【正文】 差異化明顯： 大部分 25~35歲的單身之家、兩口青年、部分學(xué)前家庭集中選擇 2房、小 3房； 40歲以上的中學(xué)三代、中學(xué)家庭、中年家庭、老年家庭多選大 3房、 4房物業(yè)；而 30~40之間的客戶群體則呈現(xiàn)集中化選擇狀態(tài) 。C、區(qū)域客戶群體教育水平相對(duì)一般 ，多為高中以下學(xué)歷，大專以上學(xué)歷占一定比列80~90 ㎡ 小 2房90~100㎡ 小 3房100~140 ㎡ 大 4房附圖：區(qū)域客戶物業(yè)類型選擇示意圖 備注： 客戶家庭生命周期分類216。單核心家庭：青年之家、空巢 216。雙核心家庭：青年持家、小太陽(yáng)、后小太陽(yáng)216。 三核心家庭：孩子三代、老人三代：購(gòu)房大軍以 70/80年后為主，整體呈現(xiàn)年輕化，主力客群選擇集中化客戶置業(yè)特征客戶置業(yè)特征216。置業(yè)目的216。置業(yè)用途216。置業(yè)次數(shù)客戶物理特征客戶物理特征216。居住區(qū)域216。工作區(qū)域216。行業(yè)分布216。類型選擇216。年齡特征216。家庭周期216。教育水平Code of this report | 81169。 Copyright Centaline Group, 2023A、 自住居家、自住過(guò)渡 成為各物業(yè)類型客戶現(xiàn)階段主要置業(yè)目的。B、 2房、小 3房客戶以首次置業(yè)、小部分投資。C、大平層客戶主要為 改善型居住 ，置業(yè)次數(shù)多在 1次以上。附圖：區(qū)域置業(yè)特征示意圖 D、家庭生命周期變化帶來(lái)的置業(yè)動(dòng)力：城市中心房?jī)r(jià)居高不下， 70/80年后 到來(lái)所引起的家庭結(jié)構(gòu)變化，以及父母來(lái)長(zhǎng)沙居住需求使得對(duì) 房間數(shù)量、社區(qū)環(huán)境 要求提高， 同時(shí)， 婚房居住 也成為置業(yè)的動(dòng)力原因之一。功能改善型自住為主 ≥1次：中小戶型以過(guò)渡自住為主，自住投資兼顧；大戶多次自住換房，追求功能、舒適度 首次置業(yè)、自住過(guò)渡、自住、自住兼投資 80~90 ㎡ 小 2房客戶置業(yè)特征客戶置業(yè)特征216。置業(yè)目的216。置業(yè)用途216。置業(yè)次數(shù)客戶物理特征客戶物理特征216。居住區(qū)域216。工作區(qū)域216。行業(yè)分布216。類型選擇216。年齡特征216。家庭周期216。教育水平80~90 ㎡ 小 3房90~140 ㎡ 4房Code of this report | 82169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品 客戶 關(guān)鍵特征 家庭周期 置業(yè)特征2房80~90㎡ 25~35歲 城市白領(lǐng)單身青年兩口青年學(xué)前家庭自住首次改善（少量投資）小 3房92~104㎡ 25~40歲 城市精英白領(lǐng)兩口青年學(xué)前家庭學(xué)齡家庭自住首次改善3房118~119 ㎡ 30~45歲 城市精英白領(lǐng)中高層管理人員學(xué)前家庭學(xué)齡家庭學(xué)齡三代中學(xué)家庭首次自住首次改善二次或以上4房140142復(fù)式： 200分散中高層管理人員私營(yíng)企業(yè)主學(xué)齡三代中學(xué)家庭中年家庭老年家庭自住二次或以上高端改善區(qū)域客戶特征結(jié)論（回答 ？）客戶特征客戶對(duì)位價(jià)值評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)比較Code of this report | 83169。 Copyright Centaline Group, 2023A、成交客戶訪談中，多數(shù)人購(gòu)房受單價(jià)因素影響： 客戶對(duì)產(chǎn)品的單價(jià)的敏感度高于總價(jià)敏感度；：價(jià)升量跌，價(jià)格成為首選，性價(jià)比仍是促動(dòng)客戶成交重要因素價(jià)值敏感點(diǎn) 價(jià)值評(píng)價(jià)體系Code of this report | 84169。 Copyright Centaline Group, 2023社區(qū)內(nèi)部綜合價(jià)值的關(guān)注高于區(qū)域價(jià)值關(guān)注： 內(nèi)部配套、戶型合理舒適、項(xiàng)目與中心城市距離成為三大核心關(guān)注點(diǎn)，其次為交通和園林等。：內(nèi)部配套、戶型舒適度與地段成熟度是客戶關(guān)注重點(diǎn)價(jià)值敏感點(diǎn) 價(jià)值評(píng)價(jià)體系Code of this report | 85169。 Copyright Centaline Group, 2023：二房及 “ 2+1” 經(jīng)濟(jì)三房：地段成熟度、內(nèi)部配套（含教育設(shè)施）、便捷交通區(qū)域價(jià)值高敏感點(diǎn) ： 城市中心距離、交通體系成熟所帶來(lái)的中心城市生活感非常重要社區(qū)價(jià)值高敏感點(diǎn)： 內(nèi)部配套意味著對(duì)于區(qū)域配套不足的彌補(bǔ)力量，二房客戶對(duì)于內(nèi)部配套的依賴度遠(yuǎn)高于外部；產(chǎn)品價(jià)值高敏感點(diǎn)： 戶型贈(zèng)送面積成為關(guān)注點(diǎn)價(jià)值敏感點(diǎn) 價(jià)值評(píng)價(jià)體系Code of this report | 86169。 Copyright Centaline Group, 2023：三、四房更加關(guān)注交通優(yōu)勢(shì)、社區(qū)內(nèi)外配套（含教育設(shè)施）、園林以及戶型結(jié)構(gòu)區(qū)域價(jià)值高敏感點(diǎn)： 區(qū)域生活配套，對(duì)于此類客戶極其重要；交通體系的成熟意味著保持與城市的距離；區(qū)域成長(zhǎng)速度的預(yù)期也在很大程度上影響此類客戶的置業(yè)需求 ‘產(chǎn)品價(jià)值高敏感點(diǎn)： 戶型是此類客戶進(jìn)行選擇的關(guān)鍵，受到改善型置業(yè)需求的影響度較大社區(qū)價(jià)值高敏感點(diǎn)： 公共空間園林、物業(yè)管理安全意味著家庭成員的安全與舒適Code of this report | 87169。 Copyright Centaline Group, 2023產(chǎn)品 客戶 關(guān)鍵特征 關(guān)心問(wèn)題 非?？粗?房、小 3房80100 ㎡20~35歲單身青年兩口青年學(xué)前家庭學(xué)齡家庭參加了一段工作或者即將結(jié)婚，同時(shí)依靠父母資助價(jià)格、戶型品牌、物管贈(zèng)送面積城市中心距離交通體系成熟內(nèi)部配套（生活、幼兒園3房、 4房≥100㎡25~40歲學(xué)前家庭學(xué)齡家庭學(xué)齡三代中學(xué)家庭家庭穩(wěn)定，需要改善居住環(huán)境的中青年價(jià)格、戶型品牌、物管社區(qū)體量贈(zèng)送面積生活配套（商業(yè)醫(yī)療學(xué)校）內(nèi)部配套（生活、幼兒園）物業(yè)管理、公共園林社區(qū)環(huán)境、 交通成熟度140~160大平層分散學(xué)齡三代中學(xué)家庭中年家庭企業(yè)管理者以及私營(yíng)企業(yè)住價(jià)格、戶型品牌、物管內(nèi)部配套（生活、幼兒園）景觀資源占有社區(qū)環(huán)境、 交通成熟度物業(yè)管理客戶價(jià)值評(píng)價(jià)結(jié)論（回答 ？）客戶特征客戶對(duì)位價(jià)值評(píng)價(jià)競(jìng)爭(zhēng)比較 成熟配套及便捷交通訴求強(qiáng)烈Code of this report | 88169。 Copyright Centaline Group, 2023作為 100萬(wàn)級(jí)城郊部大盤，基于對(duì)周邊板塊客群認(rèn)知和區(qū)域客群認(rèn)知，未來(lái)項(xiàng)目客戶層次 動(dòng)態(tài)發(fā)展情況：項(xiàng)目初期：區(qū)域知名度不高，以周邊普通市民為主216。被項(xiàng)目高性價(jià)比吸引的首次性置業(yè)者；216。長(zhǎng)株潭一體化背景景下吸納的地級(jí)市客戶。隨著區(qū)域認(rèn)知度提升、項(xiàng)目建立自身影響力，部分向中高端發(fā)展216。被項(xiàng)目高尚氛圍、大社區(qū)高品質(zhì)、知名度提升所吸引的中高端人群置業(yè)；后期奠定高尚成熟大盤地位，被社區(qū)成熟氛圍吸引，向高端發(fā)展216。被項(xiàng)目高尚氛圍、成熟社區(qū)、齊全配套所吸引的中端人群置業(yè)；216。教育等其他配套完全成熟展示，成熟的社區(qū)形象形成；216。向高端發(fā)展，產(chǎn)品形態(tài)更趨于多元化。市民階層富裕市民階層新資產(chǎn)階層穩(wěn)定資產(chǎn)階層財(cái)富階層權(quán)利階層赤貧階層Code of this report | 89169。 Copyright Centaline Group, 2023本項(xiàng)目客戶來(lái)源圈層：除了原住民，我們還能吸附更多客戶。東岸新城星沙板塊濱江尚東板塊武廣新城252。區(qū)域客戶發(fā)展格局總結(jié)第 四 圈層客戶群： 武廣線大城市湘籍客戶；第三圈層客戶群：大長(zhǎng)沙區(qū)域中高端人群，長(zhǎng)株潭及周邊地州市；第二圈層客戶群：長(zhǎng)沙市其他各區(qū)客戶群，北上星沙、南下武廣新區(qū)、東拓尚東區(qū)高層客戶；第一圈層客戶群：片區(qū)內(nèi)部客戶群。隆平科技園區(qū)及周邊拆遷戶；1234本項(xiàng)目客戶圈層變化態(tài)勢(shì)Code of this report | 90169。 Copyright Centaline Group, 2023重點(diǎn)潛在競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究Part Code of this report | 91169。 Copyright Centaline Group, 202391216。板塊在售 樓盤數(shù)量少 ，區(qū)域?qū)儆谏形粗髁鏖_(kāi)發(fā)地段；區(qū)域價(jià)格在 4700元 /㎡，周邊項(xiàng)目?jī)r(jià)格處于主流均價(jià)水平，本項(xiàng)目處于新開(kāi)發(fā)地段價(jià)格尚存抗性；周邊直接競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目較大未來(lái)面臨跨板塊多項(xiàng)目競(jìng)爭(zhēng)格局252。 周邊在售項(xiàng)目研究項(xiàng)目 物業(yè)類型 容 積率 占地面 積 建筑面 積 總戶數(shù) 主力戶型 主要客戶 價(jià)格 嘉盛和園 高層 4 120230 612 90139㎡ 三房 147㎡ 四房 90%老干局和 組織部公務(wù)員 3900朗郡 高層 3 21978 69000 324 80兩房 128135三房 周邊住戶、建 材城個(gè)體戶預(yù)計(jì)35003900 江河 雙水灣 高層 51000 300000 223480105兩房129138三房 2+1芙蓉區(qū)公務(wù)員、 拆遷戶、農(nóng)業(yè)大學(xué)教師、馬王堆工商戶4900湘域熙岸 高層 67367 320230 250080180㎡ 的二房到五房芙蓉區(qū)公務(wù)員、 拆遷戶、農(nóng)業(yè)大學(xué)教師、馬王堆工商戶4900Code of this report | 92169。 Copyright Centaline Group, 202392周邊眾多項(xiàng)目籌建開(kāi)發(fā)提升區(qū)域價(jià)值周邊項(xiàng)目近 250萬(wàn)方放量，未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)較大；項(xiàng)目 區(qū)域 房屋類型 占地面積（㎡）建筑面積（㎡） 容積率 總棟數(shù)瑞星花園廣場(chǎng) 東岸鄉(xiāng) 小高層 商業(yè)樓 91185 320230 3 12 芙蓉新天地 東岸鄉(xiāng) 高層 30106 113995 3輝煌國(guó)際城 東岸鄉(xiāng) 小高層高層 290721 850000 3 50東方家園 馬王堆板塊 小高層 /高層 7398 11800 不詳 2 長(zhǎng)房 .白沙灣 馬王堆板塊 小高層 /高層 66571 228499 17鑫科明珠 馬王堆板塊 高層 52676 232843 10天園假日 隆平高科板塊 高層 58993 133619 2 16新華都 萬(wàn)家城 (一期 ) 武廣新城板塊 多層 高層 108924 333273（共330萬(wàn)） 24東湖一號(hào) 隆平高科板塊 別墅、高層 219000 219000　 *共計(jì) 　 　 1136552 2503029 　 　p 周邊籌建項(xiàng)目占地面積 100萬(wàn)平米以上，建筑面積達(dá)到近 250萬(wàn)方以上；p 未來(lái)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)壓力較大，尤其是跨區(qū)域板塊大盤競(jìng)爭(zhēng)尤為激烈252。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 籌建Code of this report | 93169。 Copyright Centaline Group, 202393重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：輝煌國(guó)際城252。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 籌建總建筑面積 85萬(wàn) ㎡總占地面積 29萬(wàn) ㎡一期總建面 243,112㎡一期住宅建面 156,804㎡一期商業(yè)面積 41,860㎡容積率 綠化率 %建筑密度 %總戶數(shù) 7282戶一期戶數(shù) 1621戶項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)10年下半年準(zhǔn)備上市，將成為項(xiàng)目最有力競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目；Code of this report | 94169。 Copyright Centaline Group, 202394輝煌國(guó)際城 7月上市，以 82140平米二、三房為主252。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 籌建相關(guān)戶型銷售時(shí)間預(yù)測(cè)：戶型 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月305套82~90㎡ 二房599套119140㎡ 三房212套153170㎡ 四房項(xiàng)目類別 高層項(xiàng)目檔次 中檔8290平米二房 約 960套，預(yù)計(jì) 7月份推出119140平米三房月銷售量 未售價(jià)格 預(yù)計(jì)一期實(shí)現(xiàn)均價(jià) 4500預(yù)計(jì) 2023年 8月Code of this report | 95169。 Copyright Centaline Group, 202395輝煌國(guó)際城預(yù)計(jì)開(kāi)發(fā)周期 5年252。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 籌建總建筑面積 85萬(wàn) ㎡總占地面積 29萬(wàn) ㎡開(kāi)發(fā)周期預(yù)測(cè) 市場(chǎng)大盤項(xiàng)目去化情況湘江世紀(jì)城 約 85萬(wàn)方 09年全年華潤(rùn)鳳凰城 約 26萬(wàn)方 08全年保利麓谷林語(yǔ) 約為 45萬(wàn)多方 09年全年恒大華府 約為 15萬(wàn)多方 09年全年開(kāi)發(fā)周期預(yù)測(cè)：輝煌國(guó)際城年消化量約為 20萬(wàn)方開(kāi)發(fā)周期約 5年左右；基于區(qū)位與開(kāi)發(fā)模式、拆遷進(jìn)程綜合考量2023年 8月 2023年 1月 2023年 6月 2023年 12月 2023年 6月 2023年 12月 2023年 12月 2023年 8月一期啟動(dòng)開(kāi)盤 售罄“ 打造區(qū)域地標(biāo)，是我們的目標(biāo)與定位所在。輝煌集團(tuán)以 CBD營(yíng)造見(jiàn)長(zhǎng)，在長(zhǎng)沙芙蓉區(qū)，輝煌國(guó)際城將以大型復(fù)合地產(chǎn)項(xiàng)目。 ”—— 北京輝煌集團(tuán)融鑫地產(chǎn)總裁李克浪Code of this report | 96169。 Copyright Centaline Group, 202396重點(diǎn)競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目：新華都 萬(wàn)家城252。 周邊競(jìng)爭(zhēng)項(xiàng)目研究 籌建總建筑面積 300萬(wàn)平方米 總占地面積 1700畝一期住宅建面 ㎡一期商業(yè)面積 5697㎡容積率 綠化率 %建筑密度 % 一期戶數(shù) 2122戶項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)指標(biāo)數(shù)據(jù)10年 9月準(zhǔn)備上市，作為東城片區(qū)領(lǐng)航大盤將對(duì)本案客戶形成較大影響；