【正文】 附近上班族，將此作為第二居所或臨時(shí)居所： 上下班回家，難以忍受擁擠的交通，而且因行業(yè)關(guān)系，加班是常事，所以一套就近的居所，還可贏得更多的休息時(shí)間。老年人： 年紀(jì)大了，想換個(gè)清凈的環(huán)境，也不想子女麻煩，環(huán)境好點(diǎn)，方便點(diǎn)就行，要不了多大。單身公寓面臨升級(jí)換代在戶型設(shè)計(jì)方面，目前很多單身公寓產(chǎn)品的居室廚衛(wèi)同在一條直線上，形成一個(gè)狹長(zhǎng)的空間，房間的日照、通風(fēng)、景觀都不是很好。而且由于墻體多、公攤多，單身公寓的室內(nèi)實(shí)用面積過(guò)小。顯然，單身公寓要提高使用率，在設(shè)計(jì)方面需要?jiǎng)?chuàng)新。 45平方米到 80平方米的戶型比前面一些產(chǎn)品更趨合理，起居室、廚、衛(wèi)相對(duì)獨(dú)立，戶型雖然不大，但功能齊全，不是硬性切割、修補(bǔ)的戶型。說(shuō)到底，單身公寓的設(shè)計(jì)要點(diǎn)在于突破一個(gè) “小 ”字，不能讓人在有限的空間里感到生活不便，所謂 “麻雀雖小，五臟俱全 ”。此外，單身公寓的設(shè)計(jì)應(yīng)體現(xiàn)居者的個(gè)性化。對(duì)年輕的居住者來(lái)說(shuō)，起居和臥室應(yīng)由居住者自由組合，擁有一定的靈活空間又緊湊經(jīng)濟(jì)的戶型設(shè)計(jì)，應(yīng)是單身公寓發(fā)展的方向。第五部分 項(xiàng)目產(chǎn)品 定位 建議三、項(xiàng)目核心定位功能定位 婺城農(nóng)貿(mào)大廣場(chǎng)—— 咱老百姓自己的一站式農(nóng)資購(gòu)物城老百姓的 —— 純樸的民風(fēng)，通俗的語(yǔ)言，一下子拉近 與老百姓的距離感一 站 式 —— 集農(nóng)資購(gòu)物、餐飲、服裝、居住為一體 新婺城農(nóng)貿(mào)廣場(chǎng) —— 體現(xiàn)商貿(mào)市場(chǎng)的綜合、大氣業(yè)態(tài)建議雞鴨魚(yú)肉、蔬菜瓜果 傳統(tǒng)農(nóng)貿(mào)市場(chǎng) 綜合農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)商務(wù)型酒店 農(nóng)副產(chǎn)品 熱炒現(xiàn)賣、五金雜品 服裝百貨 水果鹵菜生面蛋糕 美容、桑拿 、理發(fā) 餐館、小吃店 修理 1二線品牌連銷店 1中型超市、1銀行 1 診所 1 網(wǎng)吧電玩等一、商業(yè)物業(yè)特征分析由于綜合性物業(yè)中不同的業(yè)態(tài)形式有不同的布局特點(diǎn)，因此本節(jié)中按照銀行、餐飲業(yè)、休閑娛樂(lè)、連鎖超市這幾種業(yè)態(tài)分別闡述其特征。 銀行在區(qū)域和世界經(jīng)濟(jì)一體化進(jìn)程中，生產(chǎn)、辦公和服務(wù)顯示出地域分散化的趨勢(shì)。金融業(yè)運(yùn)作的全球一體化，標(biāo)志著金融、證券、資本運(yùn)作機(jī)構(gòu)和智能的一體化，管理和控制著在地域上分散的生產(chǎn)系統(tǒng)和經(jīng)濟(jì)活動(dòng)。因而，市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)中不斷繁衍的多樣化非銀行的金融服務(wù)行業(yè)和專業(yè)化的銀行，并與商務(wù)辦公設(shè)施一起承擔(dān)著管理與控制功能。銀行作為一個(gè)傳統(tǒng)金融行業(yè)，對(duì)于人氣、地理位置的要求也比較高，特別強(qiáng)調(diào)由商氣的集聚而引起的人流的涌入，以及居住區(qū)之間合適的距離，從而保證其營(yíng)業(yè)額的收入；同時(shí)出于形象及人流出入的方便，銀行的位置多選擇在裙房的 2層置業(yè)。本項(xiàng)目周邊的銀行多集中在步行街商圈內(nèi)。主要銀行有： 工商銀行、農(nóng)業(yè)銀行、建設(shè)銀行、交通銀行、中國(guó)銀行、商業(yè)銀行、華廈銀行、浦發(fā)銀行、中信銀行等。餐飲業(yè)餐飲業(yè)作為一個(gè)服務(wù)行業(yè)，生存力較強(qiáng)，對(duì)于人氣、地理位置的要求并不十分苛刻，因此，餐飲設(shè)施分布較分散，各個(gè)商家在發(fā)展時(shí)定位的消費(fèi)群也不同。本項(xiàng)目周邊基本不存在高檔餐飲。目前大型餐飲娛樂(lè)有合二為一的趨勢(shì)，許多商家在發(fā)展餐飲或者娛樂(lè)的同時(shí)，兼顧對(duì)于另一領(lǐng)域的發(fā)展，如部分浴場(chǎng)在以休閑娛樂(lè)為主的同時(shí)，也在內(nèi)開(kāi)設(shè)了餐飲的部分，使得消費(fèi)者能在其中享受到一系列完整的服務(wù)。 休閑娛樂(lè)我們把商務(wù)辦公和金融業(yè)主導(dǎo)職能以外的支持生產(chǎn)活動(dòng)的專業(yè)化服務(wù)設(shè)施叫做生產(chǎn)服務(wù)業(yè)，它既是第三產(chǎn)業(yè)的組成部分之一，又有別與經(jīng)營(yíng)和生產(chǎn)組織的復(fù)雜和多樣性。而以休閑娛樂(lè)為主的生活性服務(wù)設(shè)施在當(dāng)今城市智能機(jī)構(gòu)中則被視為配套性服務(wù)設(shè)施，主要承擔(dān)生活服務(wù)功能。但在城市發(fā)展初期階段和依托城市商業(yè)中心發(fā)展商務(wù)中心的過(guò)程中，生活服務(wù)功能將占據(jù)重要地位。管委會(huì)作為新城區(qū)的一個(gè)中心區(qū)域，其休閑娛樂(lè)業(yè)主要分布在其周邊區(qū)域。從理性化的角度來(lái)思考，由于區(qū)域內(nèi)的人均收入偏低以及城市化進(jìn)程還處于初步階段，因此此范圍內(nèi)不應(yīng)具備檔次、品位較高的休閑娛樂(lè)設(shè)施，而現(xiàn)狀也基本與此相同。 超市本項(xiàng)目周邊的連鎖超市業(yè)態(tài)發(fā)展從總體格局來(lái)看呈現(xiàn) “網(wǎng)點(diǎn)零散、店面規(guī)模小、布點(diǎn)不均勻 ”的特征、根據(jù)國(guó)際慣例，當(dāng)人均 GDP達(dá)到 1000美金時(shí)，是連鎖超市及便利店大發(fā)展的黃金時(shí)期，而新區(qū)域目前還未達(dá)到此階段、但究其市場(chǎng)規(guī)模來(lái)看，仍有相當(dāng)?shù)陌l(fā)展空間，目前較大的超市主要有國(guó)內(nèi)中小規(guī)模一些的連鎖品牌。 結(jié)論區(qū)域綜合性物業(yè)市場(chǎng)目前整體的格局從聚集區(qū)位上來(lái)看仍主要集中在白龍橋周邊，作為新興核心區(qū)域，本項(xiàng)目所處地段屬于周邊居民普遍認(rèn)可并認(rèn)知慣性非常強(qiáng)烈的黃金區(qū)域，中短期內(nèi)具有不可替代的價(jià)值。而從目前各鎮(zhèn)上已存在的各業(yè)態(tài)來(lái)看，分布較為雜亂，市場(chǎng)尚未形成符合現(xiàn)代城市發(fā)展模式的格局。且如 “佳香基 ”、 “品牌服飾 ”等形式的業(yè)態(tài)還未出現(xiàn)，整個(gè)城市的發(fā)展趨勢(shì)來(lái)看，這些將未嘗不是競(jìng)爭(zhēng)的機(jī)會(huì)所在。目前，本項(xiàng)目沒(méi)有確定超市。本人建議：本項(xiàng)目商業(yè)定位在為周邊居民服務(wù)的商業(yè)設(shè)施。一層計(jì)劃設(shè)置公共服務(wù)型的商業(yè)配套設(shè)施，比如移動(dòng)營(yíng)業(yè)廳、銀行、郵局等，還可以引進(jìn)佳香基等二線著名快餐店；二三層為一個(gè) 20234000平方米左右的中式餐廳，計(jì)劃引進(jìn)較為著名的本地餐館，以彌補(bǔ)新區(qū)缺乏大型餐飲店的缺憾。另外，還計(jì)劃引進(jìn)服飾、游樂(lè)中心、足浴店、量販 KTV歌廳等。現(xiàn)有產(chǎn)業(yè)工人的大規(guī)模入駐，使新區(qū)已慢慢成為西部極富潛力的商業(yè)中心，而位于新區(qū)內(nèi)的本項(xiàng)目的啟動(dòng)，將帶動(dòng)這一區(qū)域商氣的升溫。面積定位建議：一、沿街店面面積： 5070平方米 占 10%70110平方米 占 60%110130平方米 占 25%130150平方米 占 5%二、公寓面積： 5070平方米 占 70%8090平方米 占 20%90110平方米 占 10%三、超市面積： 50006000平方米四、農(nóng)貿(mào)市場(chǎng)： 60007000平方米市場(chǎng)景觀小品建議市場(chǎng)大門建議市場(chǎng)內(nèi)雕塑建議 市場(chǎng)內(nèi)雕塑建議在購(gòu)物中享受文化的樂(lè)趣充分考慮人性化一、營(yíng)銷思路及策略指導(dǎo)思想高位造勢(shì)樹(shù)立標(biāo)桿創(chuàng)造零競(jìng)爭(zhēng)態(tài)勢(shì)立體包裝全程轟炸熱點(diǎn)炒作活動(dòng)營(yíng)銷營(yíng)銷下鄉(xiāng)重點(diǎn)突擊營(yíng)銷思路基本路線：在整體商業(yè)氛圍營(yíng)造上，采取制造 “暈輪效應(yīng) ”的方式，即首先引進(jìn)主力商業(yè)業(yè)態(tài)，（本項(xiàng)目已經(jīng)與物美簽約）。依托其品牌效應(yīng)和前期烘托的商業(yè)氛圍來(lái)吸引旁支商業(yè)業(yè)態(tài)的關(guān)注和進(jìn)駐。在銷售上，以產(chǎn)權(quán)買賣為主，可考慮返租等促銷手段煽動(dòng)業(yè)主積極性，同時(shí)部分考慮出租，如規(guī)模大、品牌好的大超市、大賣場(chǎng)。文化炒作建議可利用自身資源，聯(lián)合區(qū)政府、開(kāi)發(fā)區(qū)管委會(huì)、各鄉(xiāng)鎮(zhèn)，選取適當(dāng)?shù)念}材舉辦 “首屆農(nóng)貿(mào)節(jié) ”，可針對(duì)新區(qū)或者某主力商業(yè)的發(fā)展前景，更或者本項(xiàng)目的運(yùn)營(yíng)等，首先在專業(yè)領(lǐng)域引起和關(guān)注，利用其產(chǎn)生的市場(chǎng)反響來(lái)為其銷售烘托人氣，并且通過(guò)論壇也可對(duì)本項(xiàng)目的不足之處進(jìn)行探討和修整。商業(yè)炒作既然是商業(yè)物態(tài)的銷售問(wèn)題，必然引發(fā)商業(yè)炒作這一步驟。建議，可利用公司與新區(qū)經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)管理委員會(huì)、白龍橋鎮(zhèn)政府等政府機(jī)構(gòu)的關(guān)系優(yōu)勢(shì)，與其聯(lián)合炒作，所謂政府搭臺(tái)，企業(yè)唱戲，采取走出去請(qǐng)進(jìn)來(lái)的方式，開(kāi)展一次大規(guī)模的招商活動(dòng)，讓有關(guān)的商業(yè)機(jī)構(gòu)和單位自己來(lái)看，自己衡量，這樣能讓其更直觀的看到新城的前景和本項(xiàng)目的前景。此外，房交會(huì)是一個(gè)有利的平臺(tái)，利用這個(gè)平臺(tái)，我們可以把不同的物業(yè)形式整合起來(lái)推向市場(chǎng)，包括商業(yè)部分和單身公寓，也可以把認(rèn)購(gòu)和招商一體化，所以，明年的杭州房交會(huì)將是本項(xiàng)目整體面市的好時(shí)機(jī)。媒體炒作媒體的力量是強(qiáng)大的，任何商品的銷售都離不開(kāi)媒體廣告的炒作，對(duì)于商業(yè)物態(tài)來(lái)講，最有效的媒體便是報(bào)紙和電視，無(wú)論是銷售還是招商過(guò)程中，報(bào)紙和電視都是發(fā)布最新咨詢的前沿陣地。建議，在報(bào)紙方面，可選擇日?qǐng)?bào)和晚報(bào)，進(jìn)行整版的硬性廣告投放，配合適量的軟性文章做輔助；在電視方面，以專題片為首選，可選擇金華房產(chǎn)專欄和經(jīng)濟(jì)頻道的專欄節(jié)目。商業(yè)部分的銷售及招商一間好店鋪，三代搖錢樹(shù)！婺城農(nóng)貿(mào)大廣場(chǎng)，為你創(chuàng)富！前期宣傳謝 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