合同風(fēng)險規(guī)避培訓(xùn)課件-資料下載頁
2025-02-19 11:10本頁面
【正文】 。當(dāng)然，還有許多其它方面的合法性也需要審查。 ? 房地產(chǎn)企業(yè)的法律風(fēng)險，是房地產(chǎn)企業(yè)在房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營過程中所實施的行為產(chǎn)生的、可預(yù)見的或難以預(yù)見的造成與法律相?；蛴|犯法律的可能。房地產(chǎn)企業(yè)避免法律風(fēng)險的有效措施是建立法律風(fēng)險防范機(jī)制，即依靠企業(yè)自覺的、有效的和系統(tǒng)的管理機(jī)制，對整個房地產(chǎn)開發(fā)各階段設(shè)防，全過程把關(guān)，把開發(fā)運作中可能會遇到的各種法律風(fēng)險一一避免和消除在操作過程中。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)過程的每一個環(huán)節(jié)，即從房地產(chǎn)開發(fā)的土地受讓、成立項目公司、房屋拆遷、市政配套到房地產(chǎn)的合作開發(fā)、施工建造、項目轉(zhuǎn)讓、房屋銷售、租賃、按揭抵押（即房地產(chǎn)抵押貸款）、物業(yè)管理等環(huán)節(jié)都需要防范疏漏和失誤。 ? （二）法律風(fēng)險主要表現(xiàn) ? 土地受讓階段的風(fēng)險，主要因土地受讓等引起的糾紛； ? 成立項目公司階段，因雙方、三方甚至多方聯(lián)建、合作產(chǎn)生的糾紛； ? 房屋拆遷階段，主要與被拆遷人之間產(chǎn)生的糾紛； ? 前期開發(fā)階段，與建設(shè)承包商產(chǎn)生的糾紛、因規(guī)劃、設(shè)計、公攤面積等引發(fā)的糾紛以及因項目抵押引起的法律風(fēng)險； ? 房屋銷售階段，主要有因認(rèn)購、預(yù)付款發(fā)生的糾紛、房款按揭還貸糾紛； ? 接管驗收及收樓后后期管理期間發(fā)生的糾紛，主要有不符合收樓條件引起的糾紛、延期交房，延期辦理產(chǎn)權(quán)證引起的糾紛、因房屋質(zhì)量問題引起的糾紛、與建設(shè)公司工程保修發(fā)生的糾紛等。 ? 房地產(chǎn)開發(fā)是一個系統(tǒng)工程，在這個過程中，每一階段、每一個環(huán)節(jié)的事先把關(guān)至關(guān)重要，要從源頭和流程上解決疏漏和失誤，實現(xiàn)開發(fā)行為的規(guī)范運作。以前很多開發(fā)企業(yè)不重視法律風(fēng)險的事前控制，往往在發(fā)生了法律糾紛，到了訴訟的時候才意識到問題的嚴(yán)重性?，F(xiàn)在越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)采取事前預(yù)防和事后控制兩手抓的策略，更側(cè)重于在項目介入之初就進(jìn)行法律風(fēng)險的事前防范。 ? 二、法律風(fēng)險的防范 ? 扁鵲是我國古代偉大的醫(yī)學(xué)家，當(dāng)人們都在稱贊他功勞的時候，他卻謙虛地說，其實他的兩位兄長比他更優(yōu)秀。人們驚訝地問那為什么他們的名氣沒有扁鵲的名氣大呢？扁鵲解釋道，那是因為大哥是給沒有生病的人保健預(yù)防的，二哥是負(fù)責(zé)給剛生病不久的人治療的，他們的醫(yī)術(shù)都很高超，只是因為他們是做病理的事前防范的，所以很少有人知道他們的名字。而我扁鵲只是給病入膏肓的病人負(fù)責(zé)治病，所以更多的人記住了我的名字。 ? 從上面的故事可以看出，法律風(fēng)險的防范也是一樣的道理。事前預(yù)防和事后控制一樣重要。房地產(chǎn)企業(yè)法律風(fēng)險防范的措施主要有以下幾個方面： ? 建立完善的項目運作體系 ? 項目的可行性報告、公司設(shè)立的依據(jù)、前期的各種報建手續(xù)、各項工作流程等等都要規(guī)范，形成體系，符合國家相關(guān)法律、法規(guī)及政策的規(guī)定。 ? ? 建立企業(yè)內(nèi)部完善的合同管理體系 ? 合同是一個企業(yè)對外經(jīng)濟(jì)往來的最重要的載體，事實證明，房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)生的大量的法律糾紛都和合同及相關(guān)法律文件的不規(guī)范、不嚴(yán)謹(jǐn)甚至不合法有關(guān)。 ? 建立完善的合同管理體系，需要從以下幾個方面著手： ? （ 1）完善對合作對方履約信用和能力的審查機(jī)制 ? （ 2）完善對合同的定價管理機(jī)制，嚴(yán)格執(zhí)行招投標(biāo)、審核價制度 ? （ 3）制定完善的合同管理制度，使合同管理有章可循 ? （ 4）制作公司自用的各種規(guī)范性的示范固定合同文本 ? （ 5）對公司管理人員及相關(guān)經(jīng)辦人員組織合同規(guī)范運作的專業(yè)培訓(xùn) ? （ 6）建立公司合同跟蹤、付款的監(jiān)督、保護(hù)機(jī)制和辦法 ? 培養(yǎng)企業(yè)每位成員都具有法律風(fēng)險防范意識 ? 企業(yè)的每位成員尤其是高層管理人員及核心業(yè)務(wù)人員必須認(rèn)真學(xué)習(xí)、研究與房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營相關(guān)的法律、法規(guī)以及規(guī)范性文件，時刻關(guān)注并學(xué)習(xí)和研究新的法律、法規(guī)、規(guī)范性文件。 ? 嚴(yán)格按照法律的規(guī)定執(zhí)行： ? 就是企業(yè)在運行過程中，所有事項必須嚴(yán)格按照法律的規(guī)律履行，對法律規(guī)定的事項，不要抱任何僥幸心理，特別是管理人員要具有法律意識，要學(xué)法、守法。 ? 本人在工作過程中也經(jīng)常見到由于合同出問題，導(dǎo)致上百萬元損失的案例；也經(jīng)常見到因合同約定不明確引起糾紛，以至造成重大損失的情況；也有很多這樣的情況：糾紛來了，卻手里根本就沒有合同。再如，如果合同中沒有約定預(yù)期保障機(jī)制，那么，在履行過程中，明知對方存在違約行為，但如無法確鑿舉證，仍然無法預(yù)期保障自己的利益。這里只是簡單舉例說明，實際上有許多方面，都是需要雙方在合同中明確約定，方可保障自己的權(quán)益。應(yīng)該說，投資房地產(chǎn)是一項高風(fēng)險高收益的項目。而這高風(fēng)險，很大程度上取決于法律風(fēng)險，法律風(fēng)險是可以通過合同條防范和避免的。 感 謝 大 家！
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