【正文】 、墻體面積水平投影 面積的一半）。 共用建筑面積分攤系數 = 公用建筑面積 / 各套內建筑面積之和； 分攤的公用建筑面積 = 各套內建筑面積 公用建筑面積分攤系數； 不應分攤的共有建筑面積： 包括從屬于人防工程的地下室、半地下室；供出租或出售 的固定車位或專用車庫；幢外的用做公共休憩的設施或架空層； 五證兩書 房地產銷售基礎知識 《 國有土地使用證 》 ：是證明土地使用者向國家支付土地使用權出讓金，獲得了在一定年限內某塊國有土地使用權的法律憑證。 《 建設用地規(guī)劃許可證 》 ：是建設單位在向土地管理局申請征用、劃撥土地前，經城市規(guī)劃行政主管部門確認建設項目位置和范圍符合城市規(guī)劃的法定憑證。 《 建設工程規(guī)劃許可證 》 ：市有關建設工程符合城市規(guī)劃要求的法律憑證。 《 建設工程施工許可證 》 ：是指項目開工前隊伍招標到位，施工隊伍具備施工資格，現(xiàn)場具備施工條件的憑證。 《 商品房銷售（預售）許可證 》 ：指開發(fā)商在投入方面達到國家要求，有條件對外銷售房屋的憑證。 《 住宅質量保證書 》 ：開發(fā)商對銷售的商品房承擔質量責任的法律文件。 《 住宅使用說明書 》 ：對住宅的結構、性能和各部位的類型、性能標準等加以說明，并提出使用注意事項。 基價、起價、預售價、均價 房地產銷售基礎知識 基價： 基價也叫基礎價，是指經過核算而確定的每平方米商品房基本價格。商品房的銷 售價一般以基價為基數增減樓層，朝向差價后而得出； 起價： 起價也叫起步價，是指某物業(yè)各樓層銷售價格中的最低價格，即是起價。多層住 宅，不帶花園的，一般以一樓或頂樓的銷售價為起價；帶花園的住宅，一般以二 樓或五樓做為銷售的起價。高層物業(yè)，以最低層的銷售價為起步價； 預售價： 預售價也是商品房預（銷）售合同中的專用術語；預售價不是正式價格，在商品 房交付使用時，應按有批準權限部門核定的價格為準； 均價： 均價是指將各單位的銷售價格相加之后的和數除以單位建筑面積的和數，即得出 每平方米的均價。均價一般不是銷售價； 定金 訂金 房地產銷售基礎知識 定金： 定金是指當事人約定由一方向對方給付的，作為債權擔保的一定數額的貨幣，它 屬于一種法律上的擔保方式，目的在于促使債務人履行債務，保障債權人的債權 得以實現(xiàn)。根據我國發(fā)法通則和 《 擔保法 》 八十九條規(guī)定，定金應當以書面形式 約定，當事人在定金合同中應約定交付定金的期限。定金合同從實際交付定金之 日起生效，定金的數額由當事人約定，但不得超出合同標的額的 20%。如果購房 者交了定金之后改變主意決定不買，開發(fā)商有權以購房者違約為由不退定金；如 果開發(fā)商將房屋賣給他人，應當向購房者雙倍返還定金； 訂金： 根據我國現(xiàn)行法律的有關規(guī)定，其不具有定金的性質，交付訂金的一方主張定金 權利的，人民法院不予支持。一般情況下，交付訂金的視作交付預付款。 期房 現(xiàn)房 毛坯房 精裝房 房地產銷售基礎知識 期房 是指開發(fā)商從取得商品房預售許可證開始至取得房地產權證大產證止，在這一期間的商品房稱為期房。 現(xiàn)房 是指開發(fā)商已辦妥房地產權證（大產證）的商品房，消費者在這一階段購買商品房時應簽出售合同。 毛坯房 是指沒有裝修的房屋。 精裝房 “精裝房”一般有兩種 :第一種是開發(fā)商選好裝修公司供買房人選擇 ,但開發(fā)商不負責裝修材料和質量；第二種是開發(fā)商供應材料并組織裝修公司做精裝 ,最后交到購房者手上的是成品房 ,這種精裝修房源日漸趨多。 契稅 維修基金 限購 房地產銷售基礎知識 青島契稅： 個人首次購買普通住宅契稅分為 3檔稅率：對家庭首次購買 90144平方米普通住房的，契稅稅率仍執(zhí)行 %；對家庭首次購買 90平方米及以下普通住房的，契稅稅率仍執(zhí)行 1%。對同一納稅人家庭購買兩套以上普通 房屋公共維修基金 是指住宅樓房的公共部位和共用設施、設備的維修養(yǎng)護基金。其本金由售房單位和購房人共同籌集，所有權歸交納人，其利息用于售出住宅樓房公共部位和共用設施、設備的維修、養(yǎng)護，利息不足時由產權人分攤。 青島征收標準： 高層房屋專項維修資金的交存標準為 /平方米，多層房屋專項維修資金的交存標準為 51元 /平方。 青島市轄 7區(qū)實行住房限購措施 ：對已有 1套住房的本市戶籍居民家庭 (含部分家庭成員為本市戶籍居民的家庭，包括夫妻雙方及未成年子女 )、能夠提供本市一年以上納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，限購 1套住房 (含新房和二手房 )；對已擁有 2套及以上住房的本市戶籍居民家庭、擁有 1套及以上住房的非本市戶籍居民家庭、無法提供一年以上本市納稅證明或社會保險繳納證明的非本市戶籍居民家庭，暫停向其售房。 青島市商品房銷售流程 房地產銷售基礎知識 定金（簽訂商品房認購協(xié)議） 交首付并簽訂商品放預售合同，辦理貸款 繳納公共維修基金 辦理限購證明 交房 信貸知識 （商業(yè)貸款） 房地產銷售基礎知識 貸款個人需向銀行提供的材料 、戶口本的原件及復印件； 件，配偶需在申請表上財產共有人處簽字；未婚的需要提供單身證明或未再婚證明； ，能償還借款本息的資信材料，如工資收入證明； ，其配偶財產共有人必須共同承擔還貸責任，出具穩(wěn)定的收入證明，并簽定共同還貸聲明書 ，復印件二份，受托人的身份證復印件二份。 信貸知識 （公積金貸款） 房地產銷售基礎知識 借款人在申請貸款的近 6個月內，連續(xù)正常繳存住房公積金 3個月，累計繳存住房公積金 6個月（開戶繳存的時間應滿 6個月）； 首次住房公積金貸款結清 5年后，二次申請住房公積金貸款的，首付款比例不低于 60%，貸款利率按同期住房公積金貸款利率的 。 購買商品住房的，房屋開發(fā)單位須與市管理中心簽訂項目合作協(xié)議。 外地戶口需要提供暫住證。 公積金聯(lián)名卡原件及復印件，并且要激活； 住房公積金貸款期限最長為 30年（二手房房齡加貸款年限不超過 30年），且不超過借款人法定退休年齡后 5年，即男 65周歲、女 60周歲。 住房公積金組合貸款，住房公積金貸款部分和商業(yè)銀行貸款部分的年限必須一致。 信貸知識 （公積金貸款） 房地產銷售基礎知識 所轄區(qū)域 房屋種類 房齡 首付款比例 公積金貸款額度 （萬元） 市南、市北、李滄、嶗山、城陽、黃島、即墨、膠州、平度、萊西、高新區(qū) 商品房 ≥ 30% 60 經濟適用房 ≥ 20% 二手房 10年以內（含 10年） ≥ 40% 35 10— 15年（含 15年） ≥ 50% 15— 20年（含 20年） ≥ 60% 20— 25年（含 25年） ≥ 70% 25— 29年（含 29年） ≥ 80% 貸款首付比例表 謝 謝 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH