【正文】 特點v房地產(chǎn)公司的成功有可能由一兩個高素質(zhì)經(jīng)理人而成就。v房地產(chǎn)公司往往沒有固定資產(chǎn)，它不像制造企業(yè)固定資產(chǎn)以及依附在固定資產(chǎn)上的技術(shù)和工藝需要較長的時間才能積累形成。v房地產(chǎn)企業(yè)以獲得其他企業(yè)長期積累的價值為目的的購并很少發(fā)生。房地產(chǎn)企業(yè)實際上是另類的知識型企業(yè)，它的價值往往存在于少數(shù)經(jīng)理人的知識與智慧的積累中。對房地產(chǎn)開發(fā)的影響建立良好的吸引、激勵、約束職業(yè)經(jīng)理人的機制是某成功的關(guān)鍵v房地產(chǎn)企業(yè)的項目策劃與整合能力的高低與企業(yè)老總的個人的能力緊密相連，老總個人對土地價值的前瞻性判斷往往決定著項目的成敗。老總豐富的經(jīng)驗可以整合一批專業(yè)人士進(jìn)入公司，提高公司項目策劃與整合的能力。因此在該行業(yè)存在著由一個行業(yè)經(jīng)驗豐富的老總帶火一個企業(yè)的可能性。v行業(yè)內(nèi)專業(yè)分工越來越細(xì)，很多事情都可以交給專業(yè)公司來進(jìn)行，增強了上述可能性。v某的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)系于職業(yè)經(jīng)理人一人，風(fēng)險較大。必須有相應(yīng)的激勵約束機制與淘汰機制。v某公司本身必須對職業(yè)經(jīng)理人擁有判斷能力，人選的合適與否直接關(guān)系到房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的成敗。而這種判斷力是通過機制來保障的。v某房地產(chǎn)業(yè)務(wù)業(yè)績的好壞與職業(yè)經(jīng)理人主觀能動性的發(fā)揮有著直接的聯(lián)系。必須通過機制來激勵職業(yè)經(jīng)理人。必須建立建立良好的吸引、激勵、制約職業(yè)經(jīng)理人的機制否則職業(yè)經(jīng)理人難以發(fā)揮應(yīng)有的作用，甚至發(fā)揮反作用職業(yè)經(jīng)理人的作用 職業(yè)經(jīng)理人的風(fēng)險我們認(rèn)為某房地產(chǎn)業(yè)務(wù)可以全面進(jìn)入西安房地產(chǎn)市場中的住宅市場和商業(yè)、寫字樓市場，而別墅等暫緩2023年西安市各類商品房銷售額v 從市場總量來看，普通住宅、商業(yè)樓、寫字樓的 市場總額是最大的，占據(jù)了近 90％的市場份額。v 從供給來看，西安的住宅供應(yīng)一直存在著啞鈴形的住宅供應(yīng)結(jié)構(gòu)與金字塔的收入結(jié)構(gòu)的矛盾。高檔房和低檔房供應(yīng)較多，而中檔房供給不足。雖然隨著大型樓盤的推出， 這種狀況已有所改變，但仍存在缺口。v 隨著西部大開發(fā)和入世等利好的兌現(xiàn)， 商業(yè)樓和寫字樓市場未來增長潛力巨大。v 別墅市場雖然 2023年增長較快， 但總額較小，而且該市場是享受性消費，近期不容易得到政府的支持。資料來源：《西安市統(tǒng)計年鑒 2023》我們推薦的開發(fā)模式有二： （一）是 參與大面積舊城改造v根據(jù)前面分析，西安舊城改造市場 有一定的發(fā)展?jié)摿Α建造新都市板塊的理念 在上海等發(fā)達(dá)城市正逐漸興起，西安有可能受其影響。v大面積舊城改造容易得到政府支持，可以迅速建立品牌并且以相對低的代價獲得城市黃金地段的土地， 因此一旦成功，收益十分顯著。v大面積舊城開發(fā)涉及千家萬戶，容易建立品牌優(yōu)勢v目前西安還沒有一家房地產(chǎn)開發(fā)商 做過大面積舊城改造項目。v大面積舊城改造對資金的需求量較大，比較適合大資金運作，進(jìn)入該市場可以為某充裕的資金尋求出路。v舊城改造與當(dāng)?shù)卣P(guān)聯(lián)度最高可以充分發(fā)揮某公司政府背景的資源優(yōu)勢。大面積舊城改造但某在運用該模式的同時，應(yīng)首先清楚地意識到v大面積舊城改造的成功與否關(guān)鍵在于 是否能已較低的價格獲取已拆遷土地。v雖然某公司的政府資源較多， 但利用政府資源的能力還需要進(jìn)一步培養(yǎng)。吸引力某能力發(fā)揮（二） 城市邊緣成片規(guī)劃，一個開發(fā)商分期開發(fā)v根據(jù)前面分析，規(guī)模開發(fā)可以大幅度降低土地成本、建筑成本以及物業(yè)管理成本。規(guī)模效應(yīng)使銷售價格與物業(yè)管理費用低于同質(zhì)樓盤，吸引大量購買者。v完善的配套設(shè)施可以提升開發(fā)區(qū)域的價值，并產(chǎn)生集聚效應(yīng)。v便于形成區(qū)域性的獨特風(fēng)格，樹立品牌形象。v住宅郊區(qū)化有一定的趨勢，這種開發(fā)模式正好適應(yīng)這種潮流。v大規(guī)模開發(fā)對資金的需求量較大，比較適合大資金運作，運用此種開發(fā)模式可以為某充裕的資金尋求出路。v要低價獲得大面積郊區(qū)土地以及對獲得土地政策變化的把握都必須具備很強的當(dāng)?shù)卣Y源。因此可以充分發(fā)揮某公司政府背景的資源優(yōu)勢。城市邊緣大規(guī)模分期開發(fā)但某在運用該模式的同時，應(yīng)首先清楚地意識到 ：v大規(guī)模分期開發(fā)的周期較長、需求資金量大，某 必須防范政策風(fēng)險和保證資金鏈的穩(wěn)固。v大規(guī)模開發(fā)對某的 整體素質(zhì)要求較高 。必須滿足購房者的各項需求，如交通成本、戶型偏好等。v雖然某公司的政府資源較多， 但利用政府資源的能力還需要進(jìn)一步培養(yǎng)。吸引力某能力發(fā)揮我們認(rèn)為未來某應(yīng)分階段分步驟地逐步發(fā)展成為全國性大型房地產(chǎn)企業(yè)第一階段公司核心競爭力塑造階段第二階段確立在陜西省房地產(chǎn)市場主導(dǎo)地位階段第三階段以陜西為核心面向全國擴張階段2023～ 2023 2023～ 20232023～ 2023戰(zhàn)略步驟 戰(zhàn)略目標(biāo)v第一階段： 開始建立房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的核心競爭力。v第二階段 ：基本建立自己的核心競爭力，確立在陜西省房地產(chǎn)市場主導(dǎo)地位，主要指標(biāo)處于陜西房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的前列。v第三階段 ：資金實力、開發(fā)面積、銷售額等各項主要指標(biāo)進(jìn)入全國前列。B. 醫(yī)藥保健品行業(yè)：醫(yī)藥行業(yè)十幾年來我國藥品市場一直以 20％以上的高速增長， 藥品結(jié)構(gòu)以化學(xué)藥為主、中藥為輔、生物藥為補充年均增長速度 ％資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫 ””1990年以來，我國化學(xué)原料藥以年均 ％的速度增長，2023年的產(chǎn)值達(dá) 1666億元年均增長速度 ％2023年我國共生產(chǎn)化學(xué)原料藥 43萬噸：片劑 2778億 片水針 264億 支粉針 93億 支膠囊 486億 粒輸液 23億 瓶160 148311 370431530 62570081097011601350166603006009001200150018001990 1991 1992 1993 1994 1995 1996 1997 1998 1999 2023 2023 202319902023年我國化學(xué)原料藥產(chǎn)值（億元）資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫從 1995年到 2023年，我國醫(yī)藥出口一直穩(wěn)定增長，出口結(jié)構(gòu)中以化學(xué)藥為主，其中化學(xué)藥又以原料藥為主年均增長速度 ％資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫我國生產(chǎn)的化學(xué)原料藥有 50％用于出口，并依靠成本優(yōu)勢占據(jù)世界市場 22％的份額? 中國化學(xué)原料藥 50％用于出口? 中國抗生素原料藥占 30％世界市場份額? 中國維生素 C占 50％世界市場份額? 中國解熱鎮(zhèn)痛類原料藥占 45％世界市場份額? 中國地塞米松占 50％亞洲市場份額資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫2023－ 2023年，世界十大醫(yī)藥市場化學(xué)藥年銷售額增長率為 9％，預(yù)計 2023年十大醫(yī)藥市場化學(xué)藥銷售額可達(dá)4330億美元國家 2023年銷售額（億美元） 2023年銷售額（億美元） 2023－ 2023年增長率％美國 1500 2630 日本 580 660 德國 170 240 法國 160 220 英國 110 160 意大利 110 160 西班牙 60 100 加拿大 60 100 阿根廷 30 50 比利時 20 30 2023－ 2023年世界十大醫(yī)藥市場化學(xué)藥銷售額增長預(yù)測2023年世界十大醫(yī)藥市場化學(xué)藥的總銷售額為 2810億美元，預(yù)計 2023年將達(dá)到 4330億美元，占世界醫(yī)藥市場 60％的份額資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫全球生物制藥市場正以年均 20％的速度增長，預(yù)計 2023年可以突破 1000億美元? 2023年全球生物技術(shù)藥品總銷售額約 300億美元，占藥品總銷售額的 8%；生物藥品年平均增長率達(dá)到 20%左右，超過全部藥品平均增長速度近 1倍；在現(xiàn)有生物藥品中，促紅細(xì)胞生長素（EPO）占 28％，胰島素（ insulin）占 18％ ? 據(jù)預(yù)測，將來市場銷售狀況較好的藥品將集中在 5個類別中：單克隆抗體、反義藥物、基因治療藥物、可溶性蛋白質(zhì)類藥物和疫苗。其中單克隆抗體的市場需求最令人注目，當(dāng)前處于臨床試驗的各類單克隆抗體約 100個，大致占所有正在研制的生物技術(shù)藥品數(shù)目的 25%，目前全球單克隆抗體市場銷售額已達(dá)到 40億美元。 ? 預(yù)計 2023年生物技術(shù)藥品達(dá) 400億 —450 億美元 ， 2023年可望突破 1000億美元資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫我國生物制藥十幾年來從無到有，發(fā)展很快， 2023年實現(xiàn)銷售收入 50億元，預(yù)計 2023年可以達(dá)到 130－ 150億元年均增長 %? 2023我國共有生物技術(shù)企業(yè) 270家，從業(yè)人員超過 5萬人? 我國已有 20個生物技術(shù)藥品投入市場， 10余種生物技術(shù)新藥正處于臨床試驗階段，另有 40多種基因工程藥物處于研發(fā)階段? 根據(jù)有關(guān)部門預(yù)測，我國生物技術(shù)藥物銷售額正以 25%的速度發(fā)展，到 2023年，我國生物制藥業(yè)的市場銷售收入將可達(dá)到 130—150億元人民幣，毛利可達(dá) 40—48億元人民幣 資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫人口增長、生活水平提高、醫(yī)療體制改革和城鎮(zhèn)化水平等因素將促進(jìn)我國藥品市場進(jìn)一步發(fā)展人口增長 ? 我國人口以每年近一千萬的速度增長，而老年人口的年增長速度是 3％，老年人口用藥約占 50％生活水平提高 ? 2023年我國人均用藥 99元，與中等發(fā)達(dá)國家 40－ 50美元的水平還有很大差距醫(yī)療改革 ? 醫(yī)療保險體制改革會使覆蓋人數(shù)從 3億人? 藥品分類管理制度實施會使非處方藥快速增加城鎮(zhèn)化水平 ? 我國城鎮(zhèn)人口以每年 ％的速度增長，城市人均藥品消費與農(nóng)村藥品消費水平比約為 7： 1，我國藥品市場前景很好，預(yù)計 “十五 ”期間年均增長 12％，到 2023年為 2180億元藥品關(guān)系人的生命健康，各國政府都對藥品實行管制，因此，制藥行業(yè)具有如下一些顯著特點? 獲得專利等保護的藥品的市場是壟斷性的市場? 制藥業(yè)的進(jìn)入壁壘高， 要達(dá)到《藥品生產(chǎn)企業(yè)質(zhì)量管理規(guī)范》（ GMP）的要求，領(lǐng)有《藥品生產(chǎn)經(jīng)營許可證》，方能生產(chǎn)和銷售? 企業(yè)間競爭主要是藥品性能的競爭，新藥品研制和銷售間的競爭，而價格競爭是第二位的不完全競爭市場需求彈性大于 1對經(jīng)濟周期不敏感對高科技的依賴性對政策高度敏感? 統(tǒng)計數(shù)字表明，當(dāng)人們收入增加時， 藥品的需求比收入的增加更多? 據(jù)有關(guān)資料介紹，我國藥品的收入需求彈性為 ? 我國經(jīng)濟處于較快成長期，以今后國民經(jīng)濟 7％增長速度估計，藥品需求增長為 10％? 制藥工業(yè)是一個對經(jīng)濟周期不敏感、收入穩(wěn)定的抗風(fēng)險的行業(yè)。? 總體上講，藥品是必需品，價格缺乏彈性，其需求受經(jīng)濟周期波動的影響比較小? 對于投資者而言，投資于制藥工業(yè)的風(fēng)險較小，可以在很大程度上規(guī)避經(jīng)濟周期的風(fēng)險? 新藥開發(fā)需應(yīng)用生物工程、分子工程學(xué)、組合化學(xué)等許多前沿學(xué)科知識和當(dāng)代信息技術(shù)成果? 沒有雄厚的科研力量、先進(jìn)的設(shè)備和充足的資金，發(fā)現(xiàn)新化合物、開發(fā)新藥是幾乎不可能的? 正因為如此，絕大多數(shù)新藥是由少數(shù)幾個發(fā)達(dá)國家研制出來的? 國家建立醫(yī)療保險制度，為防止醫(yī)療保險費用失控，對藥品價格實行一定程度的控制? 為保證居民用藥安全，政府對藥品的生產(chǎn)銷售使用，及新藥的研究試驗批準(zhǔn)，制定嚴(yán)格規(guī)定? 這些政策、法律和法規(guī)對制藥行業(yè)有著重大的，甚至是決定性的影響。例如，什么藥可以賣什么藥不可以賣、什么藥可以在什么范圍內(nèi)賣、什么藥可以在社會保險費用中報銷，等等我國藥品價格管理實行政府定價和企業(yè)自主定價相結(jié)合的辦法定價范圍單獨定價成本定價流通環(huán)節(jié)最高限價采購招標(biāo)?實行政府定價的藥品僅限于列入《國家基本醫(yī)療保險藥品目錄》的藥品及其他生產(chǎn)、經(jīng)營具有壟斷性的少量特殊藥品（包括國家計劃生產(chǎn)供應(yīng)的精神、麻醉、預(yù)防免疫、計劃生育等藥品）；政府定價藥品以外的其它藥品實行市場調(diào)節(jié)價?不同企業(yè)生產(chǎn)的政府定價藥品，在其產(chǎn)品有效性和安全性明顯優(yōu)于或者治療周期和治療費用明顯低于其他企業(yè)的同種產(chǎn)品時，可申請單獨定價?政府定價原則上按社會成本確定價格，對供大于求的藥品，要按社會先進(jìn)成本定價?流通環(huán)節(jié)的進(jìn)銷差率和批零差率合并計算，實行差別差率?除少數(shù)壟斷性經(jīng)營的藥品如麻醉藥品、精神類藥品、計劃生育藥具必須嚴(yán)格執(zhí)行政府定價外，大多數(shù)政府定價為最高零售價，經(jīng)營者可以低于政府定價銷售?2023年開始國家實行藥品的集中采購招標(biāo)，據(jù)調(diào)查目前實行采購招標(biāo)部分的藥品品種和金額也已占醫(yī)院用藥的三分之二與其他行業(yè)相比，制藥工業(yè)的技術(shù)風(fēng)險較高，主要表現(xiàn)在四個方面 產(chǎn)品過時研發(fā)風(fēng)險知識產(chǎn)權(quán)風(fēng)險質(zhì)量風(fēng)險? 細(xì)菌和病毒的抗藥性和新藥品不斷推出，老產(chǎn)品銷售額不斷下降，甚至被淘汰? 新藥過了保護期后誰都可以生產(chǎn)，價格大幅度下跌，壟斷利潤消失? 如果沒有強大的研究開發(fā)力量、新產(chǎn)品的開發(fā)跟不上市場發(fā)展，就會被淘汰? 新藥品要從大量侯選化學(xué)品中進(jìn)行篩選，而新藥開發(fā)成功率很低。? 藥品研制后期，如未能通過藥品監(jiān)督管理部門審查，則前功盡棄，損失慘重? 研制步伐稍慢，競爭對手搶先注冊專利或類似藥品先行上市，也遭受重大損失? 仿制專利產(chǎn)品可被罰款上億美元，而購買藥品專利要 500－ 600萬美元? 購買專利使用權(quán)后，如新藥研制生產(chǎn)不順利，或沒有銷路，或者更新的替代藥品上市，都會使這筆投資落空? 被侵權(quán)仿冒的風(fēng)險，即便訴訟獲勝，也可能盈了官司而喪失了商機 ? 藥品上市后，也可能因副作用問題被停止銷售，如感冒藥中的 PPA? 也可能因質(zhì)量問題而官司纏身，或判罰巨額賠款2023年我國共有 5000多家制藥企業(yè)，其中 90％為小型企業(yè)國有及國有控股企業(yè) ”三資 “企業(yè) 其他企業(yè)1700多家 1100家左右 2400多家化學(xué)藥品生產(chǎn)企業(yè)中藥生產(chǎn)企業(yè)生物制藥企業(yè)4000家 1100多家 200多家年銷售額 超過 50億元 20－ 50億元 10－ 20億元 1－ 10億元企業(yè)數(shù)量 2家 10家 23家 250家2023年我國制藥企業(yè)規(guī)模統(tǒng)計2023年我國制藥企業(yè)分類統(tǒng)計2023年我國制藥企業(yè)性質(zhì)統(tǒng)計我國醫(yī)藥行業(yè)的集中度較高，且有不斷上升的趨勢排名前 60位的大型醫(yī)藥企業(yè)占整個行業(yè)的比重（ 2023年）100%=3,886家 100%=1,135億元國家規(guī)定制藥企業(yè)要在 2023年 6月 30日前完成 GMP認(rèn)證，這將促使部分無法滿足規(guī)范要求的小企業(yè)退出競爭，市場集中度將進(jìn)一步上升100%=評 述? 前 60家企業(yè)中包括世界領(lǐng)先的 20家大型醫(yī)藥集團在中國建立的合資企業(yè)– 主要企業(yè)代表如：西安楊森、格蘭素威康、中美史克、上海施貴寶等– 其主要競爭優(yōu)勢在于：強大的研發(fā)能力、雄厚的資金實力、規(guī)模化的生產(chǎn)能力以及世界級的聲望? 國內(nèi)一些大型醫(yī)藥集團也占據(jù)了領(lǐng)先地位– 主要企業(yè)代表如：天津醫(yī)藥集團、北京同仁堂、深圳三九集團、哈藥集團等– 其主要競爭優(yōu)勢在于：對本地市場的深刻了解、較為完善的銷售網(wǎng)絡(luò)以及強勢主打產(chǎn)品但與國外相比，我國制藥企業(yè)規(guī)模很小，缺乏競爭實力2023年銷售收入比較 2023年利潤總額比較默克 強生 80家上市醫(yī)藥公司合計上海醫(yī)藥（收入排名第一 ）高盛 美林注： 匯率以 1美元兌換 單位：億美元 單位：億美元全國醫(yī)藥工業(yè)總產(chǎn)值80家上市醫(yī)藥公司合計西安楊森（利潤排名第一 ）全國醫(yī)藥工業(yè)總利潤資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫相對于其他行業(yè)，醫(yī)藥行業(yè)可以帶來更高的投資回報2023年中國醫(yī)藥行業(yè)與其它主要行業(yè)凈資產(chǎn)回報率比較資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫我國醫(yī)藥工業(yè)的銷售利潤率維持在一個較高的水平，但今后會呈現(xiàn)下降的趨勢19992023年我國醫(yī)藥工業(yè)銷售利潤率 藥業(yè)的盈利性持續(xù)在一個較高的水平 …? 19992023年銷售利潤率達(dá)到 8%左右? 發(fā)達(dá)國家醫(yī)藥行業(yè)的銷售利潤率更可高達(dá) 1020%… 但今后會有小幅下調(diào)? 目前醫(yī)藥商業(yè)的銷售利潤率僅為 %，國家對醫(yī)藥價格的限制和下調(diào)必然通過銷售中介的反饋作用于生產(chǎn)企業(yè)? 藥品招標(biāo)采購使企業(yè)議價能力下降? 加入 WTO后激烈的市場競爭迫使企業(yè)為獲得更多的市場份額而放棄一部分利潤資料來源： ISI數(shù)據(jù)庫面對激烈競爭，制藥企業(yè)必須根據(jù)自身能力和愿望選擇不同的戰(zhàn)略方向進(jìn)行發(fā)展專利藥開發(fā) ? 研制全新的、具有巨大市場價值的新藥，搶占高端市場非專利藥仿制 ? 對即將到期的重磅炸彈級藥品進(jìn)行創(chuàng)新性仿制，占領(lǐng)中端市場創(chuàng)新性專利藥開發(fā)可以為企業(yè)帶來超額利潤，實現(xiàn)飛速發(fā)展? 鮮為人知的瑞典阿斯特拉（ Astra）公司，因為 90年代研制出一個跨時代的新藥 —— 洛賽克，而在10多年的時間里一直快速增長，并成功兼并了名列全球銷售額前10位的英國捷利康公司（ Zeneca）? 紅細(xì)胞生長素（ EPO）從 1989年投入市場以后，已經(jīng)為開發(fā)商Amgen公司帶來了超過 100億美元的利潤，也使得 Amgen公司一躍成為全美最大的生物工程公司，總資產(chǎn)已高達(dá) 161億美元? “重磅炸彈 ”級藥品就是指：在市場上占有極重要的地位，能夠為企業(yè)帶來高額利潤的藥品，一般指年銷售額在 10億美元以上的藥品但是創(chuàng)新專利藥需要高額投入，并且周期漫長，風(fēng)險極大? 據(jù)美國制藥聯(lián)合會統(tǒng)計，一種新藥的平均開發(fā)時間長達(dá) 15年，耗資 5－ 8億美元研發(fā)周期研發(fā)風(fēng)險? 新藥研發(fā)生產(chǎn)的過程表現(xiàn)為：實驗室 中試 臨床許可 臨床實驗 生產(chǎn)許可 生產(chǎn)工藝、質(zhì)量控制 銷售? 我國具有自主知識產(chǎn)權(quán)的國家一類抗肝炎合成新藥百賽諾（雙環(huán)醇片）歷經(jīng) 15年才研發(fā)成功的? 據(jù)統(tǒng)計，在１００００種經(jīng)過篩選的分子反應(yīng)式中，只有一種有可能被