【正文】 A級戶型 （七至十三層共 35套） B級戶型 （二至六層共 63套） C級戶型 （二至十三層共 28套） D級戶型 （二至十三層共 14套） 產(chǎn)品分析（ B座） Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 A級戶型 （十四至十八層共 25套） C級戶型 （十四至十八層共 20套） D級戶型 （十四至十八層共 25套） 產(chǎn)品分析（ B座） Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 根據(jù)上述分析， B座 340套物業(yè)按照戶型優(yōu)劣可以簡單分為以下幾類： A類產(chǎn)品： 85套； B類產(chǎn)品： 118套； C類產(chǎn)品： 88套； D類產(chǎn)品： 49套； 產(chǎn)品分析（ B座） Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 偉業(yè)會通過各類戶型在市場上的不同表現(xiàn) 采用“差價銷控”的營銷方式 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 戶型產(chǎn)品設(shè)計建議 零居 MINI戶型的尷尬？？？？？？？ ———— 房屋的合理性較差 ? 進深大 ? 墻多、公攤大 ?“筒子樓的痕跡” ? 朝向不好 …… Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ? 建筑面積： 45平方米 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 例舉戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ?入口空間 ★入口空間建議：在居室入口處采用軟分割方式，避免空間視覺穿透。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ? 餐廚空間 ★餐廚空間建議：臵于入口處的開敞式廚房，可節(jié)約本已十分稀缺的采光面。設(shè)臵多用途組合式櫥柜以滿足用餐及日?；顒有枨?，動靜分區(qū)，充分利用空間。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ?衛(wèi)生間 ★衛(wèi)生間建議： 把衛(wèi)生間的各個功能細化、 合理布局現(xiàn)有空間。做到干濕分區(qū)。 ★洗浴空間建議：增加局部亮點，增添洗浴情趣。 ?洗浴空間 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ?工作區(qū) ★工作區(qū)建議：內(nèi)部空間共享化， 起居、臥室、書房 …… 各功能 “分時共享” 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ?臥室區(qū) ★臥室區(qū)建議： 把戶內(nèi)的功能細化，分別給出特定空間，在小戶型中能夠提高總的利用率。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ? 起居區(qū) ★起居區(qū)建議： 強調(diào)功能使用的“可變性”，開敞式共享空間。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ?過道 ★過道建議： 明確各功能分區(qū)交通動線，合理利用邊角空間，增加儲藏面積。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 整體戶型建議小結(jié) 合理戶型空間設(shè)臵，避免單一功能空間導(dǎo)致住宅旅館化，強調(diào)獨立衛(wèi)生間、廚房、活動空間的設(shè)臵。合理設(shè)計房型，增強居住功能。 提高得房率，合理設(shè)計交通動線，避免出現(xiàn)走道過長，電梯過擠的情況。 注重儲藏空間與其他的功能空間如壁櫥小陽臺 玄關(guān)的設(shè)計。同時注重相關(guān)配套如車庫、停車棚、空調(diào)位的設(shè)計，避免影響整體樓盤形象。 注重節(jié)能與環(huán)保，打造節(jié)能健康住宅。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 考慮到客戶獨特的使用方式，整體裝修風格以時尚簡約為設(shè)計主線，配合淺色系家具及布藝沙發(fā)或床。通過中高檔裝修材料的運用，體現(xiàn)如五星級酒店般的品質(zhì)。 對于 MINI戶型的裝修方面我們提出如下建議： ?房型設(shè)計與裝修設(shè)計同步結(jié)合。 ?由于空間小，建議衛(wèi)生間采用推拉門。 ?不只是用精致的材料，而是進行精心的安排。 ?采用周到細致的組合式家具。 ?菜單化選件細到一片拉門。 ?周到細致的裝修“菜單”，在有限材質(zhì)中搭配多樣的風格，把握恰當?shù)乜蛇x度。 戶型裝修建議 附件：小戶型精裝修標準 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 體貼到每一個角落 戶型裝修建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 細化到每一個細節(jié) 戶型裝修建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 周到細致的家具 戶型裝修建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 菜單化裝修配搭 戶型裝修建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 戶型裝修建議 在營銷過程中，建議與客戶簽兩份合同，其中精裝修以贈與形式與客戶簽訂合同， 這樣的優(yōu)點是： 因項目立項不同，減少交房驗收環(huán)節(jié)所造成的不必要的麻煩； 減少入住后，減少因裝修問題而產(chǎn)生的開發(fā)商和客戶之間的糾紛； Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 配套建議 基礎(chǔ)生活設(shè)施 便利店、醫(yī)務(wù)室、美容美發(fā)室、家政中心、銀行、洗衣房 … 休閑娛樂設(shè)施 網(wǎng)吧、酒吧、茶藝居、健身房、各類高檔餐廳、游泳池、壁球室、 SPA… 二手租售公司 鏈家、我愛我家、中大恒基 … 醫(yī)療保健設(shè)施 美容美體會所、口腔門診、健康咨詢、減肥中心 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 物業(yè)管理建議 建議采用酒店物業(yè)管理公司對其進行管理 【服務(wù)內(nèi)容】 ☉ 酒店式房間清潔服務(wù) ☉ 24小時維修服務(wù) ☉ 24小時保安 ☉ 衛(wèi)星電視：絕大多主流衛(wèi)星頻道都可接收 ☉ 門房服務(wù) ☉ 洗衣服務(wù) ☉ 洗車服務(wù) ☉ 擦鞋服務(wù) ☉ 24小時熱水 ☉ 互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 A座 B座 產(chǎn)品調(diào)整建議 目前市場情況非常好， 60100㎡面積區(qū)間的產(chǎn)品也程供不應(yīng)求的熱銷態(tài)勢； 目前區(qū)域內(nèi)暫無精裝修的舒適小戶型產(chǎn)品； 偉業(yè)建議將 A、 B樓座中朝向比較好的部分做成 80平米單位的舒適型產(chǎn)品，增加居住功能和品質(zhì)感。 ? 由于 70/90政策日益顯現(xiàn)，市場上將出現(xiàn)越來越多的小戶型產(chǎn)品，市場競爭會更加激烈； ? 增加面積，提高項目總價，市場難以把控。 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 產(chǎn)品調(diào)整建議 偉業(yè)建議，如果能夠提升項目低層部分的高度，在保證低層建筑面積不變的情況下，可以在建筑局部做 Loft產(chǎn)品，以提升產(chǎn)品品質(zhì)，并且是銷售價格大幅提高。 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 1－天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2－從市場中來，到市場中去 市場競爭分析 Part 3－知彼先于知己，知己重于知彼 ， 項目價值提煉 Part 4－發(fā)現(xiàn) MINI的知音 目標客群鎖定 Part 5－小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6－夢想實現(xiàn)之旅 營銷推廣策略 核心營銷策略 緊迫型銷售 高人氣、高關(guān)注率 瞬間打動客戶的產(chǎn)品形象 人人都買得起的價格 意想不到的超值驚喜 與眾不同的銷售技巧 海量客戶資源、事件營銷炒作 售樓處及現(xiàn)場包裝、樣板間打造 低價入市。入市初期制造區(qū)域內(nèi)價格亮點 精裝修送家電、酒店級的物業(yè)管理 全民銷售及偉業(yè)顧問操作經(jīng)驗 勢能 產(chǎn)品力 價格 超值 技巧 Part 6_營銷推廣策略 推廣策略 精細化亮點營銷操作 項目品牌 /區(qū)域價值升值精細化操作 —— 恒久的金隅品牌及 CBD區(qū)域價值 產(chǎn)品規(guī)劃價值溝通精細化操作 —— 恒久的規(guī)劃產(chǎn)品價值 生活體驗的精細化操作 —— 恒久的品質(zhì)生活體驗 客戶資源的精細化操作 —— 金隅、偉業(yè)龐大的客戶資源 Part 6_營銷推廣策略 項目品牌 /區(qū)域價值升值精細化操作 —— 恒久的金隅品牌及 CBD區(qū)域價值 主要目的： CBD與金隅價值搭建，從專業(yè)化的角度構(gòu)建客戶與金隅及 CBD之間的深度體驗。創(chuàng)造項目的深度影響力和美譽度。 形式策動：北京、上海、深圳三地連線，共同探討 CBD及泛 CBD房產(chǎn)市場的發(fā)展，媒體集中連線報道，從專業(yè)化的角度引導(dǎo)客戶。 價值體驗活動 推廣策略 Part 6_營銷推廣策略 產(chǎn)品規(guī)劃價值溝通精細化操作 —— 恒久的規(guī)劃產(chǎn)品價值 主要目的：通過業(yè)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)品炒作突出項目價值賣點。針對項目規(guī)劃 /Mini產(chǎn)品的功能特性進行體驗，打造區(qū)域高端公寓差異化賣點。吸引業(yè)內(nèi)客群 — 直接促成銷售、口碑輻射。 形式策動：通過業(yè)內(nèi)中高級管理人員 100以及業(yè)內(nèi)各界人士共 1000人的傳播，能夠?qū)⒈卷椖康男畔⒃诙虝r間內(nèi)迅速抵達其他購房人群手中。 產(chǎn)品規(guī)劃與價值論壇 推廣策略 Part 6_營銷推廣策略 生活體驗的精細化操作 —— 恒久的品質(zhì)生活體驗 賣場打造 —— 酒店品質(zhì)托起高端形象 體現(xiàn)尊貴的實用主義 推廣策略 Part 6_營銷推廣策略 提供客戶專屬服務(wù)，使客戶產(chǎn)生尊貴感，感受項目高價值 接待服務(wù) —— 銷售環(huán)節(jié)提供尊貴型專屬系統(tǒng)化服務(wù) 生活體驗的精細化操作 —— 恒久的品質(zhì)生活體驗 推廣策略 Part 6_營銷推廣策略 多元化的銷售道具構(gòu)建實景的體驗，視覺沖擊產(chǎn)生購買沖動 銷售道具 —— 多方位視覺實景感受，是現(xiàn)場樣板間開放前最有利的銷售法寶 藏品樓書 虛擬樣板間 三維視頻 生活體驗的精細化操作 —— 恒久的品質(zhì)生活體驗 推廣策略 Part 6_營銷推廣策略 感官營銷 —— 征服感覺，創(chuàng)造認同 聽覺 嗅覺 心理 強化現(xiàn)場的視覺要素：人、物 銷售的魅力就是語言的魅力 情趣化氛圍，氣味反映品質(zhì)：人、物 拉近客戶與項目的距離：人、物 處處為客戶著想，“真誠打動一切” 溫馨的觸覺體驗 清新的嗅覺品味 專業(yè)的視覺效果 愉悅的心理認可 舒適的聽覺感受 生活體驗的精細化操作 —— 恒久的品質(zhì)生活體驗 推廣策略 Part 6_營銷推廣策略 客戶資源精細化操作 —— 金隅 /偉業(yè)客戶資源 金隅嘉業(yè)與偉業(yè)顧問聯(lián)動，“金隅雙橋項目”盛裝啟幕 資源引入 —— 利用金隅資源，項目高調(diào)造勢引發(fā)品牌追隨者 推廣策略 Part 6_營銷推廣策略 開啟磅礴客戶資源，持續(xù)驅(qū)動銷售 資源持續(xù)驅(qū)動 —— 偉業(yè)東部、北部項目成交客戶資源的利用 客戶資源精細化操作 —— 金隅 /偉業(yè)客戶資源 推廣策略 Part 6_營銷推廣策略 東北部項目 望京新城 A4區(qū) 季景．沁園 華鼎世家 綠蔭芳鄰 世安望京 風格雅園 融科橄欖 北部項目 1 、歐陸經(jīng)典 2 、陽光新干線 3 、北辰綠色家園 4 、康斯丹郡 上元 萬科星園 7 、歐陸經(jīng)典 萬興苑 8 、慧忠北里 臥龍花園 融域 1西奧中心 東部區(qū)域 天安豪園 通用國際公寓 星河灣 I期 沿海賽洛城 華僑城 世貿(mào)國際公寓 21000份客戶名單 20230份客戶名單 30000份客戶名單 推廣策略 Part 6_營銷推廣策略 偉業(yè)東部、北部操作過的項目 客戶資源精細化操作 —— 金隅 /偉業(yè)客戶資源 全員營銷 —— 知名度提升、客戶源驟增的低成本營銷 推出介紹客戶成交的獎勵政策，傳遞給每一位到訪客戶，全民互動，眾口相傳，讓客戶成為項目的“銷售員”。 推廣策略 Part 6_營銷推廣策略 充分 利用低成本小眾媒體 ，如傳單、項目網(wǎng)站、手機短信（ SMS）以及工地現(xiàn)場包裝等進行推廣，在重要營銷節(jié)點如開盤等在大眾媒體，如報廣、網(wǎng)絡(luò)等媒體進行一定頻次的推廣。 預(yù)計本項目推廣費用約 80100萬，占項目總銷售額的 %%；（不含售樓處及樣板間建造及裝飾費用。） 推廣計劃及費用 Part 6_營銷推廣策略 媒體分類 媒體名稱 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 預(yù)計費用（萬） 特殊媒體 偉業(yè)客戶資源 0 小眾媒