【正文】 （二）斷電預(yù)案 當(dāng)發(fā)現(xiàn)停電時(shí)，工程部應(yīng)首先確認(rèn)是外線停電還是內(nèi)部故障。如果是外電線停電，應(yīng)立即進(jìn)行倒閘操作，將負(fù)荷切換到另一個供電回路上。如果是內(nèi)部跳閘，則先把分開關(guān)拉開，進(jìn)行檢查。沒有異常情況后試送總開關(guān)，再試送各分開關(guān)。如果發(fā)現(xiàn)異常，應(yīng)迅速派出維修人員進(jìn)行檢修。 （三）斷水預(yù)案 如果是內(nèi)部水管爆裂或其他故障需導(dǎo)致停水，工程維修部應(yīng)迅速派出人員檢修。關(guān)閉故障點(diǎn)供水閥門，切斷故障水源，并匯報(bào)客戶服務(wù)中心斷水區(qū)域。無法關(guān)閉水源，需切斷總供水閥門，進(jìn)行停水搶修，并匯報(bào)客戶服務(wù)中心。如果是外部停水，工程維修部應(yīng)立即通知水廠搶修。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 第十章 弱電及智能化系統(tǒng)管理 一、智能化系統(tǒng)的配置 二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護(hù) 三、智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)程序 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 一、智能化系統(tǒng)的配置 消防控制系統(tǒng) 信息通信系統(tǒng) 周界防范管理系統(tǒng) 智能監(jiān)控系統(tǒng) 樓宇對講系統(tǒng) 安全防范報(bào)警系統(tǒng) 電子巡更系統(tǒng) 門禁管理系統(tǒng) 背景音響廣播系統(tǒng) 物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng) 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、智能化系統(tǒng)的日常管理及維護(hù) 建立一支設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)人才隊(duì)伍 我們將從公司抽調(diào)多名專業(yè)技術(shù)人員組成一支精干的設(shè)備運(yùn)行及維護(hù)隊(duì)伍，以專業(yè)的弱電工程師為主體，提前介入熟悉設(shè)備性能及隱蔽線路走向，確保諳熟該系統(tǒng)的操作及維護(hù)。 管理人員的業(yè)務(wù)素質(zhì)培訓(xùn) 我們將對所有的管理人員進(jìn)行全面培訓(xùn)，讓每一個人員都能清楚知道隱蔽線路的具體位置。 建立設(shè)備技術(shù)檔案 我們將對系統(tǒng)中所有的器件、配件建立詳細(xì)技術(shù)檔案，包括型號、技術(shù)參數(shù)、外型尺寸、工作條件、原始資料等等，以便以最快的速度查得設(shè)備的各項(xiàng)參數(shù)，確保系統(tǒng)的最佳運(yùn)行狀態(tài)。 建立設(shè)備運(yùn)行檔案 我們將建立信息通信系統(tǒng)周界防范管理系統(tǒng)、智能監(jiān)控系統(tǒng)、安全防范報(bào)警系統(tǒng)、電子巡更系統(tǒng)、門禁管理系統(tǒng)、背景音響廣播系統(tǒng)、物業(yè)計(jì)算機(jī)管理系統(tǒng)等的實(shí)時(shí)運(yùn)行設(shè)備的臺帳，使操作人員對系統(tǒng)的正常運(yùn)行了如指掌，并對系統(tǒng)的報(bào)警信息作正確的分析及存盤。 建立供貨商檔案 我們將對所有的設(shè)備及配件建立詳細(xì)檔案，包括型號、產(chǎn)地、制造單位、供應(yīng)單位、原始檔案和技術(shù)參數(shù)等等，并與供貨商、制造商保持聯(lián)系，確保以最快速度取得所需配件，并能跟蹤產(chǎn)品的更新?lián)Q代。 日常巡視與定期保養(yǎng) 日常的巡視檢查是及時(shí)發(fā)現(xiàn)問題的最佳途徑，而定期維護(hù)是發(fā)現(xiàn)、解決軟性隱患的最佳辦法。我們將采取日常巡視及定期保養(yǎng)相結(jié)合的辦法來確保設(shè)備安全運(yùn)行。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、智能化系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)程序 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 第十一章 秩序維護(hù)管理 一、管理目標(biāo) 二、管理方式 三、安全管理內(nèi)容及要求 四、停車服務(wù)管理 五、消防管理 六、應(yīng)急方案或流程 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 一、管理目標(biāo) /二、管理方式 一、管理目標(biāo) 統(tǒng)一服裝，文明值勤。 指揮車輛遵章行駛，有序停放；確保出入口暢通，維護(hù)交通安全。 物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)無重大刑事責(zé)任案件、無重大道路交通責(zé)任事故、無重大火災(zāi)責(zé)任事故。 二、管理方式 在客戶服務(wù)中心設(shè)置秩序維護(hù)部，由秩序維護(hù)部主管負(fù)責(zé)整個園區(qū)的安全管理。管理方式實(shí)行三班三運(yùn)轉(zhuǎn)，由公司總部安全管理員和客戶服務(wù)中心雙層管理。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、安全管理內(nèi)容及要求 （一）安全防范 園區(qū)的安全管理工作是物管工作的重中之重。我司將通過配置的智能化系統(tǒng)和成熟的秩序維護(hù)措施，采取 “ 人防 ” 與 “ 技防 ” 相結(jié)合的管理模式，實(shí)施全天候秩序維護(hù)管理，維護(hù)園區(qū)及業(yè)主的生命和財(cái)產(chǎn)安全。 管理內(nèi)容 常規(guī)防范 采取 24小時(shí)門崗執(zhí)勤與巡邏執(zhí)勤相結(jié)合的方式，并設(shè)置專職車場管理員進(jìn)行車輛停放管理，以協(xié)助公安部門維護(hù)本物業(yè)區(qū)域內(nèi)的公共秩序，防止和制止任何危及或影響園區(qū)安全的行為。 技術(shù)防范 運(yùn)用園區(qū)報(bào)警監(jiān)控系統(tǒng)，對園區(qū)內(nèi)的安全情況實(shí)施 24小時(shí)監(jiān)控。 管理要求 實(shí)行準(zhǔn)軍事化管理，制定各項(xiàng)秩序維護(hù)管理制度和獎懲措施。 做好培訓(xùn)工作，開展系統(tǒng)化軍事素質(zhì)培訓(xùn)。 加強(qiáng)對駐守秩序維護(hù)人員法制教育和行為規(guī)范教育，要求服裝統(tǒng)一，佩證上崗，言語文明，舉止得當(dāng)。 嚴(yán)格執(zhí)行秩序維護(hù)巡邏制度，確保安全防范質(zhì)量。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 三、安全管理內(nèi)容及要求 （二）道路交通管理 管理內(nèi)容 引導(dǎo)車輛安全行駛和停放，確保地面、停車庫和消防通道暢通，制止無故使用車載報(bào)警器或隨意鳴喇叭； 巡視車輛停放情況，如發(fā)現(xiàn)車輛門、窗未關(guān)好，及時(shí)通知車主，以防車內(nèi)物品失竊； 秩序維護(hù)員對園區(qū)內(nèi)部車輛實(shí)施全面管理，建立詳細(xì)的車輛管理檔案。對臨時(shí)在地面泊位停放的車輛，執(zhí)勤門崗應(yīng)做好詢問和登記工作，并發(fā)放臨時(shí)出入證。 管理措施 制訂車輛交通管理辦法； 做好園區(qū)交通管理宣傳工作； 建立完善的車輛管理檔案。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 四、停車服務(wù)管理 管理內(nèi)容 保持良好的秩序，明確園區(qū)內(nèi)車輛停放區(qū)域； 地面及地下停車庫設(shè)立完善的車輛行駛標(biāo)識和警示牌（含：行駛方向、行駛路線、限速、限高、禁鳴、禁煙火標(biāo)識等）； 對地下停車庫中業(yè)主專用的車位，車場管理員應(yīng)做好相關(guān)標(biāo)識，阻止和勸誡其它車輛不得占用此車位。 管理措施 建立地面、地下停車場管理規(guī)定； 設(shè)置車輛管理員（地面泊位由巡邏保安兼管）； 做好園區(qū)車輛停放管理宣傳工作。 車輛損壞設(shè)施設(shè)備事故處理措施 應(yīng)立即通報(bào)秩序維護(hù)部主管，并記錄駕駛?cè)说男彰?、駕駛執(zhí)照號碼、身份證號碼、住址及車牌號碼。 記錄旁證人姓名、住址及聯(lián)系方式。如有條件可拍照留證。 詳細(xì)記錄駕駛?cè)藫p壞設(shè)施設(shè)備的經(jīng)過。 通知工程維修人員到場結(jié)算修復(fù)受損設(shè)施設(shè)備所需資金的數(shù)額。 讓駕駛?cè)藭娲_認(rèn)責(zé)任及承諾賠償?shù)姆绞郊邦A(yù)付保證金。 如有必要，經(jīng)領(lǐng)導(dǎo)同意后報(bào)警處理。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 五、消防管理 管理內(nèi)容 加強(qiáng)消防監(jiān)控的管理； 保持消防通道的暢通； 嚴(yán)禁攜帶、儲藏易燃易爆物品； 做好園區(qū)消防器材的管理和維護(hù)； 防止電器短路、超負(fù)荷用電等引發(fā)火災(zāi)因素； 嚴(yán)格執(zhí)行防火管理制度； 對機(jī)房等園區(qū)消防重點(diǎn)部位做好消防管理工作； 制訂消防設(shè)施設(shè)備系統(tǒng)維護(hù)保養(yǎng)制度，并加強(qiáng)對其的管理； 加強(qiáng)與消防部門的聯(lián)系。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 五、消防管理 管理措施 制訂并落實(shí)消防管理制度和消防安全責(zé)任制度，做到責(zé)任落實(shí)、器材落實(shí)、檢查落實(shí)。 制訂消防事故處理預(yù)案及應(yīng)急流程，防患于未然。 建立義務(wù)消防隊(duì)，每月組織一次消防安全學(xué)習(xí)，每季組織一次消防演習(xí)。 定期進(jìn)行消防檢查，預(yù)防為主，防消結(jié)合，發(fā)現(xiàn)隱患，及時(shí)消除。 嚴(yán)格落實(shí)防火管理制度，充分做好各項(xiàng)防范措施。 制訂園區(qū)各消防重點(diǎn)部位消防管理制度，并根據(jù) “ 誰主管，誰負(fù)責(zé) ”的消防原則，消除一切火險(xiǎn)隱患。 針對各消防設(shè)施設(shè)備、器材，制訂各類型系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)計(jì)劃，并狠抓落實(shí)，使之始終處于完好狀態(tài)。 積極開展消防安全宣傳教育，定期向業(yè)主（使用人）傳授消防常識。 發(fā)生火災(zāi)，及時(shí)組織撲救并迅速向有關(guān)部門報(bào)警。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 六、應(yīng)急方案及流程 （一）斗毆等暴力事件的處理預(yù)案 處理斗毆等暴力事件應(yīng)保持客觀、克制的態(tài)度，除非正當(dāng)防衛(wèi)，一般情況下應(yīng)盡量避免與人發(fā)生武力沖突或爭吵。 巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)有斗毆等暴力事件，應(yīng)馬上用對講機(jī)或其他最快的方式報(bào)告客戶服務(wù)中心和秩序維護(hù)部，簡要說明現(xiàn)場的情況（地點(diǎn)、人數(shù)、斗毆程度、有無使用武器）。如能處理的，即時(shí)處理；否則監(jiān)視現(xiàn)場，等待客戶服務(wù)中心和秩序維護(hù)部的指令。 秩序維護(hù)部接報(bào)后視情況派適當(dāng)數(shù)量的秩序維護(hù)員立即到場制止，將肇事者帶往辦公室接受調(diào)查。如場面無法控制，應(yīng)盡快報(bào)公安機(jī)關(guān)。 斗毆事件中如園區(qū)的財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照、保護(hù)現(xiàn)場，并留下目擊者、扣下肇事者，作詳細(xì)調(diào)查以明確責(zé)任和落實(shí)賠償。 如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)立案處理。 事件中如有人員受傷要及時(shí)組織搶救，并盡快送往醫(yī)院。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 六、應(yīng)急方案及流程 （二）盜竊等破壞事件的處理預(yù)案 巡查發(fā)現(xiàn)或接報(bào)園區(qū)內(nèi)有人盜竊，應(yīng)馬上抓獲現(xiàn)場嫌疑人。如力量不夠，用對講機(jī)、消防電話或其他方式盡快報(bào)告秩序維護(hù)部，簡要說明現(xiàn)場情況，監(jiān)視現(xiàn)場等待秩序維護(hù)部的指令。 秩序維護(hù)部接報(bào)后，應(yīng)迅速派適當(dāng)數(shù)量的秩序維護(hù)人員到場制止，設(shè)法抓獲肇事者，帶往辦公室調(diào)查處理。 事件中如有財(cái)產(chǎn)或人員受到損害，應(yīng)拍照或錄像，并保護(hù)現(xiàn)場，留下目擊者，做詳細(xì)調(diào)查，以明確責(zé)任、落實(shí)賠償。 如涉及刑事責(zé)任，應(yīng)交公安機(jī)關(guān)立案處理。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 六、應(yīng)急方案及流程 治安情況處理流程 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 第十二章 綠化管理 一、管理方式 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 三、景觀小品維護(hù) 四、管理流程 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 一、管理方式 配置專業(yè)綠化工，由環(huán)境管理部進(jìn)行管理。以 “ 三查 ” 形式對綠化工作進(jìn)行經(jīng)常性監(jiān)督檢查， “ 三查 ” 指：綠化工自查、管理員巡查、項(xiàng)目經(jīng)理抽查。 按操作規(guī)程進(jìn)行規(guī)范操作。 加強(qiáng)綠化工的思想教育和業(yè)務(wù)培訓(xùn)，提高業(yè)務(wù)素質(zhì)，增強(qiáng)專業(yè)技能。 抓好綠化工的行為規(guī)范管理，要求統(tǒng)一著裝、標(biāo)識齊全、言行文明 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 綠化是園區(qū)內(nèi)不可缺少的部分，關(guān)系到整個園區(qū)的形象，也是測定環(huán)境質(zhì)量的一個重要指標(biāo)，故擬訂以下管理方案： 管理內(nèi)容 綠化養(yǎng)護(hù)：綠化工應(yīng)做到管理日常化、養(yǎng)護(hù)科學(xué)化。 根據(jù)氣候，給花木適量澆水。 根據(jù)花木長勢，給花木適量施肥，適當(dāng)松土。 及時(shí)清除雜草、枯枝，春秋兩季定期修剪花木，對遭受損壞的花木及時(shí)扶正、整修或補(bǔ)苗。 制定預(yù)防措施，防治病蟲害。 做好惡劣天氣花草樹木的保護(hù)工作。 定期修剪草坪，使其生長茂盛，平整美觀。 管理標(biāo)準(zhǔn) 及時(shí)養(yǎng)護(hù)，保持綠化的正常生長。 保持公共綠地整潔。 喬、灌、草等保存率 95%以上，大喬木保有率 98%以上。 新建綠地中，植物成活率 95%以上。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) 綠化養(yǎng)護(hù)規(guī)程 （一）灌溉與排水 栽植的樹木應(yīng)根據(jù)天氣，立地條件和樹種的抗旱能力，進(jìn)行適量的灌溉，保持土壤中的有效水分。 綠地中已栽植成活的樹木，在久旱或立地條件較差、土壤十分干燥時(shí)，應(yīng)及時(shí)采取灌溉措施。 灌溉時(shí)間：夏季灌溉宜在早晚進(jìn)行。冬季灌溉應(yīng)在中午進(jìn)行。灌溉要一次澆透，尤其是春夏兩季。 暴雨后要注意排水，新栽樹木周圍的積水尤其要排出。對于地下水位較高苗木，應(yīng)采取有效排水措施。 灌溉用水不能采用有害污水。灌溉時(shí)，要注意保護(hù)木根部的土壤不被沖刷。 泰安銀座城市廣場物業(yè)管理方案 二、綠化管理內(nèi)容及標(biāo)準(zhǔn) （二）中耕除草 各類綠地中影響植物景觀的直立性雜草必須清除對影響樹木生長的各類野生藤蔓，應(yīng)及進(jìn)清除。 樹木根部附近的土壤要保持疏松，中耕深度為 1020厘米，以不影響根系生長為限。 （三）施肥 施肥的肥料種類以復(fù)合肥為主，施肥的時(shí)間宜在清晨和傍晚。 施肥量應(yīng)根據(jù)樹種、生長期、土壤等情況決定。 施肥可采用溝施和葉面噴施等方法，溝施時(shí)應(yīng)先在樹木周圍挖好施肥環(huán)溝，其直徑與樹冠相適應(yīng)，深度應(yīng)在根系密集層以上，寬度約為 2530厘米。施肥后，應(yīng)將環(huán)溝填平。 草坪中的樹林可采用穴施法施肥。