【正文】 向型 長三角客群。 ? 產(chǎn) 品： 別墅排屋 +高層。 國家級漾岸線、藍色生活夢想 （別墅排屋 +高層） 特點：精準定位客戶群，產(chǎn)品上創(chuàng)新優(yōu)化，控制總價，提高性價比，抓牢目標客戶。 ? 排屋 +高層 的市場競爭力體現(xiàn)為滿足客戶體現(xiàn)身份的載體、以經(jīng)濟型的價格、緊湊型的需求，相同總價范圍內(nèi)，實用性更強，贈送面積等性價比更高，把經(jīng)濟性做到極致，滿足他們體現(xiàn)的心理需求。 ? 別墅產(chǎn)品 的市場競爭力體現(xiàn)滿足客戶向往湘幾漾生活，作為一種介于排屋和多層之間的物業(yè)形式，由于土地容積率等條件的限制， 別墅近幾年在湖州出現(xiàn)體量保持中等 ， 對于 提升整個小區(qū)的品質(zhì)有很大的幫助。 50 定位二：安全回籠資金后，看重中長期收益 ? 中高端住宅 ：在西南新城實現(xiàn)國家級商務高新區(qū)過程中，為湖州、杭州、上海的精英人士打造一個舒適的生活藍圖，以區(qū)域的長遠優(yōu)勢和環(huán)境取勝市場。 ? 新 貴 之家 ：城市精英型客群的首選之地，金領一族的溫馨之家。 ? 主 力 客群 ：面向長三角，住宅抓住主城區(qū)外溢客群。 ? 產(chǎn) 品 ： 合院 +花園洋房 +高層 +別墅 湘幾漾，商務 生活特區(qū) （合院 +花園洋房 +高層 +別墅） 特點：以花園洋房抓住市場契機，滿足區(qū)域內(nèi)外對高端配套的剛性需求 ? 中高端住宅 打造成區(qū)域的錯位產(chǎn)品，抓住市場先機，滿足區(qū)域內(nèi)外目標客群的的需求。 ? 中高端的物業(yè)、頂級配套設施 產(chǎn)品的市場競爭力體現(xiàn)為滿足客戶經(jīng)濟型的需求，突出實用性，通過各種戶型、贈送面積等性價比更高，把經(jīng)濟性做到極致，牢牢抓住城市外溢人群，滿足他們的剛性需求。 51 兩種定位方案對比 方案 利 弊 定位一（低密度住宅） 提升項目的附加值，產(chǎn)品合理，并在銷售形勢好的情況下，可實現(xiàn)資金的快速回籠。 對市場的依賴性比較大，容易受到房市大環(huán)境的影響，伴隨著高風險高回報。 定位二（中高端住宅） 客戶面廣，可以在通過內(nèi)向型市場去化產(chǎn)品。 產(chǎn)品的整體附加值不高，很難打造成一個標志性的社區(qū)。 52 研究思路 第一部分：市場研究 第二部分：客戶研究 第三部分：項目定位 ? 市場機會分析 ? 項目 SWOT分析 ? 項目總體定位 第四部分：產(chǎn)品建議 ? 產(chǎn)品定位 ? 產(chǎn)品深化建議 第五部分：營銷推廣 ? 湖州城市研究 ? 湖州樓市分析 ? 典型個案分析 ? 未來市場供應 ? 別墅客戶研究 ? 公寓客戶研究 ? 年度蓄客策略 ? 年度營銷策略 ? 年度推盤策略 ? 樣板區(qū)建議 53 產(chǎn)品定位 產(chǎn)品深化建議 4： 產(chǎn)品建議 54 ? 項目占地約 ，相對周邊上千畝的大盤，規(guī)模較??； ? 項目容積率為 ，根據(jù)一般經(jīng)驗，適合規(guī)劃為高端住宅； ? 項目規(guī)模不大，根據(jù)實際情況，初步考慮產(chǎn)品類型有 別墅排屋 +洋房 或 別墅排屋 +高層 的形式； ? 主入口：根據(jù)該區(qū)域的交通流通情況，地塊北面配臵小區(qū)主入口。 地塊解讀 用地面積 約 （ 77213 ㎡ ） 容積率 建筑面積 77213 ~926556㎡ 用地性質(zhì) 住宅、商業(yè) 紅線退讓 太湖度假區(qū)梅東片嘉業(yè)陽光假日二期東側(cè)，東北至濱湖路，西南至自然河道 . 陽光假日二期 歐特萊斯 明珠配套 游艇俱樂部 本案 55 地塊布局 該區(qū)域東西向均為市政道路，無法進行改造，但此可以設臵高密度產(chǎn)品 根據(jù)地塊水景資源，可進行人工改造，將水引入社區(qū)，此區(qū)域可以形成一個 360的小島，提成該區(qū)域的產(chǎn)品附加值 此區(qū)域西面為梅水街，南面有實景，西南面為明珠商業(yè)，可打造低密度產(chǎn)品 在整個地塊中，此區(qū)域有優(yōu)質(zhì)自然水景資源，適合打造該小區(qū)的高端產(chǎn)品 受到 99號地塊指標限制，此區(qū)域限高 24米，容積率 1， ,東面、南面為濱水路，同時地塊面積過小，在產(chǎn)品在打造上受到了很大的限制 56 地塊具備開發(fā)中、高檔居住的良好條件 從地塊品性上看： 57 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 27, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 13:39:3013:39:3013:393/27/2023 1:39:30 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :39:3013:39Mar2327Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 13:39:3013:39:3013:39Monday, March 27, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :39:3013:39:30March 27, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 27日星期一 下午 1時 39分 30秒 13:39: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 1時 39分 :39March 27, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 27日星期一 1時 39分 30秒 13:39:3027 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 1時 39分 30秒 下午 1時 39分 13:39: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 27, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 13:39:3013:39:3013:393/27/2023 1:39:30 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :39:3013:39Mar2327Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 13:39:3013:39:3013:39Monday, March 27, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :39:3013:39:30March 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 下午 1時 39分 30秒 13:39: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 1時 39分 :39March 27, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 27日星期一 1時 39分 30秒 13:39:3027 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 1時 39分 30秒 下午 1時 39分 13:39: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 27, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 13:39:3013:39:3013:393/27/2023 1:39:30 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :39:3013:39Mar2327Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 13:39:3013:39:3013:39Monday, March 27, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :39:3013:39:30March 27, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 27日星期一 下午 1時 39分 30秒 13:39: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 1時 39分 :39March 27, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 27日星期一 1時 39分 30秒 13:39:3027 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 1時 39分 30秒 下午 1時 39分 13:39: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴