【正文】 都的新面孔 ?祥云國(guó)際社區(qū)與大悅城 ?下一個(gè)國(guó)際社區(qū)在哪里 ?三地聯(lián)合關(guān)注中糧祥云啟動(dòng) 高層產(chǎn)品開盤動(dòng)作： 國(guó)際收藏品大展（政府）暨準(zhǔn)業(yè)主交流酒會(huì) 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 名稱 主題 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 高層產(chǎn)品開盤動(dòng)作 國(guó)際收藏品大展（政府）暨準(zhǔn)業(yè)主交流酒會(huì) 活勱前 1個(gè)月 11月 7日 （暫定） 參與人員 準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、意向客戶、高端客戶 活勱目的 通過“國(guó)際收藏品大展”集合高端客戶群，為項(xiàng)目蓄客的同時(shí)進(jìn)行準(zhǔn)業(yè)主交流酒會(huì)，傳達(dá)祥云國(guó)際純正國(guó)際化生活理念。為高端客戶圈層人士提供一個(gè)聚會(huì)和交流的機(jī)會(huì)和平臺(tái)。 會(huì)所系列活動(dòng) 跨界資源聯(lián)動(dòng)推廣聚集現(xiàn)場(chǎng)人氣 給兩到三個(gè)示意圖 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 所需資源 名稱 主題 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 合作資源 執(zhí)行團(tuán)隊(duì) 媒體配合 中糧資源跨界營(yíng)銷 活勱 紅酒品鑒 金融投資講座 高爾夫精英賽 皮劃艇會(huì) 家?guī)?Party 高端品牌嫁接 【 如名車勞斯萊斯 】 活勱前 1個(gè)月 10月 ~12月 中糧 易居 中糧為主 易居策劃 ? 對(duì)位相應(yīng)活勱圈層的雜志； ? 高端會(huì)所海報(bào)； ? 祥云生活速遞。 備注 以中糧品牌館、祥云國(guó)際會(huì)所為基地，整合中糧各業(yè)務(wù)板塊客戶資源，分階段進(jìn)行主題圈層活勱。 國(guó)際 VIP客戶紅酒原產(chǎn)地品鑒之旅 公關(guān)活動(dòng) 時(shí)間： 2023年 名稱 主題 專案確定 活動(dòng)執(zhí)行 VIP客戶紅酒原產(chǎn)地品鑒之旅 回歸紅酒原鄉(xiāng) 紅酒品鑒之旅 6月 30日前 11月 15日 ~ 12月底 參與對(duì)象 準(zhǔn)業(yè)主、業(yè)主、資源客戶、圈層高端客戶 活動(dòng)目的 根據(jù)蓄客情況及成交情況，定期組織準(zhǔn)業(yè)主 VIP客戶旅游“英國(guó)紅酒原產(chǎn)地”進(jìn)行“回歸紅酒原鄉(xiāng) 紅酒品鑒之旅”。讓客戶體驗(yàn)和認(rèn)同祥云國(guó)際的生活理念。 【 】 營(yíng)銷費(fèi)用鋪排 階段性鋪排 階 段 時(shí) 間 媒體運(yùn)用 費(fèi)用安排 備 注 品牌期 宣傳物料類： 海報(bào)、形象樓書、戶型單頁(yè)、手提袋、 VI系統(tǒng)等銷售道具、禮品； 包裝類： 圍墻、售樓處包裝、風(fēng)情街包裝、品牌館包裝、環(huán)境的布置、導(dǎo)視 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、電臺(tái)、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： “媒體見面會(huì)” 、國(guó)際兒童攝影展、媒體茶話會(huì)、國(guó)際學(xué)校資源聯(lián)絡(luò) 200萬 形象展示 銷售期 開盤前期 宣傳物料類： 海報(bào)、產(chǎn)品樓書、戶型單頁(yè)、 VI系統(tǒng)等銷售道具、禮品； 包裝類： 圍墻換畫面、道路導(dǎo)視 、風(fēng)情街展示 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、電臺(tái)、站臺(tái)、分眾媒體、影院廣告、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： 六一兒童節(jié)愛心活動(dòng)、英倫夏令營(yíng)啟動(dòng)及主題活動(dòng) 400萬 蓄客 3000組 開盤中期 宣傳物料類： 各類宣傳品及銷售道具、活動(dòng)禮品； 包裝類： 樣板樓展示、會(huì)所售樓部及街區(qū)景觀展示區(qū)展示 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、站臺(tái)、影視廣告、分眾媒體、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： 疊墅推介會(huì)、國(guó)際收藏品交流酒會(huì)、秋交會(huì)及主題活動(dòng) 300萬 疊墅銷售達(dá)到 95% 開盤后期 2023年春節(jié)前 宣傳物料類： 各類宣傳品及銷售道具、活動(dòng)禮品； 包裝類： 樣板房展示、會(huì)所售樓部及街區(qū)景觀展示區(qū)展示 媒體發(fā)布類： 報(bào)紙、網(wǎng)絡(luò)、雜志、戶外、電視臺(tái)、二級(jí)市場(chǎng)媒體聯(lián)合、短信 營(yíng)銷活動(dòng)： 資源聯(lián)誼會(huì)、圈層主題活動(dòng) 100萬 高層產(chǎn)品銷售達(dá)到90% 合計(jì) 1000萬 項(xiàng)目推案及定價(jià)策略 第六部分 ?推盤及定價(jià)原則 ?價(jià)格策略 ?推售策略 ? 穩(wěn)步快跑，以銷定價(jià)； ? 以遞增的形式逐步高推。 【 】 推案總體原則 “出頭椽子”； ，差異應(yīng)對(duì)客群不同需求； ，批次開盤前及時(shí)修正； 【 】 項(xiàng)目整體定價(jià)原則 保證銷售進(jìn)度 根據(jù)不同的產(chǎn)品類型，制定合理的價(jià)格體系，平衡項(xiàng)目的銷售速度和利潤(rùn)。 科學(xué)合理 項(xiàng)目?jī)?nèi)自身產(chǎn)品綜合比較，通過對(duì)位置、景觀、視野、標(biāo)準(zhǔn)層設(shè)計(jì)等因素的權(quán)重分析，采用加權(quán)方式制定完成各樓棟及各戶型、各戶均價(jià)。 加大競(jìng)爭(zhēng)力 考慮項(xiàng)目疊墅特點(diǎn)，結(jié)合其優(yōu)勢(shì)，加大項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)力。 整盤考慮 進(jìn)行通盤考慮．一批次全疊墅入市，提升項(xiàng)目形象，分步驟逐步打開價(jià)格空間，通過價(jià)格拉升，造成項(xiàng)目升值印象，其后價(jià)格持續(xù)提升，創(chuàng)造利潤(rùn)最大化。 價(jià)格 開發(fā)成本 供求關(guān)系 競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 營(yíng)銷策略 價(jià)格支撐 產(chǎn)品附加值 項(xiàng)目品牌 企業(yè)品牌 現(xiàn)場(chǎng)包裝 營(yíng)銷推廣 樣板間 示范區(qū) 口碑 價(jià)格加分因素 【 】 項(xiàng)目整體定價(jià)原則 【 】 價(jià)格策略 市場(chǎng)競(jìng)品價(jià)格 競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目當(dāng)前銷售均價(jià) 項(xiàng)目名稱 項(xiàng)目規(guī)模 經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 產(chǎn)品類型 面積配比 銷售均價(jià) 目前銷售情況 置信麗府 占地 103畝 1期建筑面積 21萬方 總戶數(shù)： 1290戶 容積率： 3 綠化率： 30% 高層 120300㎡ 高層： 9000~萬 /m178。 9棟預(yù)計(jì) 7月開盤， 4月 24開始排號(hào) 保利花園 占地 260畝 建筑面積 50萬 ㎡ 總戶數(shù)： 4223戶 容積率： 綠化率： 30% 高層 76180㎡ 7500元 /m178。左右 目前排號(hào)中，排號(hào)優(yōu)惠 5000元， 5月 1日亮相 鷺島國(guó)際 1總占地 422畝 3期建筑面積 21萬 ㎡ 總戶數(shù)： 1995戶 容積率： 綠化率： 44% 高層 91280㎡ 均價(jià) /m178。 均價(jià) 15000元 /m178。，一次性付款優(yōu)惠 2% 中海城南 1號(hào) 占地 227畝 建筑面積 33萬 ㎡ 總戶數(shù)： 1798 容積率： 綠化率： 35% 高層 160253㎡ 均價(jià) 178。 售罄，成銷 2億 譽(yù)峰 占地 280畝 建筑面積 17萬 ㎡ 總戶數(shù)： 2023戶 容積率： 綠化率： 50% 高層 170380㎡ 均價(jià) 2萬 /m178。左右 3棟 92套，已售 70% 首期 (毛坯 )量?jī)r(jià)關(guān)系 / 1期純板高層： 開盤價(jià) 10000元 /平 計(jì)劃盤中價(jià) 12023元 /平 疊墅：開盤價(jià) 16000元 /平 計(jì)劃盤中價(jià) 18000元 /平 洋房：待定 (計(jì)劃上市期 2023年，根據(jù)當(dāng)期市場(chǎng)綜合定價(jià) ) 【 】 價(jià)格策略 產(chǎn)品價(jià)格建議 產(chǎn)品價(jià)格差異化建議（高層層差） 150 0 200 100 400 350 300 550 500 450 700 650 600 850 800 750 900 1F 2F 3F 4F 5F 6F 7F 8F 9F 10F 11F 12F 13F 14F 15F 16F 17F 18F 高層價(jià)格思考： ，層差即準(zhǔn)尋市場(chǎng) 基本原則加價(jià)（每層遞加）； ，除頂躍戶型外，總價(jià)控制在 250萬左右，與疊墅 B戶型（ 3躍 4）價(jià)格均衡； ，由于位置及景觀的優(yōu)勢(shì)，總價(jià) 略高于疊墅 B戶型。 【 】 價(jià)格策略 產(chǎn)品差異化定價(jià) A戶型 C戶型 B戶型 總價(jià) 450萬 — 500萬 總價(jià) 250萬 — 300萬 總價(jià) 400萬 — 450萬 疊墅價(jià)格思考： 1. 疊墅戶型屬于稀缺產(chǎn)品，定價(jià)原則按一房一價(jià)制定； 2. A戶型由于贈(zèng)送面積最大等各種優(yōu)勢(shì)， 故價(jià)格最高，屬于小區(qū)內(nèi)的頂級(jí)住宅； 3. B戶型屬于舒適性住宅，贈(zèng)送面積最小，且考 慮到樓層原因總價(jià)相對(duì)較低，同時(shí)，可利用此房 源去化高層戶型； 4. C戶型屬于享受性住宅，總價(jià)基本控制在 400萬左右，個(gè)別戶型由于樓棟的位置及景觀的 不同，總價(jià)在 450萬左右。 【 】 價(jià)格策略 產(chǎn)品差異化定價(jià) 批次房源銷售均價(jià) 銷售總額預(yù)計(jì) 批次房源 推出時(shí)間 基礎(chǔ)價(jià) 自然增長(zhǎng) 批次產(chǎn)品優(yōu)勢(shì)溢價(jià) 銷售 均價(jià) 增長(zhǎng) 月份 月增 長(zhǎng)率 一批次 18000 20% － 20230 2 —— 二批次 12023 30 80 15000 2 % 三批次 15000/22023 30 100 18000 2 % 【 】 項(xiàng)目銷售均價(jià) 批次推出 推出時(shí)間 推量 價(jià)格（均價(jià)） 任務(wù)完成總計(jì) 高層 疊拼 合計(jì)推出 高層 去化 疊拼 去化 樓棟 套數(shù) 面積 樓棟 套數(shù) 面積 套數(shù) 面積 比例 完成金額 比例 完成金額 第一批次 \ \ \ 9 90 90 \ \ \ 18000元 /㎡ 90% 第二批次 1 115 102 \ \ \ 102 12023元/㎡ 65% \ \ \ 第三批次 12 66 14371 5 24 90 13800元/㎡ 45% 9千萬 22500元 /㎡ 75% 1億 2億 合計(jì) \ 168 114 282 \ \ \ \ \ \ 6樓王 14 1. 依據(jù)去化總量及今年市場(chǎng)態(tài)勢(shì)延伸，劃分五批次放量； 2. 每批次設(shè)置主推樓棟和加推樓棟，形成精準(zhǔn)控盤和銷售搶購(gòu)姿態(tài)； 1. 10月 16日內(nèi)部疊墅預(yù)定，推出 9，共90套； 2. 11月 7日開盤高層，推出 11 15，共 102套； 15 13 1 2 3 4 5 7 8 9 12 【 】 推盤策略 推案總體部署 海量蓄客 三重轉(zhuǎn)化 多重優(yōu)惠 兩線并舉 【 】 推盤策略 項(xiàng)目開盤部署 疊拼開盤 品牌館開放 臨時(shí)接待中心開放 項(xiàng)目亮相 北京推介會(huì) 共四個(gè)階段的銷售培訓(xùn) 售樓處開放 VIP客戶辦理 12周 范蓄水（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 完成 400組 誠(chéng)意金交納 1 高層開盤 疊拼、高層齊開盤 3周 高層意向客戶蓄水（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 4周 意向客戶蓄水（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)）年底沖量 4周 完成今年所有成交客戶的簽約 完成全年成銷指標(biāo) 完成 1200組客戶范蓄水 3周 意向客戶蓄水（項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)） 銷售培訓(xùn) 媒體見面會(huì)及業(yè)內(nèi)傳播 城市精英專項(xiàng)疊墅推介會(huì) 國(guó)際收藏品鑒賞會(huì)暨高層開盤 國(guó)際兒童攝影展全線活動(dòng) 分類 6月 7月 8月 9月 10月 開盤 11月 開盤 12月 合計(jì)(萬元） 各渠道比例 報(bào)媒 30 20 30 45 15 140 14% 戶外 200 20% 小眾渠道 8 10 10 14 14 56 % 公關(guān)活動(dòng) 20 20 40 80 50 16 243 % 物料 20 20 20 15 15 90 9% 營(yíng)銷代理費(fèi)用 200 200 20% 廣告公司 57 % 不可預(yù)計(jì)費(fèi)用 2 2 2 2 2 2 2 14 % 合計(jì) 1000 100% Q A