【正文】 83。天 左右 。 83%的商戶所選擇的價格在 50006000元的區(qū)間，但因?yàn)榇隧?xiàng)內(nèi)容較為敏感，所以數(shù)據(jù)對銷售定價的支持不大，但是在后期包裝中，一定要體現(xiàn)項(xiàng)目的大氣與品質(zhì)，才能支撐較高的銷售價格。 因本項(xiàng)目商業(yè)較山海關(guān)現(xiàn)狀商業(yè)而言具備規(guī)模大，有強(qiáng)大的品牌支撐，產(chǎn)品獨(dú)特，位置好等優(yōu)點(diǎn)，因此項(xiàng)目組預(yù)判商戶可承受租金應(yīng)在需求調(diào)研結(jié)果上，上浮20%30%，推導(dǎo)租金應(yīng)在 /平米 天左右，而市場上常規(guī)的租金回報率在 8%左右，按此規(guī)律可以得出： 售價 =天租金 *365/8% ？ =*365/ 本案的目前靜態(tài)均價推算為6500元 /平米 定價依據(jù) 預(yù)期價格 客戶組成： 前期定位階段調(diào)研客戶 272組、來訪客戶 52組、商戶深訪 76組 共計： 272+52+76=400組 數(shù)據(jù)整理內(nèi)容： 在購買過程中對本項(xiàng)目的敏感因素調(diào)查 11%10%7%9%6%5%5%5%4%9%8%8%7%6%城市發(fā)展開發(fā)商品牌項(xiàng)目規(guī)模歷史文化景觀資源商業(yè)管理合作團(tuán)隊(duì)園林設(shè)計建筑形式項(xiàng)目成熟度商業(yè)氛圍經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀周邊配套工程進(jìn)度敏感因素分析 五、核心價值挖掘 在整理統(tǒng)計顧問前期需求調(diào)研的基礎(chǔ)數(shù)據(jù)的基礎(chǔ)上，結(jié)合營銷項(xiàng)目組接待來訪客戶意向及其在購買過程中關(guān)心在意的敏感因素的調(diào)研分析對本項(xiàng)目靜態(tài)價格進(jìn)行修正： 從上表可以得出在 14項(xiàng)敏感因素中，有增值也有負(fù)面因素 增值因素 城市發(fā)展 開發(fā)商品牌 歷史文化 項(xiàng)目規(guī)模 景觀資源 商業(yè)管理 合作團(tuán)隊(duì) 園林設(shè)計 建筑形式 定價依據(jù) 負(fù)面因素 項(xiàng)目成熟度 商業(yè)氛圍 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 周邊配套 開業(yè)時間 項(xiàng)目組將敏感因素的比例用做權(quán)重將靜態(tài)的價格進(jìn)行修正： 根據(jù)右側(cè)表格顯示數(shù)據(jù)，將增值因素和負(fù)面因素進(jìn)行相加可得最終增值的分?jǐn)?shù)，由此可以通過以下公式來修正價格。 序 號 加權(quán)因素 權(quán)重值 得分 k 1 城市發(fā)展 % % 2 開發(fā)商品牌 % 3 歷史文化 % 4 項(xiàng)目規(guī)模 % 5 景觀資源 % 6 商業(yè)管理 % 7 合作團(tuán)隊(duì) % 8 園林設(shè)計 % 9 建筑形式 % 10 項(xiàng)目成熟度 % % 11 商業(yè)氛圍 % 12 經(jīng)濟(jì)發(fā)展現(xiàn)狀 % 13 周邊配套 % 14 開業(yè)時間 % 加權(quán)值和 (X) % 25% 6500*【 1+（ 12%+10%+9%+%+6%+ 5%+5%+5%+4%) (9%+8%+8%+7%+%） 】 = 8125 本案的全程均價推算為 通過前期意向客戶的回訪和近階段客戶深訪問卷統(tǒng)計，項(xiàng)目組可以根據(jù)問卷數(shù)據(jù)得出 各業(yè)態(tài)的價格： 東大街 西大街 南大街 北大街 餐飲 特色小吃 旅游商品中心 小旅館 餐飲 旅游商品中心 賓館與情景 INN 茶樓 現(xiàn)代商業(yè) 特色小吃 輕型辦公與配套公建 院落式渡假酒店 餐飲 賓館與情景 INN 酒吧與情景 INN 2 項(xiàng)目組在問卷中設(shè)置了如右 圖所示的連線題，通過統(tǒng)計 得出業(yè)態(tài)在各個大街的租金， 再對調(diào)研租金進(jìn)行修正 再由租金推導(dǎo)到售價。 前期客戶 72組、接待來訪客戶 52組、商戶深訪 76組 數(shù)據(jù)整理內(nèi)容 針對相同業(yè)態(tài)不同位置的 租金預(yù)期 合計： 200組 各業(yè)態(tài)定價依據(jù) 餐飲類 北大街餐飲租金 東大街餐飲租金 西大街餐飲租金 10%15%60%15%50%15%20%15%5%11%30%54%60%的客戶選擇的租金是 54%的客戶選擇的租金是 50%的客戶選擇的租金是 餐飲類 通過對租金適度的修正，及相應(yīng)面積的換算可以得出： 西大街的餐飲售價 =（ *365） /=7756 東大街的餐飲售價 =（ *365） /=8774 北大街的餐飲售價 =（ *365） /=6844 則餐飲類的銷售均價為： 8362元 /平米 平均租金為： /天 /平米 旅游商品中心 東大街旅游商品中心租金 西大街旅游商品中心租金 8%37%37%18%210%22%13%55%255%的客戶選擇的租金是 74%的客戶選擇的租金是 旅游商品中心 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 東大街的旅游商品中心售價 =（ *365） /=8774 西大街的旅游商品中心售價 =（ *365） /=7756 則旅游商品中心類的銷售均價為： 8546元 /平米 平均租金為： /天 /平米 賓館與情景 INN 北大街賓館與情景 INN租金 西大街賓館與情景 INN租金 9%10%40%41%38%39%13%10%81%的客戶選擇的租金是 77%的客戶選擇的租金是 賓館與情景 INN 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 北大街的賓館與情景 INN售價 =（ *365） /=6844 西大街的賓館與情景 INN售價 =（ *365） /=7756 則賓館與情景 INN的銷售價格為： 6959元 /平米 平均租金為： /天 /平米 酒吧與情景 INN 北大街酒吧與情景 INN租金 40%35%14%11%77%的客戶選擇的租金是 酒吧與情景 INN 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 北大街的酒吧與情景 INN售價 =（ *365） /=7756 則酒吧與情景 INN的銷售均價為： 7756元 /平米 平均租金為： /天 /平米 小旅館 西大街小旅館租金 9%53%15%23%53%的客戶選擇的租金是 小旅館 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 西大街的小旅館售價 =（ *365） /=7434 則小旅館的銷售均價為： 7434元 /平米 平均租金為： /天 /平米 特色小吃 南大街特色小吃租金 14%30%49%7%79%的客戶選擇的租金是 東大街特色小吃租金 17%20%31%32%63%的客戶選擇的租金是 特色小吃 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 南大街的特色小吃售價 =（ *365） /=7300 東大街的特色小吃售價 =（ *365） /=6844 則特色小吃的銷售均價為： 7196元 /平米 平均租金為： /天 /平米 現(xiàn)代商業(yè) 南大街現(xiàn)代商業(yè)租金 34%44%11%11%78%的客戶選擇的租金是 現(xiàn)代商業(yè) 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 南大街的現(xiàn)代商業(yè)售價 =（ *365） /=8212 則現(xiàn)代商業(yè)的銷售均價為： 8212元 /平米 平均租金為： /天 /平米 輕型辦公與配套公建 南大街輕型辦公與配套公建租金 39%45%5%11%84%的客戶選擇的租金是 輕型辦公與配套公建 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 南大街的輕型辦公與配套公建售價 =（ *365） /=8212 則輕型辦公與配套公建的銷售均價為： 8212元 /平米 平均租金為： /天 /平米 院落式度假酒店 北大街院落式渡假酒店租金 15%13%15%57%57%的客戶選擇的租金是 院落式度假酒店 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 北大街的院落式度假酒店的售價 =（ *365） /=6844 則院落式度假酒店的銷售均價為： 6844元 /平米 平均租金為： /天 /平米 茶樓 西大街茶樓租金 34%35%18%13%69%的客戶選擇的租金是 茶樓 通過對租金適度的修正，及面積的換算可以得出： 西大街的茶樓的售價 =（ *365） /=7984 則茶樓的銷售價格為： 7984元 /平米 平均租金為： /天 /平米 各業(yè)態(tài)的銷售價格及租金 業(yè)態(tài) 銷售面積 總銷金額 租金 均價 餐飲 旅游商品中心 賓館與情景 INN 酒吧與情景 INN 小旅館 特色小吃 現(xiàn)代商業(yè) 輕型辦公與配套公建 茶樓 院落式渡假酒店 總計 將各業(yè)態(tài)的租金、價格與面積配比重新對位四條大街中，可以得出四條大街的均價，同時亦可驗(yàn)證此前通過敏感因素權(quán)重推導(dǎo)的項(xiàng)目的整盤均價 總銷面積 合計 文化展覽展示關(guān)文化博物館 娛樂休閑中心演藝坊 大型賓館紅月山莊自持面積 合計 餐飲28 （古典酒摟） 茶樓21 、 22 1 賓館與情景 INN27 （高端會所） 1 餐飲28 西 旅游商品中心16 小旅館27 東 小旅館20 、 19 沿街西大街 合計 旅游商品中心41 東、 41 西 餐飲2 特色小吃41 中 旅游商品中心1東大街 合計 特色小吃3 沿街 現(xiàn)代商業(yè)9 、 10 、 11 、 12 、13 輕型辦公與配套公建4 、 5 、 6 、 7 、 8 、 特色小吃14 、 15南大街 合計 1 餐飲39 1 賓館與情景 INN29 、 30 、 31 、 37 1 酒吧與情景 INN 38 、 40 院落式度假村酒店32 、 33 、 34 、 36北大街均價總價售價租金（調(diào)整后）租金建筑面積業(yè)態(tài)地塊號所在大街總體均價總銷金額總銷面積合計文化展覽展示關(guān)文化博物館娛樂休閑中心演藝坊大型賓館紅月山莊自持面積合計餐飲（古典酒摟）茶樓、賓館與情景（高端會所）餐飲西旅游商品中心小旅館東小旅館、 沿街西大街合計旅游商品中心東、 西餐飲特色小吃中旅游商品中心東大街合計特色小吃沿街現(xiàn)代商業(yè)、 、 、 、輕型辦公與配套公建、 、 、 、 、特色小吃、南大街合計餐飲賓館與情景、 、 、酒吧與情景、院落式度假村酒店、 、 、北大街均價總價售價租金（調(diào)整后）租金建筑面積業(yè)態(tài)地塊號所在大街 四條大街的均價為 東大街 西大街 南大街 北大街 總計 銷售面積 均價 總銷金額 備注：以上定價原則不含類居住及回遷部分 重新驗(yàn)證總體均價 = （東大街單價 東大街面積 +西大街單價 西大街面積 +南大街單價南大街面積 +北大街單價 北大街面積 ） 247。（東大街面積 +西大街面積 +南大街面積 +北大街面積） = （東大街總銷金額 +西大街總經(jīng)銷金額 +南大街總銷金額 +北大街總銷金額）247?？備N面積 = （ 110886000+239868000+187453000+133532023）247。 （ ＋ ＋ ＋ ） = 671739000 247。 = /㎡ 整體均價 = 總銷金額247。總銷面積 推盤次序 1. 四條大街推盤順序 商業(yè)回遷 ?婚慶產(chǎn)業(yè)基地 ?拓展培訓(xùn)