【正文】 汽車租賃、禽肉市場、餐廳賓館、美容沙龍、高爾夫俱樂部 等等。 【汽車營地案例】 英國四星級鄉(xiāng)村型 Penmarlam汽車營地 ? 營地內(nèi)有商店、盥洗室、自助洗衣店、嬰兒照顧室、方便殘疾人使用的設(shè)施，以及寬帶網(wǎng)絡(luò)服務(wù)。 ?營地周圍有巖石海灣，獨特的村莊?？蓮臓I地走路去周邊那些各具特色的村莊，也可以在 Old Ferr Inn（ 老式渡口旅館 ，有些是建筑在巖石上面）過上一晚。周圍還有許多有趣的步道，包括著名的“ Hall Walk”。 金石灘國際汽車 露營地 ? 大連金石灘黃金海岸國際汽車露營地位于國家 4A級旅游景區(qū)的大連金石灘黃金海岸。包括沙灘汽車露營地、森林營地及草坪汽車露營地。分為海洋娛樂、沙灘休閑、汽車營地、帳篷營地、服務(wù)保障五大功能區(qū)?？赏瑫r接納房車 60輛，自駕車500輛，露營者 2023余人。 ? 被命名為 中國首家國際汽車露營地 ，并授予 國家示范基地 的牌匾。 ? 招商建議： 可與國內(nèi)著名的運營商建立戰(zhàn)略合作關(guān)系，如中天行、車行天下等俱樂部，既有強大網(wǎng)絡(luò)渠道，近年來又不斷的拓展了眾多的汽車營地，針對自駕游市場形成了完整的體系。 ? 贏利模式： 建立多元渠道，一方面如與運營商的收入分成，另一方面如臨建出租租金、帳篷等設(shè)備租金，以及節(jié)慶收入；此外，更重要的是通過汽車營地的人流導(dǎo)入，帶動周邊的物業(yè)升值，帶動地價、房價及租金收入。 運營建議： ? 中天行投資管理有限公司成立于 2023年，總部位于首都北京，擁有中國第一家房車俱樂部網(wǎng)絡(luò)；全國性房車運營網(wǎng)絡(luò)；房車會員網(wǎng)絡(luò)及汽車露營地網(wǎng)絡(luò)體系。目前中天行公司已形成了生產(chǎn)－銷售 ― 運營 ―露營地－會員的一個完整產(chǎn)業(yè)鏈。在全國已有直營及加盟分部十幾家，有 100多輛房車、近十個星級營地投入運營，形成了一定數(shù)量的會員系統(tǒng)，房車露營產(chǎn)品銷量占據(jù)全國份額的 70%以上。 ? 目前已形成全國性的營地網(wǎng)絡(luò)，其中比較著名的有： 中天行死海房車營地；中天行喀納斯湖營地等等。 【目標運營商建議：】中天行 第四部分 開發(fā)運營 開發(fā)模式建議：“政府＋城市運營商＋開發(fā)商” “濱江新區(qū)”開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組 漢中城投 領(lǐng)導(dǎo) 整體 運營 市場 運作 戰(zhàn)略投資者、一般投資者 體制創(chuàng)新：“政府主導(dǎo)，企業(yè)運營” ? 建議增設(shè)濱江新區(qū)開發(fā)領(lǐng)導(dǎo)小組 /指揮部，由副市長級別領(lǐng)導(dǎo)掛帥，發(fā)改委、建設(shè)局、旅游局、國土局、交通局、水利局、文化局、城投 ? 等職能部門負責(zé)人為主要領(lǐng)導(dǎo)，城投則為核心的運營主體，這樣既可保證自上而下的強勢主導(dǎo)，又可以保證市場化的靈活運作。 “政府經(jīng)營環(huán)境”、“企業(yè)經(jīng)營市場”、“民眾經(jīng)營文化” ? 如此大規(guī)模的開發(fā)不應(yīng)局限于政府及城投的力量，一方面應(yīng)廣泛引入戰(zhàn)略投資者及一般投資者，進行合作開發(fā) /二級開發(fā)，以及引入高水準的運營管理商；另一方面亦要廣泛發(fā)揮民間的力量，如手工藝者、民間音樂人、傳統(tǒng)餐飲藝人、各大節(jié)慶等，激活民間智慧，讓民眾經(jīng)營文化。 城投的角色：城市運營商 運營 管理 營銷 銷售 營銷 銷售 建造 管理 項目 融資 項目 規(guī)劃 開發(fā) 招商 土地 交易 項目開發(fā) 管理運營 土地 融資 土地 規(guī)劃 七通 一平 土地開發(fā) 城投公司 （土地、基礎(chǔ)設(shè)施等） 二級項目開發(fā)商 （酒店、商業(yè)、住宅等） 運營管理商 （項目日常管理） 收益 收益 ? 統(tǒng)一規(guī)劃設(shè)計、統(tǒng)一征地拆遷、統(tǒng)一經(jīng)營運作、統(tǒng)一招商引資和統(tǒng)一基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè) – 整合優(yōu)質(zhì)智力資源，進行總體策劃及規(guī)劃設(shè)計； – 分期進行土地整理、基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)以及景觀環(huán)境的打造； – 有針對性的進行營銷及招商引資； – 出讓土地，引進強勢二級開發(fā)商，先期開發(fā)具有提升區(qū)域價值和示范作用的引擎性項目； – 持續(xù)出讓土地，引入各類專業(yè)的二級開發(fā)商進行后續(xù)項目的開發(fā)； – 提供統(tǒng)一的管理服務(wù)及對外宣傳等（可自營或引進專業(yè)的運營管理商合作）。 開發(fā)原則： ? 強勢引爆，示范開發(fā)。 ? 目前西片區(qū)區(qū)域價值仍處于被低估階段，應(yīng)當(dāng)先做環(huán)境，后出成果。啟動區(qū)應(yīng)引入大型的二級開發(fā)企業(yè)（必要時可犧牲一部分利益），利用其品牌、資源、產(chǎn)品、營銷能力，開發(fā)核心引擎項目，并通過引擎性項目 AA2的引爆，打響大手筆開發(fā)濱江新區(qū)的第一步，迅速拉升區(qū)域價值，帶動后期地塊的升值，從而實現(xiàn)區(qū)域形象和利潤的雙豐收。 ? 生態(tài)第一，保護優(yōu)先。 ? 嚴格執(zhí)行國家相關(guān)環(huán)保條例，對水源、林地等進行保護，加大綠化和環(huán)境保護力度，實現(xiàn)污水零排放等。 A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 開發(fā)階段： ? 第一階段 亮劍： 2023年 2023年，將A A2和 A A4打包開發(fā)，強勢引爆，示范開發(fā)，成為漢中新的名片和客廳，一舉奠定本片區(qū)的地位，極大的帶動區(qū)域的價值。 ? 第二階段 升華： 2023年 2023年，沿江持續(xù)開發(fā)，進一步完善濱江沿線，同時通過地價的提升獲取收益，區(qū)域的品牌、形象及運作逐步成熟，趨于良性。 ? 第三階段 收官： 2023年 2023年，開發(fā)外圍剩余土地，進一步獲取土地收益，并通過 C1的改造更大的完善及提升區(qū)域的價值，一期的開發(fā)完成。 A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 第一階段 第三階段 第二階段 建議重點企業(yè)一：上海綠地集團 ? 綠地集團的區(qū)域戰(zhàn)略是廣撒網(wǎng)，大中小城市通吃。目前除大本營長三角之外，亦進入了不少三四線城市：北方的牡丹江、包頭；中部的新鄉(xiāng)、蕪湖、蚌埠、安慶；西部的銀川等。 ? 綠地集團更是以幫政府建公建，打造現(xiàn)代服務(wù)業(yè)聚集區(qū)而著稱，酒店、商業(yè)、會展、旅游、商務(wù)、學(xué)校等產(chǎn)品線非常成熟；尤其在西安高新區(qū)打造的世紀城就采用了這種模式，幫政府建 CBD核心區(qū)；目前正立足于西安，圖謀進入陜西的二線城市。 ? 建議重點企業(yè)二：廣東碧桂園 ? 碧桂園的區(qū)域戰(zhàn)略以三四線城市為主，目前已進入的廣東省外三四線城市有：江蘇泰州、湖北咸寧、湖北隨州、湖北荊門、安徽池州、安徽蕪湖、安徽巢湖、安徽黃山、安徽安慶、內(nèi)蒙古呼倫貝爾、內(nèi)蒙古興安盟、內(nèi)蒙古通遼、黑龍江綏化、四川攀枝花、湖南張家界、遼寧鞍山等。 ? 以大盤開發(fā)而著稱，住宅之外，酒店、商業(yè)、學(xué)校等業(yè)態(tài)的開發(fā)亦非常成熟。 第一階段： A1 A3 A4 A2 ? 有針對性的引入有實力、有資源、有品牌的大型開發(fā)企業(yè)。 ? 利用其成熟的酒店、商業(yè)、公園、商務(wù)、旅游產(chǎn)品等產(chǎn)品線，利用其豐富的上下游行業(yè)資源，利用其品牌影響力有助于打響在全國的名頭，利用其強大的整合營銷能力。 ? 建議一級重點企業(yè)為綠地集團，其次為碧桂園、恒大；二級重點企業(yè)則為陜西省內(nèi)或成渝的大型開發(fā)商。 ? 一級重點企業(yè)可將 A區(qū) 2023畝整體打包，甚至連通 B區(qū)C區(qū)的部分地塊同時打包合作；開發(fā)商以某種合作方式代建 A A2，則可以優(yōu)惠的價格獲得 A A4乃至 B區(qū)及 C區(qū)的部分住宅地塊。 ? 二級重點企業(yè)則可將 A1和 A3打包， A2和 A4打包。 第二階段： A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 A3 A4 B1 B2 C1 C2 D1 A1 A2 第三階段： ? 以住宅為主，可引進若干家二級開發(fā)商，不再實行地價優(yōu)惠政策；通過地價盈利。 ? B1開發(fā)難度較低，可打包，亦可自行開發(fā)。 ? C1可采取第一階段的模式，與周邊的部分住宅地塊打包出讓，面對具有較強開發(fā)實力的二級開發(fā)商。 ? 其余地塊參照第二階段。 一期綜述： 編號 項目 占地畝 占地面積 容積率 建筑面積 開發(fā)周期A區(qū) 漢之源文化休閑區(qū) 2023 1333333 1463000 2 0 0 9 年 2 0 1 1 年A1 漢之源主題酒店 450 300000 66667 漢之源主題酒店主樓 100 66667 26667 大漢書院群（別墅式客房） 300 202300 40000 古渡口片區(qū) 50 33333 0A2 朱鹮閣文化休閑區(qū) 550 366667 1396333 休閑商業(yè)中心 80 53333 32023 漢水廣場 50 33333 0 朱鹮閣片區(qū) 150 100000 13000 濱水美食公園 270 180000 18000A3 濱江度假公寓 570 380000 760000A4 濱江度假公寓 430 286667 573333B區(qū) 濱江休閑區(qū) 2800 1866667 1846667 2 0 1 2 年 2 0 1 3 年B1 濱江休閑區(qū) 1000 666667 33333B2 濱江休閑居住區(qū) 1800 1202300 1813333 高檔別墅區(qū) 400 266667 160000 養(yǎng)生居住區(qū) 400 266667 320230 濱江居住區(qū) 1000 666667 1333333C區(qū) 生態(tài)居住區(qū) 2320 1546667 2853333 2 0 1 4 年 2 0 1 5 年C1 “飛虎群英”主題會所區(qū) 120 80000 40000C2 生態(tài)居住區(qū) 1750 1166667 2333333其他 居民安置區(qū) 450 300000 480000 2 0 1 0 年 2 0 1 5 年7120 4746667 6163000 2 0 0 9 年 2 0 1 5 年合計 一期估算： ? 總投入：約 。 含征地拆遷及基礎(chǔ)設(shè)施投入。 土地收儲投入 。 （ 1）征地及回購費用 （ 7210畝 25萬元含稅費控制）； （ 2）企事業(yè)單位拆遷補償費用 （拆遷地上房屋及附著物約 9萬平方米）； （ 3）村民拆遷補償安臵費用 （拆遷村民房屋面積 38萬多平方米，含村民安臵房屋建設(shè)費、搬遷補助費、臨時過渡補助費、附屬物補償費、停產(chǎn)停業(yè)損失補償費等 10項費用）。 基礎(chǔ)設(shè)施及配套項目等投入 。 利息 （參照當(dāng)前人民銀行中長期貸款利率 6%，按 3年建設(shè)期計算）。 ? 總收益： 50億以上。 一期實際可開發(fā)土地 5000畝，其中安臵用地 450畝。 商業(yè)部分：因商業(yè)部分基本占用現(xiàn)規(guī)劃中的非建設(shè)用地部分，因此收益存在較大變數(shù)，未精確測算。 住宅部分：約 。 功能區(qū) 建設(shè)用地 出讓時間 出讓價格 出讓收益A3 570畝 2023年 1 1 7 萬/ 畝 A4 430畝 2023年 1 1 7 萬/ 畝 B2 1800畝 20232023年 9 5 萬/ 畝 C2 1750畝 20232023年 1 1 7 萬/ 畝 合計 4550畝 —— —— 第五部分 項目營銷 營銷目標： 類別 第一階段 第二階段 時間 籌建期 啟動區(qū)建設(shè)期 啟動區(qū)亮相前后 持續(xù) 營銷對象 以投資者、上級政府為主，公眾為輔 以目標消費群為主 營銷目標 招商：傳播投資價值，促進招商引資。 品牌：更有針對性的傳播文化價值 /旅 游度假價值 /臵業(yè)價值等，聚焦項目核心價 值，更有效的傳播。 政策：傳播發(fā)展理念，促使市級政府 /省 級政府 /省級文化旅游等相關(guān)部門的認可及政 策傾斜，列入重點項目，打造文化產(chǎn)業(yè)基地 及科學(xué)發(fā)展示范區(qū)等。 招商：持續(xù)傳播投資價值，持續(xù)促進招 商引資。 品牌：此階段更多是從城市的角度來樹立 項目品牌，傳播項目遠景。 政策：持續(xù)像上級政府傳播發(fā)展理念， 獲取更大層面的支持。 營銷策略： 借勢營銷： 借助于大型會議博覽 /節(jié)事活動 /熱點話題進行營銷，如大型文化節(jié)慶、文化論壇、旅游節(jié)、旅交會；西三角、省際開放等熱點話題 借助于既有的成熟品牌進行延展及升華，如漢水 /漢江、名人名言、歷史典故等。 聚焦策略： 將有限的力量聚焦于重點城市、重點渠道及重點活動，集中力量進行重點營銷，不宜面面俱到。 跳出項目： 上升到城市營銷的高度，使項目成為代言漢中的城市名片及城市客廳；與城市營銷活動相結(jié)合，巧妙的將項目嵌入城市營銷體系，做到你中有我、我中有你。 營銷方式： 綜合宣傳方案：主打核心訴求。 一線 [形象大使 ] 二線 [幕后解說 ] 三線 [后勤支援 ] 軟文、大戲、書籍等軟性傳播區(qū)域 /城市的文化價值、 歷史價值與旅游價值、投資價值 網(wǎng)絡(luò)廣告、機場廣告等多渠道 “四位一體”的整合營銷 四線 [制造事件 ] 公關(guān)活動、節(jié)事等方式聚焦受眾和投資者目光。 進行整合營銷：綜合運用廣告、軟文、大戲、書籍、公關(guān)活動、節(jié)事等營銷方式，在網(wǎng)絡(luò)、電視廣播、紙質(zhì)媒體進行四位一體的整合營銷。 第一階段： 籌建期 啟動區(qū)建設(shè)期 高舉高打，自上而下： 建議掛檔重點的旅交會 /論壇等