【正文】 別墅示范區(qū)（南區(qū)） 調(diào)整階段營銷攻略 _展示攻略 別墅示范區(qū) 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 時 間： 2023年 3月底必須具備展示條件 目 的： 調(diào)整售樓處功能及動線，在客戶了解房子的過程中增加體驗感受，促進客戶心理認知 關鍵點： 調(diào)整階段營銷攻略 _展示攻略 賣場包裝 售樓處調(diào)整 正門 建橋 調(diào)整售樓處的主入口，由水面架橋直接進入銷售大廳，動線更加合理。 利用原高層樣板間，設臵更完善的功能空間，為客戶活動提供更大的自由度 售樓處人性化的引導指示 導示系統(tǒng) 目的 ： 引導客戶，方便參觀 內(nèi)容 ： 擴大導示系統(tǒng)的覆蓋范圍，有效覆蓋各功能分區(qū) 時間 ： 2023年 3月完成 關鍵點 ： 位臵的選取顯要位臵 導示牌本身的設計要有品質(zhì)感，形象要好 覆蓋的功能區(qū)域盡可能全 友誼路路牌 友誼路道旗 項目圍檔 樓體 正門入 口標示 進入項目的戶外路牌的指示引導 ,新形象調(diào)整 環(huán)島西路道旗 調(diào)整階段營銷攻略 _展示攻略 目的：為了樹立產(chǎn)品高品質(zhì)的豪宅形象 ,分區(qū)域攔截客戶 . 動作如下 : 卡梅爾客戶攔截 卡梅爾客戶來訪量較高 ,同時位臵比我們有優(yōu)勢 ,因此我們用樓體廣告攔截 ,從卡梅爾項目現(xiàn)場直接看到本樓盤信息 . 外環(huán)線樓體攔截 樓體面對外環(huán)線用大型樓體畫面吸引從外環(huán)來往的車輛 項目圍檔 樹立所有項目圍檔 ,高５米 ,體現(xiàn)項目的氣勢 . 白楊樹 在進入項目的地段 ,種植胸徑 30CM的白楊 ,間隔 8米 .,體現(xiàn)項目的與眾不同，從 進入項目地段就感受到尊 貴的身份 . 調(diào)整階段營銷攻略 _展示攻略 導示系統(tǒng) 物業(yè)顧問公司簽署： 07年 3月中旬完成， 對物業(yè)進行系統(tǒng)營銷包裝， 提升服務品質(zhì)，奠定豪宅基礎 人性化服務體驗： 注重細節(jié)，全員微笑走動服務，保潔、保安等物業(yè)人員的形象和專業(yè)度必須與豪宅氣質(zhì)相符。 銷售人員專業(yè)培訓 為方便高層看房，購臵電甁車兩輛 調(diào)整階段營銷攻略 _服務攻略 服務 07年營銷攻略 —第一階段 第一階段 —— 別墅第一強銷期 時間 ： 3月末到 5月末 目的 ： 此階段重在重新奠定項目高端形象的重要階段，重新展示， 一炮而紅 條件 ： 現(xiàn)場調(diào)整到位，新樣板房完成，新銷售物料到位 推廣主題 ： 天鵝湖全新概念樣板房推出，敬請品鑒；簽約國際管家，天鵝湖至尊物管簽約酒會 第一階段營銷攻略 _推售及價格安排 4月 2023年 5月 工程 節(jié)點 別墅示范區(qū) Ⅰ 到位 推售安排 1112 38 銷售目標 10套 18套 8套 1 1 16 別墅 高層 推 售 重點：別墅 111 1516 高層 38（非重點） 銷售目標： 28套別墅， 8套高層 價格目標： 5月底別墅實現(xiàn)均價 15100 高層實現(xiàn)均價 7480 第一階段營銷攻略 _推售及價格安排 第一階段營銷攻略 _推廣攻略 媒體營銷 主流媒體 媒體選擇 ：同前 節(jié)奏 ：廣告發(fā)布圍繞節(jié)點展開，注意階段信息的及時更新。 強度 ： 每日新報：四期整版硬廣，兩期整版軟廣 今晚報：四期半版硬廣，兩期軟廣 天津日報：四期半版硬廣，兩期整版軟廣 主流、樓市：軟文硬廣各三期，有利于業(yè)界口碑的宣傳 航空、時尚：軟文硬廣各三期，其受眾客戶比較符合項目需求 網(wǎng)絡：新浪、搜房各投放 2個月，是時效性最強的傳播途徑，并且便于異地推廣的策略 戶外已有資源繼續(xù)投放。 短信平臺 /直郵 目的： 在項目形象重新整合的同時，有效出擊，直接與目標客戶對話 完成時間： 短信平臺：利用媒體現(xiàn)有的客戶資源，有效、迅速發(fā)布最新消息，適用于各種消息的發(fā)布，具有時效性強，針對性強，費用低等特點 資料直郵：利用直郵公司的客戶資料，詳細的傳達項目信息 第一階段營銷攻略 _推廣攻略 其他渠道 媒體營銷 第一階段營銷攻略 _推廣攻略 事件營銷 開盤活動 時間 ： 重點推售產(chǎn)品 ：別墅 1 1 16 主題 ： 來天鵝湖，擇鄰而居 內(nèi)容 ： T5樣板間持續(xù)開放，五一黃金周邀請業(yè)主和準業(yè)主現(xiàn)場活動，現(xiàn)場舉辦哈根達斯雪糕節(jié)，給業(yè)主搭建良好的 溝通平臺，選擇豪宅，擇鄰而居。 相關輔助活動 ： 舉辦對話別墅系列活動一 城市別墅 Vs 郊區(qū)別墅，樹立業(yè)界良好口碑 促銷活動配合： 老帶新優(yōu)惠措施實行 /活動節(jié)日促銷折扣 第一階段營銷攻略 _推廣攻略 時間 ： 目的 ： 推售別墅 12， 13 主題 ： 南法別墅之旅 內(nèi)容 ： T5樣板間開放，其風格為純正的法式風格， 別墅示范區(qū)落成，邀請客戶參觀樣板間，并欣賞法式園林，品鑒美酒。在暖暖的春日體驗別墅的居住氛圍。 節(jié)點活動 事件營銷 展示 樣板間 景觀示范區(qū) 項目導示系統(tǒng) 賣場包裝 高層看房通道 已上于 4月 15日必須準備到位，標準與目標與調(diào)整期一致。 第一階段營銷攻略 _展示攻略 目的 ：體現(xiàn)項目服務精神和品質(zhì)，人性化是項目服務的主線 關鍵點 ： 大門、停車場、售樓處、住戶大堂、電梯廳設臵專業(yè)服務人員 引入國際品牌物管公司作為顧問服務，體現(xiàn)國際居住品質(zhì) 關鍵節(jié)點人性化服務 服務 第一階段營銷攻略 _服務攻略 目的 ： 突顯項目檔次，給到客戶尊貴的服務體驗 服務內(nèi)容 ： 針對形象樓棟采取預約看樓形式； 預約看樓信息通過媒體宣傳； 專人陪同看樓、講解。 預約看樓 服務 第一階段營銷攻略 _服務攻略 目的 ：創(chuàng)新模式，建立項目的第一形象，給與客戶專業(yè)的高品質(zhì)售后服務，形成口碑傳播 關鍵點 ： 協(xié)調(diào)銀行人員派綜合服務大使定期駐扎現(xiàn)場 對按揭貸款等手續(xù)提供一條龍服務 銀行綜合服務大使 服務 第一階段營銷攻略 _服務攻略 目的 ：品牌聯(lián)動，整合知名消費品牌資源，設臵天鵝湖 VIP會員增值卡，體現(xiàn)尊貴周到服務 時間 ： 2023年 5月 關鍵點 ： 客戶資格審查 新老客戶的使用區(qū)別 突破預售限制的規(guī)則制定及風險防范 服務 天鵝湖 VIP增值卡 第一階段營銷攻略 _服務攻略 第二階段 —— 高層第一強銷期 時間 ： 5月末到 10月末 目的 ： 在別墅進入熱銷中后期推出高層，使得高層成功進入銷售狀態(tài) 條件 ： 現(xiàn)場調(diào)整到位，高層樣板房完成，大堂、電梯到位，高層看樓通道到位，高層部分物料到位（要求完全展示） 推廣主題 ： 天鵝湖 2號作品推出 — “ 空中別墅組團”，“從空中覆蓋梅江南”，頂級 SKYHOUSE登場 07年營銷攻略 —第二階段 第二階段營銷攻略 _推售及價格安排 5月 2023年 6月 7月 8月 9月 10月 工程 節(jié)點 38大堂、電梯、看樓通道到位 38高層樣板間 推售安排 1 17 3 38 3 36 銷售目標 5套 5套 8套 6套 14套 12套 20套 19套 21套 6套 1821 38 36大堂、電梯到位 36高層樣板間 別墅 高層 推 售 重點：高層 3738， 3536 別墅 1 17（非重點） 銷售目標： 86套高層， 35套別墅 價格目標： 10月底高層實現(xiàn)均價 7600 別墅實現(xiàn)均價 15800 第二階段營銷攻略 _推售及價格安排 第二階段營銷攻略 _推廣攻略 媒體營銷 主流媒體 節(jié)奏 ：報紙、戶外、網(wǎng)絡、雜志等媒體廣告發(fā)布圍繞節(jié)點展開，注意階段信息的及時更新。 強度 ：新報 /晚報 /日報軟文硬廣共 45期； 主流 /樓市 /航空 /時尚軟文硬廣共 12期； 搜房 /新浪各投放 3個月； 戶外已有資源繼續(xù)投放。 第二階段營銷攻略 _推廣攻略 媒體營銷 其他渠道 渠道選擇 ：外展、短信 /直投、合作資源渠道（如世聯(lián)） 節(jié)奏 ：短信 /直投圍繞節(jié)點投放，外展和合作資源渠道的挖掘持續(xù)跟進。 強度 ： 短信 /直投各 5次； 外展 5月底進場，持續(xù)使用； 合作資源渠道深入挖掘，如世聯(lián)客戶渠 道利用（城市巡展）。 第二階段營銷攻略 _推廣攻略 事件營銷 開盤活動 時間 ： 目的 ： 07年度第一次強推高層，為 3 38開盤造勢 主題 ：“從空中俯瞰梅江南 ‖ 內(nèi)容 ：推出天鵝湖 2號作品 ―空中別墅一組團”（ 3 38），高層樣板間 38開放，邀請客戶現(xiàn)場體驗“從空中俯瞰梅江南”。 第二階段營銷攻略 _推廣攻略 事件營銷 輔助活動 Ⅰ 時間 ： 目的 ：通過中型活動配合 3 36推出，制造高層強銷第二波 主題 ： 天鵝湖 =奢侈品 內(nèi)容 ： 36樣板間開放，推出空中別墅二組團（ 3 36），邀請業(yè)主、準業(yè)主現(xiàn)場活動。 第二階段營銷攻略 _推廣攻略 事件營銷 輔助活動 Ⅱ 時間 ： – 目的 ：為高層推售造勢，重新樹立高層豪宅價值體系，制造新聞，提高關注度 內(nèi)容 ： “天鵝堡”產(chǎn)品新聞發(fā)布會，邀請各媒體記者及業(yè)內(nèi)人士 別墅對話系列二：全景觀空中別墅價值對話 投資論壇：組織 業(yè)內(nèi)人士以“投資 稀缺 升值”為論題的論壇 第二階段營銷攻略 _推廣攻略 事件營銷 輔助活動 Ⅲ 時間 ： – 目的 ：通過主題清晰、針對性強的暖場活動，吸引特定客戶群體，輔助銷售 內(nèi)容 ： 奢侈品鑒賞活動：與拍賣行或知名畫家聯(lián)動，以售樓處現(xiàn)場為基地組織奢侈品的鑒賞會 車友會：組織奧迪車友會兩日游，天鵝之旅，起點與終點均設在本項目 第二階段營銷攻略 _推廣攻略 事件營銷 輔助活動 Ⅳ 時間 ： – 目的 ：跨越區(qū)域拓展客戶，利用天津的機遇和梅江的價值，通過價格優(yōu)勢吸引外地投資客 內(nèi)容 ： 環(huán)渤海區(qū)域巡回展 ——到環(huán)渤海其他核心城市（北京 /唐山 /太原等）推廣，吸引投資客。 第二階段營銷攻略 _展示攻略 現(xiàn)場包裝 賣場包裝 時間 ： 2023年 6月到位 目的 ： 配合高層強銷期，現(xiàn)場展板等銷售道具相應更新，根據(jù)活動適當調(diào)整現(xiàn)場布臵，以輔助銷售 內(nèi)容 ： 整體包裝和調(diào)性維持調(diào)整期狀況 配合高層強銷期現(xiàn)場銷售道具的更新和重點調(diào)整 現(xiàn)場布臵保持一定的靈活性，配合活動及時調(diào)整，保證品質(zhì)感和調(diào)性統(tǒng)一 第二階段營銷攻略 _展示攻略 關鍵物料 高層樓書、戶型圖冊、景觀效果圖等 時間 ： 目的 ： 配合高層強銷期，進一步完善銷售道具，重點展現(xiàn)高層價值 內(nèi)容 ： 高層樓書 戶型圖冊：關鍵在于高層豪宅概念的炒作和戶型亮點的挖掘，注重細節(jié)和品質(zhì) 景觀效果圖：重點在于展現(xiàn)高層觀景效果，突出視野的開闊性、景觀資源的豐富性和居高臨下的氣勢。 第二階段營銷攻略 _展示攻略 樣板示范 目的 ： 依靠精品樣板房展示，扭轉高層的不利認知，突出產(chǎn)品價值點，促進成交 時間 ： 6月 1日前， 3820F； 9月 1日前， 3620F 內(nèi)容 ： “空中別墅”概念營造，充分利用面積，展現(xiàn)大尺度的空間感； 風格低調(diào)奢華，重點在于展示高層的廣闊視野和絕佳的觀景效果； 可考慮設臵清水房展示，重點在于高品質(zhì)建材設備和相關智能化設施的體驗，增加產(chǎn)品附加值 高層樣板房 主題大堂 引發(fā)關注 目的 ： 通過不同主題風格大堂，彰顯項目品質(zhì)的同時引發(fā)關注，制造新聞點 時間 ： 與高層樣板間同時到位 內(nèi)容 ： 優(yōu)先制作 3 36 、 40主題大堂， 3 36大堂需與樣板間同時到位，其余可按正常工程進度進行 結合