物業(yè)管理講座-資料下載頁
2025-02-10 21:28本頁面
【正文】 業(yè)管理根據(jù)其管理模式涉及招商、出租、經(jīng)營等方面。 ? （ 二 ） 、 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理模式 ? 自建自管 ? 開發(fā)建設(shè)單位是唯一的業(yè)主，多為酒店物業(yè)，尤其是小型、低檔次的酒店物業(yè)； ? 自營與專業(yè)物業(yè)管理相結(jié)合 ? 開發(fā)建設(shè)單位負責(zé)商業(yè)物業(yè)的出租經(jīng)營和產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍管理，聘請專業(yè)物業(yè)管理企業(yè)提供日常管理與服務(wù)； ? 委托經(jīng)營 ? 開發(fā)建設(shè)單位把建成的商業(yè)物業(yè)委托給物業(yè)管理企業(yè)，承擔(dān)出租經(jīng)營和日常管理服務(wù)工作。該種模式下，物業(yè)管理企業(yè)絕大部分是開發(fā)建設(shè)單位屬下的子公司。一般要求受委托的物業(yè)管理企業(yè)有一定的商業(yè)物業(yè)管理經(jīng)營型的。 ? （三） 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)收費 ? 收費標準：市場自主調(diào)節(jié) ? 目前物業(yè)收費中的政府指導(dǎo)價收費標準主要適用于住宅物業(yè)，商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)收費實行的是市場調(diào)節(jié)價，收費標準由當事人雙方合同約定，不涉及政府限價的問題，也無其他禁止性規(guī)定。 ? 在前期物業(yè)服務(wù)階段，經(jīng)開發(fā)商選聘，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與開發(fā)商、業(yè)主簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議。如后期業(yè)主以物業(yè)收費過高、超出市場合理價格的部分無效為由主張降低物業(yè)收費，在協(xié)議明確約定收費標準，且無違反法律法規(guī)的禁止性規(guī)定情形的，一般人民法院不予支持 。 ? 另，如物業(yè)管理企業(yè)本身兼具商業(yè)管理角色，也可另行收取商業(yè)管理費，同樣實現(xiàn)市場調(diào)節(jié)，自主定價，但無論是商業(yè)管理費還是物業(yè)管理費，均應(yīng)符合市場行情。 ? （四）商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)費交納 ? （ 1）與業(yè)主簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議 ? 商業(yè)地產(chǎn)中，因業(yè)主往往以投資為目的，所購房產(chǎn)往往處于出租狀態(tài)，并不自用。 ? 存在問題： ? 催費難，需郵寄； ? 享受物業(yè)服務(wù)與交納物業(yè)費用的并非同一主體，溝通難； ? 收費率低； ? 建議： ? 與業(yè)主提前溝通好，如有承租人需到物業(yè)辦理相關(guān)登記備案手續(xù)，最好在租賃協(xié)議中或通過其他方式約定物業(yè)等相關(guān)費用由承租人交納。 ? （四） 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)費交納（續(xù)） ? （ 2）與承租人簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議 ? 實踐中， 為提高物業(yè) 費 收費率 ，有部分物業(yè)企業(yè)與承租人簽訂物業(yè)服務(wù)協(xié)議，由承租人來交納物業(yè)費。 ? 存在問題： ? 租賃期限屆滿后，物業(yè)費由誰交納？ ? 分析：業(yè)主作為房屋所有權(quán)人，即使未與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，開發(fā)商與物業(yè)服務(wù)企業(yè)簽訂大前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議，并且物業(yè)服務(wù)企業(yè)實質(zhì)提供物業(yè)服務(wù)，業(yè)主理應(yīng)履行交納物業(yè)費的義務(wù) 。 ? 建議： ? 物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)確保與開發(fā)商簽定前期物業(yè)服務(wù)協(xié)議； ? 在與業(yè)主簽訂的相關(guān)協(xié)議中明確約定，業(yè)主也是物業(yè)費用交納主體，并對承租人物業(yè)費的交納負連帶責(zé)任，避免業(yè)主形成無需交納物業(yè)費的意識； ? 保持租期的連續(xù)性。 ? （五）商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理與商業(yè)管理合二為一 ? 商業(yè)管理 ? （ 1）招商管理 ? 結(jié)合商業(yè)整體的業(yè)態(tài)規(guī)劃、功能定位及長期發(fā)展來選擇與之適合的商戶，同時要注意事先對客戶經(jīng)營業(yè)務(wù)的類型、聲譽、財務(wù)狀況、所需物業(yè)面積大小及其對物業(yè)需要提供的特殊服務(wù)內(nèi)容等有所了解。 （ 2）裝修管理 ? 物業(yè)應(yīng)建立周全、詳細、便于操作的管理制度，裝修前需向物業(yè)申請，裝修過程中物業(yè)專人負責(zé)對裝修現(xiàn)場進行監(jiān)督管理，并注意做好警示牌標識，及時提醒，履行管理義務(wù)。 （五） 商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理與商業(yè)管理合二為一（續(xù)） ? （ 3）經(jīng)營管理 ? 普通的商業(yè)管理與托管經(jīng)營管理。 ? 普通的商業(yè)管理，即管理公司僅負責(zé)招商、商場管理，租金直接支付至業(yè)主帳戶，管理公司僅收取商業(yè)管理費、物業(yè)管理費等。 ? 托管經(jīng)營管理，托管期限內(nèi)，業(yè)主將除所有權(quán)外的房屋使用、管理、收益等全部權(quán)利交由管理公司，租賃合同由承租人與管理公司簽訂，租金直接交由管理公司，管理公司承諾每年返還給業(yè)主固定的收益。 ? （五）商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理與商業(yè)管理合二為一（續(xù)） ? （ 4）租賃管理 ? 托管經(jīng)營模式下租賃合同是物業(yè)公司和承租人簽訂，普通商業(yè)管理模式下一般是物業(yè)公司、業(yè)主和承租人三方簽訂。 ? 計租方式：固定租金出租與保底租金＋承租戶銷售總額抽成兩種。 ? 租金可以由物業(yè)公司代收（物業(yè)公司稅負較高），也可以由承租人直接交給業(yè)主。 ? 在物業(yè)管理與商業(yè)管理合二為一情況下，業(yè)主一般需向商戶交納商業(yè)管理費。如承租人將租金直接交給業(yè)主，物業(yè)公司需另行向業(yè)主催要商業(yè)管理費。實踐中，即使是三方直接簽訂的租賃協(xié)議，物業(yè)公司也會要求承租人將租金支付至公司的某個員工帳戶，扣除商業(yè)管理費用后，向業(yè)主支付租金收益。該做法易與托管經(jīng)營模式混同。 （五）商業(yè)地產(chǎn)物業(yè)管理與商業(yè)管理合二為一（續(xù)） ? （ 5）客戶關(guān)系管理 ? 建立重要客戶檔案； ? 定期走訪客戶，征求客戶意見； ? 及時將商業(yè)增設(shè)服務(wù)的信息傳達給客戶， 尤其是涉及到利用公共區(qū)域開展有償經(jīng)營性服務(wù)的內(nèi)容，事先征求業(yè)主意見； ? 利用節(jié)假日向客戶傳達衷心的祝福； 謝 謝！ 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH
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