【正文】 A級(jí)戶型 （七至十三層共 35套） B級(jí)戶型 （二至六層共 63套） C級(jí)戶型 （二至十三層共 28套） D級(jí)戶型 （二至十三層共 14套） 產(chǎn)品分析（ B座） Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 A級(jí)戶型 （十四至十八層共 25套） C級(jí)戶型 （十四至十八層共 20套） D級(jí)戶型 （十四至十八層共 25套） 產(chǎn)品分析（ B座） Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 根據(jù)上述分析， B座 340套物業(yè)按照戶型優(yōu)劣可以簡(jiǎn)單分為以下幾類： A類產(chǎn)品： 85套； B類產(chǎn)品： 118套； C類產(chǎn)品： 88套； D類產(chǎn)品： 49套； 產(chǎn)品分析（ B座） Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 偉業(yè)會(huì)通過(guò)各類戶型在市場(chǎng)上的不同表現(xiàn) 采用“差價(jià)銷控”的營(yíng)銷方式 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 零居 MINI戶型的尷尬？？？？？？？ ———— 房屋的合理性較差 ? 進(jìn)深大 ? 墻多、公攤大 ?“筒子樓的痕跡” ? 朝向不好 …… Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ? 建筑面積： 45平方米 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 例舉戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ?入口空間 ★入口空間建議：在居室入口處采用軟分割方式，避免空間視覺穿透。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ? 餐廚空間 ★餐廚空間建議：臵于入口處的開敞式廚房，可節(jié)約本已十分稀缺的采光面。設(shè)臵多用途組合式櫥柜以滿足用餐及日常活動(dòng)需求，動(dòng)靜分區(qū)，充分利用空間。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ?衛(wèi)生間 ★衛(wèi)生間建議： 把衛(wèi)生間的各個(gè)功能細(xì)化、 合理布局現(xiàn)有空間。做到干濕分區(qū)。 ★洗浴空間建議：增加局部亮點(diǎn)，增添洗浴情趣。 ?洗浴空間 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ?工作區(qū) ★工作區(qū)建議：內(nèi)部空間共享化， 起居、臥室、書房 …… 各功能 “分時(shí)共享” 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ?臥室區(qū) ★臥室區(qū)建議： 把戶內(nèi)的功能細(xì)化，分別給出特定空間，在小戶型中能夠提高總的利用率。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ? 起居區(qū) ★起居區(qū)建議： 強(qiáng)調(diào)功能使用的“可變性”，開敞式共享空間。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 ?過(guò)道 ★過(guò)道建議： 明確各功能分區(qū)交通動(dòng)線，合理利用邊角空間，增加儲(chǔ)藏面積。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 整體戶型建議小結(jié) 合理戶型空間設(shè)臵，避免單一功能空間導(dǎo)致住宅旅館化，強(qiáng)調(diào)獨(dú)立衛(wèi)生間、廚房、活動(dòng)空間的設(shè)臵。合理設(shè)計(jì)房型，增強(qiáng)居住功能。 提高得房率，合理設(shè)計(jì)交通動(dòng)線，避免出現(xiàn)走道過(guò)長(zhǎng)，電梯過(guò)擠的情況。 注重儲(chǔ)藏空間與其他的功能空間如壁櫥小陽(yáng)臺(tái) 玄關(guān)的設(shè)計(jì)。同時(shí)注重相關(guān)配套如車庫(kù)、停車棚、空調(diào)位的設(shè)計(jì)，避免影響整體樓盤形象。 注重節(jié)能與環(huán)保，打造節(jié)能健康住宅。 典型戶型示意 —— 零居 MINI戶型 戶型產(chǎn)品設(shè)計(jì)建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 考慮到客戶獨(dú)特的使用方式，整體裝修風(fēng)格以時(shí)尚簡(jiǎn)約為設(shè)計(jì)主線，配合淺色系家具及布藝沙發(fā)或床。通過(guò)中高檔裝修材料的運(yùn)用，體現(xiàn)如五星級(jí)酒店般的品質(zhì)。 對(duì)于 MINI戶型的裝修方面我們提出如下建議： ?房型設(shè)計(jì)與裝修設(shè)計(jì)同步結(jié)合。 ?由于空間小，建議衛(wèi)生間采用推拉門。 ?不只是用精致的材料，而是進(jìn)行精心的安排。 ?采用周到細(xì)致的組合式家具。 ?菜單化選件細(xì)到一片拉門。 ?周到細(xì)致的裝修“菜單”，在有限材質(zhì)中搭配多樣的風(fēng)格，把握恰當(dāng)?shù)乜蛇x度。 戶型裝修建議 附件：小戶型精裝修標(biāo)準(zhǔn) Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 體貼到每一個(gè)角落 戶型裝修建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 細(xì)化到每一個(gè)細(xì)節(jié) 戶型裝修建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 周到細(xì)致的家具 戶型裝修建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 菜單化裝修配搭 戶型裝修建議 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 戶型裝修建議 在營(yíng)銷過(guò)程中，建議與客戶簽兩份合同，其中精裝修以贈(zèng)與形式與客戶簽訂合同， 這樣的優(yōu)點(diǎn)是： 因項(xiàng)目立項(xiàng)不同，減少交房驗(yàn)收環(huán)節(jié)所造成的不必要的麻煩； 減少入住后，減少因裝修問(wèn)題而產(chǎn)生的開發(fā)商和客戶之間的糾紛； Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 配套建議 基礎(chǔ)生活設(shè)施 便利店、醫(yī)務(wù)室、美容美發(fā)室、家政中心、銀行、洗衣房 … 休閑娛樂設(shè)施 網(wǎng)吧、酒吧、茶藝居、健身房、各類高檔餐廳、游泳池、壁球室、 SPA… 二手租售公司 鏈家、我愛我家、中大恒基 … 醫(yī)療保健設(shè)施 美容美體會(huì)所、口腔門診、健康咨詢、減肥中心 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 物業(yè)管理建議 建議采用酒店物業(yè)管理公司對(duì)其進(jìn)行管理 【服務(wù)內(nèi)容】 ☉ 酒店式房間清潔服務(wù) ☉ 24小時(shí)維修服務(wù) ☉ 24小時(shí)保安 ☉ 衛(wèi)星電視：絕大多主流衛(wèi)星頻道都可接收 ☉ 門房服務(wù) ☉ 洗衣服務(wù) ☉ 洗車服務(wù) ☉ 擦鞋服務(wù) ☉ 24小時(shí)熱水 ☉ 互聯(lián)網(wǎng)寬帶接入 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 A座 B座 產(chǎn)品調(diào)整建議 目前市場(chǎng)情況非常好， 60100㎡面積區(qū)間的產(chǎn)品也程供不應(yīng)求的熱銷態(tài)勢(shì)； 目前區(qū)域內(nèi)暫無(wú)精裝修的舒適小戶型產(chǎn)品； 偉業(yè)建議將 A、 B樓座中朝向比較好的部分做成 80平米單位的舒適型產(chǎn)品，增加居住功能和品質(zhì)感。 ? 由于 70/90政策日益顯現(xiàn)，市場(chǎng)上將出現(xiàn)越來(lái)越多的小戶型產(chǎn)品，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加激烈； ? 增加面積，提高項(xiàng)目總價(jià)，市場(chǎng)難以把控。 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 產(chǎn)品調(diào)整建議 偉業(yè)建議，如果能夠提升項(xiàng)目低層部分的高度，在保證低層建筑面積不變的情況下，可以在建筑局部做 Loft產(chǎn)品，以提升產(chǎn)品品質(zhì)，并且是銷售價(jià)格大幅提高。 Part 5_產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 1－天網(wǎng)恢恢，密亦有隙 宏觀政策研判 Part 2－從市場(chǎng)中來(lái)，到市場(chǎng)中去 市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)分析 Part 3－知彼先于知己，知己重于知彼 ， 項(xiàng)目?jī)r(jià)值提煉 Part 4－發(fā)現(xiàn) MINI的知音 目標(biāo)客群鎖定 Part 5－小空間的大游戲 產(chǎn)品研發(fā)建議 Part 6－夢(mèng)想實(shí)現(xiàn)之旅 營(yíng)銷推廣策略 核心營(yíng)銷策略 緊迫型銷售 高人氣、高關(guān)注率 瞬間打動(dòng)客戶的產(chǎn)品形象 人人都買得起的價(jià)格 意想不到的超值驚喜 與眾不同的銷售技巧 海量客戶資源、事件營(yíng)銷炒作 售樓處及現(xiàn)場(chǎng)包裝、樣板間打造 低價(jià)入市。入市初期制造區(qū)域內(nèi)價(jià)格亮點(diǎn) 精裝修送家電、酒店級(jí)的物業(yè)管理 全民銷售及偉業(yè)顧問(wèn)操作經(jīng)驗(yàn) 勢(shì)能 產(chǎn)品力 價(jià)格 超值 技巧 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 推廣策略 精細(xì)化亮點(diǎn)營(yíng)銷操作 項(xiàng)目品牌 /區(qū)域價(jià)值升值精細(xì)化操作 —— 恒久的金隅品牌及 CBD區(qū)域價(jià)值 產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)值溝通精細(xì)化操作 —— 恒久的規(guī)劃產(chǎn)品價(jià)值 生活體驗(yàn)的精細(xì)化操作 —— 恒久的品質(zhì)生活體驗(yàn) 客戶資源的精細(xì)化操作 —— 金隅、偉業(yè)龐大的客戶資源 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 項(xiàng)目品牌 /區(qū)域價(jià)值升值精細(xì)化操作 —— 恒久的金隅品牌及 CBD區(qū)域價(jià)值 主要目的： CBD與金隅價(jià)值搭建，從專業(yè)化的角度構(gòu)建客戶與金隅及 CBD之間的深度體驗(yàn)。創(chuàng)造項(xiàng)目的深度影響力和美譽(yù)度。 形式策動(dòng)：北京、上海、深圳三地連線，共同探討 CBD及泛 CBD房產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展，媒體集中連線報(bào)道，從專業(yè)化的角度引導(dǎo)客戶。 價(jià)值體驗(yàn)活動(dòng) 推廣策略 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 產(chǎn)品規(guī)劃價(jià)值溝通精細(xì)化操作 —— 恒久的規(guī)劃產(chǎn)品價(jià)值 主要目的：通過(guò)業(yè)內(nèi)規(guī)劃產(chǎn)品炒作突出項(xiàng)目?jī)r(jià)值賣點(diǎn)。針對(duì)項(xiàng)目規(guī)劃 /Mini產(chǎn)品的功能特性進(jìn)行體驗(yàn)，打造區(qū)域高端公寓差異化賣點(diǎn)。吸引業(yè)內(nèi)客群 — 直接促成銷售、口碑輻射。 形式策動(dòng)：通過(guò)業(yè)內(nèi)中高級(jí)管理人員 100以及業(yè)內(nèi)各界人士共 1000人的傳播，能夠?qū)⒈卷?xiàng)目的信息在短時(shí)間內(nèi)迅速抵達(dá)其他購(gòu)房人群手中。 產(chǎn)品規(guī)劃與價(jià)值論壇 推廣策略 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 生活體驗(yàn)的精細(xì)化操作 —— 恒久的品質(zhì)生活體驗(yàn) 賣場(chǎng)打造 —— 酒店品質(zhì)托起高端形象 體現(xiàn)尊貴的實(shí)用主義 推廣策略 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 提供客戶專屬服務(wù)，使客戶產(chǎn)生尊貴感，感受項(xiàng)目高價(jià)值 接待服務(wù) —— 銷售環(huán)節(jié)提供尊貴型專屬系統(tǒng)化服務(wù) 生活體驗(yàn)的精細(xì)化操作 —— 恒久的品質(zhì)生活體驗(yàn) 推廣策略 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 多元化的銷售道具構(gòu)建實(shí)景的體驗(yàn)，視覺沖擊產(chǎn)生購(gòu)買沖動(dòng) 銷售道具 —— 多方位視覺實(shí)景感受，是現(xiàn)場(chǎng)樣板間開放前最有利的銷售法寶 藏品樓書 虛擬樣板間 三維視頻 生活體驗(yàn)的精細(xì)化操作 —— 恒久的品質(zhì)生活體驗(yàn) 推廣策略 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 感官營(yíng)銷 —— 征服感覺，創(chuàng)造認(rèn)同 聽覺 嗅覺 心理 強(qiáng)化現(xiàn)場(chǎng)的視覺要素：人、物 銷售的魅力就是語(yǔ)言的魅力 情趣化氛圍，氣味反映品質(zhì)：人、物 拉近客戶與項(xiàng)目的距離：人、物 處處為客戶著想，“真誠(chéng)打動(dòng)一切” 溫馨的觸覺體驗(yàn) 清新的嗅覺品味 專業(yè)的視覺效果 愉悅的心理認(rèn)可 舒適的聽覺感受 生活體驗(yàn)的精細(xì)化操作 —— 恒久的品質(zhì)生活體驗(yàn) 推廣策略 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 客戶資源精細(xì)化操作 —— 金隅 /偉業(yè)客戶資源 金隅嘉業(yè)與偉業(yè)顧問(wèn)聯(lián)動(dòng)，“金隅雙橋項(xiàng)目”盛裝啟幕 資源引入 —— 利用金隅資源，項(xiàng)目高調(diào)造勢(shì)引發(fā)品牌追隨者 推廣策略 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 開啟磅礴客戶資源，持續(xù)驅(qū)動(dòng)銷售 資源持續(xù)驅(qū)動(dòng) —— 偉業(yè)東部、北部項(xiàng)目成交客戶資源的利用 客戶資源精細(xì)化操作 —— 金隅 /偉業(yè)客戶資源 推廣策略 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 東北部項(xiàng)目 望京新城 A4區(qū) 季景．沁園 華鼎世家 綠蔭芳鄰 世安望京 風(fēng)格雅園 融科橄欖 北部項(xiàng)目 1 、歐陸經(jīng)典 2 、陽(yáng)光新干線 3 、北辰綠色家園 4 、康斯丹郡 上元 萬(wàn)科星園 7 、歐陸經(jīng)典 萬(wàn)興苑 8 、慧忠北里 臥龍花園 融域 1西奧中心 東部區(qū)域 天安豪園 通用國(guó)際公寓 星河灣 I期 沿海賽洛城 華僑城 世貿(mào)國(guó)際公寓 21000份客戶名單 20230份客戶名單 30000份客戶名單 推廣策略 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 偉業(yè)東部、北部操作過(guò)的項(xiàng)目 客戶資源精細(xì)化操作 —— 金隅 /偉業(yè)客戶資源 全員營(yíng)銷 —— 知名度提升、客戶源驟增的低成本營(yíng)銷 推出介紹客戶成交的獎(jiǎng)勵(lì)政策，傳遞給每一位到訪客戶，全民互動(dòng)，眾口相傳，讓客戶成為項(xiàng)目的“銷售員”。 推廣策略 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 充分 利用低成本小眾媒體 ，如傳單、項(xiàng)目網(wǎng)站、手機(jī)短信（ SMS）以及工地現(xiàn)場(chǎng)包裝等進(jìn)行推廣，在重要營(yíng)銷節(jié)點(diǎn)如開盤等在大眾媒體，如報(bào)廣、網(wǎng)絡(luò)等媒體進(jìn)行一定頻次的推廣。 預(yù)計(jì)本項(xiàng)目推廣費(fèi)用約 80100萬(wàn)，占項(xiàng)目總銷售額的 %%；（不含售樓處及樣板間建造及裝飾費(fèi)用。） 推廣計(jì)劃及費(fèi)用 Part 6_營(yíng)銷推廣策略 媒體分類 媒體名稱 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 預(yù)計(jì)費(fèi)用（萬(wàn)） 特殊媒體 偉業(yè)客戶資源 0 小眾媒