和隱患，發(fā)現問題 及時進行維修處理；營銷口應強化物業(yè)管理單位的維護意識，展示區(qū)域 出現工程質量問題時 ， 物業(yè)管理單位應及時通知項目部工程組。 注 — — 各項目 可 根據自身情況進行 補充說明。 看樓人員安全注意事項： 1) 看樓人員不能在現場隨意走動，應聽從指揮，在售樓人員的陪同下嚴格按照看樓路線進入現場； 2) 進入看樓現場的人員必須正確戴好安全帽， 安全帽須系緊下顎帶； 3) 進入施工樓層后，應注意腳下位置及周邊情況，防止被廢舊鋼筋和釘子劃破皮膚和刺傷； 4) 不能隨意靠近電梯井口、樓梯口、通道口、預留洞口處，防止高空墜落和被物體打擊 ； 5) 在施工現場嚴禁觸摸各種開關插座，防止觸電事故發(fā)生。 注 — — 各項目 可 根據自身情況進行 補充說明。 銷售展示期間的施工總平面布置 調整 平面布置調整原則 機械和材料 的 堆放 、 布置應盡量避開銷售看樓路線及展示區(qū)域， 減少施工干擾， 如實在避不開，外面應采用相關包裝隔離方案，確保銷售展示區(qū)域的完整、干凈、整齊。 注 — — 各項目 可 根據自身情況進行 補充說 明。 銷售展示期間的施工總平面布置圖 此處插入 銷售展示期間的施工總平面布置圖 。 旭輝－依云灣項目（二期） 工程管理策劃書 編制： 審核： 簽發(fā)： 19 第 6章 采購與招標 監(jiān)理招標 監(jiān)理招標計劃 根據項目總體開發(fā)計劃，確定監(jiān)理單位的進場時間，組織專人負責跟進監(jiān)理單位的招標工作。并根據項目的工程規(guī)模、類型、造價、施工特點編制監(jiān)理合同的相關條款。原則上應保證監(jiān)理單位的招標工作能在土方開挖前完成。 入圍資格 1) 根據工程的規(guī)模、內容和特點，需要確定監(jiān)理單位的資質等級。例如：工業(yè)與民用建筑 級監(jiān)理資質，市政工程 級監(jiān)理資質； 2) 為了保證所挑選的監(jiān)理單位具備過硬的業(yè)務水準和配合能力，該監(jiān)理單位 必須無通報批評或重大投訴記錄； 3) 為了保證入圍的監(jiān)理單位有類似規(guī)模的工程經驗和總監(jiān)理工程師的執(zhí)業(yè)資格，以及配備的監(jiān)理人員的業(yè)務素質有保證，可以規(guī)定入圍的監(jiān)理單位還需要具備以下資格條件： a) 近 年來同類工程監(jiān)理服務總建筑面積不小于 萬 M2； b) 擬定的總監(jiān)理工程師同類工程監(jiān)理服務經驗不少于 項，總建筑面積不小于 萬 M2； c) 擬定的項目主要監(jiān)理人員在本公司的工作時間不少于 年。 監(jiān)理人員的要求 注 —— 若項目采用自行監(jiān)理，該節(jié)可刪除。 1) 根據工程的規(guī)模和特點，招標前應詳細列出對監(jiān)理公司派駐現場的人員數量及資質要求（ 注 —— 高峰期間監(jiān)理人員配置要求可視項目具體情況作調整） 。 2) 核對進場監(jiān)理人員名單是否與監(jiān)理合同相符，檢查和了解監(jiān)理人員的學歷證書、職稱證書、資格證書、工作簡歷是否真實可靠；并對進場的監(jiān)理人員進行面試，符合要求才能進場開展監(jiān)理工作。 3) 及時將長駐現場的監(jiān)理人員姓名、性別、專業(yè)、技術職稱、資格證書名稱、進出時間等情況登記在 《 監(jiān)理人員登記表 》 上。 4) 定期（每月）對現場開展工作的監(jiān)理人員進行考核，填寫《監(jiān)理工作考核表》 （詳見附件1） ，及時調整不合格的監(jiān)理人員。 旭輝－依云灣項目（二期） 工程管理策劃書 編制： 審核： 簽發(fā)： 20 必備的辦公設備清單 注 —— 各項目應根據工程的規(guī)模和特點，要求 項目監(jiān)理部配備相應數量的檢測儀器設備及辦公用品，具體數量和品種由項目工程組在招標文件中具體規(guī)定，并作為技術條款寫入合同。 注 —— 若項目采用自行監(jiān)理，該節(jié)內容可視同項目部工程組應配備儀器。 舉 例 （ 僅供參考） ： 序號 名 稱 型號、規(guī)格 數 量 進場時間 備注 1 全站儀 2 水準儀 3 激光垂準儀 4 激光測距儀