【正文】 向銀行購(gòu)回房屋的抵押權(quán) 。 銀行發(fā)放住房按揭貸款的一般程序是： 1)銀行與房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商簽定協(xié)議 2)購(gòu)房者與發(fā)展商簽定住房買(mǎi)賣(mài)合同 。 3)購(gòu)房者提出借款申請(qǐng) 。 4)發(fā)展商簽字擔(dān)保 。 5)銀行審批 6)公證和登記 7)購(gòu)買(mǎi)保險(xiǎn)和交付銀行貸款手續(xù)費(fèi) 8)貸款的發(fā)放與收回 長(zhǎng)與壟斷 過(guò)去 20年來(lái)，我國(guó)金融機(jī)構(gòu)體系的信貸資產(chǎn)以極快的速度增長(zhǎng)，平均增長(zhǎng)速度為 21%，超過(guò)了經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)速度。在以間接融資為主的格局下，說(shuō)明銀行借貸規(guī)模的擴(kuò)張是經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的強(qiáng)有力支撐。如果考慮到 1998年以來(lái)為啟動(dòng)經(jīng)濟(jì)而加快貸款發(fā)放的速度，則會(huì)更直接的說(shuō)明貸款增長(zhǎng)對(duì)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的貢獻(xiàn)。然而，在信貸資產(chǎn)高速增長(zhǎng)的同時(shí)，我國(guó)銀行體系內(nèi)部存在著嚴(yán)重的不均衡問(wèn)題。國(guó)有銀行的獨(dú)家壟斷使得銀行缺乏競(jìng)爭(zhēng)，而缺乏競(jìng)爭(zhēng)機(jī)制的激勵(lì)，銀行業(yè)恐怕是很難建立起風(fēng)險(xiǎn)管理機(jī)制的。 我國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行信貸資產(chǎn)的低質(zhì)量 我國(guó)國(guó)有商業(yè)銀行在信貸規(guī)模擴(kuò)張的同時(shí)，其資產(chǎn)質(zhì)量卻不斷惡化，利潤(rùn)效益直線下降，出現(xiàn)了資產(chǎn)規(guī)模與銀行效益負(fù)相關(guān)所謂“貧困化增長(zhǎng)”現(xiàn)象。造成這種情況的原因是多方面的，除了資產(chǎn)結(jié)構(gòu)單一，信貸資產(chǎn)占比過(guò)大，企業(yè)不講信用無(wú)疑是其中最重要的一個(gè)因素。 國(guó)有商業(yè)銀行 90年代以來(lái)資產(chǎn)盈利率非常低，且持續(xù)下降，目前只有 %左右。而發(fā)達(dá)國(guó)家這一數(shù)字平均為1%。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至 2023年底，工農(nóng)中建等四大國(guó)有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)（按一愈雙呆四級(jí)分類(lèi)方式劃分）已達(dá) 萬(wàn)億元，工農(nóng)中建的不良貸款率分別高達(dá) 25%、 35%、25%和 15%。一方面銀行信貸資產(chǎn)規(guī)模以很高的速度增長(zhǎng)，而另一方面其信貸資產(chǎn)的質(zhì)量卻在惡化。因此，解決國(guó)有商業(yè)銀行的不良資產(chǎn)問(wèn)題，提高資產(chǎn)的盈利能力已非常緊迫。 處理不良資產(chǎn)的金融資產(chǎn)管理公司 為解決我國(guó)國(guó)有銀行體系存在的不良資產(chǎn)問(wèn)題 ，中國(guó)信達(dá)資產(chǎn)管理公司 、 中國(guó)東方資產(chǎn)管理公司 、中國(guó)長(zhǎng)城資產(chǎn)管理公司 、 中國(guó)華融資產(chǎn)管理公司相繼掛牌成立 。 它們以獨(dú)立國(guó)有公司的形式進(jìn)行經(jīng)營(yíng) ，負(fù)責(zé)收購(gòu)中國(guó)建設(shè)銀行 、 中國(guó)銀行 、 中國(guó)農(nóng)業(yè)銀行和中國(guó)工商銀行 1996年以前形成的不良貸款 ， 通過(guò)重整業(yè)務(wù) 、 出售業(yè)務(wù) 、 資產(chǎn)證券化 、 債權(quán)轉(zhuǎn)股權(quán)等方式完成各自的銀行不良資產(chǎn)的處理工作 。 金融資產(chǎn)管理公司的成立 ， 使中國(guó)的國(guó)有商業(yè)銀行有機(jī)會(huì)清理它們的資產(chǎn)負(fù)債表 ， 并以真正商業(yè)銀行的方式經(jīng)營(yíng) 。 四大國(guó)有商業(yè)銀行向資產(chǎn)管理公司剝離不良資產(chǎn) ， 降低了不良資產(chǎn)比率 。 中國(guó)金融業(yè)的問(wèn)題大 、 牽涉面廣 ， 必須進(jìn)行全面的配套改革 。 ， 真正實(shí)現(xiàn)國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)機(jī)制的轉(zhuǎn)換 ， 保證貸款行為是建立在商業(yè)運(yùn)作基礎(chǔ)之上 。 重要途徑之一 ， 提高直接融資比例可以減輕銀行的貸款壓力 ， 還可以充分利用資本市場(chǎng)發(fā)揮對(duì)企業(yè)的監(jiān)督功能 。 、 加強(qiáng)競(jìng)爭(zhēng) 、 消除壟斷是提高銀行體系經(jīng)營(yíng)效率的關(guān)鍵 。 此外 ， 加強(qiáng)中央銀行監(jiān)管 ， 提高監(jiān)管水平 ， 完善政府財(cái)政職能 ， 才能最終解決銀行體系不良資產(chǎn)的產(chǎn)生機(jī)制 。 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人信貸的發(fā)展現(xiàn)狀及前景 總體上 ， 我國(guó)的個(gè)人貸款仍處于萌芽和起步階段 。 居民個(gè)人的收入水平以及儲(chǔ)蓄水平的提高表明居民擁有相當(dāng)強(qiáng)的債務(wù)清償能力 ， 能夠承受一定的債務(wù)負(fù)擔(dān) 。 此外 ， 居民的消費(fèi)結(jié)構(gòu)發(fā)生了革命性的變革 。 政府對(duì)個(gè)人貸款持積極的態(tài)度。 國(guó)有企業(yè)經(jīng)營(yíng)狀況不佳 ， 銀行不良資產(chǎn)比例過(guò)大 ，人民銀行對(duì)商業(yè)銀行資本充足率的要求 ， 都迫使銀行調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu) ， 減少風(fēng)險(xiǎn)資產(chǎn)的總量 ， 同時(shí)致力于信貸資產(chǎn)內(nèi)部結(jié)構(gòu)的調(diào)整 ， 開(kāi)辟新的信貸資產(chǎn)種類(lèi) 。 2. 我國(guó)個(gè)人信貸的現(xiàn)狀 1)個(gè)人信貸的品種還不豐富 ， 不能滿(mǎn)足不同收入水平個(gè)人的融資需要 。 2)傳統(tǒng)的消費(fèi)觀念也是個(gè)人貸款發(fā)展的一大障礙 。 3)社會(huì)保障體系還不完善 ， 個(gè)人養(yǎng)老 、 醫(yī)療 、 失業(yè)救濟(jì)等對(duì)個(gè)人生活可能形成重大開(kāi)支的因素處于不確定狀況 ， 使個(gè)人不得不出于謹(jǐn)慎的動(dòng)機(jī)預(yù)備一大筆資金 ， 抑制了人們對(duì)個(gè)人貸款的需求 。 4)個(gè)人信用制度的缺乏使得商業(yè)銀行制定過(guò)高的貸款條件。 5)缺乏幫助銀行控制、化解個(gè)人貸款風(fēng)險(xiǎn)的外部機(jī)構(gòu)。 。 隨著收入的增加 ， 提高生活質(zhì)量 、 滿(mǎn)足新的消費(fèi)需求必然帶來(lái)生活方式 、 消費(fèi)方式的重大變革 ， 因此個(gè)人貸款在我國(guó)的前景非常光明 。 但是對(duì)個(gè)人貸款市場(chǎng)的培育需要建立嚴(yán)厲的信用秩序 ，需要一批為銀行化解 、 控制風(fēng)險(xiǎn)的機(jī)構(gòu) ， 需要政府的立法與執(zhí)法支持 。 正確分析個(gè)人信貸業(yè)務(wù)的發(fā)展趨勢(shì) ， 把握個(gè)人信貸業(yè)務(wù)發(fā)展與風(fēng)險(xiǎn)防范 、控制的關(guān)系 ， 將是我們銀行業(yè)亟待解決的一個(gè)問(wèn)題 。 思考與練習(xí) １ .名詞解釋 貸款政策 貸款利率 貸款承諾費(fèi) 補(bǔ)償余額 信用貸款 擔(dān)保貸款 保證貸款 抵押貸款 質(zhì)押貸款 抵押率 票據(jù)貼現(xiàn) 消費(fèi)者貸款 住房按揭貸款 不良貸款 關(guān)注貸款 次級(jí)貸款 可疑貸款 審貸分離 ？ ？ ？ 5. 商業(yè)銀行的貸款政策包括哪些內(nèi)容 ？ 制定貸款政策應(yīng)考慮哪些因素 ？ 、 結(jié)構(gòu)是否合理的指標(biāo)都有哪些 ？ ？ 貸款定價(jià)都有哪些方法 ？ 。 、 操作程序及要點(diǎn) ？ ？ 銀行在什么情況下要求借款人提供貸款擔(dān)保 ？ 種 ？ 12哪些物品可做質(zhì)押物 ？ 那些物品可做抵押物 ？ ？ 銀行在發(fā)放保證貸款時(shí) ， 如何進(jìn)行核保 ？ ？ 抵押貸款可以分為哪幾種 ？ ？ ？ 各種因素對(duì)抵押率有何影響 ？ ？票據(jù)貼現(xiàn)有那些特點(diǎn) ？ ？ 消費(fèi)信貸的操作要點(diǎn)有哪些內(nèi)容 ？ ？ 如何 ？ 存在哪些問(wèn)題 ？ ？ 其作用是什么 ？ 還有那些未解決的問(wèn)題 ？ 22. 我國(guó)商業(yè)銀行個(gè)人信貸還存在哪些問(wèn)題 ？ 銀行該怎么辦 ？ 個(gè)人信貸的發(fā)展前景如何 ？ 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , March 15, 2023 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 00:32:3800:32:3800:323/15/2023 12:32:38 AM 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :32:3800:32Mar2315Mar23 1故人江海別，幾度隔山川。 00:32:3800:32:3800:32Wednesday, March 15, 2023 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :32:3800:32:38March 15, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 3月 15日星期三 上午 12時(shí) 32分 38秒 00:32: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 3月 上午 12時(shí) 32分 :32March 15, 2023 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 3月 15日星期三 12時(shí) 32分 38秒 00:32:3815 March 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 上午 12時(shí) 32分 38秒 上午 12時(shí) 32分 00:32: 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , March 15, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 00:32:3800:32:3800:323/15/2023 12:32:38 AM 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :32:3800:32Mar2315Mar23 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿(mǎn)，留一份不足，可得無(wú)限完美。 00:32:3800:32:3800:32Wednesday, March 15, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :32:3800:32:38March 15, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 15日星期三 上午 12時(shí) 32分 38秒 00:32: 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 。 2023年 3月 上午 12時(shí) 32分 :32March 15, 2023 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 3月 15日星期三 12時(shí) 32分 38秒 00:32:3815 March 2023 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 上午 12時(shí) 32分 38秒 上午 12時(shí) 32分 00:32: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , March 15, 2023 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話(huà)。 00:32:3800:32:3800:323/15/2023 12:32:38 AM 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :32:3800:32Mar2315Mar23 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 00:32:3800:32:3800:32Wednesday, March 15, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :32:3800:32:38March 15, 2023 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 3月 15日星期三 上午 12時(shí) 32分 38秒 00:32: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 3月 上午 12時(shí) 32分 :32March 15, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 3月 15日星期三 12時(shí) 32分 38秒 00:32:3815 March 2023 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 上午 12時(shí) 32分 38秒 上午 12時(shí) 32分 00:32: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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