物業(yè)管理--業(yè)主自治管理課程-資料下載頁
2025-02-11 16:43本頁面
【正文】 即使擔(dān)任了業(yè)主委員會(huì)委員，也會(huì)應(yīng)因其沒有履行交費(fèi)義務(wù)而被業(yè)主大會(huì)終止其委員資格。 【 對策 】 根據(jù) 《 業(yè)主大會(huì)規(guī)程 》 的規(guī)定，只要反對欠費(fèi)業(yè)主擔(dān)任業(yè)主委員會(huì)委員的業(yè)主人數(shù)達(dá)到小區(qū)業(yè)主總數(shù)的 20%，該部分業(yè)主即可要求業(yè)主委員會(huì)組織召開業(yè)主大會(huì)臨時(shí)會(huì)議，由業(yè)主大會(huì)會(huì)議作出決定，并以書面形式在物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)公告。 【 問題 】 業(yè)委會(huì)有無權(quán)利對物管公司的工作方式提出強(qiáng)制性要求？ 業(yè)委會(huì)與物管公司二者是平等關(guān)系、服從與被服從關(guān)系還是其他關(guān)系？ 【 案例 】 某小區(qū)部分業(yè)主違反業(yè)主公約，擅自占用小區(qū)公共空間，實(shí)施了在樓頂平臺建設(shè)房屋、防盜門占樓道、超出外墻體安裝防盜窗等行為。小區(qū)業(yè)主委員會(huì)就該情況，要求物管公司向違規(guī)業(yè)主發(fā)函，讓其限期拆除，如不拆除，物管公司應(yīng)以訴訟手段解決問題。后因問題未得到解決，業(yè)主委員會(huì)又向物管公司下發(fā)通知，要求物管公司對該部分業(yè)主提起訴訟，并規(guī)定物管公司向法院遞交訴狀的限期為通知發(fā)出之日起 1個(gè)月，同時(shí)說明：如物管公司不起訴違規(guī)業(yè)主，業(yè)主委員會(huì)將對物管公司采取一定的措施。 【 點(diǎn)評 】 （ 1）在物業(yè)管理實(shí)踐中，不論是物管公司，還是業(yè)主委員會(huì)，都對二者之間的關(guān)系問題存在認(rèn)識上的誤區(qū)，主要有以下兩種錯(cuò)誤的認(rèn)識： 第一種是認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)與物管公司二者之間沒有什么關(guān)系。表現(xiàn)為：物管公司把業(yè)主作為自己的搖錢樹，只收錢不服務(wù)，或高收費(fèi)卻低服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，對業(yè)主委員會(huì)的存在及建議視若無物、充耳不聞，不理不睬；業(yè)主委員會(huì)方面，則對小區(qū)的物業(yè)管理活動(dòng)不予參與，消極履行自己的監(jiān)督職責(zé)，形同虛設(shè)。 第二種是認(rèn)為業(yè)主委員會(huì)與物管公司之間是服從與被服從的關(guān)系，表現(xiàn)為：物管公司方面，完全聽從業(yè)主委員會(huì)的安排、建議、業(yè)主委員會(huì)指到哪里，服務(wù)就做到哪里，喪失了自己的經(jīng)營自主性；業(yè)主委員會(huì)方面常常以小區(qū)業(yè)主代表的身份，以維護(hù)小區(qū)業(yè)主利益為依據(jù)，要求物管公司聽從自己的安排，表現(xiàn)為插手于小區(qū)物業(yè)管理的方方面面，通過直接下發(fā)通知的方式對物管公司和小區(qū)業(yè)主提出服從性的強(qiáng)制要求。 上述兩種認(rèn)識，不論是缺乏對物管公司工作的有效監(jiān)督，還是使物管公司的工作處處受制于業(yè)主委員會(huì)的監(jiān)督之下，都是錯(cuò)誤的，都不利于物管公司工作的正常開展，保證小區(qū)物業(yè)管理的質(zhì)量。 沒有監(jiān)督，必然導(dǎo)致物管公司的服務(wù)在短期贏利思想的支配下，無法滿足小區(qū)業(yè)主的利益，而過度的監(jiān)督，則使物管公司的經(jīng)營自主性遭到損害，使其專業(yè)性服務(wù)的特點(diǎn)無法得到有效的發(fā)揮。 本案中，業(yè)主委員會(huì)就是錯(cuò)誤認(rèn)識了自己與物管公司的關(guān)系，也沒有認(rèn)清自己的權(quán)利范圍，將平等的關(guān)系扭曲為了上下級關(guān)系，要求物管公司按自己的要求進(jìn)行工作，明顯忽視了物管公司作為獨(dú)立的經(jīng)營實(shí)體所依法享有的自主經(jīng)營權(quán)。 就業(yè)主違規(guī)搭建問題，業(yè)主委員會(huì)可以與物管公司協(xié)商處理，向物管公司提出工作建議，但絕不能強(qiáng)制要求物管公司按自己的要求進(jìn)行工作。對于物管公司來說，物管公司是有權(quán)從專業(yè)管理的角度出發(fā)，對業(yè)主委員會(huì)的建議進(jìn)行處理的，采納或不采納該建議，都應(yīng)由物管公司自主決定。 （三）業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系 業(yè)主委員會(huì)與業(yè)主大會(huì)的關(guān)系如下： 1. 全體業(yè)主通過業(yè)主大會(huì)會(huì)議選舉產(chǎn)生業(yè)主委員會(huì)； 2. 業(yè)主委員會(huì)是業(yè)主大會(huì)的常設(shè)性執(zhí)行機(jī)構(gòu)，對業(yè)主大會(huì)負(fù)責(zé)，具體負(fù)責(zé)執(zhí)行業(yè)主大會(huì)交辦的各項(xiàng)物業(yè)管理事宜。 與房地產(chǎn)行政主管部門（房管局）的關(guān)系 （ 1）受房地產(chǎn)行政主管部門的監(jiān)督、管理 （ 2）業(yè)委會(huì)產(chǎn)生后應(yīng)向房地產(chǎn)行政主管部門備案 （ 3）可向房地產(chǎn)行政主管部門投訴 與公安機(jī)關(guān)的關(guān)系 【 物業(yè)管理?xiàng)l例第二十條第一款 】 ： 業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)應(yīng)當(dāng)配合公安機(jī)關(guān)，與居民委員會(huì)相互協(xié)作，共同做好維護(hù)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的社會(huì)治安等相關(guān)工作。 （四）業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)與政府 相關(guān)部門的關(guān)系 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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