【正文】 示禮（招呼）后，再繼續(xù)工作，同時用余光關注顧客。 您好！ 歡迎光臨！ XX（節(jié)日）快樂！ 微笑示禮 顧客進入營銷中心 配合動作 使用語言 步驟 時機 現場管理 規(guī)范接待，提高成交率 人員規(guī)范化管理：銷售規(guī)范 準備 ? 按時開放營銷中心及示范單位 ? 時時留心營銷中心的整齊及整潔 等待 ? 在固定的位置上（門口，模型邊，接待臺）等待客戶 ? 不可因疲憊而忽略客人的訊號 ? 賣場內無人的時候，不要出現所有人都坐在接待臺前的現象。 接待 ? 以開朗的語音問候寒暄，以微笑接近顧客 ? 在適當的時間點招呼不同的顧客。 ? 講解 ? 慢慢地講解 ? 對顧客所提問題簡潔地回答 ? 對涉及營銷政策中不能對外的事要巧妙地回答 ? 決定 ? 掌握顧客出現購買訊號的話語及態(tài)度 ? 干脆利落地促成交易，態(tài)度鎮(zhèn)定，不能喜形于色 ? 勿忘向顧客說出感謝的話 ? 收款及送客 ? 領客戶到財務人員處交款 ? 財務人員收款程序應簡介迅速 ? 依依不舍地送行 現場管理 規(guī)范管理，達到執(zhí)行力 管理流程制度 現場管理 規(guī)范管理，達到執(zhí)行力 行政管理制度 現場管理 規(guī)范管理，達到執(zhí)行力 4 二期高層產品定位和商業(yè)定位、業(yè)態(tài)選擇 二期產品 定位 津南區(qū) 市場解析 2 0 0 7 2 0 0 8 津南區(qū)經營性土地成交統(tǒng)計2 4 . 3 %4 0 . 4 %6 8 . 6 %1 8 . 7 %05001000150020232023 年 2023 年 1 8 月份萬平米0 . 0 %2 0 . 0 %4 0 . 0 %6 0 . 0 %8 0 . 0 %津南區(qū)環(huán)城四區(qū)全市環(huán)城四區(qū)占全市比例津南區(qū)占環(huán)城四區(qū)比例0100200300400500萬平米2023 年 2023 年 1 8 月2 0 0 7 2 0 0 8 年津南區(qū)土地出讓成交趨勢土地出讓 土地成交2023年市場整體活躍的大勢下，津南區(qū)土地市場交易也達到高峰，大宗土地紛紛成功出讓。隨著 2023年市場的急轉直下，土地市場也漸歸于平靜。 近兩年，天津市土地出讓已經逐步過渡到城區(qū)外圍，尤其是居住用地多集中于環(huán)城四區(qū)，相應帶動了居住人口的外遷，同時也帶動了環(huán)城區(qū)域的產業(yè)發(fā)展。 津南區(qū) 市場解析 2023 年津南區(qū)經營性用地成交情況82%17%1%居住用地居住 / 商業(yè)綜合用地商業(yè)用地2023 年 1 8 月份津南區(qū)經營性用地成交情況9%91%居住用地居住 / 商業(yè)綜合用地津南區(qū)經營性用地成交價格走勢445460519486420100020233000400050002023 年 2023 年元/平方米居住用地 居住 / 商業(yè)綜合用地津南區(qū)成交土地中基本以居住用地為主，同時由于人口的不斷遷入，更多居住用地在出讓時規(guī)劃了一定比例的商業(yè)配套。 津南區(qū)土地出讓的樓面價格在2023至 2023兩年間的差異達到了驚人的地步，土地市場已經快速回歸理性。 津南區(qū) 市場解析 小站鎮(zhèn)土地成交價格趨勢531166605001000150020232023 年 2023 年元/平方米樓面價格小站鎮(zhèn)土地成交量變化4 2 2 . 9 45865 5 . 2 801002003004005002023 年 2023 年萬平米津南區(qū) 小站鎮(zhèn)小站鎮(zhèn)的土地價格也同樣受到近期房地產市場波動的影響， 2023年土地價格快速回落，這也將影響到未來住宅產品上市的價格，進而影響到購房者對后市的心理預期。 2023年小站鎮(zhèn)土地交易活躍，截至到 8月份津南區(qū)成交的土地幾乎全部坐落于小站鎮(zhèn)，且這些土地全部為包含居住性質的用地。再來的兩到三年內，小站鎮(zhèn)的住宅供應將大幅增加。 津南區(qū) 市場解析 津南區(qū)歷年商品房市場供應分析0 . 0 02 0 . 0 04 0 . 0 06 0 . 0 08 0 . 0 01 0 0 . 0 01 2 0 . 0 01 4 0 . 0 01 6 0 . 0 0商品房 普通住宅 別墅 商品房 普通住宅 別墅 商品房 普通住宅 別墅 商品房 普通住宅 別墅2023 年 2023 年 2023 年 2023 上半年萬平米 供應量 新增供應量08上半年市場放量明顯，供應量充足 ■ 0 06年供應量和新增供應量基本穩(wěn)定 ■ 07年新增供應量有所增加，供應量有所下降 ■ 08年上半年放量明顯，供應量充足 津南區(qū) 市場解析 08 年 1 8 月份環(huán)城四區(qū)成交情況對比0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 0北辰區(qū) 東麗區(qū) 津南區(qū) 西青區(qū)萬平米010002023300040005000600070008000元 / 平米成交量 成交均價成交量、成交價格僅次于西青區(qū) ■ 津南區(qū)成交量略高于北辰、東麗兩區(qū)，與西青區(qū)還有一定差距 ■ 津南區(qū)成交價格明顯高于 北辰、東麗兩區(qū)，略低于西青區(qū) 津南區(qū) 市場解析 津南區(qū)歷年商品房市場成交價格走勢0100020233000400050006000700080002023 2023 2023 2023 上半年元 / 平米商品房 普通住宅 別墅津南區(qū)歷年商品房市場成交量分析0 . 0 01 0 . 0 02 0 . 0 03 0 . 0 04 0 . 0 05 0 . 0 06 0 . 0 07 0 . 0 02023 2023 2023 2023 上半年萬平米商品房 普通住宅 別墅 0 06年商品房成交量基本穩(wěn)定， 07年有小幅下降，但別墅成交量有所增加， 08年上半年成交量萎縮明顯。 商品房成交均價基本保持持續(xù)穩(wěn)步上漲， 08年上半年漲幅較明顯，但別墅均價卻略有微降。 成交萎縮，普通住宅均價漲幅明顯 15% 25% 津南區(qū) 市場解析 9 1 . 88 . 207 5 . 22 4 . 807 0 . 22 8 . 51 . 33 9 . 81 8 . 54 1 . 7020406080100%2023 2023 2023 2023 上半年津南區(qū)普通住宅各樓體類型成交占比多層 小高層 高層7 7 . 62 2 . 405 8 . 34 1 . 706 4 . 62 3 . 11 2 . 3 1 1 . 4 1 3 . 17 5 . 4020406080%2023 2023 2023 2023 上半年津南區(qū)普通住宅各樓體類型新增供應量占比多層 小高層 高層多層向高層過渡，多層仍受青睞 多層產品的新增供應量逐漸減少，高層產品 07年開始出現，但 08年上半年已成為新增供應的主角。 多層產品始終是成交的主力，逐漸供不應求，高層產品則呈現供大于求的局面。 津南區(qū) 市場解析 津南區(qū)普通住宅各主力面積區(qū)間新增供應占比02040602023 2023 2023 2023 上半年%60 ㎡ 以下 60 100 ㎡ 100 120 ㎡120 180 ㎡ 180 ㎡ 以上津南區(qū)普通住宅各主力面積區(qū)間成交占比02040602023 2023 2023 2023 上半年%60 ㎡ 以下 60 100 ㎡ 100 120 ㎡120 180 ㎡ 180 ㎡ 以上從面積區(qū)間看，新增供應從原來的60180平米均有涉及，逐漸兩極分化， 60100平米產品成為主力，而120180平米產品成為次主力。 從成交來看， 60100平米一度是成交的主力，隨后逐漸轉向偏大戶型，而目前 60100平米和 120180平米成為需求的的主力。 供需的主力均兩極分化，集中 60100和 120180平米 津南區(qū) 市場解析 626萬平米 根據最近土地出讓相關指標可知，區(qū)域未來幾年內供應量達到了 ，接近天津一年的銷售面積 周邊區(qū)域供應特點 普通住宅 區(qū)域 項目名稱 開發(fā)商 總建面 產品形態(tài) 容積 率 在售均價 雙港 天津富力桃園 鴻富房地 產 ㎡ 高層（ 2428層） 7200元 / ㎡ 領世深白 紅磊房地 產 22萬㎡ 高層（ 1 24層） 2 7100元 / ㎡ 金地格林世界 金地集團 53萬 ㎡ 洋房、小高層 60007000元 / ㎡ 咸水沽 米蘭陽光三期 米蘭集團 52萬 8棟 911層小高層 62006500元 / ㎡ 景明花園 景明房地 產 11層、 12層 5600元 / ㎡ 八里臺 星耀五洲 星耀集團 260萬 別墅、洋房、小高層、高層 高層 60009000元 / ㎡ 北閘口 御和新苑 迪源、河北地產 12棟 6層洋房 34003900元 / ㎡ 大港 泰達港灣 泰達 2棟洋房、 11棟小高 5300元 / ㎡ 周邊區(qū)域供應特點 普通住宅 津南、大港主要商品房價格集中于 55006000元；小站、北閘口銷售價格為整體區(qū)域低點；區(qū)域性價比優(yōu)勢明顯。 雙港靠近市區(qū)，區(qū)域內供應量很大，市場認可度高。對本案的市區(qū)客戶形成截流。 價格在 55007000之間 八里臺鎮(zhèn)區(qū)目前無商品房供應，政府示范鎮(zhèn)項目建設有大量小產權房。 星耀五洲體量大，未來將形成本案的強勁競爭。 咸水沽目前在售項目主要有米蘭陽光三期等。新房市場供應量不大。新房均價在 56006500之間。二手房價格區(qū)間在 30006000之間 大港 北閘口工業(yè)區(qū)旁有新房供應。均價在3700左右 大港緊鄰小站。目前新房市場供應充足，產品價格在5300左右。區(qū)域內小高產品還在市場導入期。 小站新城 市場解析 區(qū)域界定： 由于小站整體體量較小，輻射范圍有限，研究界定項目范圍周邊35公里。 □ 東至月牙河 □ 西至雙橋河 □ 北至塘津高速 □ 南至葛萬公路 小站整體以練兵園為分界；兵營西南為老舊城區(qū)，兵營東北為新城區(qū)；以兵營周圍為核心高端區(qū)域。 回遷區(qū) 高檔住區(qū) 小站練兵園 小站新城 市場解析 概況 代表項目 沿中山路兩側，為傳統(tǒng)居住區(qū)發(fā)源地 村民自建平房，及少量多層建筑。 依縱向橫穿小站區(qū)域公路而建；現其區(qū)域商業(yè)等配套成熟、齊全但檔次均偏低。 福馨公寓 多層建筑，房齡 10年以上。 ■ 傳統(tǒng)居住區(qū)以平房及老舊樓房為主，區(qū)域內配套齊全但檔次均不高； ■ 傳統(tǒng)居住區(qū)無再售及潛在項目。 老城區(qū) 新城區(qū) 區(qū)域由回遷區(qū)及商品房兩部分組成。 回遷區(qū)物業(yè)雖均為新房，但建筑品質不高；區(qū)域內僅天山產品品質較高；成為區(qū)域住宅最高品質區(qū)域。 回遷區(qū)： 客戶 主要為周邊生產大隊的拆遷戶；對于區(qū)域敏感度不高，無濃厚的故土情結。 物業(yè)產品 區(qū)域內均為新建徽派風格的低于 4層多層產品，建筑品質不高；白墻、灰瓦，區(qū)域建筑風格整體性相當一致，中式氣息濃厚。 商品房（售價 4500元 /平米洋房 6300元 /平米 別墅） 目前區(qū)域僅天山與本案兩項目； 天山項目涵蓋較廣，包容疊拼、洋房、高層 產品；產品風格以現代風格為主體。 現有客戶以區(qū)域外客戶為主體；市內客戶稀少。 小站鎮(zhèn)現有住宅檔次不高，商品房供應缺乏，僅天山與本案。 小站新城 市場解析 二手房 ?房屋中介（中山路中介）： 項目 距離舊城區(qū)距離 面積 （平米） 總價 （萬元） 單價 （元 /平米） 房屋性 質 福馨公寓 傳統(tǒng)居住區(qū) 110 44 4000 小產權 幸福公寓 傳統(tǒng)居住區(qū)邊緣 76 3600 小產權 幸福公寓 傳統(tǒng)居住區(qū)邊緣 86 30 3480 小產權 龍居園 小站鎮(zhèn)邊緣 85 30 3280 商品房 金水園、金溪園 新城區(qū) 88 2680 小產權 與舊城區(qū)距離 物業(yè)單價 距離舊城區(qū)距 離越遠，物業(yè)單價 越低；目前小站市場 （針對于當地客戶） ，以舊城區(qū)為核心 價值區(qū)域，地域價 值向外逐步遞減。 區(qū)域內