3國家法律法規(guī)規(guī)章對(duì)瞞報(bào)事故的有關(guān)規(guī)定[精選合集]-資料下載頁
2025-08-17 17:43本頁面
【正文】 根據(jù) 4基準(zhǔn)地價(jià)，按土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓、出租、抵押期限和地塊條件核定。出讓金的高低是由多種因素決定的，而使用劃撥土地因沒繳納出讓金，所以沒有明確受那些因素的限定，這樣在評(píng)估劃撥土地使用權(quán)時(shí)如何參照出讓土地使用權(quán)作因素調(diào)整就顯得無所適從了。因此，需要估價(jià)師根據(jù)具體情況確定適當(dāng)?shù)墓纼r(jià)方法和合理的調(diào)整系數(shù)。 二、劃 撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成 第 21 頁 共 25 頁 （一）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的理論構(gòu)成 劃撥土地使用權(quán)是國家無償給予的土地使用權(quán)，在劃撥土地使用權(quán)人長期使用土地的過程中，土地價(jià)格會(huì)產(chǎn)生時(shí)間差別即土地增值。劃撥土地使用權(quán)價(jià)格確定的核心是使用劃撥土地所產(chǎn)生的增值收益，是對(duì)使用國有土地資產(chǎn)產(chǎn)生的增值在土地所有者和土地使用者之間的一種利益再分配。土地增值有投資性增值、供求性增值和用途性增值三種形態(tài)。在劃撥土地的取得和開發(fā)過程中，土地的用途往往會(huì)發(fā)生變化，形成土地的增值，這一部分就是用途性增值的部分；在劃撥土地持有和出（轉(zhuǎn)）讓 過程中，土地會(huì)發(fā)生供求性增值，這種增值既發(fā)生在持有過程中，也發(fā)生在土地轉(zhuǎn)移時(shí)；在從取得到出（轉(zhuǎn)）讓的整個(gè)過程中，土地會(huì)因受到直接投資和外部投資輻射形成勞動(dòng)價(jià)值量的增加而增值，這一部分增值，就是投資性增值。從這個(gè)角度分析，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格理論上就是對(duì)這三部分土地增值的價(jià)格體現(xiàn)，是土地資本的價(jià)格。而土地資本價(jià)格又可分解為兩個(gè)方面：本宗土地資本價(jià)格和外部其他土地投入對(duì)本宗土地的輻射價(jià)格。 因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 =本宗土地上的土地積累價(jià)格 （ 1由于社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高所導(dǎo)致的土地資本貶值系數(shù)） （ 1土地資本損耗系數(shù)） +最近一次和幾次由于土地所有者和土地使用者當(dāng)前對(duì)土地開發(fā)投資所形成的價(jià)格 滅失掉的土地資本價(jià)格。 第 22 頁 共 25 頁 其中， ? 本宗土地上的土地積累價(jià)格 ? 是指土地因增值產(chǎn)生的現(xiàn)時(shí)價(jià)格； ? 由于社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高所導(dǎo)致的土地資本貶值系數(shù) ? 是指由于生產(chǎn)的發(fā)展和技術(shù)的進(jìn)步，社會(huì)勞動(dòng)生產(chǎn)率提高，土地價(jià)格會(huì)降低； ? 土地資本損耗系數(shù) ? 是指土地在使用過程中，土地可能會(huì)像其他資本一樣產(chǎn)生損耗； ? 最近一次和幾次由于土地所有者和土地使用者當(dāng)前對(duì)土地開發(fā)投資所形成的價(jià)格 ? 是指國家和劃撥土地使用者共同投入使土地產(chǎn)生的增值； ? 滅 失掉的土地資本價(jià)格 ? 是指土地會(huì)因供求、不可抗力等外部原因而損失。 （二）劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的實(shí)際構(gòu)成 目前，關(guān)于劃撥土地使用權(quán)價(jià)格構(gòu)成的觀點(diǎn)主要有三種。一種是沿用國家的規(guī)定，認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格由取得成本和土地開發(fā)兩部分組成；一種觀點(diǎn)認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格包括土地取得成本、開發(fā)成本、利息、利潤和產(chǎn)生的土地增值（以 XX 省國土資源廳的觀點(diǎn)為代表）；還有一種觀點(diǎn)認(rèn)為劃撥土地使用權(quán)價(jià)格包括土地取得費(fèi)用、土地開發(fā)費(fèi)用、稅費(fèi)、利息和利潤。 顯然，后兩種觀點(diǎn)認(rèn)為 ? 土地取得費(fèi)用 ?? 土地開發(fā)費(fèi) 用 ?是土地劃撥時(shí)的費(fèi)用，這種理解方式在理論上是可行的，但他們忽略了這種劃分方式在實(shí)踐上的可行性。經(jīng)過多年的使用后，土地劃撥時(shí)的 ? 土地取得費(fèi)用 ?? 土地開發(fā)費(fèi)用 ? 多數(shù)已不可考，利息和利潤等較難衡量。而國家規(guī)定的 ? 土地取得費(fèi)用 ?? 土地 第 23 頁 共 25 頁 開發(fā)費(fèi)用 ? 可視為劃撥土地的重置價(jià)格，是擬 5 劃撥時(shí)的價(jià)格，這在理論和實(shí)踐上都是行得通的。因此，劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 =土地取得費(fèi)用 +土地開發(fā)費(fèi)用 +土地取得、開發(fā)過程中的各項(xiàng)稅費(fèi)。 房地產(chǎn)估價(jià)：劃撥土地的價(jià)格評(píng)估 土地價(jià)格一般是指出讓土地使用權(quán)的價(jià)格，但隨著劃撥土地使用權(quán) 的入市，特別是企業(yè)改制過程中，經(jīng)常涉及劃撥土地使用權(quán)處置問題，是否存在劃撥土地使用權(quán)價(jià)格，如何開展評(píng)估工作，是不容回避的實(shí)際問題。新的《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》明確提出了? 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格 ? 的概念，但對(duì)如何開展評(píng)估沒有進(jìn)行闡述，現(xiàn)就開展劃撥土地使用權(quán)價(jià)格評(píng)估談一下粗淺看法。 劃撥土地使用權(quán)可依法進(jìn)行抵押、出租，但與出讓土地使用權(quán)相比，國家對(duì)劃撥土地使用權(quán)進(jìn)入二三級(jí)市場有較嚴(yán)格的限制，而且禁止利用劃撥土地使用權(quán)進(jìn)行經(jīng)營活動(dòng)。究其根源，主要是因?yàn)閯潛芡恋厥褂脵?quán)為無償取得的，國家權(quán)益未能顯現(xiàn)出來。若將劃撥土 地使用權(quán)價(jià)格加上出讓金，則應(yīng)等于出讓土地使用權(quán)價(jià)格。在此理論基礎(chǔ)上，可采用以下幾種方法計(jì)算劃撥土地使用權(quán)價(jià)格： 成本法。在用成本法計(jì)算出讓土地價(jià)格時(shí)，土地價(jià)格為土地成本價(jià)格與土地增值收益之和。其中，土地增值收益源于? 增值地租 ? ，應(yīng)歸國家所有，相當(dāng)于出讓金部分。土地成本價(jià)格為土地使用者在取得土地使用權(quán)時(shí)支付的平均成本。因此，劃 第 24 頁 共 25 頁 撥土地使用權(quán)價(jià)格應(yīng)為土地成本價(jià)格，包括土地取得費(fèi)、土地開發(fā)費(fèi)、有關(guān)稅費(fèi)、利息和利潤。 收益還原法。收益還原法是在估算土地未來每年預(yù)期收益的基礎(chǔ)上，以一定的還原 利率，折算為評(píng)估期日收益總和的一種方法。目前《城鎮(zhèn)土地估價(jià)規(guī)程》對(duì)如何計(jì)算土地純收益的計(jì)算方法尚無明確規(guī)定。因此，可以通過調(diào)查與待估宗地屬于同一區(qū)域的國有企業(yè)租賃和租金水平來間接計(jì)算。國有土地租賃水平由土地出讓金水平來規(guī)定，是國家權(quán)益在土地收益上的體現(xiàn)，所以用土地純收益減去國有土地租賃的租金，可以得到劃撥土地的純收益。再經(jīng)過區(qū)域因素、個(gè)別因素的比較修正，求得待估劃撥土地的純收益。最終劃撥土地使用權(quán)價(jià)格等于劃撥土地的純收益除以土地還原利率。 市場比較法。可以預(yù)見，隨著企業(yè)對(duì)劃撥土地權(quán)益的日益增強(qiáng) ，劃撥土地使用權(quán)抵押、轉(zhuǎn)讓等行為的日益增多，劃撥土地交易案例也會(huì)逐年增加。我們可以通過劃撥土地交易案例進(jìn)行交易情況、日期、區(qū)域及個(gè)別因素修正得出待估劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。 用出讓土地使用權(quán)扣減出讓金間接計(jì)算。目前，很多地方通常以評(píng)估地價(jià)的一定比例收取土地出讓金，出讓金比較固定。由公式出讓土地使用權(quán)價(jià)格＝劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＋土地使用權(quán)出讓金，可以得出： 第 25 頁 共 25 頁 劃撥土地使用權(quán)價(jià)格＝出讓土地使用權(quán)價(jià)格 （ 1－出讓金比例） 綜合法。也就是從多個(gè)方面綜合考慮劃撥土地使用權(quán)價(jià)格的影響因素， 如當(dāng)?shù)氐耐恋厝〉贸杀?、本地收益情況、土地市場的健全和完善程度、政府確定土地出讓金的收取比例等。通過采取上述的四種評(píng)估方法進(jìn)行測算，綜合分析后，剔除不適宜的測算方式，對(duì)合理測算結(jié)果進(jìn)行算術(shù)平均或加權(quán)平均，求得劃撥土地使用權(quán)價(jià)格。
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