【正文】 6月份整體來看西湖區(qū)別墅項目銷量占了半壁江山，可見其市場認(rèn)可度之高；n余杭區(qū)閑林版塊持續(xù)強勢，表明了板塊已相當(dāng)成熟，成為市場第二極；n其它板塊因容積率較低、被批的別墅的用地較少，難以成為市場的主流，在這些區(qū)域別墅項目難以匹敵高級觀景公寓項目（如東方潤園、藍(lán)色錢江等）。第二部分 項目研究一、金都夏宮項目概述項目地理位置：本項目位于臨平茅山地塊。東臨中心大道；南面小河，對岸為綠城藍(lán)庭西區(qū)（二期）；西臨幾個貿(mào)易市場，近臨浙江諦都科技城、杭州灣建材裝飾城（在建）；北靠茅山（海拔不高，屬于丘陵），山背后為 320國道。生 態(tài)本項目擁有山體、天然河道等自然山水資源。交 通連接臨平城區(qū)道路中心大道 —星光街 —星火路 —邱山大街 —北大街中心大道 —星光街 —寶幢路 —藕花洲大街 —北大街連接杭州城區(qū)道路上塘高架 —繞城高速 —320國道 —本項目艮山東路（杭海路） —九堡 —臨平 —本項目軌道交通2023年底地鐵 1號線全線開通后，從臨平到武林廣場大約 28分鐘，到西湖約 32分鐘。 余杭段有 5個車站，由南往北依次為臨平南站、喬司站、翁梅站、南苑站和臨平站項目概況項目概況：本項目占地面積 298048平方米，總建筑面積 ，容積率 ，綠化率30%。距臨平主城約 4公里，距杭州主城區(qū) 22公里左右。項目將以獨棟別墅、排屋、花園洋房、高層公寓四大戶型構(gòu)成。建筑風(fēng)格本項目采用浪漫的法蘭西建筑風(fēng)格，嚴(yán)謹(jǐn)而華貴！法國之所以如此杰出和富有情調(diào)，是因為她有不尋常、多樣貌的豐富歷史。她的建筑相當(dāng)嚴(yán)謹(jǐn)正式，和幾何設(shè)計的花園及宮殿古典的室內(nèi)一般一絲不茍。本項目傳承法式神韻的浪漫與華貴，合理又含蓄的表現(xiàn)出法式情懷。配套設(shè)施本項目集休閑、娛樂、商務(wù)、學(xué)習(xí)等配套設(shè)施為一體的成熟社區(qū)。南面設(shè)有沿河商業(yè)街，朝北設(shè)置，具有水景、山景，布置高檔休閑類餐飲，如咖啡吧等；商業(yè)物業(yè)形態(tài)不規(guī)則處，可作為小型集中式商業(yè)，布置特色餐飲，如湖濱路步行街西湖一號餐廳。茅山地塊簡介? 茅山，位于臨平經(jīng)濟開發(fā)區(qū)中心商貿(mào)區(qū)，距臨平主城約 4公里，直通臨平山新隧道與沃爾瑪和余杭區(qū)鎮(zhèn)府相連；緊接杭州地鐵 1號線的荷花塘站點以及規(guī)劃中的臨平山隧道，現(xiàn)有綠城 .藍(lán)庭社區(qū)、東廈房產(chǎn)項目等高檔居住區(qū)和余杭實驗中學(xué)、臨平中心學(xué)校、杭州二中樹蘭中學(xué)等院校，還有臨平商貿(mào)城和在建的諦都科技城，臨平山公園、京杭大運河等名山、名河環(huán)繞，醫(yī)院及長途客運站近在咫尺，這些共同構(gòu)筑了茅山無以倫比的區(qū)位交通和人文環(huán)境，吸引了綠城等眾多的品牌房產(chǎn)紛紛進入，開發(fā)前景十分看好，堪稱未來大杭州生活住區(qū)的風(fēng)水寶地。本案地域范圍描述n東與在建的商住項目《東廈東港》花苑相對；n西為一新建高層住宅小區(qū)；n西南為臨平商貿(mào)城；n北為茅山地塊；n項目北面紅線中有一部分茅山地塊；n項目南和西南是星河路和北沙西路，分別與綠城藍(lán)庭項目的東西區(qū)相對；n南面紅線內(nèi)有一條小河。二、金都夏宮分析臨平板塊雖然是大杭州規(guī)劃的副中心之一，但目前價值認(rèn)可度較低。作為別墅區(qū)或者高級觀景項目區(qū)，臨平板塊底蘊還很單薄，尚不能抗衡西湖、之江等成熟板塊。作為別墅的必要物質(zhì)條件，臨平的山水資源品質(zhì)平平，與西溪濕地、千島湖、青山湖等無法比擬。杭州市民存在 “ 西部情結(jié) ” ，對杭州西部的認(rèn)可度高于東部，對余杭西部的認(rèn)可度也高于余杭東部。? 開發(fā)商開發(fā)經(jīng)驗成熟，實力強大，在消費者心目中很有公信力。? 地塊本身具有良好的基礎(chǔ)條件，有較強塑造空間。? 因為地鐵等規(guī)劃因素，地塊未來的升值空間較大。優(yōu)勢條件第三部分 項目定位項目面對的問題鏈一市場背景目前入市的別墅、排屋、高級觀景公寓項目數(shù)量很大、且不乏綠城 桃花源、金地自在城、大華海派風(fēng)景、白馬尊邸等暢銷優(yōu)質(zhì)項目。下半年還會有大量此類產(chǎn)品入市。如果用常規(guī)手法操作金都夏宮，可能會陷入紅海惡戰(zhàn)，付出大量的推廣費用卻對銷售沒有多大的促進作用。項目面對的問題鏈二市場定位金都夏宮項目如何定位、賣點如何梳理、如何包裝， 才能最高效地刺激啟動需求市場？先要解決產(chǎn)品定位問題。項目面對的問題鏈三市場細(xì)分屬于我們的市場，在哪里 ？具有共同特征和需求的目標(biāo)客群形成的市場，我們要能準(zhǔn)確地為他們畫像。項目面對的問題鏈四推廣策略金都夏宮該如何亮相？才能不湮沒于眾多的同類項目。怎樣才能顯得特立獨行，一亮相就能被廣泛關(guān)注和熱烈追捧？推廣方式、概念設(shè)計、媒體整合、廣告策略上都要和競品形成差異性。 項目面對的問題鏈五資源整合項目先天條件不是很出眾的情況下，如何才能大幅度地增加產(chǎn)品的附加值，使其變成一騎絕塵的明星樓盤？開發(fā)商不會甘于做平庸的產(chǎn)品，我們也不會甘于做平庸的策劃。和同類項目比什么？? 比山水景觀？ （ ）本項目山水資源在臨平是最好的，放眼杭州就很一般了。? 比配套設(shè)施？ （ ）配套的數(shù)量和品種都不豐富。? 比交通？ （ ）地鐵修成前都難以改善。? 比板塊？ （ ）臨平和茅山目前的人氣都尚弱，高端人群的認(rèn)可度較低。? 比價格？ （ ）高級物業(yè)打價格戰(zhàn)是非常不適宜的，只會消解產(chǎn)品形象。 那我們用什么戰(zhàn)勝他們？要想在競爭中突出重圍，只有獨辟蹊徑? 目的：要使我們的產(chǎn)品與同類產(chǎn)品間形成鮮明市場區(qū)隔，產(chǎn)生地域穿透力，與眾多競品形成巨大的差異化，產(chǎn)生高附加值。項目定位一道建議：將本項目定位為 —— 杭州藝術(shù)地標(biāo)? 兩者基本是吻合的，都是要把本項目做成高檔的樓盤，不同就在于，我們認(rèn)為本項目的定位及推廣必須要跳脫臨平以及茅山板塊的概念。要做高端，就必須淡化不是很優(yōu)質(zhì)的板塊，金都夏宮是整個杭城的藝術(shù)地標(biāo)，而不是一個臨平的所謂高端項目。茅山區(qū)域的地標(biāo)沒有什么號召力可言。開發(fā)商的項目定位：本項目將是金都集團繼城市芯宇后的又一巨作，致力打造臨平最高檔的住宅樓盤，成就茅山區(qū)域的地標(biāo)性建筑。我們建議的項目定位：做杭州的藝術(shù)地標(biāo)何謂藝術(shù)地產(chǎn)？? 近年來，隨著房地產(chǎn)市場的飛速發(fā)展，人們的需求不再停留在住宅本身，對環(huán)境、配套、物業(yè)管理等也有了更多的需求。房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)歷了圈地、小盤、大盤時代直到今天的復(fù)合地產(chǎn)，經(jīng)過這幾年的發(fā)展，復(fù)合地產(chǎn)的商業(yè)地產(chǎn)、教育地產(chǎn)、體育地產(chǎn)、旅游地產(chǎn)等形式已深入人心，近年，復(fù)合地產(chǎn)又出現(xiàn)一種新的模式 ——藝術(shù)地產(chǎn)。藝術(shù)地產(chǎn)屬于一種創(chuàng)新的開發(fā)、經(jīng)營模式，也是一種創(chuàng)新的力作。就是將以往居所所承載的功能從一般的建筑領(lǐng)域上升到對居者的人文精神關(guān)懷，打破地產(chǎn)開發(fā)中的單一理念支持，以地產(chǎn)為載體，整合各種藝術(shù)元素（美術(shù)館、博物館等），創(chuàng)造一種全新的地產(chǎn)經(jīng)營模式? 藝術(shù)地產(chǎn)是一種地產(chǎn)概念，它的主題既可以是單一的，也可以是多元的。開發(fā)商在地產(chǎn)項目中融入各種藝術(shù)元素，從而將某種具有號召力又具有人文藝術(shù)品味的生活方式完整地鑲嵌到房地產(chǎn)的規(guī)劃、開發(fā)、運營和服務(wù)的整個流程之中，為消費者創(chuàng)造出充分體現(xiàn)生活感受和人文藝術(shù)價值的人居生活。地產(chǎn)也因藝術(shù)而更加價值化。藝術(shù)地產(chǎn)把各種藝術(shù)元素融入地產(chǎn)開發(fā)中的每個細(xì)節(jié)，并傳承地域文脈，體現(xiàn)出國別性和區(qū)域文化特性。藝術(shù)地產(chǎn)有兩種表述方式：一種是作為營銷方式出現(xiàn)的；另一種則是把藝術(shù)直接植入建筑，設(shè)計者將藝術(shù)元素融入到房地產(chǎn)的設(shè)計策劃中，引發(fā)人們從藝術(shù)的角度看待城市、看待地產(chǎn)，關(guān)注地產(chǎn)與城市、地產(chǎn)與生活、地產(chǎn)與當(dāng)代文化的關(guān)系。關(guān)于藝術(shù)地產(chǎn)藝術(shù)地產(chǎn)的幾種樣板? 　 A型 (創(chuàng)新型 )——地產(chǎn)包括藝術(shù)：? 這種藝術(shù)地產(chǎn)是在房地產(chǎn)項目的整體開發(fā)中加入了藝術(shù)的成分，除了人居的藝術(shù)裝飾和設(shè)計元素外，有明確的諸如美術(shù)館、博物館、畫廊街的規(guī)劃。以這種新的 “ 居住生態(tài) ” 強調(diào)項目的格調(diào)，贏取更高的收益。這種類型在國內(nèi)已有代表，北京建外的 “ 蘋果社區(qū) ” 最為典型， “ 今日美術(shù)館 ” 是其標(biāo)志，然后附帶22院街 (畫廊一條街，小工作室，小展示空間的格局 )，今日國際畫廊，藝術(shù)書店，咖啡酒吧等一套完整的藝術(shù)社區(qū)。所以，很多白領(lǐng)人士愿意在此購房，房價也飆升得很快，也有更多的藝術(shù)家，工作室入住，成了房地產(chǎn)項目中的一大亮點。通州的月亮河，北二環(huán)的雍和家園也均是代表?！　? B型 (發(fā)展型 )——藝術(shù)帶動地產(chǎn)：是指由于藝術(shù)項目的成熟，首先帶動了原有房地產(chǎn)價格的提升，進而開拓出更好的房地產(chǎn)項目。國外的瑞士小城巴塞爾，由于每年一屆的國際藝術(shù)博覽會，使所有的房地產(chǎn)設(shè)施及相關(guān)項目都異?；鸨?，所帶來的經(jīng)濟效益、社會效益、文化效益可想而知。與此類似的戛納，威尼斯都是典型。日本六本木的森美術(shù)館和美國的MASHMOCA所帶動的社區(qū)也更為典型，由舊社區(qū)改造的美術(shù)館和所帶動的整個社區(qū)的知名度享譽世界。? 與此相比，國內(nèi)有兩種類型，一是以規(guī)劃好的整齊的房產(chǎn)為特征的項目，例如國貿(mào) “ 尚吧 ” 所包括的藝術(shù)社區(qū)，全部租售出去，效益非同凡響。? 另一類是宋莊， 798，草場地，環(huán)鐵等地舊有社區(qū)發(fā)展而成藝術(shù)社區(qū)，藝術(shù)家入住率也越來越高，租金也越來越貴，但還是處于持續(xù)升溫階段。? 　　在這樣的類型中，國內(nèi)先行規(guī)劃的項目中由于周邊類型較為單一，所以很難形成整體效益；后來演變的社區(qū)管理者由于思路問題還過多地關(guān)注于房租、地價等淺層問題，期待做出更大的調(diào)整和發(fā)展?！　槭裁次覀冞x擇藝術(shù)地產(chǎn)的方向？藝術(shù)地產(chǎn)是高端地產(chǎn)的發(fā)展方向? 　 　 業(yè)界公認(rèn)的觀點是，在后樓市調(diào)控時代，藝術(shù)地產(chǎn)將是中國房地產(chǎn)行業(yè)高端產(chǎn)品發(fā)展的主流方向之一。? 事實上，有關(guān)地產(chǎn)與藝術(shù)結(jié)合的范例已非個案，二者的聯(lián)姻已在悄然改變著地產(chǎn)界慣常的思維運作模式，以往居所所承載的功能已從一般的建筑領(lǐng)域上升到對居者的人文精神關(guān)懷。北京地產(chǎn)大腕潘石屹 “ 長城腳下的公社 ” 曾發(fā)動 12名亞洲杰出建筑師設(shè)計建造當(dāng)代建筑藝術(shù)作品，這個創(chuàng)意舉動不但榮獲威尼斯雙年展 “ 建筑藝術(shù)推動大獎 ” ，同時用木材和硬紙板制作的參展模型也被法國巴黎的蓬皮杜藝術(shù)中心收藏。? 　　房地產(chǎn)的發(fā)展不可避免地遭遇城市文化問題　　 一方面地產(chǎn)以文化底蘊先天缺失的狀態(tài)在營造著功利淺顯的居住方式樣板，另一方面這種粗淺文化狀態(tài)之下的商業(yè)力量則在自覺不自覺地尋找與社會背景、城市背景的廣泛聯(lián)結(jié)?！　?地產(chǎn)發(fā)展的過程證明：當(dāng)代藝術(shù)從沒放棄在地產(chǎn)市場中表現(xiàn)出它所特有的互動性和滲透力。以個案形式不斷出現(xiàn)的觀念地產(chǎn)和城市的藝術(shù)展、藝術(shù)作品和地產(chǎn)商組織、贊助的藝術(shù)活動，隱現(xiàn)著地產(chǎn)與當(dāng)代藝術(shù)相互滲透的歷史脈絡(luò)，這條歷史脈絡(luò)由 2023年以群體形態(tài)出現(xiàn)在深圳住交會上的 “ 觀念地產(chǎn)展 ” 而迅速清晰，由地產(chǎn)商、媒體、藝術(shù)家、建筑師、文化學(xué)者共同參與的商業(yè)與藝術(shù)混合形態(tài)的展會活動，帶給人們多方面的刺激和啟示，地產(chǎn)和城市能夠以更新的視角被觀照，同時，地產(chǎn)與藝術(shù)相互交融的發(fā)展趨向亦更加明確。注：功利淺顯意味著容易出現(xiàn)大量同質(zhì)化的產(chǎn)品，容易形成混戰(zhàn)而且產(chǎn)品附加值很低。李嘉誠的 “地段論 ”有其局限性。? 建筑是當(dāng)代藝術(shù)的組成部分、地產(chǎn)的主要載體，硬件是房子，所以說，先進的開發(fā)商同當(dāng)代藝術(shù)的結(jié)合是合情合理，并會在地產(chǎn)界造成強烈的文化藝術(shù)沖擊，當(dāng)代藝術(shù)、建筑藝術(shù)也獲得發(fā)展的共同陣地，地產(chǎn)與藝術(shù)將永遠(yuǎn)地互動下去，共同推動著當(dāng)代文化在社會上的廣泛傳播。金都房地產(chǎn)完全有實力成為杭州藝術(shù)地產(chǎn)的先行者。名流觀點：? 　 現(xiàn)在整個中國的房地產(chǎn)、股票隨著天災(zāi)、次貸等危機一起面臨著前所未有的考驗， “ 后奧運時代 ” 的經(jīng)濟、藝術(shù)、文化、生活的發(fā)展會面臨著 “ 雙刃 ” 契機。但在藝術(shù)地產(chǎn)的實際運作中，我們更需考慮一些具體問題：如美術(shù)館、博物館的建設(shè)、運營和管理問題以及美術(shù)館、博物館與社區(qū)的關(guān)系問題等。只要認(rèn)真協(xié)調(diào)各種關(guān)系，藝術(shù)地產(chǎn)就會走出一直被誤認(rèn)為炒作的市場境地，回歸生活的本源。 潘石屹 張欣：藝術(shù)地產(chǎn)決定了中國未來的面貌? 來源：中國證券網(wǎng) 作者：譚秦 ? 來源：中國證券報 . 收藏投資導(dǎo)刊? 2023年 9月 25日 / 第 86期 ? 　　有人說潘石屹在藝術(shù)界的名氣早就超越了地產(chǎn)界，他和夫人張欣獨立設(shè)計并投資建設(shè)的 SOHO現(xiàn)代城，成就了許多人的藝術(shù)生活方式。而 “ 長城腳下的公社 ” ，更成為當(dāng)代建筑藝術(shù)的收藏品。這 10年的藝術(shù)地產(chǎn)之路他們?nèi)绾巫哌^？ ……? 　　有人說潘石屹在藝術(shù)界的名氣早就超越了地產(chǎn)界，他和夫人張欣獨立設(shè)計并投資建設(shè)的 SOHO現(xiàn)代城，成就了許多人的藝術(shù)生活方式。而 “ 長城腳下的公社 ” ，更成為當(dāng)代建筑藝術(shù)的收藏品。? 　　那么潘石屹夫婦是怎樣走過這 10年的藝術(shù)地產(chǎn)之路？他們又是怎樣和藝術(shù)家合作的？筆者走訪了潘石屹和張欣。? 　　筆者：眾所周知，二位是藝術(shù)地產(chǎn)方面的開先河人士， 1997年 10月，北京懷柔的 “ 蘇州民居 ” ，1998年， “ 長城腳下的公社 ” ，迄今整整十個年頭了。當(dāng)年，兩位老師是如何想到這樣一個主題？? 　　張欣：十年前，我想在北京的北部山區(qū)里為自己蓋一座房子。當(dāng)時，中國幾乎還沒有世界性的建筑。建筑師只為大的政府機構(gòu)工作。建筑學(xué)院仍然沿襲俄羅斯風(fēng)格，強調(diào)技術(shù)。當(dāng)時張永和（現(xiàn)為麻省理工建筑學(xué)院院長和非常建筑工作室主任）剛剛回到中國，但他還什么項目都沒做。他和他的夫人當(dāng)時在一座舊政府大樓里工作，那里有一個長長的走廊。我還從來沒見過一個建筑設(shè)計室里擺那么多模型，我一下子就被吸引住了。那個周末，我開車帶他們?nèi)ツ莻€叫 “ 山雨間 ” 的地方，我并沒有想好我要什么樣的房子，只是希望它能讓我看到外面美麗的景色。他說， “ 噢，你需要一把傘