【正文】 （二）斷電預案 當發(fā)現(xiàn)停電時，工程部應首先確認是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電，應立即進行倒閘操作，將負荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)部跳閘，則先把分開關拉開，進行檢查。沒有異常情況后試送總開關，再試送各分開關。如果發(fā)現(xiàn)異常，應迅速派出維修人員進行檢修。 （三）斷水預案 如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障需導致停水，工程維修部應迅速派出人員檢修。關閉故障點供水閥門，切斷故障水源，并匯報客戶服務中心斷水區(qū)域。無法關閉水源，需切斷總供水閥門，進行停水搶修，并匯報客戶服務中心。如果是外部停水，工程維修部應立即通知水廠搶修。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 第十章 弱電及智能化系統(tǒng)管理 一、智能化系統(tǒng)的配置 二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護 三、智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)程序 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 一、智能化系統(tǒng)的配置 消防控制系統(tǒng) 信息通信系統(tǒng) 周界防范管理系統(tǒng) 智能監(jiān)控系統(tǒng) 樓宇對講系統(tǒng) 安全防范報警系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 門禁管理系統(tǒng) 背景音響廣播系統(tǒng) 物業(yè)計算機管理系統(tǒng) 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護 建立一支設備運行及維護人才隊伍 我們將從公司抽調(diào)多名專業(yè)技術人員組成一支精干的設備運行及維護隊伍，以專業(yè)的弱電工程師為主體，提前介入熟悉設備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護。 管理人員的業(yè)務素質(zhì)培訓 我們將對所有的管理人員進行全面培訓，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。 建立設備技術檔案 我們將對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細技術檔案，包括型號、技術參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等，以便以最快的速度查得設備的各項參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運行狀態(tài)。 建立設備運行檔案 我們將建立信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、安全防范報警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)、物業(yè)計算機管理系統(tǒng)等的實時運行設備的臺帳，使操作人員對系統(tǒng)的正常運行了如指掌，并對系統(tǒng)的報警信息作正確的分析及存盤。 建立供貨商檔案 我們將對所有的設備及配件建立詳細檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應單位、原始檔案和技術參數(shù)等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設備安全運行。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、智能化系統(tǒng)維護保養(yǎng)程序 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 第十一章 秩序維護管理 一、管理目標 二、管理方式 三、安全管理內(nèi)容及要求 四、停車服務管理 五、消防管理 六、應急方案或流程 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 一、管理目標 /二、管理方式 一、管理目標 統(tǒng)一服裝，文明值勤。 指揮車輛遵章行駛，有序停放；確保出入口暢通，維護交通安全。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無重大刑事責任案件、無重大道路交通責任事故、無重大火災責任事故。 二、管理方式 在客戶服務中心設置秩序維護部，由秩序維護部主管負責整個園區(qū)的安全管理。管理方式實行三班三運轉(zhuǎn)，由公司總部安全管理員和客戶服務中心雙層管理。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、安全管理內(nèi)容及要求 （一）安全防范 園區(qū)的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的秩序維護措施，采取 “ 人防 ” 與 “ 技防 ” 相結(jié)合的管理模式，實施全天候秩序維護管理，維護園區(qū)及業(yè)主的生命和財產(chǎn)安全。 管理內(nèi)容 常規(guī)防范 采取 24小時門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，并設置專職車場管理員進行車輛停放管理，以協(xié)助公安部門維護本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防止和制止任何危及或影響園區(qū)安全的行為。 技術防范 運用園區(qū)報警監(jiān)控系統(tǒng)，對園區(qū)內(nèi)的安全情況實施 24小時監(jiān)控。 管理要求 實行準軍事化管理，制定各項秩序維護管理制度和獎懲措施。 做好培訓工作，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓。 加強對駐守秩序維護人員法制教育和行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當。 嚴格執(zhí)行秩序維護巡邏制度，確保安全防范質(zhì)量。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、安全管理內(nèi)容及要求 （二）道路交通管理 管理內(nèi)容 引導車輛安全行駛和停放，確保地面、停車庫和消防通道暢通，制止無故使用車載報警器或隨意鳴喇叭； 巡視車輛停放情況，如發(fā)現(xiàn)車輛門、窗未關好，及時通知車主，以防車內(nèi)物品失竊； 秩序維護員對園區(qū)內(nèi)部車輛實施全面管理，建立詳細的車輛管理檔案。對臨時在地面泊位停放的車輛，執(zhí)勤門崗應做好詢問和登記工作，并發(fā)放臨時出入證。 管理措施 制訂車輛交通管理辦法； 做好園區(qū)交通管理宣傳工作； 建立完善的車輛管理檔案。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 四、停車服務管理 管理內(nèi)容 保持良好的秩序，明確園區(qū)內(nèi)車輛停放區(qū)域； 地面及地下停車庫設立完善的車輛行駛標識和警示牌（含：行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標識等）； 對地下停車庫中業(yè)主專用的車位，車場管理員應做好相關標識，阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位。 管理措施 建立地面、地下停車場管理規(guī)定； 設置車輛管理員（地面泊位由巡邏保安兼管）； 做好園區(qū)車輛停放管理宣傳工作。 車輛損壞設施設備事故處理措施 應立即通報秩序維護部主管，并記錄駕駛?cè)说男彰?、駕駛執(zhí)照號碼、身份證號碼、住址及車牌號碼。 記錄旁證人姓名、住址及聯(lián)系方式。如有條件可拍照留證。 詳細記錄駕駛?cè)藫p壞設施設備的經(jīng)過。 通知工程維修人員到場結(jié)算修復受損設施設備所需資金的數(shù)額。 讓駕駛?cè)藭娲_認責任及承諾賠償?shù)姆绞郊邦A付保證金。 如有必要，經(jīng)領導同意后報警處理。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 五、消防管理 管理內(nèi)容 加強消防監(jiān)控的管理； 保持消防通道的暢通； 嚴禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； 做好園區(qū)消防器材的管理和維護； 防止電器短路、超負荷用電等引發(fā)火災因素； 嚴格執(zhí)行防火管理制度； 對機房等園區(qū)消防重點部位做好消防管理工作； 制訂消防設施設備系統(tǒng)維護保養(yǎng)制度，并加強對其的管理； 加強與消防部門的聯(lián)系。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 五、消防管理 管理措施 制訂并落實消防管理制度和消防安全責任制度，做到責任落實、器材落實、檢查落實。 制訂消防事故處理預案及應急流程，防患于未然。 建立義務消防隊，每月組織一次消防安全學習，每季組織一次消防演習。 定期進行消防檢查，預防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時消除。 嚴格落實防火管理制度，充分做好各項防范措施。 制訂園區(qū)各消防重點部位消防管理制度，并根據(jù) “ 誰主管，誰負責 ”的消防原則，消除一切火險隱患。 針對各消防設施設備、器材，制訂各類型系統(tǒng)設備的維護保養(yǎng)計劃，并狠抓落實，使之始終處于完好狀態(tài)。 積極開展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（使用人）傳授消防常識。 發(fā)生火災，及時組織撲救并迅速向有關部門報警。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 六、應急方案及流程 （一）斗毆等暴力事件的處理預案 處理斗毆等暴力事件應保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當防衛(wèi)，一般情況下應盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。 巡查發(fā)現(xiàn)或接報有斗毆等暴力事件，應馬上用對講機或其他最快的方式報告客戶服務中心和秩序維護部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器）。如能處理的，即時處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待客戶服務中心和秩序維護部的指令。 秩序維護部接報后視情況派適當數(shù)量的秩序維護員立即到場制止，將肇事者帶往辦公室接受調(diào)查。如場面無法控制，應盡快報公安機關。 斗毆事件中如園區(qū)的財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照、保護現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細調(diào)查以明確責任和落實賠償。 如涉及刑事責任，應交公安機關立案處理。 事件中如有人員受傷要及時組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 六、應急方案及流程 （二）盜竊等破壞事件的處理預案 巡查發(fā)現(xiàn)或接報園區(qū)內(nèi)有人盜竊，應馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對講機、消防電話或其他方式盡快報告秩序維護部，簡要說明現(xiàn)場情況，監(jiān)視現(xiàn)場等待秩序維護部的指令。 秩序維護部接報后，應迅速派適當數(shù)量的秩序維護人員到場制止，設法抓獲肇事者，帶往辦公室調(diào)查處理。 事件中如有財產(chǎn)或人員受到損害，應拍照或錄像，并保護現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細調(diào)查，以明確責任、落實賠償。 如涉及刑事責任，應交公安機關立案處理。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 六、應急方案及流程 治安情況處理流程 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 第十二章 綠化管理 一、管理方式 二、綠化管理內(nèi)容及標準 三、景觀小品維護 四、管理流程 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 一、管理方式 配置專業(yè)綠化工，由環(huán)境管理部進行管理。以 “ 三查 ” 形式對綠化工作進行經(jīng)常性監(jiān)督檢查， “ 三查 ” 指：綠化工自查、管理員巡查、項目經(jīng)理抽查。 按操作規(guī)程進行規(guī)范操作。 加強綠化工的思想教育和業(yè)務培訓，提高業(yè)務素質(zhì)，增強專業(yè)技能。 抓好綠化工的行為規(guī)范管理，要求統(tǒng)一著裝、標識齊全、言行文明 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標準 綠化是園區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關系到整個園區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標，故擬訂以下管理方案： 管理內(nèi)容 綠化養(yǎng)護：綠化工應做到管理日?；B(yǎng)護科學化。 根據(jù)氣候，給花木適量澆水。 根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當松土。 及時清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時扶正、整修或補苗。 制定預防措施，防治病蟲害。 做好惡劣天氣花草樹木的保護工作。 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。 管理標準 及時養(yǎng)護，保持綠化的正常生長。 保持公共綠地整潔。 喬、灌、草等保存率 95%以上，大喬木保有率 98%以上。 新建綠地中，植物成活率 95%以上。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標準 綠化養(yǎng)護規(guī)程 （一）灌溉與排水 栽植的樹木應根據(jù)天氣，立地條件和樹種的抗旱能力，進行適量的灌溉，保持土壤中的有效水分。 綠地中已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差、土壤十分干燥時，應及時采取灌溉措施。 灌溉時間：夏季灌溉宜在早晚進行。冬季灌溉應在中午進行。灌溉要一次澆透，尤其是春夏兩季。 暴雨后要注意排水，新栽樹木周圍的積水尤其要排出。對于地下水位較高苗木，應采取有效排水措施。 灌溉用水不能采用有害污水。灌溉時，要注意保護木根部的土壤不被沖刷。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標準 （二）中耕除草 各類綠地中影響植物景觀的直立性雜草必須清除對影響樹木生長的各類野生藤蔓，應及進清除。 樹木根部附近的土壤要保持疏松，中耕深度為 1020厘米，以不影響根系生長為限。 （三）施肥 施肥的肥料種類以復合肥為主，施肥的時間宜在清晨和傍晚。 施肥量應根據(jù)樹種、生長期、土壤等情況決定。 施肥可采用溝施和葉面噴施等方法，溝施時應先在樹木周圍挖好施肥環(huán)溝，其直徑與樹冠相適應，深度應在根系密集層以上，寬度約為 2530厘米。施肥后，應將環(huán)溝填平。 草坪中的樹林可采用穴施法施肥。