【正文】 ? 特點 – （ 1）理論依據(jù)充分 ? 地租理論和生產(chǎn)要素分配理論 – （ 2）應(yīng)用范圍廣泛 ? 只要有收益的不動產(chǎn)都可以 – （ 3）純收益和還原利率的確定比較困難 ? 適用范圍 – 有現(xiàn)實收益或潛在收益的土地或不動產(chǎn)估價。 ? 對于沒有收益的不動產(chǎn)估價不適用：如公園、學(xué)校、機關(guān)等公益用地。 收益還原法實例： ? 估價對象情況介紹 – 某公司于 2023年 10月以有償出讓方式取得一宗 50年使用權(quán)的土地，并于 2023年 11月開始在此地塊上建一棟寫字樓，2023年 10月建成完工，當(dāng)時造價為每平方米 1300元；其經(jīng)濟耐用年限為 55年，目前該類建筑重置價格為每平方米1400元，殘值率為 5%，該宗地面積為 4500㎡ ，容積率為，目前該建筑全部出租， 每月實收租金為 9000元 。 – 據(jù)調(diào)查， 當(dāng)?shù)赝惤ㄖ鲎庾饨鹨话銥槊吭旅咯O 35元 ，土地及房屋還原利率分別為 5%和 6%，每年需支付的土地使用稅及房產(chǎn)稅每㎡ 20元，需支付的年管理費為同類建筑年租金的 4%，年維修費為重置價的 2%，年保險費為為重置價的 2‰ 。 ? 估價要求 – 根據(jù)上述資料估算該宗地在 2023年 10月的土地使用權(quán)價格。 ? 估價過程 – 解題思路：該宗地上的寫字樓用于出租，有經(jīng)濟效益，適宜采取收益還原法進行估價。 – 步驟： – 第一步：計算出租年總收益 ? 采用客觀收益而不是實際收益 ； ? 年總收益 =35 4500 12 =8505000 ? 第二步：計算出租總費用 （ 1）年稅金 =20 4500 =405000 （ 2）年管理費 = 8 505000 4%= 340200 （ 3）年維修費 =1400 4500 2%=567000 （ 4）年保險費 = 1400 4500 2 ‰ =56700 （ 5）計算房屋折舊費 房屋折舊費 =房屋重置價 /房屋可使用年限 =1400 4500 /48=590 625元 所以，總費用 =405000+340200+567000+56700+ 590 625 =1959525 ? 第三步 ：計算房屋出租年純收益 房屋現(xiàn)值 =房屋重置價 年折舊費 已使用年限 =1400 4500 2 =27168750元 房屋年純收益 =房屋現(xiàn)值房屋還原率 =27168750 6%=1630125元 ? 第四步：計算年土地純收益 土地純收益 =房地年純收益 房地年總費用 房屋年純收益 =850500019595251630215=4915350 ? 第五步：確定 2023年 10月的土地使用權(quán)價格 ]%)51(11[%549 15 350])1(11[46??????nrrap?謝 謝 :29:4511:2911::29 11:2911:29::29:45 2023年 3月 27日星期一 11時 29分 45秒 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 27, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 11:29:4511:29:4511:293/27/2023 11:29:45 AM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :29:4511:29Mar2327Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 11:29:4511:29:4511:29Monday, March 27, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :29:4511:29:45March 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 27日星期一 上午 11時 29分 45秒 11:29: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 11時 29分 :29March 27, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 27日星期一 11時 29分 45秒 11:29:4527 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 上午 11時 29分 45秒 上午 11時 29分 11:29: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 27, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 11:29:4511:29:4511:293/27/2023 11:29:45 AM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :29:4511:29Mar2327Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 11:29:4511:29:4511:29Monday, March 27, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :29:4511:29:45March 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 上午 11時 29分 45秒 11:29: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 上午 11時 29分 :29March 27, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 27日星期一 11時 29分 45秒 11:29:4527 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 上午 11時 29分 45秒 上午 11時 29分 11:29: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 27, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 11:29:4511:29:4511:293/27/2023 11:29:45 AM ? 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :29:4511:29Mar2327Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 11:29:4511:29:4511:29Monday, March 27, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :29:4511:29:45March 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 上午 11時 29分 45秒 11:29: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 上午 11時 29分 :29March 27, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 27日星期一 11時 29分 45秒 11:29:4527 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 上午 11時 29分 45秒 上午 11時 29分 11:29: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴