【正文】 客戶(hù)名稱(chēng)：覃先生 訪談地點(diǎn)：水貝辦公室 客戶(hù)背景：主要從事黃金設(shè)計(jì)行業(yè)，從業(yè)經(jīng)驗(yàn)近 5年，職業(yè)為某黃金珠寶設(shè)計(jì)公司的策劃 客戶(hù)描述對(duì)于行業(yè)分析： 行業(yè)分布：目前深圳的黃金珠寶行業(yè)主要分布在水貝和鹽田； 功能區(qū)分：鹽田的是早期黃金珠寶行業(yè)的發(fā)源地，但隨著鹽田區(qū)脫離羅湖區(qū)獨(dú)立，大量的本地小品牌被分流至水貝，使水貝成為最大的內(nèi)地品牌黃金珠寶集散地，而鹽田只留下的周大福等品牌開(kāi)發(fā)商，以及其下游產(chǎn)業(yè)鏈，主要以黃金加工業(yè)為主； 深度訪談 4：利潤(rùn)下降，面臨重新洗牌，協(xié)同合作 客戶(hù)名稱(chēng)：劉小姐 訪談地點(diǎn)：周大福辦公室 客戶(hù)背景：從事黃金珠寶行業(yè)近 5年，目前為周大福管理層 客戶(hù)描述對(duì)于行業(yè)分析： 行業(yè)現(xiàn)狀：近年國(guó)際黃金金價(jià)不斷上漲，但是黃金加工業(yè)的價(jià)格持續(xù)穩(wěn)定，導(dǎo)致黃金珠寶加工行業(yè)的利潤(rùn)逐年下降，許多小加工廠紛紛倒閉，市場(chǎng)面臨著重新洗牌和重組的一個(gè)過(guò)程，加工行業(yè)要進(jìn)一步加大成本控制、多元素發(fā)展以適應(yīng)產(chǎn)業(yè)升級(jí)，以周大福及其下游加工產(chǎn)業(yè)鏈為例，周大福除了擁有自己的設(shè)計(jì)、加工生產(chǎn)鏈以外，也與小珠寶設(shè)計(jì)公司合作，采用小公司的設(shè)計(jì)，進(jìn)行加工和生產(chǎn)，因此下游加工產(chǎn)業(yè)也會(huì)組建自己的設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)，協(xié)同合作； Code of this report | 93 從產(chǎn)業(yè)鏈分析，支柱產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)性質(zhì)的需要集中辦公 倉(cāng)儲(chǔ)行業(yè) 運(yùn)輸公司 船務(wù) 行業(yè) 貨運(yùn)代理 ?企業(yè)實(shí)力：主策資金 500萬(wàn) ?企業(yè)形態(tài)：主要從事貨物的堆放、管理； ?企業(yè)分布：主要聚集在鹽田港片區(qū)，有自己的工業(yè)用地，為自建 ? 辦公樓，為方便工作選址一般就近倉(cāng)庫(kù)； ?企業(yè)實(shí)力：注冊(cè)資 50萬(wàn)以上，公司主要職員為貨柜司機(jī)，對(duì)辦公場(chǎng)所要求低； ?企業(yè)形態(tài)：負(fù)責(zé)港口和倉(cāng)儲(chǔ)的貨物運(yùn)輸； ?企業(yè)分布：因工作性質(zhì)決定其分布主要圍繞港口和倉(cāng)儲(chǔ)基地分布，聚集在鹽田 ? 港商品房?jī)?nèi)辦公（鹽田區(qū)所有商品房均可申請(qǐng)注冊(cè)辦公）； ?企業(yè)實(shí)力：對(duì)于辦公場(chǎng)所、公司形象要求較高，注冊(cè)資金 500萬(wàn)以上； ?企業(yè)形態(tài)：屬于港口物流行業(yè)的衍生產(chǎn)業(yè)，主要工作是船務(wù)與運(yùn)輸物行業(yè)的業(yè)務(wù)聯(lián)系； ?企業(yè)分布：目前大型的貨運(yùn)代理辦公主要聚集在羅湖和福田的寫(xiě)字樓物業(yè)，如北京康捷貨運(yùn)代理設(shè)臵在地王大廈； ?企業(yè)實(shí)力：擁有自己的船只，主策資金在 1000萬(wàn)以上； ?企業(yè)形態(tài)：負(fù)責(zé)將貨物出口，運(yùn)至其它港口； ?企業(yè)分布：辦公主要分布在羅湖、福田中高檔寫(xiě)字樓，例如馬士基、達(dá)飛均在地王，海盈在嘉里中心，而倉(cāng)儲(chǔ)、運(yùn)輸在鹽田； 港口物流行業(yè) Code of this report | 94 黃 金 設(shè)計(jì) 煉 金 零售分 銷(xiāo) 行 業(yè) 黃 金加工 業(yè) 黃金珠寶行業(yè) 采金 ?企業(yè)實(shí)力：擁有自己的礦場(chǎng)或者冶煉廠； ?企業(yè)形態(tài)：挖礦和冶煉黃金； ?企業(yè)分布：分布在國(guó)家“金”礦產(chǎn)比較豐富的趨于，在深圳暫時(shí)沒(méi)有此類(lèi)工業(yè)； ?企業(yè)實(shí)力：純粹的黃金珠寶設(shè)計(jì)公司注冊(cè)資金要求不高，但對(duì)于大型黃金珠寶設(shè)計(jì)公 ? 司，對(duì)于設(shè)計(jì)的經(jīng)典款型、獲得的各類(lèi)獎(jiǎng)項(xiàng)需要專(zhuān)門(mén)的展示空間，因此對(duì) ? 于公司的形象要求較高，要求有一定的展示性 ?企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶設(shè)計(jì)為主，大型黃金珠寶設(shè)計(jì)公司有自己的生產(chǎn)、加工廠； ?企業(yè)分布：水貝； ?企業(yè)實(shí)力：黃金珠寶加工行業(yè)注冊(cè)資金 500萬(wàn)上，但通常主要是工廠主的 ? 不動(dòng)產(chǎn)核算，如廠房、機(jī)器 ?企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶加工為主，黃金珠寶加工廠珠寶設(shè)計(jì)團(tuán)隊(duì)但設(shè)計(jì)能 ? 力弱； ?企業(yè)分布：鹽田； ?企業(yè)實(shí)力：對(duì)于主策資金要求較小， 100萬(wàn)以上即可，店面主要為租賃形式 ?企業(yè)形態(tài)：以開(kāi)分店或加盟的形式進(jìn)行黃金珠寶的銷(xiāo)售，主要面對(duì)終端客戶(hù)； ?企業(yè)分布：各大商圈； 從產(chǎn)業(yè)鏈分析，支柱產(chǎn)業(yè)的上下游行業(yè)根據(jù)自身行業(yè)性質(zhì)的需要集中辦公 Code of this report | 95 羅湖、福田商用物業(yè)的逐步飽和，將產(chǎn)生大量的外溢需求，為項(xiàng)目帶來(lái)更多銷(xiāo)售契機(jī) 聚集經(jīng)濟(jì)利益 交通節(jié)約利益 N1 N2 N3 A 聚集經(jīng)濟(jì)的變動(dòng)情況 N 聚集凈利益的變動(dòng)情況 飽和度 藍(lán)色框?yàn)樽罹呶^(qū)間，此時(shí)商務(wù)物業(yè)價(jià)值最高。 N1 聚集凈利益最大點(diǎn) N2 交通擁擠成本出現(xiàn)點(diǎn) N3 聚集經(jīng)濟(jì)利益耗盡點(diǎn) 20232023 2023年至今 隨著羅湖的逐步飽和，福田快速發(fā)展，入駐企業(yè)快速增長(zhǎng)，商用物業(yè)的推售量減少，導(dǎo)致交通成本、商業(yè)配套、物管成本、員工成本壓力不斷增加，區(qū)域的逐步飽和，經(jīng)濟(jì)凈利益下降，將逐步催生外溢需求。 Code of this report | 96 模擬商務(wù)客戶(hù)特征 ★ 旗臶型客戶(hù)影響力 片區(qū)產(chǎn)業(yè)的特殊性決定片區(qū)商務(wù)市場(chǎng)的臵業(yè)者屬性，因此引進(jìn)一至兩家上游企業(yè)，將產(chǎn)生產(chǎn)業(yè)鏈的連鎖效應(yīng)，下游產(chǎn)業(yè)將隨之到來(lái)。 ★ 價(jià)值核算傾向 所有的商務(wù)客戶(hù)是對(duì)項(xiàng)目性?xún)r(jià)比最敏感的群體，所有的概念和賣(mài)點(diǎn)都會(huì)折算成利益的數(shù)字或者是實(shí)際使用的價(jià)值。 客戶(hù)類(lèi)型 消化面積 價(jià)格承受能力 數(shù)量比例 營(yíng)銷(xiāo)特征 客戶(hù)特點(diǎn) 旗幟型形象客戶(hù) 整層 /半層 （消化大面積） 高 小 被動(dòng)、刁鉆、集團(tuán)決策 處于行業(yè)上游，如船務(wù)、代理行業(yè)，具有一定的號(hào)召力和影響力； 企業(yè)形象與項(xiàng)目定位、形象相符合； 根據(jù)行業(yè)特征，對(duì)于交通的便捷性要求較高； 主要營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域：鹽田、羅湖，行業(yè)為船務(wù)、代理行業(yè)； 現(xiàn)金流形象客戶(hù) 主流面積 （消化中小面積） 中 中 被動(dòng)、刁鉆、 具有明顯的行業(yè)特征，因產(chǎn)業(yè)升級(jí)后帶來(lái)的企業(yè)擴(kuò)張型產(chǎn)業(yè)為主； 企業(yè)需要形象展示； 主要營(yíng)銷(xiāo)區(qū)域：鹽田、水貝，主要行業(yè)為：黃金設(shè)計(jì)行業(yè)； 投資客戶(hù) 小面積 低 大 主動(dòng)、注重實(shí)際利益、追求最大價(jià)值。 對(duì)價(jià)格敏感、有投資目的、認(rèn)可區(qū)域價(jià)值 受旗幟型客戶(hù)牽引力的作用，看好項(xiàng)目未來(lái)發(fā)展 運(yùn)營(yíng)成本 1 空調(diào)節(jié)能性 商務(wù)往來(lái)通訊成本 水、電開(kāi)支的節(jié)省程度 商務(wù)往來(lái)時(shí)間成本 運(yùn)營(yíng)成本 2 企業(yè)品牌昭示成本 資源掌控的便捷性 形象提升的附加價(jià)值 Code of this report | 97 項(xiàng)目定位分析 Code of this report | 98 行政總部經(jīng)濟(jì) 總部經(jīng)濟(jì)：項(xiàng)目吸引企業(yè)將總部在鹽田區(qū)域集群布局，使企業(yè)價(jià)值鏈與區(qū)域資源實(shí)現(xiàn)最優(yōu)空間耦合的經(jīng)濟(jì)形態(tài)，將企業(yè)價(jià)值鏈上附加值較高的功能環(huán)節(jié)在空間上獨(dú)立出來(lái)，實(shí)現(xiàn)企業(yè)愿景。 形象起源 行政：結(jié)合鹽田產(chǎn)業(yè)鏈上下游依賴(lài)關(guān)系，重點(diǎn)突出企業(yè)核心決策層。項(xiàng)目作為鹽田寫(xiě)字樓更新?lián)Q代的產(chǎn)品，承載著商務(wù)標(biāo)志性形象。 Code of this report | 99 〃 行政總部經(jīng)濟(jì) 案名：濱海國(guó)際中心 榮耀財(cái)富門(mén)楣 Code of this report | 100 濱海國(guó)際中心 〃 行政總部經(jīng)濟(jì) 資本對(duì)話平臺(tái) Code of this report | 101 住宅組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 1 寫(xiě)字樓組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 2 商業(yè)組團(tuán)市場(chǎng)定位分析 3 基于整盤(pán)價(jià)值下的項(xiàng)目定位策略 Code of this report | 102 商圈分析 Code of this report | 103 目前，鹽田區(qū)由于偏安一隅，商業(yè)市場(chǎng)還很不發(fā)達(dá)，但由于其獨(dú)特的地理資源和生態(tài)資源，也逐漸形成了幾個(gè)獨(dú)具特色的商圈： 大梅沙商圈 鹽田港商圈 沙頭角商圈 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 商圈分析 Code of this report | 104 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 大梅沙商圈 大梅沙商圈： 范圍：沿海濱公園路兩側(cè)分布，主要分布于大梅沙海灘附近，呈狹長(zhǎng)形的帶狀式發(fā)展。 業(yè)態(tài)：隨著深鹽二通道的開(kāi)通，在旅游地產(chǎn)的帶動(dòng)下，形成了餐飲、娛樂(lè)、休閑、旅游、度假為主的綜合性商圈。 Code of this report | 105 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 鹽田港商圈 鹽田港商圈： 范圍：主要位于鹽田港東西港區(qū)間的海鮮食街，沿海岸線分布。 業(yè)態(tài)：主要經(jīng)營(yíng)海鮮餐飲，多以客家風(fēng) 味和潮州風(fēng)味為主，以現(xiàn)捉現(xiàn)賣(mài)的海產(chǎn)品為特色 。還有海鮮批發(fā)市場(chǎng)和干貨市場(chǎng)，以海產(chǎn)鮮活、種類(lèi)多、價(jià)格低廉為特點(diǎn)。 商業(yè)規(guī)模：有大量的高級(jí)海鮮酒樓集聚于此，一般營(yíng)業(yè)面積規(guī)模在 5000㎡ 左右，層數(shù)為23層，代表酒樓有師公會(huì)海鮮酒家、東煌海鮮酒樓、東騰海鮮酒樓等；此外，也含有中低檔的海鮮大排檔，營(yíng)業(yè)面積一般在 4070㎡之間，都為底層。 消費(fèi)人群：主要為旅游、休閑人士，消費(fèi)目的比較明確，消費(fèi)能力較強(qiáng)。 海鮮食街 Code of this report | 106 鹽田商業(yè)市場(chǎng)分析 — 沙頭角商圈 沙頭角商圈： 范圍：主要位于由深沙路、沙鹽路、海濤路圍合而成的“金三角”區(qū)域，是沙頭角的商業(yè)中心區(qū)。 業(yè)態(tài)：以口岸及交通便利優(yōu)勢(shì)，主要經(jīng)營(yíng)外貿(mào)服飾、日用百貨、金融、休閑娛樂(lè)等。 商業(yè)規(guī)模：一般以住宅底商為主，店面規(guī)模在 30100㎡之間，少量百貨超市和專(zhuān)業(yè)店，層數(shù)為 14層。 消費(fèi)人群：主要為沙頭角片區(qū)的居民，少量鹽田港、大梅沙、羅湖及香港人士，消費(fèi)能力一般。 沙頭角商業(yè)區(qū) Code of this report | 107 沙頭角商業(yè)特征 —— 區(qū)域典型商業(yè) 盛世名門(mén) 碧海藍(lán)天名苑 葉屋東街 藍(lán)田壹站華苑 山海華庭 瀚海翠庭 上東灣 果菜商住樓 Code of this report | 108 沙頭角商業(yè)特征 沙頭角片區(qū)商業(yè)市場(chǎng)較為獨(dú)立，客戶(hù)主要以本區(qū)域居民為主，有少量港客及外地客戶(hù)。中英街有大量外地客戶(hù)消費(fèi) 概況：本片區(qū)居住人口年齡主要集中在 3645歲之間，其中，本片區(qū)高端消費(fèi)主要外溢羅湖，本區(qū)域受商業(yè)結(jié)構(gòu)所限，本地居民高端消費(fèi)目前不足，外地客戶(hù)受交通限制，除中英街外，其余地方外地消費(fèi)力不高。 消費(fèi)頻率：調(diào)查顯示，該片區(qū)半數(shù)以上的被訪者每周去休閑的次數(shù)是 3次以上，本區(qū)域居民對(duì)休閑消費(fèi)比較鐘情，對(duì)各種休閑商業(yè)偏好度較高。 消費(fèi)結(jié)構(gòu)、消費(fèi)頻次、消費(fèi)檔次上分析，該片區(qū)居住人口的消費(fèi)能力處于深圳市內(nèi)中等水平。 Code of this report | 109 沙頭角商鋪簡(jiǎn)析 消費(fèi)群：主要社區(qū)內(nèi)及片區(qū)外定向消費(fèi)人群 業(yè)態(tài)：以服裝、餐飲、金融為目的性社區(qū)配套消費(fèi)為主 特色：無(wú)明確定位 經(jīng)營(yíng)狀況：整體經(jīng)營(yíng)狀況一般，服裝、餐飲經(jīng)營(yíng)較好 經(jīng)營(yíng)借鑒：區(qū)域的品牌商家較少，但有主力商家的項(xiàng)目均能帶動(dòng)項(xiàng)目零散鋪位的商業(yè)價(jià)值提升 商業(yè)模式：商業(yè)為發(fā)展商持有，對(duì)商業(yè)的品質(zhì)把控一般，因?yàn)樯啼伒钠焚|(zhì)是和社區(qū)消費(fèi)者要持有同一高度 Code of this report | 110 區(qū)域商業(yè)小結(jié) 沙頭角目前文化、休閑娛樂(lè)氛圍相對(duì)匱乏，具有較明顯的市場(chǎng)空白。 周邊現(xiàn)有的商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)普通化，平民化，經(jīng)營(yíng)檔次一般，租金在 200400元 /平方米 〃 月，主要是服務(wù)于住宅區(qū)域的業(yè)主及周邊人士。 片區(qū)普通住宅云集，大量普通消費(fèi)群體居?。挥猩倭科放粕碳?，經(jīng)營(yíng)情況較好。 片區(qū)高端社區(qū)均價(jià)在 1800020230元 /㎡之間，同比其他關(guān)外住宅，整體消費(fèi)力處于較高水平；調(diào)查中顯示許多商家看好片區(qū)發(fā)展具有向中高端發(fā)展的潛質(zhì)。 Code of this report | 111 經(jīng)濟(jì)指標(biāo)判定 Code of this report | 112 經(jīng)濟(jì)發(fā)展判定指標(biāo) — 社會(huì)消費(fèi)品零售總額 鹽田區(qū)經(jīng)濟(jì)發(fā)展情況良好，社會(huì)消費(fèi)品零售總額達(dá)到 ，居民人均可支配收入增至 ，增長(zhǎng)情況平穩(wěn) 2023年社會(huì)消費(fèi)品零售總額實(shí)現(xiàn) ； 2023年實(shí)現(xiàn) ，增長(zhǎng) %，完成年度計(jì)的 % 2023年年末鹽田區(qū)居民消費(fèi)主要指標(biāo)及增長(zhǎng) 指標(biāo)名稱(chēng) 計(jì)算單位 2023年 2023年 2023年比 2023年 增長(zhǎng) (%) 家庭人口 人 /戶(hù) 就業(yè)人口 人 /戶(hù) 負(fù)擔(dān)系數(shù) 人 /就業(yè)者 人均可支配收入 元 /人 30231 27015 人均消費(fèi)性支出 元 /人 19933 19173 恩格爾系數(shù) % + 注：城市居民家庭生活情況數(shù)據(jù)是根據(jù)我區(qū) 50戶(hù)居民戶(hù)的生活情況抽樣調(diào)查資料得到，包括戶(hù)籍和非戶(hù)籍居民的抽樣數(shù)據(jù)。 2023年居民年人均可支配收入增至 ； 人均達(dá)到 ，超過(guò)中等發(fā)達(dá)國(guó)家人均 1萬(wàn)美元 Code of this report | 113 經(jīng)濟(jì)發(fā)展判定指標(biāo) — 區(qū)域生產(chǎn)總值及人口密度 區(qū)域