3關(guān)于我國(guó)城市土地經(jīng)營(yíng)中的問(wèn)題與對(duì)策探討-資料下載頁(yè)
2025-08-17 14:49本頁(yè)面
【正文】 設(shè)資金不斷投入，使城市土地所含有的級(jí)差地租逐漸提高，促進(jìn)地價(jià)上升。另一方面，隨著城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，社會(huì)上的資金增多，申請(qǐng)使用土地的投資者不僅人數(shù)增多，而且他們平均擁有的資金也增多在銀行的信用度提高，能夠用來(lái)購(gòu)地的借貸資金也增多，從另一個(gè)角度可促進(jìn)城市土地價(jià)格的上升。這樣，城市土地價(jià)格在未來(lái)幾年、十幾年甚至幾十年時(shí)間跨度內(nèi)的平均上升率，將顯著高于銀行貸款年利率，更高于市政建設(shè)債的年利率，為城市建設(shè)獲取更多的土地經(jīng)營(yíng)的收益。當(dāng)然，先多抵押，后再出售的土地經(jīng)營(yíng)策略，是不要純粹為了籌資而急于賣地， 缺錢可以抵押借貸和發(fā)行市政建設(shè)債。至于必要的建設(shè)用地，還是應(yīng)正常供應(yīng)。第三，先多出租，后再出售。土地經(jīng)營(yíng)的起初階段，有一些土地使用者可能會(huì)由于暫時(shí)缺少購(gòu)地，而愿意在約定期限內(nèi)租用土地，每年支付地租，對(duì)此應(yīng)當(dāng)鼓勵(lì)。因?yàn)檫@樣做等于擴(kuò)大了購(gòu)買和租用土地的現(xiàn)實(shí)購(gòu)買力，有助于通過(guò)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)提升地租水平，進(jìn)而提升地價(jià)。有些土地使用者使用土地比較穩(wěn)定，時(shí)限較長(zhǎng)，但又很難一次性交納一大筆土地出讓金， 第 8 頁(yè) 共 8 頁(yè) 這種情況下可采取國(guó)有土地租賃的方式，確定一個(gè)使用年限，簽訂土地租賃合同，規(guī)定每年交納土地的租金，這樣會(huì)解決一大批一次性交納土地出 讓金困難的土地使用者有償使用土地的問(wèn)題。第四，少協(xié)議出讓，多招標(biāo)拍賣。為了發(fā)揮市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)作用，提高土地經(jīng)營(yíng)效益，無(wú)論是出租還是出讓城市土地使用權(quán)，都應(yīng)當(dāng)盡可能采取招標(biāo)和拍賣的方式，盡量少用協(xié)議方式。建立公開(kāi)、公平、公正的市場(chǎng)環(huán)境是社會(huì)主義市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)的客觀要求，而過(guò)多的土地協(xié)議出讓是與這一要求相矛盾的，同時(shí)它還與充分顯示土地資產(chǎn)價(jià)值的資本運(yùn)營(yíng)要求相背離。 2024 年國(guó)務(wù)院發(fā)出了《關(guān)于加強(qiáng)國(guó)有土地資源管理的通知》，明確提出：國(guó)有建設(shè)用地供應(yīng)，除涉及國(guó)家安全和保密外，都必須向社會(huì)公開(kāi)。商業(yè)性質(zhì)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)用地和其他土地供應(yīng) 計(jì)劃公布后，同一地塊有兩個(gè)以上意向的用地者的，都必須由市縣人民政府土地行政主管部門以依法招標(biāo)、拍賣方式供應(yīng)，國(guó)有土地使用權(quán)招標(biāo)、拍賣必須公開(kāi)進(jìn)行。要嚴(yán)格限制協(xié)議用地范圍，確實(shí)不能采用招標(biāo)、拍賣方式的，方可采用協(xié)議方式。只有這樣才能建立起合理有序的土地經(jīng)營(yíng)市場(chǎng)，保證國(guó)有土地資產(chǎn)歸國(guó)家全民所有，為城市建設(shè)發(fā)展提供足夠的資金和強(qiáng)大的動(dòng)力。
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