【正文】 客戶名稱：覃先生 訪談地點：水貝辦公室 客戶背景：主要從事黃金設計行業(yè)，從業(yè)經驗近 5年，職業(yè)為某黃金珠寶設計公司的策劃 客戶描述對于行業(yè)分析： 行業(yè)分布：目前深圳的黃金珠寶行業(yè)主要分布在水貝和鹽田； 功能區(qū)分：鹽田的是早期黃金珠寶行業(yè)的發(fā)源地，但隨著鹽田區(qū)脫離羅湖區(qū)獨立，大量的本地小品牌被分流至水貝，使水貝成為最大的內地品牌黃金珠寶集散地，而鹽田只留下的周大福等品牌開發(fā)商，以及其下游產業(yè)鏈，主要以黃金加工業(yè)為主； 深度訪談 4：利潤下降，面臨重新洗牌，協(xié)同合作 客戶名稱：劉小姐 訪談地點：周大福辦公室 客戶背景：從事黃金珠寶行業(yè)近 5年，目前為周大福管理層 客戶描述對于行業(yè)分析： 行業(yè)現(xiàn)狀：近年國際黃金金價不斷上漲，但是黃金加工業(yè)的價格持續(xù)穩(wěn)定，導致黃金珠寶加工行業(yè)的利潤逐年下降，許多小加工廠紛紛倒閉，市場面臨著重新洗牌和重組的一個過程，加工行業(yè)要進一步加大成本控制、多元素發(fā)展以適應產業(yè)升級，以周大福及其下游加工產業(yè)鏈為例，周大福除了擁有自己的設計、加工生產鏈以外，也與小珠寶設計公司合作，采用小公司的設計，進行加工和生產，因此下游加工產業(yè)也會組建自己的設計團隊，協(xié)同合作； Code of this report | 93 從產業(yè)鏈分析，支柱產業(yè)的上下游行業(yè)根據自身行業(yè)性質的需要集中辦公 倉儲行業(yè) 運輸公司 船務 行業(yè) 貨運代理 ?企業(yè)實力：主策資金 500萬 ?企業(yè)形態(tài)：主要從事貨物的堆放、管理； ?企業(yè)分布：主要聚集在鹽田港片區(qū)，有自己的工業(yè)用地，為自建 ? 辦公樓，為方便工作選址一般就近倉庫； ?企業(yè)實力：注冊資 50萬以上，公司主要職員為貨柜司機，對辦公場所要求低； ?企業(yè)形態(tài)：負責港口和倉儲的貨物運輸； ?企業(yè)分布：因工作性質決定其分布主要圍繞港口和倉儲基地分布，聚集在鹽田 ? 港商品房內辦公（鹽田區(qū)所有商品房均可申請注冊辦公）； ?企業(yè)實力：對于辦公場所、公司形象要求較高，注冊資金 500萬以上； ?企業(yè)形態(tài)：屬于港口物流行業(yè)的衍生產業(yè)，主要工作是船務與運輸物行業(yè)的業(yè)務聯(lián)系； ?企業(yè)分布：目前大型的貨運代理辦公主要聚集在羅湖和福田的寫字樓物業(yè)，如北京康捷貨運代理設臵在地王大廈； ?企業(yè)實力：擁有自己的船只，主策資金在 1000萬以上； ?企業(yè)形態(tài)：負責將貨物出口，運至其它港口； ?企業(yè)分布：辦公主要分布在羅湖、福田中高檔寫字樓，例如馬士基、達飛均在地王，海盈在嘉里中心，而倉儲、運輸在鹽田； 港口物流行業(yè) Code of this report | 94 黃 金 設計 煉 金 零售分 銷 行 業(yè) 黃 金加工 業(yè) 黃金珠寶行業(yè) 采金 ?企業(yè)實力：擁有自己的礦場或者冶煉廠； ?企業(yè)形態(tài)：挖礦和冶煉黃金； ?企業(yè)分布：分布在國家“金”礦產比較豐富的趨于，在深圳暫時沒有此類工業(yè)； ?企業(yè)實力：純粹的黃金珠寶設計公司注冊資金要求不高，但對于大型黃金珠寶設計公 ? 司，對于設計的經典款型、獲得的各類獎項需要專門的展示空間，因此對 ? 于公司的形象要求較高，要求有一定的展示性 ?企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶設計為主，大型黃金珠寶設計公司有自己的生產、加工廠； ?企業(yè)分布：水貝； ?企業(yè)實力：黃金珠寶加工行業(yè)注冊資金 500萬上，但通常主要是工廠主的 ? 不動產核算，如廠房、機器 ?企業(yè)形態(tài)：以黃金珠寶加工為主，黃金珠寶加工廠珠寶設計團隊但設計能 ? 力弱； ?企業(yè)分布：鹽田； ?企業(yè)實力：對于主策資金要求較小， 100萬以上即可，店面主要為租賃形式 ?企業(yè)形態(tài)：以開分店或加盟的形式進行黃金珠寶的銷售，主要面對終端客戶； ?企業(yè)分布：各大商圈； 從產業(yè)鏈分析，支柱產業(yè)的上下游行業(yè)根據自身行業(yè)性質的需要集中辦公 Code of this report | 95 羅湖、福田商用物業(yè)的逐步飽和，將產生大量的外溢需求，為項目帶來更多銷售契機 聚集經濟利益 交通節(jié)約利益 N1 N2 N3 A 聚集經濟的變動情況 N 聚集凈利益的變動情況 飽和度 藍色框為最具吸引力區(qū)間，此時商務物業(yè)價值最高。 N1 聚集凈利益最大點 N2 交通擁擠成本出現(xiàn)點 N3 聚集經濟利益耗盡點 20232023 2023年至今 隨著羅湖的逐步飽和，福田快速發(fā)展，入駐企業(yè)快速增長，商用物業(yè)的推售量減少，導致交通成本、商業(yè)配套、物管成本、員工成本壓力不斷增加，區(qū)域的逐步飽和，經濟凈利益下降，將逐步催生外溢需求。 Code of this report | 96 模擬商務客戶特征 ★ 旗臶型客戶影響力 片區(qū)產業(yè)的特殊性決定片區(qū)商務市場的臵業(yè)者屬性，因此引進一至兩家上游企業(yè)，將產生產業(yè)鏈的連鎖效應，下游產業(yè)將隨之到來。 ★ 價值核算傾向 所有的商務客戶是對項目性價比最敏感的群體，所有的概念和賣點都會折算成利益的數(shù)字或者是實際使用的價值。 客戶類型 消化面積 價格承受能力 數(shù)量比例 營銷特征 客戶特點 旗幟型形象客戶 整層 /半層 （消化大面積） 高 小 被動、刁鉆、集團決策 處于行業(yè)上游，如船務、代理行業(yè)，具有一定的號召力和影響力； 企業(yè)形象與項目定位、形象相符合； 根據行業(yè)特征，對于交通的便捷性要求較高； 主要營銷區(qū)域：鹽田、羅湖，行業(yè)為船務、代理行業(yè)； 現(xiàn)金流形象客戶 主流面積 （消化中小面積） 中 中 被動、刁鉆、 具有明顯的行業(yè)特征，因產業(yè)升級后帶來的企業(yè)擴張型產業(yè)為主； 企業(yè)需要形象展示； 主要營銷區(qū)域：鹽田、水貝，主要行業(yè)為：黃金設計行業(yè)； 投資客戶 小面積 低 大 主動、注重實際利益、追求最大價值。 對價格敏感、有投資目的、認可區(qū)域價值 受旗幟型客戶牽引力的作用，看好項目未來發(fā)展 運營成本 1 空調節(jié)能性 商務往來通訊成本 水、電開支的節(jié)省程度 商務往來時間成本 運營成本 2 企業(yè)品牌昭示成本 資源掌控的便捷性 形象提升的附加價值 Code of this report | 97 項目定位分析 Code of this report | 98 行政總部經濟 總部經濟：項目吸引企業(yè)將總部在鹽田區(qū)域集群布局，使企業(yè)價值鏈與區(qū)域資源實現(xiàn)最優(yōu)空間耦合的經濟形態(tài)，將企業(yè)價值鏈上附加值較高的功能環(huán)節(jié)在空間上獨立出來，實現(xiàn)企業(yè)愿景。 形象起源 行政：結合鹽田產業(yè)鏈上下游依賴關系，重點突出企業(yè)核心決策層。項目作為鹽田寫字樓更新?lián)Q代的產品，承載著商務標志性形象。 Code of this report | 99 〃 行政總部經濟 案名：濱海國際中心 榮耀財富門楣 Code of this report | 100 濱海國際中心 〃 行政總部經濟 資本對話平臺 Code of this report | 101 住宅組團市場定位分析 1 寫字樓組團市場定位分析 2 商業(yè)組團市場定位分析 3 基于整盤價值下的項目定位策略 Code of this report | 102 商圈分析 Code of this report | 103 目前，鹽田區(qū)由于偏安一隅，商業(yè)市場還很不發(fā)達，但由于其獨特的地理資源和生態(tài)資源，也逐漸形成了幾個獨具特色的商圈： 大梅沙商圈 鹽田港商圈 沙頭角商圈 鹽田商業(yè)市場分析 — 商圈分析 Code of this report | 104 鹽田商業(yè)市場分析 — 大梅沙商圈 大梅沙商圈： 范圍：沿海濱公園路兩側分布，主要分布于大梅沙海灘附近，呈狹長形的帶狀式發(fā)展。 業(yè)態(tài)：隨著深鹽二通道的開通，在旅游地產的帶動下，形成了餐飲、娛樂、休閑、旅游、度假為主的綜合性商圈。 Code of this report | 105 鹽田商業(yè)市場分析 — 鹽田港商圈 鹽田港商圈： 范圍：主要位于鹽田港東西港區(qū)間的海鮮食街，沿海岸線分布。 業(yè)態(tài)：主要經營海鮮餐飲，多以客家風 味和潮州風味為主，以現(xiàn)捉現(xiàn)賣的海產品為特色 。還有海鮮批發(fā)市場和干貨市場，以海產鮮活、種類多、價格低廉為特點。 商業(yè)規(guī)模：有大量的高級海鮮酒樓集聚于此，一般營業(yè)面積規(guī)模在 5000㎡ 左右，層數(shù)為23層，代表酒樓有師公會海鮮酒家、東煌海鮮酒樓、東騰海鮮酒樓等；此外，也含有中低檔的海鮮大排檔，營業(yè)面積一般在 4070㎡之間，都為底層。 消費人群：主要為旅游、休閑人士，消費目的比較明確，消費能力較強。 海鮮食街 Code of this report | 106 鹽田商業(yè)市場分析 — 沙頭角商圈 沙頭角商圈： 范圍：主要位于由深沙路、沙鹽路、海濤路圍合而成的“金三角”區(qū)域，是沙頭角的商業(yè)中心區(qū)。 業(yè)態(tài)：以口岸及交通便利優(yōu)勢，主要經營外貿服飾、日用百貨、金融、休閑娛樂等。 商業(yè)規(guī)模：一般以住宅底商為主，店面規(guī)模在 30100㎡之間，少量百貨超市和專業(yè)店，層數(shù)為 14層。 消費人群：主要為沙頭角片區(qū)的居民，少量鹽田港、大梅沙、羅湖及香港人士，消費能力一般。 沙頭角商業(yè)區(qū) Code of this report | 107 沙頭角商業(yè)特征 —— 區(qū)域典型商業(yè) 盛世名門 碧海藍天名苑 葉屋東街 藍田壹站華苑 山海華庭 瀚海翠庭 上東灣 果菜商住樓 Code of this report | 108 沙頭角商業(yè)特征 沙頭角片區(qū)商業(yè)市場較為獨立，客戶主要以本區(qū)域居民為主，有少量港客及外地客戶。中英街有大量外地客戶消費 概況：本片區(qū)居住人口年齡主要集中在 3645歲之間，其中，本片區(qū)高端消費主要外溢羅湖，本區(qū)域受商業(yè)結構所限，本地居民高端消費目前不足，外地客戶受交通限制，除中英街外，其余地方外地消費力不高。 消費頻率：調查顯示，該片區(qū)半數(shù)以上的被訪者每周去休閑的次數(shù)是 3次以上，本區(qū)域居民對休閑消費比較鐘情，對各種休閑商業(yè)偏好度較高。 消費結構、消費頻次、消費檔次上分析，該片區(qū)居住人口的消費能力處于深圳市內中等水平。 Code of this report | 109 沙頭角商鋪簡析 消費群：主要社區(qū)內及片區(qū)外定向消費人群 業(yè)態(tài)：以服裝、餐飲、金融為目的性社區(qū)配套消費為主 特色：無明確定位 經營狀況：整體經營狀況一般，服裝、餐飲經營較好 經營借鑒：區(qū)域的品牌商家較少，但有主力商家的項目均能帶動項目零散鋪位的商業(yè)價值提升 商業(yè)模式：商業(yè)為發(fā)展商持有，對商業(yè)的品質把控一般，因為商鋪的品質是和社區(qū)消費者要持有同一高度 Code of this report | 110 區(qū)域商業(yè)小結 沙頭角目前文化、休閑娛樂氛圍相對匱乏，具有較明顯的市場空白。 周邊現(xiàn)有的商業(yè)以社區(qū)商業(yè)為主，業(yè)態(tài)呈現(xiàn)普通化，平民化，經營檔次一般，租金在 200400元 /平方米 〃 月，主要是服務于住宅區(qū)域的業(yè)主及周邊人士。 片區(qū)普通住宅云集，大量普通消費群體居?。挥猩倭科放粕碳?，經營情況較好。 片區(qū)高端社區(qū)均價在 1800020230元 /㎡之間，同比其他關外住宅，整體消費力處于較高水平；調查中顯示許多商家看好片區(qū)發(fā)展具有向中高端發(fā)展的潛質。 Code of this report | 111 經濟指標判定 Code of this report | 112 經濟發(fā)展判定指標 — 社會消費品零售總額 鹽田區(qū)經濟發(fā)展情況良好，社會消費品零售總額達到 ，居民人均可支配收入增至 ，增長情況平穩(wěn) 2023年社會消費品零售總額實現(xiàn) ； 2023年實現(xiàn) ，增長 %，完成年度計的 % 2023年年末鹽田區(qū)居民消費主要指標及增長 指標名稱 計算單位 2023年 2023年 2023年比 2023年 增長 (%) 家庭人口 人 /戶 就業(yè)人口 人 /戶 負擔系數(shù) 人 /就業(yè)者 人均可支配收入 元 /人 30231 27015 人均消費性支出 元 /人 19933 19173 恩格爾系數(shù) % + 注：城市居民家庭生活情況數(shù)據是根據我區(qū) 50戶居民戶的生活情況抽樣調查資料得到，包括戶籍和非戶籍居民的抽樣數(shù)據。 2023年居民年人均可支配收入增至 ； 人均達到 ，超過中等發(fā)達國家人均 1萬美元 Code of this report | 113 經濟發(fā)展判定指標 — 區(qū)域生產總值及人口密度 區(qū)域