【正文】 組織搬遷 ， 達(dá)到三通一平后直接入市交易 。 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 經(jīng)濟篇 第 二 部分 土地一級開發(fā)可行性研究基本框架 42 項目總說明 項目區(qū)域發(fā)展規(guī)劃 項目建設(shè)背景及必要性 建設(shè)地址、內(nèi)容、規(guī)模及條件 拆遷方案 項目建設(shè)方案 開發(fā)建設(shè)組織計劃及招標(biāo) 環(huán)境影響評價 環(huán)保及節(jié)能 社會影響評價 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟效益評價 風(fēng)險分析 結(jié)論及建議 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 定位篇 經(jīng)濟篇 第 二 部分 土地一級開發(fā)可行性研究基本框架 42 區(qū)別 類型 土地一級開發(fā)可行性研究 普通建設(shè)項目可行性研究 主體 政府或其 授權(quán)委托 的企業(yè) 政府或企業(yè) 對象 土地 房屋、廠房、設(shè)備安裝、水利工程等 內(nèi)容 土地一級開發(fā)的可行性研究不僅是開發(fā)主體投資決策的依據(jù)，也是政府為宏觀控制城市土地資源進(jìn)行立項決策的依據(jù)。 對各種可能擬定的建設(shè)方案進(jìn)行認(rèn)真技術(shù)經(jīng)濟分析與比較論證，對項目建成后的經(jīng)濟效益進(jìn)行科學(xué)的預(yù)測和評價，為項目投資主體提供決策支持意見或申請項目主管部門批復(fù)。 側(cè)重點 對土地開發(fā)的可行性進(jìn)行分析，重點對土地市場、土地價值進(jìn)行分析。 重點對市場、方案的比選進(jìn)行分析。 市場 一級開發(fā)市場 二級開發(fā)市場 產(chǎn)品類型 半成品，可有償出讓或轉(zhuǎn)讓 成品，用于銷售或經(jīng)營 費用 新增有征地、拆遷補償?shù)荣M用 以建安費為主 價值估算 市場比較法、成本逼近法、基準(zhǔn)地價修正法、假設(shè)開發(fā)（剩余法）、收益還原法等 投資估算（生產(chǎn)規(guī)模指數(shù)法、資金周轉(zhuǎn)率法、分項比例估算法、單元指標(biāo)估算法、單位建筑工程投資估算法等） 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 定位篇 項目名稱： 長壽區(qū)陽鶴山片區(qū)土地整治項目 項目地點： 長壽區(qū)陽鶴山片區(qū)內(nèi) ， 具體范圍涉及陽鶴村 12組 ， 松柏村 6組 ， 紅花村 1 1 1 15組 項目業(yè)主：重慶長壽開發(fā)投資 （ 集團(tuán) ） 有限公司 建設(shè)內(nèi)容： 征地拆遷 ， 新建道路 5條 ， 總長約 2770米 ， 配套實施綜合管網(wǎng) 、 綠化工程等建設(shè) ， 3條天然 氣管道改線工程 ， 總長約 4790米 ， 鐵塔搬遷工程 ,電力線路工程等 征地范圍： 長壽區(qū)陽鶴山片區(qū)內(nèi) 、 項目總投資： 本項目總投資為 元 ， 其中土地費用為 （ 其中地票費 ， 征地拆 遷補償費為 ） ， 工程費用為 ， 工程建設(shè)其他費用為 ， 預(yù)備 、 費為 ， 建設(shè)期利息 資金籌措： 項目業(yè)主自有資金 ， 占項目總投資的 %， 商請銀行貸款 ， 占項目總 投資的 % 項目建設(shè)期： 本項目建設(shè)期為 26個月 （ 2023年 2月至 2023年 3月 ） 項目實施意義： 為農(nóng)村土地整治 ， 對盤活存量土地 、 強化集約用地 、 適時補充耕地和提升土地產(chǎn)能有重大作用 。 項目實施將改善和提高當(dāng)?shù)鼐用裆钏缴钯|(zhì)量 ， 促進(jìn)就業(yè) ， 促進(jìn)勞動力轉(zhuǎn)移 ， 對加快城鎮(zhèn) 化進(jìn)程 ， 強化城鄉(xiāng)網(wǎng)絡(luò)銜接 ， 提高農(nóng)村生產(chǎn)水平 ， 帶動地方經(jīng)濟發(fā)展等有重要的意義 43 第 三 部分 土地一級開發(fā)可行性研究 案例分析 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 定位篇 經(jīng)濟篇 43 第 三 部分 土地一級開發(fā)可行性研究 案例分析 ? 三地一中心：重慶工業(yè)高地、現(xiàn)代農(nóng)業(yè)基地、休閑旅游勝地、 商貿(mào)物流中心 ? 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，打造生態(tài)宜居大城市，改善收入分配格局 ? 加強農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) ? 建設(shè)“五型長壽” ? 增加耕地面積改善耕地質(zhì)量 ， 加強土地資源綜合利用 ， 促進(jìn)農(nóng)村經(jīng)濟社會穩(wěn)定 ? 統(tǒng)籌城鄉(xiāng)土地配臵 ， 改善農(nóng)民生產(chǎn)生活條件 ， 間接提供大量的就業(yè)機會 ? 盤活存量土地 ， 擴寬建設(shè)用地 ， 實現(xiàn)二三產(chǎn)業(yè)反哺農(nóng)業(yè) ， 農(nóng)居點合理布局 ， 美化村容村貌 ? 農(nóng)村土地整治后收儲開發(fā) ， 加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 理論篇 43 第 三 部分 土地一級開發(fā)可行性研究 案例分析 ? 土地補償費：標(biāo)準(zhǔn)為每畝 ，其中 80%先用于農(nóng)轉(zhuǎn)非人員城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險； 20%農(nóng)村集體經(jīng)濟組織 ? 青苗補償費： 1100元 /畝 ? 安臵補助費：標(biāo)準(zhǔn)為 /轉(zhuǎn)非人， 16歲以下全額支付， 16歲以上 50%繳納城鎮(zhèn)養(yǎng)老保險 ? 住宅房屋搬遷補助費：⑴搬家補助費： 3人及以下 600元 /戶， 3人以上每增加 1人增發(fā) 200元 ⑵搬家獎勵費： 1000元 /畝 /人 ,3人以上每增 1人增發(fā) 300元 ⑶拆遷獎勵費： 3人及以下 1000元 /戶， 3人以上每增加 1人增發(fā) 300元 ? 構(gòu)附著物補償費： 3000元 /畝 ? 五大關(guān)愛： 1000元 /畝 項目建設(shè)期 26個月 ? 前期準(zhǔn)備階段（ 2023年 23月） ? 施工階段（ 2023年 4月 2023年 2月） ? 竣工驗收階段（ 2023年 3月） 重慶大學(xué)建設(shè)管理與房地產(chǎn)學(xué)院 Faculty of Construction Management and Real Estate 背景篇 定位篇 經(jīng)濟篇 43 第 三 部分 土地一級開發(fā)可行性研究 案例分析 ? 自籌資金和貸款申請 ? 項目建設(shè)及運營 ? 征地拆遷 ? 土地開發(fā)利用，順利還貸 本項目擬征地拆遷 ，其中道路占地 ，可供出讓的土地為 。根據(jù)陽鶴山片區(qū)規(guī)劃，用途為商住用地 土地出讓收入： 200萬 /畝 *= 土地出讓凈收益：收入 土地出讓金 專項資金 =元 /畝 財政返還土地出讓共計 銷售稅金及附加： 土地增值稅： ? 城市生態(tài)影響：改善交通，加快城市化進(jìn)程 ? 土地利用影響：緩解老城區(qū)建設(shè)用地緊張 ? 居民收入：增加就業(yè)，增加收入 ? 生活質(zhì)量：施工階段有噪聲污染 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 23, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 18:05:3618:05:3618:053/23/2023 6:05:36 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :05:3618:05Mar2323Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 18:05:3618:05:3618:05Thursday, March 23, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :05:3618:05:36March 23, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 3月 23日星期四 下午 6時 5分 36秒 18:05: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 2023年 3月 下午 6時 5分 :05March 23, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 3月 23日星期四 6時 5分 36秒 18:05:3623 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 6時 5分 36秒 下午 6時 5分 18:05: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , March 23, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 18:05:3618:05:3618:053/23/2023 6:05:36 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :05:3618:05Mar2323Mar23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 18:05:3618:05:3618:05Thursday, March 23, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :05:3618:05:36March 23, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 23日星期四 下午 6時 5分 36秒 18:05: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 2023年 3月 下午 6時 5分 :05March 23, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 23日星期四 6時 5分 36秒 18:05:3623 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 6時 5分 36秒 下午 6時 5分 18:05: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 23, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 18:05:3618:05:3618:053/23/2023 6:05:36 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :05:3618:05Mar2323Mar23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 18:05:3618:05:3618:05Thursday, March 23, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :05:3618:05:36March 23, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 23日星期四 下午 6時 5分 36秒 18:05: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 3月 下午 6時 5分 :05March 23, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 23日星期四 6時 5分 36秒 18:05:3623 March 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 6時 5分 36秒 下午 6時 5分 18:05: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit, eleifend nulla ac, fringilla purus. 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