房地產(chǎn)開發(fā)項目總投資與總成本費用的估算-資料下載頁
2025-02-17 23:24本頁面
【正文】 和相應(yīng)數(shù)量的過程。 面對不同的市場環(huán)境和競爭條件，房地產(chǎn)投資項目融資結(jié)構(gòu)和籌資計劃設(shè)計合理與否，也是開發(fā)商能否成功的關(guān)鍵。 5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 在制定資金籌措計劃時應(yīng)當(dāng)注意以下幾點：1）嚴(yán)格按照資金的需要量確定籌資額。2）認(rèn)真選擇籌資來源渠道。3）準(zhǔn)確把握自有資金與外部籌資的比例，并符合國家的有關(guān)規(guī)定。4）避免利率風(fēng)險對項目的不利影響。5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 3．資金使用計劃 房地產(chǎn)投資項目的資金使用計劃應(yīng)根據(jù)可能的項目施工進(jìn)度與資金來源渠道進(jìn)行編制。 編制時應(yīng)注意以下幾點： 1）根據(jù)建筑安裝工程進(jìn)度表，按照不同年度的工作量安排相應(yīng)的資金供給量。 2）根據(jù)設(shè)備到貨計劃，安排設(shè)備購置費支出。 3）項目的前期費用應(yīng)盡早落實。 4）在安排投資計劃時，應(yīng)先安排自有資金，后安排外部資金。5． 2房地產(chǎn)投資項目的收入、稅金估算與資金籌措 4．投資計劃與資金籌措表 房地產(chǎn)投資項目應(yīng)根據(jù)投資估算數(shù)據(jù)、可能的建設(shè)進(jìn)度、將會發(fā)生的實際付款時間和金額以及資金籌措情況按期編制投資計劃與資金籌措表。 其表格形式見表 519。序 號 項 目 合 計 1 2 3 … N 1 項 目 總 投 資1． 11． 2開 發(fā) 建 設(shè) 投資經(jīng)營資 金 2 資 金籌措2． 12． 22． 32． 42． 5資 本金借 貸資 金預(yù) 售收入預(yù) 租收入其他收入表 519 投資計劃與資金籌措表 單位：萬元 5． 3借款還本付息的估算 借款還本付息的估算主要是測算借款還款期的利息和償還借款的時間，從而觀察項目的償還能力和收益，為財務(wù)分析和項目決策提供依據(jù)。5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 1還本付息的資金來源 根據(jù)國家現(xiàn)行財稅制度的規(guī)定，歸還建設(shè)投資借款的資金來源主要是項目建成后可用于歸還借款的利潤、折舊費、攤銷費等；對預(yù)售或預(yù)租的項目，還款資金還可以是預(yù)售或預(yù)租的收入。 項目在建設(shè)期借入的全部建設(shè)投資貸款本金及其在建設(shè)期發(fā)生的借款利息，均構(gòu)成項目總投資的貸款總額，在項目建設(shè)期結(jié)束后或貸款方要求的還款期開始，可由上述資金來源償還。5． 3借款還本付息的估算5． 3． 2還款方式及還款順序 房地產(chǎn)投資項目貸款的還款方式應(yīng)根據(jù)貸款資金的不同來源所要求的還款條件來確定。 1．國外借款的還款方式 按協(xié)議的要求分別采用等額還本付息或等額本金償還兩種方法。 2．國內(nèi)借款的還款方式 實際操作過程中按實際償還能力測算。5． 3借款還本付息的估算5． 3． 3利息的計算 1．國內(nèi)借款利息的計算 1）借款時的利息計算 對建設(shè)期借款利息進(jìn)行估算時，應(yīng)按借款條件的不同分別計算。借款條件包括：借款利率、借款期限、借款總額等。 為簡化計算，假定借款當(dāng)年在年中支用，按半年計息，其后各年按全年計息，則每年應(yīng)計利息的計算公式為： 每年應(yīng)計利息 =（年初借款本息累計 +本年借款 247。2 ） 利率 還款當(dāng)年按年末償還，按全年計息。則每年應(yīng)計利息的近似計算公式為： 每年應(yīng)計利息 = 年初借款累計 年利率 5． 3借款還本付息的估算2）還款時的利息計算 還款時利息的計算因還款方式的不同而不同。（ 1）等額償還本金和利息總額時 ① 年等額還本付息，計算公式：式中： A:每年的還本付息額； Ic:寬限期末固定資產(chǎn)投資和開發(fā)產(chǎn)品成本的借款本金或本息與初始經(jīng)營資金借款本金之和；i:年利率（實際利率）； r:貸款方要求的借款償還時間（由還款期開始計算）； ：資金回收系數(shù)。5． 3借款還本付息的估算② 每年支付利息，其計算公式為： 每年支付利息 = 年初借款余額累計 年利率 每年初借款余額累計 = Ic－ 本年以前各年償還本金累計 ③ 每年償還本金，其計算公式為： 每年償還本金 =A 每年支付利息5． 3借款還本付息的估算 （ 2）等本償還時 等額還本、利息照付是指償還期內(nèi)每年償還的本金額是相等的，利息將隨本金逐年償還而減少，但各年之間的本金及利息之和不等。 ① 各年還本付息額，計算公式；式中： At：第年還本付息額。5． 3借款還本付息的估算② 每年支付利息，其計算公式為： 每年支付利息 =年初借款累計 年利率③ 每年償還本金（含建設(shè)期未付利息） 每年償還本金 =Ic/n（等額） 5． 3借款還本付息的估算 2．國外借款利息的計算 國外借款利息在計算時與國內(nèi)計算方法大體相同。 5． 3借款還本付息的估算 5． 3． 4借款還本付息表 借款還本付息表只反映固定資產(chǎn)資金的借款本息，而沒有反映流動資金借款本息。流動資金借款的還本付息一般是每年利息照付、期末一次還本。 其表格形式如表 521。序號 項 目 合 計 1 2 3 … N 1 借款及 還 本付息1． 21． 31． 41． 5期初借款本息累 計 本金 利息本期借款本期 應(yīng)計 利息本期 還 本本期付息 2 借款 償還 的 資 金來源2． 12． 22． 32． 4利 潤折舊 費攤銷費其他 還 款 資 金 表 521 借款還本付息表 單位：萬元 5． 3借款還本付息的估算 針對項目還本付息表，可進(jìn)行如下分析。1．分析項目債務(wù)清償能力2．協(xié)助安排短期貸款3．研究資金籌措方案的合理性演講完畢，謝謝觀看！
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