【正文】 近距離，強大的接待能力與充足的會場面積 市區(qū)內(nèi)的五星級酒店 廣州、深圳、東莞的市內(nèi)5 星級酒店；大型會場 聯(lián)合 / 雙邊會議； 政府接待 各類機構(gòu)兩方或多方會議 ≤ 30 人 持續(xù) 1 － 2 天 不定期舉行 豪華頂尖的服務(wù)；適度距離 大亞灣假日酒店；國賓館 拓展和培訓(xùn) 團隊拓展活動或培訓(xùn) ≤ 50 人 持續(xù) 1 － 2 天 不定期舉行 適宜的場地與拓展活動、設(shè)施； 距離機構(gòu)所在地不超過 1 . 5 小時車程； 人均預(yù)算小于 5 0 0 / 天 深圳東部海岸；廣州周邊地區(qū)。 獎勵旅游 以免費旅游的形式作為獎勵； 有每 2 3 年重復(fù)消費的可能 ≤ 50 人 持續(xù) 3 － 7 天 不定期舉行， 4 5 月頻率最高 自報旅行團的觀光旅游； 可能產(chǎn)生 2 3 年為周期重復(fù)消費； 要求地點變換，知名度高 三亞、陽朔、廈門、黃山、武夷山、麗江、杭州 韓國、 馬泰 MB A/E MB A/ 總裁級培訓(xùn)班 高級經(jīng)理人課程 / 培訓(xùn)偏好于選擇不同城市的度假地分別進(jìn)行 ≤ 1 0 0 人 持續(xù) 3 4 天 周末不定期舉行 距離機場較近 新奇的 re so rt 體驗 華南地區(qū)所有度假型星級酒店 背景：客戶要求分析會議市場需求規(guī)模 32 機構(gòu)性會議旅游市場需求細(xì)分 (2/2) 外部機會 該市場對本案的影響 本案應(yīng)采取的舉措 應(yīng)采取措施的時間段 會展 /行業(yè)峰會 /主題性論壇 依托惠州石化、電子、鞋業(yè)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 穩(wěn)定客源；提升入住率；擴大知名度。 加強與政府及行業(yè)協(xié)會的合作； 推動海洋文化概念和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為此需求帶來機會； 與舉辦方接觸和合同洽談 南區(qū)前期啟動，全程關(guān)注 賽事、頒獎會 本案與珠三角存在更緊密的空間聯(lián)系。 內(nèi)部小型封閉決策會議 依托惠州石化、電子、鞋業(yè)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)。 擴大知名度；帶來別墅物業(yè)的相關(guān)購買。提升酒店入住率。 加強與企業(yè)的合作；提供一流的服務(wù)；不斷變換度假體驗；加強酒店間合作 南區(qū)首期 內(nèi)部中型會議 加強與企業(yè)的合作 南區(qū)后期 內(nèi)部中型度假活動 競爭性項目同質(zhì)化嚴(yán)重，高品質(zhì)的濱海旅游度假區(qū)匱乏。 擴大知名度；帶來公寓項目購買。提升中檔酒店入住率。 加強推介；提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)；更多游樂設(shè)施和資源整合。 中區(qū)和北區(qū)酒店； 內(nèi)部大型會議 周邊高檔五星級酒店匱乏。 擴大知名度。 —— 聯(lián)合 /雙邊會議； 政府接待 依托惠州石化、電子、鞋業(yè)等產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ) 擴大知名度；帶來別墅物業(yè)的相關(guān)購買。 加強與政府及行業(yè)協(xié)會的合作 南區(qū)頂級酒店和配套設(shè)施及其相互協(xié)同； 拓展和培訓(xùn) 本項目較大的腹地。 區(qū)域間交通條件的改善。 擴大大眾知名度。 加強與機構(gòu)的合作 北區(qū)和中區(qū)為主。 獎勵旅游 珠三角經(jīng)濟繁榮，機構(gòu)林立，私企和外企數(shù)量眾多； 對于香港市場而言，成本優(yōu)勢明顯 擴大知名度和重來可能。 加強與機構(gòu)管理部門之間的合作； 加強與惠州其他山海旅游區(qū)之間的互動，惠州 /環(huán)大亞灣旅游資源整合。 北區(qū)和中區(qū)游樂項目的展開； MBA/EMBA/總裁級培訓(xùn)班 臨近香港、廣州、深圳、廈門高校和研究機構(gòu)林立的城市。 擴大知名度和重來可能。 帶來別墅物業(yè)的相關(guān)購買。 市場主動拓展； 媒體推介宣傳； 與機構(gòu)之間建立長期合作 南區(qū)首期 33 不同機構(gòu)性會議旅游細(xì)分市場的偏好排序 更高的知名度 更高的檔次 更優(yōu)越的度假氛圍和體驗環(huán)境 更完善的綜合配套（餐飲、會議、娛樂等） 更短的距離，更低的時間成本 更低的預(yù)算 更高品質(zhì)的軟性服務(wù) 對機場更強的依賴 對周邊產(chǎn)業(yè)更強的依賴 會展 /行業(yè)峰會 /主題性論壇 ? ?? ? ??? ?? ??? ??? 賽事、頒獎會 ?? ? ??? ? ?? ?? 內(nèi)部小型封閉決策會議 ?? ?? ? ??? ? 內(nèi)部中型會議 ??? ?? ??? ? 內(nèi)部中型度假活動 ??? ?? 內(nèi)部大型會議 ??? ??? ??? ? 聯(lián)合雙邊會議 /政府接待 ??? ??? ??? ?? ? 拓展和培訓(xùn) ??? 獎勵旅游 ??? ?? ?? EMBA/總裁級培訓(xùn)班 ?? ?? 34 經(jīng)濟測算總結(jié) ? 問題一：如何理清測算內(nèi)容并建立測算思路？ ? 問題二：如何確定測算時間跨度？ ? 問題三：測算時是否應(yīng)考慮開發(fā)模式？ ? 問題四：各項目應(yīng)細(xì)分到何種程度？ 35 將各測算項目分類 ?地塊面積： ?地塊：共分為 25個地塊 ?項目：總計 56個項目 ?對于這樣一個龐然大物，必須將其分解，但也不能分解到每個獨立項目，那樣會有許多重復(fù)工作； ?盡管項目較多，但基本可以分為三類處理： ?住宅 ?酒店 ?其他項目（在巽寮項目中主要指旅游項目） 問題一 36 住宅測算基本思路 開發(fā)計劃 歷年開發(fā)量 歷年銷售量 拿地費用 基建費用 建安費用 物業(yè)售價 成本 收入 現(xiàn) 金 流 量 表 問題一 37 酒店測算基本思路 開發(fā)計劃 歷年開發(fā)量 客房數(shù) 拿地費用 基建費用 建安費用 酒店房價 成本 收入 現(xiàn) 金 流 量 表 出租率 問題一 38 其他項目測算的共通之處 ?因旅游項目種類較多，情況比較復(fù)雜，但究其實質(zhì)，也是確定了游客量 這一自變量后，對其進(jìn)行加工計算 游客量的確定 ： 項目游客量 =區(qū)域總游客量 X分片區(qū)到游率 X項目偏好系數(shù) 收入的計算： 主要收入 =項目游客量 X人均消費 其他收入 =主要收入 X一定比率 成本的計算： 拿地成本 基建成本 項目投入 經(jīng)營成本 =各類收入 X一定比率 現(xiàn)金流量表 問題一 39 以能夠體現(xiàn)各項目實際收益情況為原則 ?背景情況 ：本項目起始時間為 2023年，按照我們制定的開發(fā)計劃，在 2028年前所有的酒店、旅游項目都已建成，住宅也出售完畢，于是很自然地，我們將 2028年作為了測算截止時間 ?問題出現(xiàn) ：但是意想不到的情況出現(xiàn)了，在最終計算項目內(nèi)部收益率時，我們發(fā)現(xiàn)，某些項目的 IRR相當(dāng)?shù)?，原因就在于這些項目的開發(fā)時間都相對較晚，到 2028年時其經(jīng)營期還遠(yuǎn)未結(jié)束，相應(yīng)地其收益有很多未能計入，這樣就失去了比較的意義，測算的結(jié)果對客戶不具有參考價值和指導(dǎo)意義 ?解決辦法 ：以最后結(jié)束的經(jīng)營期的最后一年作為測算截止時間，這樣就準(zhǔn)確地計算了每個項目實際的收益，并能夠進(jìn)行客觀的橫向比較 問題二 40 測算時不考慮開發(fā)模式的差異，均假設(shè)為客戶自行開發(fā) ?根據(jù)一 ：項目時間跨度大，無法精確預(yù)測中后期具體地塊發(fā)展模式 ?根據(jù)二 ：即使轉(zhuǎn)讓土地其地價也是通過假設(shè)開發(fā)法算得，工作量不會減少 ?根據(jù)三 ：同一地塊采用轉(zhuǎn)讓或自行開發(fā)所造成的財務(wù)成本差異對項目內(nèi)部收益率影響不大 ?根據(jù)四 ：所有地塊均采用自行開發(fā)模式便于對比不同項目乃至不同開發(fā)方案（指開發(fā)時序）的收益，更具指導(dǎo)意義，便于客戶參考判斷 ?我們也對開發(fā)模式進(jìn)行了研究，但是認(rèn)為測算不應(yīng)與開發(fā)模式結(jié)合起來 問題三 41 在測算初期對后期可能出現(xiàn)的很多情況或客戶要求是無法考慮周全的，所以建議“細(xì)分到不能再細(xì)分” 地塊編號 發(fā)展內(nèi)容 占地面積 占地比例 容積率 建筑面積 建面比例 N1 紅樹林公園 181400 0 N2 海港旅游區(qū) 125000 0 四星級酒店 70000 56% 35000 海港廣場及景觀標(biāo)志物 6100 5% 碼頭 15000 12% 保留用地 33900 27% N3 山海園林度假區(qū) 313500 100% 132750 獨棟別墅 120230 38% 36000 27% Townhouse 123500 39% 61750 47% 四星級酒店 70000 22% 35000 26% M6 主題酒店區(qū) 四星級酒店 1 70000 33% 35000 33% 四星級酒店 2 70000 33% 35000 33% 四星級酒店 3 70000 33% 35000 33% 問題四 ?例：同一地塊內(nèi)完全相同的物業(yè)即使本表內(nèi)各項內(nèi)容都一致也需編號區(qū)分，因為各自發(fā)展時間不同，必須獨立測算 ?開發(fā)時間 ：各項目開發(fā)時間的不同 ?結(jié)果統(tǒng)計 ：需統(tǒng)計歷年某類物業(yè)的開發(fā)量或銷售量 ?開發(fā)模式 ：客戶可能要求項目啟動期結(jié)合開發(fā)模式另行測算，不同項目的開發(fā)模式可能會有不同 42