【正文】 2期產品銷售均價 臨水產品 10590元 /平米 ~ 11006元 /平米 非臨水產品 10038元 /平米 ~ 10430元 /平米 2期產品定價策略 定價方法 超高端產品定價方法 臨水與非臨水產品定價方法 銷售價格建議 （ 1）、定價影響因素分析 A、有利因素 1. 第二條機場高速 —— 機場北線，預計在 9月全線通車，改善了項目交通環(huán)境； 2. 受房地產新政影響，未來北京高端別墅項目呈現逐漸減少的趨勢，現有在售或即將入市銷售的高端別墅項目更顯稀少； 3. 06年上半年以來，高端市場的銷售形勢逐漸升溫，高端市場需求正逐步擴大。 4. 通過 1期產品的銷售形象打造，項目在市場中的美譽度與口碑已經建立，項目差異化的市場形象被市場認知； 5. 樣板間的開放以及區(qū)域環(huán)境改善，提升了項目的市場形象； 6. 2期產品整體競爭力較 1期產品有較大提高。 1. 2期產品為遠期期房，預計 08年 5月交房； 2. 2期產品的組成以中高端類產品為主，而項目低端產品相對要少，這與市場需求的產品組成正好相反，不利于項目銷售速度。 3. 受新政影響，市場狀況具有不確定性； 4. 限制外籍人士的購房政策，對項目的銷售有一定影響。 （注：項目 1期售出的 7套老河彎產品中，有 6套為外籍人士購買） B、不利因素 C、成本因素 目前項目 2期的成本為 8500元 /平米； 2期產品較為合理、正當的利潤率在 30%左右； 即：考慮成本因素后的銷售均價為 11050元 /平米（全建筑面積）。 綜合以上的產品與市場因素分析，目前宏觀市場的整體環(huán)境，對項目銷售極其有利。但項目仍面臨著非常大的銷售壓力。這主要表現在項目的三個方面： 外籍人士限制購房的政策，影響項目高端產品的銷售； 2期產品中高端產品所占比例較大，對 2期的整盤銷售有影響； 2期產品為遠期期房，使項目銷售處于不利的競爭層面； 小 結 （一） 在此前的定價方法中，我司為 2期臨水產品與非臨水產品分別推導出各自的銷售均價。但由于此價格為理論推導價格，未考慮其他的影響定價因素。因此在根據項目定價的有利因素、不利因素以及成本因素的分析后，我司建議 2期銷售均價，可在最終推導出的市場價值基礎上下調 5%，以保證 2期產品在銷售過程中的市場競爭力、銷售速度、銷售目標實現等。 小 結 （二） 產品屬性 2期產品銷售均價 臨水產品 10500元 /平米 非臨水產品 9900元 /平米 即： 2期產品最終的定價為 （ 2）、價格體系 由于 20套超高端產品的特殊性。 2期產品的價格體系在建立之初，把這 20套超高端產品做為特例，單獨的制定銷售價格。因此 2期產品的價格體系，從產品角度上看，是臨水與非臨水產品的價格體系。 按此定價策略，我司預計 8個月內完成強競爭力產品（ 70套）90%的銷售目標。即： 2期產品在 8個月內實現 。 銷售目標 產品屬性 數量 總建面 比例 價格 總價 臨水 27 20300 % 10500 213150000 非臨水 43 24823 % 9900 245747700 總結 70 45123 10170 458897700 2期產品價格體系 附 一：方案一與方案二整體價格體系 產品屬性 數量 總建面 比例 價格 總價 方案一 臨老河灣 11 % 21000 191419200 臨城堡 9 % 21000 168065100 臨水 27 20300 % 10500 213150000 非臨水 43 24823 % 9900 245747700 總結 90 62241 13149 818382023 方案二 臨老河灣 11 % 17000 154958230 臨城堡 9 % 17000 136052700 臨水 27 20300 % 10500 213153150 非臨水 43 24823 % 9900 245743740 總結 90 62241 12048 749907820 附 二：定價方案一與 1期產品銷售價格比較 產品屬性 1期銷售均價 2期成交底價 價格漲幅 臨老河灣產品 13166元 /平米 21000元 /平米 % 臨大湖面產品 8797元 /平米 10500元 /平米 % 非臨水產品 8693元 /平米 9900元 /平米 % 總成交均價 9466元 /平米 13149元 /平米 % 附 三：定價方案二與 1期產品銷售價格比較 產品屬性 1期銷售均價 2期成交底價 價格漲幅 臨老河灣產品 13166元 /平米 17000元 /平米 % 臨大湖面產品 8797元 /平米 10500元 /平米 % 非臨水產品 8693元 /平米 9900元 /平米 % 總成交均價 9466元 /平米 12084元 /平米 % 提 報 結 束 謝 謝 ? 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 24, 2023 ? 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 17:15:0217:15:0217:153/24/2023 5:15:02 PM ? 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :15:0217:15Mar2324Mar23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 17:15:0217:15:0217:15Friday, March 24, 2023 ? 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :15:0217:15:02March 24, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 24日星期五 下午 5時 15分 2秒 17:15: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 下午 5時 15分 :15March 24, 2023 ? 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 24日星期五 5時 15分 2秒 17:15:0224 March 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 5時 15分 2秒 下午 5時 15分 17:15: ? 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 24, 2023 ? 很多事情努力了未必有結果，但是不努力卻什么改變也沒有。 17:15:0217:15:0217:153/24/2023 5:15:02 PM ? 1成功就是日復一日那一點點小小努力的積累。 :15:0217:15Mar2324Mar23 ? 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 17:15:0217:15:0217:15Friday, March 24, 2023 ? 1不知香積寺，數里入云峰。 :15:0217:15:02March 24, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 24日星期五 下午 5時 15分 2秒 17:15: ? 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 3月 下午 5時 15分 :15March 24, 2023 ? 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 24日星期五 5時 15分 2秒 17:15:0224 March 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 5時 15分 2秒 下午 5時 15分 17:15: ? 楊柳散和風，青山澹吾慮。 , March 24, 2023 ? 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 17:15:0217:15:0217:153/24/2023 5:15:02 PM ? 1越是沒有本領的就越加自命不凡。 :15:0217:15Mar2324Mar23 ? 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 17:15:0217:15:0217:15Friday, March 24, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :15:0217:15:02March 24, 2023 ? 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 24日星期五 下午 5時 15分 2秒 17:15: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 5時 15分 :15March 24, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 24日星期五 5時 15分 2秒 17:15:0224 March 2023 ? 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 5時 15分 2秒 下午 5時 15分 17:15: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感謝您的下載觀看 專家告訴