【正文】 – 從事物業(yè)管理的單位 ， 以與物業(yè)管理有關(guān)的全部收入減去代業(yè)主支付的水 、 電 、 燃?xì)庖约按凶庹咧Ц兜乃?、 電 、 燃?xì)?、 房屋租金等的價(jià)款后的 余額 為營(yíng)業(yè)額 。 – 納稅人 自建自用 建筑物 ， 免征營(yíng)業(yè)稅 。 – 個(gè)人無(wú)償贈(zèng)送不動(dòng)產(chǎn) ,不征營(yíng)業(yè)稅 優(yōu)惠政策 營(yíng)業(yè)稅 （續(xù)） – 納稅單位新建或購(gòu)置的新建房屋 (不包括違章建造的房屋 )， 自建成或購(gòu)置次月起免納房產(chǎn)稅三年 。 （ 深圳 ） – 房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)建造的商品房 ， 在出售前 ，不征收房產(chǎn)稅 ， 但出售前已使用或出租 、 出借的商品房應(yīng)征收房產(chǎn)稅 。 優(yōu)惠政策 房產(chǎn)稅 ? 建造普通標(biāo)準(zhǔn)住宅出售，增值額未超過(guò)扣除項(xiàng)目 20%的，免征土地增值稅； ? 對(duì)于一方出地，一方出資金，雙方合作建房，建成后按比例分房自用的，暫免征收土地增值稅；建成后轉(zhuǎn)讓的，應(yīng)征收土地增值稅； ? 房地產(chǎn)企業(yè)代客戶進(jìn)行房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，向客戶收取代建收入的行為，免征土地增值稅。 ? 在企業(yè)兼并中，對(duì)被兼并企業(yè)將房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓到兼并企業(yè)中的，暫免征收土地增值稅 。 ? 對(duì)外投資免土地增值稅 ， 新規(guī)定見(jiàn) 財(cái)稅〔 2023〕 21號(hào) ? 繼承贈(zèng)與（直系或福利公益）等無(wú)償轉(zhuǎn)讓 ,不征土地增值稅 ? 深圳安居房免土地增值稅 深地稅發(fā) [2023]522 關(guān)于土地增值稅征收管理有關(guān)問(wèn)題的通知 ? 個(gè)人減免條件深圳更優(yōu)惠 – 國(guó)家 ： 5 免 , 3 半 – 深圳：普通免 , 非普通 5免 , 3半 優(yōu)惠政策 土地增值稅 ?內(nèi)資 –33% 27% 18% –深圳 15% –咨詢當(dāng)?shù)? ?外資 –房地產(chǎn)屬于非生產(chǎn)性 –再投資退稅 –西部大開(kāi)發(fā) 15% 鼓勵(lì)類 稅收優(yōu)惠政策 所得稅 優(yōu)惠政策 個(gè)人所得稅 環(huán)節(jié) 規(guī)定 文號(hào) 二手轉(zhuǎn)讓 對(duì)出售自有住房并擬在現(xiàn)住房出售后 1年內(nèi)按市場(chǎng)價(jià)重新購(gòu)房的納稅人，其出售現(xiàn)住房所應(yīng)繳納的個(gè)人所得稅，視其重新購(gòu)房的價(jià)值可全部或部分予以免稅。 對(duì)個(gè)人轉(zhuǎn)讓自用 5年以上、并且是家庭唯一生活用房取得的所得，繼續(xù)免征個(gè)人所得稅。 財(cái)稅字〔 1999〕278號(hào) 征地 按照城市發(fā)展規(guī)劃，在舊城改造過(guò)程中，個(gè)人因住房被征用而取得賠償費(fèi)，屬補(bǔ)償性質(zhì)的收入，無(wú)論是現(xiàn)金還是實(shí)物 (房屋 )，均免予征收個(gè)人所得稅 國(guó)稅函〔 1998〕428號(hào) 征地 對(duì)被拆遷人按照國(guó)家有關(guān)城鎮(zhèn)房屋拆遷管理辦法規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)取得的拆遷補(bǔ)償款，免征個(gè)人所得稅。 財(cái)稅〔 2023〕45號(hào) ? 對(duì)拆遷居民因拆遷重新購(gòu)置住房的 ， 對(duì)購(gòu)房成交價(jià)格中相當(dāng)于拆遷補(bǔ)償款的部分免征契稅 ， 成交價(jià)格超過(guò)拆遷補(bǔ)償款的 ，對(duì)超過(guò)部分征收契稅 深國(guó)稅辦轉(zhuǎn)字 [2023]80號(hào) 財(cái)稅[2023]45號(hào) 轉(zhuǎn)發(fā)關(guān)于城鎮(zhèn)房屋拆遷有關(guān)稅收政策的通知 ? 公司制改造 、 企業(yè)合并 、 企業(yè)分立 、 企業(yè)出售 、 股權(quán)重組 、企業(yè)關(guān)閉破產(chǎn)中承受原產(chǎn)權(quán)的 ， 免征契稅 深地稅發(fā) 【 2023】 263財(cái)稅 〔 2023〕 41號(hào)關(guān)于延長(zhǎng)企業(yè)改制重組若干契稅政策執(zhí)行期限的通知 資產(chǎn)置換未明確是否免稅 ? 離婚產(chǎn)權(quán)分割不征收契稅 國(guó)稅函 [1999]391 號(hào) 關(guān)于離婚后房屋權(quán)屬變化是否征收契稅的批復(fù) ? 法定繼承人 (包括配偶 、 子女 、 父母 、 兄弟姐妹 、 祖父母 、外祖父母 )繼承土地 、 房屋權(quán)屬 ， 不征契稅 國(guó)稅函[2023]1036號(hào)關(guān)于繼承土地 、 房屋權(quán)屬有關(guān)契稅問(wèn)題的批復(fù) 優(yōu)惠政策 契稅 ? 企業(yè)因改制簽訂的產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移書(shū)據(jù)免予貼花。 財(cái)稅[2023]183號(hào) 關(guān)于企業(yè)改制過(guò)程中有關(guān)印花稅政策的通知 ? 土地使用權(quán)出讓、轉(zhuǎn)讓書(shū)據(jù)（合同），不屬于印花稅列舉征稅的憑證，不貼印花。 國(guó)稅發(fā)（ 1991） 155號(hào)關(guān)于印花稅若干具體問(wèn)題的解釋和規(guī)定的通知 優(yōu)惠政策 印花稅 稅務(wù)征收管理案例 ?第二稽查局房地產(chǎn)專業(yè)管理顯成效 自成立管理房地產(chǎn)行業(yè)專業(yè)科以來(lái) ,地稅第二稽查局采取多項(xiàng)措施狠抓房地產(chǎn)業(yè)稅收，取得了顯著成效，僅今年 14月，該局房地產(chǎn)行業(yè)就征收稅款 ，比去年同期增長(zhǎng)近 7000萬(wàn)元。 一是加強(qiáng)樓盤(pán)跟蹤管理。通過(guò)媒體廣泛收集有關(guān)房地產(chǎn)信息，及時(shí)掌握樓盤(pán)銷(xiāo)售信息，建立樓盤(pán)跟蹤管理檔案，并與企業(yè)的納稅情況進(jìn)行比較分析，以便發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)督促企業(yè)依法納稅。 二是嚴(yán)格執(zhí)行預(yù)繳企業(yè)所得稅政策。對(duì)于有新樓盤(pán)銷(xiāo)售的企業(yè)，及時(shí)向企業(yè)宣傳有關(guān)預(yù)繳企業(yè)所得稅的政策，督促企業(yè)按規(guī)定預(yù)繳企業(yè)所得稅。執(zhí)行這一政策，同時(shí)也有助于督促企業(yè)及時(shí)結(jié)轉(zhuǎn)收入，匯算繳納企業(yè)所得稅。 14月，該局共征收企業(yè)所得稅 ，極大地促進(jìn)了收入的增長(zhǎng)。 三是適時(shí)開(kāi)展稅務(wù)約談和稅務(wù)檢查。對(duì)于納稅異常的企業(yè)，該局及時(shí)進(jìn)行質(zhì)疑約談，將存在的問(wèn)題告知企業(yè)，督促企業(yè)自查自繳。對(duì)于通過(guò)約談仍未改正的企業(yè)，則轉(zhuǎn)入稅務(wù)檢查，用稅法的威懾力促進(jìn)企業(yè)依法納稅 稅務(wù)征收管理案例 ?第三稽查局查處一違規(guī)房地產(chǎn)公司 近日，地稅第三稽查局在對(duì)一房地產(chǎn)項(xiàng)目公司進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)其在開(kāi)發(fā)前期稅前列支費(fèi)用比例畸高，經(jīng)查原來(lái)該企業(yè)在未取得銷(xiāo)售收入時(shí)即在稅前大額列支交際應(yīng)酬費(fèi)。 根據(jù)《經(jīng)濟(jì)特區(qū)企業(yè)所得稅計(jì)稅標(biāo)準(zhǔn)暫行規(guī)定》及《中華人民共和國(guó)企業(yè)所得稅暫行條例實(shí)施細(xì)則》的規(guī)定，對(duì)于房地產(chǎn)項(xiàng)目公司，由于在基建及前期工程未有經(jīng)營(yíng)收入，不得在稅前列支交際應(yīng)酬費(fèi)。針對(duì)該公司的這一情況，稅務(wù)人員調(diào)增應(yīng)納稅年度的應(yīng)納稅所得額，并追補(bǔ)該企業(yè)稅款、滯納金及罰款共計(jì) 15萬(wàn)多元 稅務(wù)征收管理案例 一條舉報(bào)線索 牽出 1300萬(wàn)稅款 市地稅第七稽查局接到群眾舉報(bào)，舉報(bào)深圳某公司出售房屋不開(kāi)發(fā)票，只收取現(xiàn)金，涉嫌偷逃稅。該局稽查科立刻著手對(duì)該企業(yè)的售樓、納稅情況進(jìn)行調(diào)查。通過(guò)對(duì)該公司電腦申報(bào)資料和發(fā)票購(gòu)領(lǐng)核銷(xiāo)進(jìn)行仔細(xì)分析比對(duì)，稽查人員確認(rèn)其存在申報(bào)不實(shí)嫌疑。隨后采取突擊調(diào)賬手段，調(diào)取該公司的預(yù)售和現(xiàn)售房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同及發(fā)票存根。在稽查過(guò)程中，該公司的財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人以會(huì)計(jì)變動(dòng)頻繁，不清楚稅法的規(guī)定等種種理由敷衍應(yīng)付?；槿藛T耐心地對(duì)其進(jìn)行了稅收法律法規(guī)的宣傳和教育，并通過(guò)深入細(xì)致的檢查，終于從其賬簿記錄中查閱到該公司取得售房主營(yíng)收入申報(bào)不實(shí)的證據(jù)，并順藤摸瓜從該公司 2023年至 2023年應(yīng)收賬款中發(fā)現(xiàn)其收取的售樓訂金、銀行保證金未繳納過(guò)營(yíng)業(yè)稅，預(yù)售和現(xiàn)售房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同未交納過(guò)印花稅，該公司向其董事會(huì)成員發(fā)放的安家費(fèi)、獎(jiǎng)金、董事費(fèi)也未履行代扣代繳義務(wù)，偷逃了個(gè)人所得稅。 在證據(jù)面前，該公司不得不承認(rèn)其違法事實(shí)。稽查人員依法作出了追繳該公司營(yíng)業(yè)稅及其附加 510萬(wàn)元、個(gè)人所得稅 280萬(wàn)元、印花稅 11萬(wàn)、滯納金 140萬(wàn)元，并對(duì)其違法行為處以 400多萬(wàn)元罰款的處理決定 。 稅務(wù)征收管理案例 ?“投資收益”中查出稅款 40多萬(wàn)元 最近，第五檢查分局在對(duì)某房地產(chǎn)公司的查處中，成功地從其“投資收益”帳戶中挖出營(yíng)業(yè)稅及附加 40多萬(wàn)元。 該分局稽查人員經(jīng)過(guò)詳細(xì)審查該公司帳務(wù)和有關(guān)資料，未發(fā)現(xiàn)該公司有隱瞞收入的行為，營(yíng)業(yè)收入已全部申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，加上以其名義申報(bào)的房地產(chǎn)項(xiàng)目的營(yíng)業(yè)稅，三年來(lái)共申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅超過(guò)一千萬(wàn)元。但進(jìn)一步審查時(shí)卻發(fā)現(xiàn)該公司三年來(lái)收取各種形式的合作開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的利潤(rùn)記入“投資收益”帳戶，沒(méi)有申報(bào)繳納營(yíng)業(yè)稅及附加，經(jīng)查處應(yīng)補(bǔ)繳營(yíng)業(yè)稅 39萬(wàn)元 稅務(wù)征收管理案例 ?羅湖征管分局查獲特大假建筑安裝專用發(fā)票及稅票案 近日，羅湖征管分局在對(duì)轄區(qū)內(nèi)某兩家開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)項(xiàng)目的企業(yè)進(jìn)行檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)這兩家公司不同程度存在持假發(fā)票和假稅票入帳的跡象。檢查人員迅速對(duì)這兩家公司進(jìn)行立案調(diào)查。經(jīng)查 ,這兩家公司將工程項(xiàng)目承包其他公司施工，當(dāng)該工程項(xiàng)目完工后，施工單位為了達(dá)到偷稅的目的，竟然連同社會(huì)不法分子，開(kāi)具假發(fā)票及假稅票。開(kāi)發(fā)商方面審核不嚴(yán)，將假發(fā)票、假稅票當(dāng)成真的入了帳。據(jù)統(tǒng)計(jì)，此案涉及金額高達(dá) 1000萬(wàn)元。目前，稅務(wù)機(jī)關(guān)正在對(duì)此案所涉及單位進(jìn)行調(diào)查。 此外，羅湖分局也及時(shí)提醒有關(guān)公司，在給付工程款項(xiàng)時(shí)，要認(rèn)真查驗(yàn)對(duì)方的發(fā)票及稅票，發(fā)現(xiàn)有疑問(wèn)的，要與稅務(wù)機(jī)關(guān)聯(lián)系核實(shí) 稅務(wù)征收管理案例 ?涉外檢查分局加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)稅源調(diào)查初見(jiàn)成效 為做好稅收征管工作，涉外檢查分局春節(jié)剛過(guò)就立即開(kāi)展稅源調(diào)查，早動(dòng)手，挖潛力，把調(diào)查重點(diǎn)放在轄區(qū)稅源大戶 房地產(chǎn)行業(yè)上。首先對(duì)轄區(qū)企業(yè)進(jìn)行專項(xiàng)清理，對(duì)擁有土地的房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行全面調(diào)查，掌握企業(yè)的最新動(dòng)態(tài)，做到對(duì)稅源收入心中有數(shù)。檢查人員在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，這些企業(yè)中，有一戶生產(chǎn)型企業(yè)將其擁有的地塊與其他企業(yè)聯(lián)合開(kāi)發(fā)銷(xiāo)售樓盤(pán)，但一直未到稅務(wù)機(jī)關(guān)申報(bào)納稅。檢查人員及時(shí)到該樓盤(pán)實(shí)地核查，使該企業(yè)不得不承認(rèn)其發(fā)售樓盤(pán)及申報(bào)不及時(shí)的事實(shí)。 此次清理已初見(jiàn)成效，目前已清理的 26戶企業(yè)共開(kāi)發(fā)新樓盤(pán) 8個(gè)，可售面積 370000平方米，預(yù)計(jì)可實(shí)現(xiàn)稅收近 2500萬(wàn)元。 稅務(wù)征收管理案例 ?一房產(chǎn)使用人未履行房產(chǎn)稅納稅義務(wù)被查處 近期地稅第三稽查局在對(duì)轄區(qū)內(nèi)的某戶企業(yè)進(jìn)行稅務(wù)檢查時(shí)，發(fā)現(xiàn)該公司在寶安區(qū)有出租房產(chǎn)取得出租收入的行為。經(jīng)調(diào)查了解該公司與寶安區(qū)某村（乙方）合作，由村里出土地，該公司出錢(qián)興建廠房及宿舍。建成后，該企業(yè)將擁有廠房及宿舍 25年的使用權(quán)，該公司將該房產(chǎn)作為固定資產(chǎn)核算并計(jì)提了折舊，但未按規(guī)定繳納房產(chǎn)稅。根據(jù)合同規(guī)定，雙方均不得把上述房產(chǎn)作為自有資產(chǎn)進(jìn)行抵押或轉(zhuǎn)讓，因而雙方都不能確認(rèn)為該房產(chǎn)的產(chǎn)權(quán)所有人。根據(jù)《中華人民共和國(guó)房產(chǎn)稅暫行條例》第二條的規(guī)定，產(chǎn)權(quán)未確定時(shí)，由房產(chǎn)代管人或者使用人繳納，因此應(yīng)由該公司承擔(dān)房產(chǎn)稅的繳納義務(wù)。企業(yè)財(cái)務(wù)人員剛開(kāi)始非常不理解，認(rèn)為公司并沒(méi)有房屋產(chǎn)權(quán)，不應(yīng)承擔(dān)納稅義務(wù)。稅務(wù)人員耐心而細(xì)致地向其講解了稅法的有關(guān)規(guī)定，終于贏得了公司財(cái)務(wù)人員的理解并表示以后要多學(xué)稅法，嚴(yán)格遵守稅法規(guī)定，誠(chéng)信納稅。目前，查補(bǔ)的 10余萬(wàn)元稅款已入庫(kù)。在此，稅務(wù)機(jī)關(guān)提醒廣大納稅人，當(dāng)房屋產(chǎn)權(quán)未確定時(shí)，房產(chǎn)代管人或者使用人將作為房產(chǎn)稅的納稅義務(wù)人，應(yīng)及時(shí)履行納稅義務(wù)，否則將受到處罰 房地產(chǎn)業(yè)稅收典型違規(guī)行為 ?收入少申報(bào) ?合作建房抵土地使用權(quán)、抵工程款、代收款項(xiàng)不申報(bào)營(yíng)業(yè)稅、車(chē)庫(kù)雜房不申報(bào)、假按揭卻未申報(bào) ?土地評(píng)估增值不納所得稅、虛假建筑發(fā)票虛增成本 ?利用關(guān)聯(lián)公司轉(zhuǎn)移利潤(rùn) ?境外銷(xiāo)售房產(chǎn) ,隱匿銷(xiāo)售收入 ?隨意結(jié)轉(zhuǎn)成本、預(yù)售收入不結(jié)轉(zhuǎn)