【正文】 別墅示范區(qū)（南區(qū)） 調(diào)整階段營(yíng)銷攻略 _展示攻略 別墅示范區(qū) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 時(shí) 間： 2023年 3月底必須具備展示條件 目 的： 調(diào)整售樓處功能及動(dòng)線，在客戶了解房子的過(guò)程中增加體驗(yàn)感受，促進(jìn)客戶心理認(rèn)知 關(guān)鍵點(diǎn)： 調(diào)整階段營(yíng)銷攻略 _展示攻略 賣場(chǎng)包裝 售樓處調(diào)整 正門 建橋 調(diào)整售樓處的主入口，由水面架橋直接進(jìn)入銷售大廳，動(dòng)線更加合理。 利用原高層樣板間，設(shè)臵更完善的功能空間，為客戶活動(dòng)提供更大的自由度 售樓處人性化的引導(dǎo)指示 導(dǎo)示系統(tǒng) 目的 ： 引導(dǎo)客戶，方便參觀 內(nèi)容 ： 擴(kuò)大導(dǎo)示系統(tǒng)的覆蓋范圍，有效覆蓋各功能分區(qū) 時(shí)間 ： 2023年 3月完成 關(guān)鍵點(diǎn) ： 位臵的選取顯要位臵 導(dǎo)示牌本身的設(shè)計(jì)要有品質(zhì)感，形象要好 覆蓋的功能區(qū)域盡可能全 友誼路路牌 友誼路道旗 項(xiàng)目圍檔 樓體 正門入 口標(biāo)示 進(jìn)入項(xiàng)目的戶外路牌的指示引導(dǎo) ,新形象調(diào)整 環(huán)島西路道旗 調(diào)整階段營(yíng)銷攻略 _展示攻略 目的：為了樹(shù)立產(chǎn)品高品質(zhì)的豪宅形象 ,分區(qū)域攔截客戶 . 動(dòng)作如下 : 卡梅爾客戶攔截 卡梅爾客戶來(lái)訪量較高 ,同時(shí)位臵比我們有優(yōu)勢(shì) ,因此我們用樓體廣告攔截 ,從卡梅爾項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)直接看到本樓盤信息 . 外環(huán)線樓體攔截 樓體面對(duì)外環(huán)線用大型樓體畫面吸引從外環(huán)來(lái)往的車輛 項(xiàng)目圍檔 樹(shù)立所有項(xiàng)目圍檔 ,高５米 ,體現(xiàn)項(xiàng)目的氣勢(shì) . 白楊樹(shù) 在進(jìn)入項(xiàng)目的地段 ,種植胸徑 30CM的白楊 ,間隔 8米 .,體現(xiàn)項(xiàng)目的與眾不同，從 進(jìn)入項(xiàng)目地段就感受到尊 貴的身份 . 調(diào)整階段營(yíng)銷攻略 _展示攻略 導(dǎo)示系統(tǒng) 物業(yè)顧問(wèn)公司簽署： 07年 3月中旬完成， 對(duì)物業(yè)進(jìn)行系統(tǒng)營(yíng)銷包裝， 提升服務(wù)品質(zhì)，奠定豪宅基礎(chǔ) 人性化服務(wù)體驗(yàn)： 注重細(xì)節(jié)，全員微笑走動(dòng)服務(wù)，保潔、保安等物業(yè)人員的形象和專業(yè)度必須與豪宅氣質(zhì)相符。 銷售人員專業(yè)培訓(xùn) 為方便高層看房，購(gòu)臵電甁車兩輛 調(diào)整階段營(yíng)銷攻略 _服務(wù)攻略 服務(wù) 07年?duì)I銷攻略 —第一階段 第一階段 —— 別墅第一強(qiáng)銷期 時(shí)間 ： 3月末到 5月末 目的 ： 此階段重在重新奠定項(xiàng)目高端形象的重要階段，重新展示， 一炮而紅 條件 ： 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整到位，新樣板房完成，新銷售物料到位 推廣主題 ： 天鵝湖全新概念樣板房推出，敬請(qǐng)品鑒；簽約國(guó)際管家，天鵝湖至尊物管簽約酒會(huì) 第一階段營(yíng)銷攻略 _推售及價(jià)格安排 4月 2023年 5月 工程 節(jié)點(diǎn) 別墅示范區(qū) Ⅰ 到位 推售安排 1112 38 銷售目標(biāo) 10套 18套 8套 1 1 16 別墅 高層 推 售 重點(diǎn)：別墅 111 1516 高層 38（非重點(diǎn)） 銷售目標(biāo)： 28套別墅， 8套高層 價(jià)格目標(biāo)： 5月底別墅實(shí)現(xiàn)均價(jià) 15100 高層實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7480 第一階段營(yíng)銷攻略 _推售及價(jià)格安排 第一階段營(yíng)銷攻略 _推廣攻略 媒體營(yíng)銷 主流媒體 媒體選擇 ：同前 節(jié)奏 ：廣告發(fā)布圍繞節(jié)點(diǎn)展開(kāi)，注意階段信息的及時(shí)更新。 強(qiáng)度 ： 每日新報(bào)：四期整版硬廣，兩期整版軟廣 今晚報(bào)：四期半版硬廣，兩期軟廣 天津日?qǐng)?bào)：四期半版硬廣，兩期整版軟廣 主流、樓市：軟文硬廣各三期，有利于業(yè)界口碑的宣傳 航空、時(shí)尚：軟文硬廣各三期，其受眾客戶比較符合項(xiàng)目需求 網(wǎng)絡(luò)：新浪、搜房各投放 2個(gè)月，是時(shí)效性最強(qiáng)的傳播途徑，并且便于異地推廣的策略 戶外已有資源繼續(xù)投放。 短信平臺(tái) /直郵 目的： 在項(xiàng)目形象重新整合的同時(shí)，有效出擊，直接與目標(biāo)客戶對(duì)話 完成時(shí)間： 短信平臺(tái)：利用媒體現(xiàn)有的客戶資源，有效、迅速發(fā)布最新消息，適用于各種消息的發(fā)布，具有時(shí)效性強(qiáng)，針對(duì)性強(qiáng)，費(fèi)用低等特點(diǎn) 資料直郵：利用直郵公司的客戶資料，詳細(xì)的傳達(dá)項(xiàng)目信息 第一階段營(yíng)銷攻略 _推廣攻略 其他渠道 媒體營(yíng)銷 第一階段營(yíng)銷攻略 _推廣攻略 事件營(yíng)銷 開(kāi)盤活動(dòng) 時(shí)間 ： 重點(diǎn)推售產(chǎn)品 ：別墅 1 1 16 主題 ： 來(lái)天鵝湖，擇鄰而居 內(nèi)容 ： T5樣板間持續(xù)開(kāi)放，五一黃金周邀請(qǐng)業(yè)主和準(zhǔn)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)，現(xiàn)場(chǎng)舉辦哈根達(dá)斯雪糕節(jié)，給業(yè)主搭建良好的 溝通平臺(tái)，選擇豪宅，擇鄰而居。 相關(guān)輔助活動(dòng) ： 舉辦對(duì)話別墅系列活動(dòng)一 城市別墅 Vs 郊區(qū)別墅，樹(shù)立業(yè)界良好口碑 促銷活動(dòng)配合： 老帶新優(yōu)惠措施實(shí)行 /活動(dòng)節(jié)日促銷折扣 第一階段營(yíng)銷攻略 _推廣攻略 時(shí)間 ： 目的 ： 推售別墅 12， 13 主題 ： 南法別墅之旅 內(nèi)容 ： T5樣板間開(kāi)放，其風(fēng)格為純正的法式風(fēng)格， 別墅示范區(qū)落成，邀請(qǐng)客戶參觀樣板間，并欣賞法式園林，品鑒美酒。在暖暖的春日體驗(yàn)別墅的居住氛圍。 節(jié)點(diǎn)活動(dòng) 事件營(yíng)銷 展示 樣板間 景觀示范區(qū) 項(xiàng)目導(dǎo)示系統(tǒng) 賣場(chǎng)包裝 高層看房通道 已上于 4月 15日必須準(zhǔn)備到位，標(biāo)準(zhǔn)與目標(biāo)與調(diào)整期一致。 第一階段營(yíng)銷攻略 _展示攻略 目的 ：體現(xiàn)項(xiàng)目服務(wù)精神和品質(zhì)，人性化是項(xiàng)目服務(wù)的主線 關(guān)鍵點(diǎn) ： 大門、停車場(chǎng)、售樓處、住戶大堂、電梯廳設(shè)臵專業(yè)服務(wù)人員 引入國(guó)際品牌物管公司作為顧問(wèn)服務(wù)，體現(xiàn)國(guó)際居住品質(zhì) 關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)人性化服務(wù) 服務(wù) 第一階段營(yíng)銷攻略 _服務(wù)攻略 目的 ： 突顯項(xiàng)目檔次，給到客戶尊貴的服務(wù)體驗(yàn) 服務(wù)內(nèi)容 ： 針對(duì)形象樓棟采取預(yù)約看樓形式； 預(yù)約看樓信息通過(guò)媒體宣傳； 專人陪同看樓、講解。 預(yù)約看樓 服務(wù) 第一階段營(yíng)銷攻略 _服務(wù)攻略 目的 ：創(chuàng)新模式，建立項(xiàng)目的第一形象，給與客戶專業(yè)的高品質(zhì)售后服務(wù)，形成口碑傳播 關(guān)鍵點(diǎn) ： 協(xié)調(diào)銀行人員派綜合服務(wù)大使定期駐扎現(xiàn)場(chǎng) 對(duì)按揭貸款等手續(xù)提供一條龍服務(wù) 銀行綜合服務(wù)大使 服務(wù) 第一階段營(yíng)銷攻略 _服務(wù)攻略 目的 ：品牌聯(lián)動(dòng)，整合知名消費(fèi)品牌資源，設(shè)臵天鵝湖 VIP會(huì)員增值卡，體現(xiàn)尊貴周到服務(wù) 時(shí)間 ： 2023年 5月 關(guān)鍵點(diǎn) ： 客戶資格審查 新老客戶的使用區(qū)別 突破預(yù)售限制的規(guī)則制定及風(fēng)險(xiǎn)防范 服務(wù) 天鵝湖 VIP增值卡 第一階段營(yíng)銷攻略 _服務(wù)攻略 第二階段 —— 高層第一強(qiáng)銷期 時(shí)間 ： 5月末到 10月末 目的 ： 在別墅進(jìn)入熱銷中后期推出高層，使得高層成功進(jìn)入銷售狀態(tài) 條件 ： 現(xiàn)場(chǎng)調(diào)整到位，高層樣板房完成，大堂、電梯到位，高層看樓通道到位，高層部分物料到位（要求完全展示） 推廣主題 ： 天鵝湖 2號(hào)作品推出 — “ 空中別墅組團(tuán)”，“從空中覆蓋梅江南”，頂級(jí) SKYHOUSE登場(chǎng) 07年?duì)I銷攻略 —第二階段 第二階段營(yíng)銷攻略 _推售及價(jià)格安排 5月 2023年 6月 7月 8月 9月 10月 工程 節(jié)點(diǎn) 38大堂、電梯、看樓通道到位 38高層樣板間 推售安排 1 17 3 38 3 36 銷售目標(biāo) 5套 5套 8套 6套 14套 12套 20套 19套 21套 6套 1821 38 36大堂、電梯到位 36高層樣板間 別墅 高層 推 售 重點(diǎn)：高層 3738， 3536 別墅 1 17（非重點(diǎn)） 銷售目標(biāo)： 86套高層， 35套別墅 價(jià)格目標(biāo)： 10月底高層實(shí)現(xiàn)均價(jià) 7600 別墅實(shí)現(xiàn)均價(jià) 15800 第二階段營(yíng)銷攻略 _推售及價(jià)格安排 第二階段營(yíng)銷攻略 _推廣攻略 媒體營(yíng)銷 主流媒體 節(jié)奏 ：報(bào)紙、戶外、網(wǎng)絡(luò)、雜志等媒體廣告發(fā)布圍繞節(jié)點(diǎn)展開(kāi)，注意階段信息的及時(shí)更新。 強(qiáng)度 ：新報(bào) /晚報(bào) /日?qǐng)?bào)軟文硬廣共 45期； 主流 /樓市 /航空 /時(shí)尚軟文硬廣共 12期； 搜房 /新浪各投放 3個(gè)月； 戶外已有資源繼續(xù)投放。 第二階段營(yíng)銷攻略 _推廣攻略 媒體營(yíng)銷 其他渠道 渠道選擇 ：外展、短信 /直投、合作資源渠道（如世聯(lián)） 節(jié)奏 ：短信 /直投圍繞節(jié)點(diǎn)投放，外展和合作資源渠道的挖掘持續(xù)跟進(jìn)。 強(qiáng)度 ： 短信 /直投各 5次； 外展 5月底進(jìn)場(chǎng)，持續(xù)使用； 合作資源渠道深入挖掘，如世聯(lián)客戶渠 道利用（城市巡展）。 第二階段營(yíng)銷攻略 _推廣攻略 事件營(yíng)銷 開(kāi)盤活動(dòng) 時(shí)間 ： 目的 ： 07年度第一次強(qiáng)推高層，為 3 38開(kāi)盤造勢(shì) 主題 ：“從空中俯瞰梅江南 ‖ 內(nèi)容 ：推出天鵝湖 2號(hào)作品 ―空中別墅一組團(tuán)”（ 3 38），高層樣板間 38開(kāi)放，邀請(qǐng)客戶現(xiàn)場(chǎng)體驗(yàn)“從空中俯瞰梅江南”。 第二階段營(yíng)銷攻略 _推廣攻略 事件營(yíng)銷 輔助活動(dòng) Ⅰ 時(shí)間 ： 目的 ：通過(guò)中型活動(dòng)配合 3 36推出，制造高層強(qiáng)銷第二波 主題 ： 天鵝湖 =奢侈品 內(nèi)容 ： 36樣板間開(kāi)放，推出空中別墅二組團(tuán)（ 3 36），邀請(qǐng)業(yè)主、準(zhǔn)業(yè)主現(xiàn)場(chǎng)活動(dòng)。 第二階段營(yíng)銷攻略 _推廣攻略 事件營(yíng)銷 輔助活動(dòng) Ⅱ 時(shí)間 ： – 目的 ：為高層推售造勢(shì)，重新樹(shù)立高層豪宅價(jià)值體系，制造新聞，提高關(guān)注度 內(nèi)容 ： “天鵝堡”產(chǎn)品新聞發(fā)布會(huì)，邀請(qǐng)各媒體記者及業(yè)內(nèi)人士 別墅對(duì)話系列二：全景觀空中別墅價(jià)值對(duì)話 投資論壇：組織 業(yè)內(nèi)人士以“投資 稀缺 升值”為論題的論壇 第二階段營(yíng)銷攻略 _推廣攻略 事件營(yíng)銷 輔助活動(dòng) Ⅲ 時(shí)間 ： – 目的 ：通過(guò)主題清晰、針對(duì)性強(qiáng)的暖場(chǎng)活動(dòng)，吸引特定客戶群體，輔助銷售 內(nèi)容 ： 奢侈品鑒賞活動(dòng)：與拍賣行或知名畫家聯(lián)動(dòng)，以售樓處現(xiàn)場(chǎng)為基地組織奢侈品的鑒賞會(huì) 車友會(huì)：組織奧迪車友會(huì)兩日游，天鵝之旅，起點(diǎn)與終點(diǎn)均設(shè)在本項(xiàng)目 第二階段營(yíng)銷攻略 _推廣攻略 事件營(yíng)銷 輔助活動(dòng) Ⅳ 時(shí)間 ： – 目的 ：跨越區(qū)域拓展客戶，利用天津的機(jī)遇和梅江的價(jià)值，通過(guò)價(jià)格優(yōu)勢(shì)吸引外地投資客 內(nèi)容 ： 環(huán)渤海區(qū)域巡回展 ——到環(huán)渤海其他核心城市（北京 /唐山 /太原等）推廣，吸引投資客。 第二階段營(yíng)銷攻略 _展示攻略 現(xiàn)場(chǎng)包裝 賣場(chǎng)包裝 時(shí)間 ： 2023年 6月到位 目的 ： 配合高層強(qiáng)銷期，現(xiàn)場(chǎng)展板等銷售道具相應(yīng)更新，根據(jù)活動(dòng)適當(dāng)調(diào)整現(xiàn)場(chǎng)布臵，以輔助銷售 內(nèi)容 ： 整體包裝和調(diào)性維持調(diào)整期狀況 配合高層強(qiáng)銷期現(xiàn)場(chǎng)銷售道具的更新和重點(diǎn)調(diào)整 現(xiàn)場(chǎng)布臵保持一定的靈活性，配合活動(dòng)及時(shí)調(diào)整，保證品質(zhì)感和調(diào)性統(tǒng)一 第二階段營(yíng)銷攻略 _展示攻略 關(guān)鍵物料 高層樓書、戶型圖冊(cè)、景觀效果圖等 時(shí)間 ： 目的 ： 配合高層強(qiáng)銷期，進(jìn)一步完善銷售道具，重點(diǎn)展現(xiàn)高層價(jià)值 內(nèi)容 ： 高層樓書 戶型圖冊(cè)：關(guān)鍵在于高層豪宅概念的炒作和戶型亮點(diǎn)的挖掘，注重細(xì)節(jié)和品質(zhì) 景觀效果圖：重點(diǎn)在于展現(xiàn)高層觀景效果，突出視野的開(kāi)闊性、景觀資源的豐富性和居高臨下的氣勢(shì)。 第二階段營(yíng)銷攻略 _展示攻略 樣板示范 目的 ： 依靠精品樣板房展示，扭轉(zhuǎn)高層的不利認(rèn)知，突出產(chǎn)品價(jià)值點(diǎn)，促進(jìn)成交 時(shí)間 ： 6月 1日前， 3820F； 9月 1日前， 3620F 內(nèi)容 ： “空中別墅”概念營(yíng)造，充分利用面積，展現(xiàn)大尺度的空間感； 風(fēng)格低調(diào)奢華，重點(diǎn)在于展示高層的廣闊視野和絕佳的觀景效果； 可考慮設(shè)臵清水房展示，重點(diǎn)在于高品質(zhì)建材設(shè)備和相關(guān)智能化設(shè)施的體驗(yàn)，增加產(chǎn)品附加值 高層樣板房 主題大堂 引發(fā)關(guān)注 目的 ： 通過(guò)不同主題風(fēng)格大堂，彰顯項(xiàng)目品質(zhì)的同時(shí)引發(fā)關(guān)注，制造新聞點(diǎn) 時(shí)間 ： 與高層樣板間同時(shí)到位 內(nèi)容 ： 優(yōu)先制作 3 36 、 40主題大堂， 3 36大堂需與樣板間同時(shí)到位，其余可按正常工程進(jìn)度進(jìn)行 結(jié)合