【正文】 業(yè)街區(qū)、部分別墅區(qū)、中心景觀、售樓中心和人工湖 利用項(xiàng)目現(xiàn)有道路、水庫(kù)、山體和暫未開(kāi)發(fā)空地進(jìn)行意象性展示 重點(diǎn) 在核心展示區(qū)花最大精力和資源投入到物業(yè)內(nèi)外裝修、園林小品設(shè)計(jì)和配套上，目標(biāo)是構(gòu)建純正法國(guó)小鎮(zhèn)及其生活方式的意象展示，標(biāo)準(zhǔn)是使核心客戶群受到強(qiáng)烈震撼和感染 ?在未開(kāi)發(fā)地塊樹(shù)立標(biāo)牌表明未來(lái)開(kāi)發(fā)方向 ?斑馬線和紅綠燈 ?特色苗圃綠化 ?小體量公共設(shè)施 71 本階段需要確定明確具體的區(qū)域價(jià)值訴求點(diǎn)，并從三個(gè)角度明確提升價(jià)值的區(qū)域營(yíng)銷戰(zhàn)略 物業(yè)策略 展示策略 推廣策略 兌現(xiàn)核心價(jià)值點(diǎn) 承載核心價(jià)值點(diǎn) 核心價(jià)值點(diǎn) 傳遞核心價(jià)值點(diǎn) 72 商業(yè)街區(qū) ? 商業(yè)規(guī)模將近 2萬(wàn)平米； ? 商業(yè)建筑形式主要為街墅； ? 建筑外立面為法式風(fēng)格； ? 區(qū)域無(wú)商業(yè)氛圍； ? 商業(yè)已接近封頂； ? 商業(yè)街為圍合式街區(qū)； ? 營(yíng)銷費(fèi)用需要控制 ? 商業(yè)街區(qū)作為首期項(xiàng)目展示生活方式的重要節(jié)點(diǎn) ? 最終實(shí)現(xiàn)銷售回款 現(xiàn)實(shí)條件 任務(wù)與目標(biāo) 問(wèn)題一、不成熟區(qū)域大規(guī)模商業(yè)難以經(jīng)營(yíng) 問(wèn)題二、街墅綁定了居住與經(jīng)營(yíng)功能，增加銷售難度 問(wèn)題三、街區(qū)如何展現(xiàn)右岸生活方式 73 問(wèn)題建議（ 1/2） 問(wèn)題 對(duì)策建議 說(shuō)明 問(wèn)題一： 陌生區(qū)大規(guī)模商業(yè)難以經(jīng)營(yíng) 招商與自主經(jīng)營(yíng)兩手準(zhǔn)備 ?商業(yè)街區(qū)招商前置，萬(wàn)輝主導(dǎo)商業(yè)業(yè)態(tài)組合。重點(diǎn)是參與式購(gòu)物和體驗(yàn)式消費(fèi)。 ?招商選擇業(yè)種的主要方向：一是法蘭西時(shí)尚消費(fèi)文化，如香水、葡萄酒、鮮花薰衣草、西式餐飲等；二是適當(dāng)考慮生活方式角度的配套，如婚紗店、酒吧、茶樓等；三是適當(dāng)引入能體現(xiàn)老昆明文化內(nèi)涵的商業(yè)。 減小經(jīng)營(yíng)規(guī)模，分層次經(jīng)營(yíng) ?極少量商業(yè)業(yè)種全周性經(jīng)營(yíng) ?部分商業(yè)業(yè)種周末經(jīng)營(yíng) 加強(qiáng)活動(dòng)商業(yè)，減少固定商業(yè) ?大部分商業(yè)僅作為門(mén)面包裝而不經(jīng)營(yíng) ?非人流主動(dòng)線區(qū)域的商業(yè)封閉，不在一期展示 ?外圍街區(qū)的展示重于店鋪的經(jīng)營(yíng)展示 ?內(nèi)外街結(jié)合展示，櫥窗、招牌、音樂(lè)等各種元素營(yíng)造氛圍 ?利用體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)制造客戶感知的小高潮 問(wèn)題二： 街墅綁定了居住與經(jīng)營(yíng)功能，增加銷售難度 商業(yè)推后銷售，在適宜時(shí)機(jī)帶租約銷售 ?商鋪立即出售不確定性較大，實(shí)現(xiàn)較高價(jià)格較難。建議推后銷售，先行招商，待后期形成知名度和人氣再出售。 降低街墅一層商業(yè)的售價(jià)，“用買(mǎi)住宅的價(jià)錢(qián)買(mǎi)商鋪 ” ?街墅由于混合了住宅和商鋪兩種功能，必須一起銷售，導(dǎo)致總價(jià)過(guò)高。降低商業(yè)售價(jià)，打出“用買(mǎi)住宅的價(jià)錢(qián)買(mǎi)商鋪 ”的口號(hào)，可增加超值感，打動(dòng)投資者。 74 問(wèn)題建議（ 2/2） 問(wèn)題 對(duì)策建議 說(shuō)明 問(wèn)題三： 在控制成本的情況下如何利用商業(yè)街區(qū)展示出右岸主義生活方式 現(xiàn)場(chǎng)展示 細(xì)節(jié)展示 ?門(mén)面包裝 ?外墻立面 ?小品展示 活動(dòng)展示 ?在周末、節(jié)假日、特殊銷售日舉辦活動(dòng)； ?利用商業(yè)街區(qū)現(xiàn)有空間，舉行體驗(yàn)性、參與性強(qiáng)的小商品制作、銷售活動(dòng)，例如陶藝制作、自制油畫(huà)、自制香皂、自制噴畫(huà)、自制木雕、干花制作等； ?在街區(qū)的某些節(jié)點(diǎn)安排獨(dú)特的體驗(yàn)性活動(dòng)，如馬車接送、行為藝術(shù)、真人表演等； ?街區(qū)內(nèi)設(shè)置數(shù)個(gè)活動(dòng)商業(yè)，用銷售車的形式銷售小商品，使整個(gè)街區(qū)生動(dòng)有趣。 分區(qū)展示 ?商業(yè)要分區(qū)，每個(gè)區(qū)的重點(diǎn)不同，例如酒吧區(qū)，商品體驗(yàn)制作區(qū)，傳統(tǒng)生活用品區(qū)，時(shí)尚消費(fèi)品區(qū)，小型餐飲區(qū)等。 動(dòng)線展示 ?商業(yè)街區(qū)考慮動(dòng)線設(shè)計(jì)，便于停車和更好的展示效果 意象展示 3D展示 ?商業(yè)街區(qū)未來(lái)場(chǎng)景的意象可以利用 3D虛擬技術(shù)在 3D宣傳片中突出展示。 75 將商業(yè)分為三類區(qū)域，展示與經(jīng)營(yíng)結(jié)合，融入體驗(yàn)元素，營(yíng)造風(fēng)情街區(qū) 步行線 停車場(chǎng) 營(yíng)銷中心 車行線 說(shuō)明： ?項(xiàng)目一期的區(qū)域人氣不足，商業(yè)經(jīng)營(yíng)存在困難，因此縮小實(shí)際經(jīng)營(yíng)規(guī)模，以氛圍展示為主要任務(wù)； ?根據(jù)人行動(dòng)線，把人行經(jīng)過(guò)的地方布置為商業(yè)門(mén)面展示； ?將沒(méi)有人行主動(dòng)經(jīng)過(guò)的區(qū)域用噴畫(huà)圍板等材料封閉，以節(jié)省成本； ?距離營(yíng)銷中心較近，且主要人流經(jīng)過(guò)的地段作為經(jīng)營(yíng)區(qū)； ?經(jīng)營(yíng)區(qū)分層次經(jīng)營(yíng)，少量店鋪為每天經(jīng)營(yíng)，例如的小型咖啡吧等；部分店鋪為每周末經(jīng)營(yíng)； ?街區(qū)內(nèi)流動(dòng)著數(shù)個(gè)活動(dòng)商業(yè)，用小花車的形式銷售小商品，整個(gè)街區(qū)立即生動(dòng)有趣起來(lái)； ?在人行路線的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)設(shè)置體驗(yàn)節(jié)點(diǎn)，例如在在停車場(chǎng)設(shè)置馬車接待點(diǎn)往返于營(yíng)銷中心，商業(yè)內(nèi)街設(shè)置真人表演，商業(yè)外街設(shè)置行為藝術(shù)表演等，不斷創(chuàng)造體驗(yàn)小高潮。 商業(yè)經(jīng)營(yíng)區(qū) 門(mén)面展示區(qū) 商業(yè)封閉區(qū) 商業(yè)街區(qū) 分區(qū)示意 體驗(yàn)節(jié)點(diǎn) 76 純正法式風(fēng)情的商業(yè)街區(qū)描繪出未來(lái)繁華的生活場(chǎng)景 商業(yè)街區(qū)意象示意 純正的風(fēng)情體現(xiàn)在細(xì)節(jié)之中 法式商鋪的門(mén)面示意 街區(qū)示意 77 商業(yè)內(nèi)街更具韻味 ?商業(yè)內(nèi)街更能體現(xiàn)商業(yè)的鄰里感和親和力 商業(yè)街區(qū) 內(nèi)街示意 78 商業(yè)街區(qū)通過(guò)櫥窗裝修和外墻噴繪等方式展示出街區(qū)風(fēng)情 商業(yè)街區(qū) 展示示意 商鋪門(mén)面上的 虛擬招牌 虛擬櫥窗展示 商鋪門(mén)上的噴繪 商鋪墻體彩畫(huà) 79 在街區(qū)內(nèi)信步閑逛，走得有趣，看得高興 商業(yè)街區(qū) 體驗(yàn)示意 露天咖啡吧 售貨車 街邊的臨時(shí)售貨點(diǎn) 街區(qū)內(nèi)的風(fēng)笛表演 小廣場(chǎng)上的小丑表演 馬車接送 80 營(yíng)銷中心 ? 會(huì)所設(shè)計(jì)為現(xiàn)代風(fēng)格 ? 會(huì)所已接近封頂 ? 會(huì)所外立面與內(nèi)部裝修具有修改空間 ? 開(kāi)盤(pán)在即，會(huì)所在工程上不可能有大改動(dòng) ? 會(huì)所承擔(dān)一期銷售功能 ? 是首期展示項(xiàng)目形象的重要節(jié)點(diǎn) ? 是項(xiàng)目品味與格調(diào)的體驗(yàn)場(chǎng)所 現(xiàn)實(shí)條件 任務(wù)與目標(biāo) 問(wèn)題一、現(xiàn)代風(fēng)格的營(yíng)銷中心與法國(guó)風(fēng)格小鎮(zhèn)怎樣有機(jī)融合 問(wèn)題二、怎樣在銷售場(chǎng)所中為客戶制造“右岸主義”生活方式的體驗(yàn) 81 問(wèn)題建議 問(wèn)題 對(duì)策建議 說(shuō)明 問(wèn)題一： 現(xiàn)代風(fēng)格的營(yíng)銷中心與法國(guó)風(fēng)格小鎮(zhèn)怎樣有機(jī)融合 忽略形式上的差異，而在內(nèi)容上建立聯(lián)系 ?營(yíng)銷中心內(nèi)部保持與外部統(tǒng)一的現(xiàn)代風(fēng)格； ?在營(yíng)銷中心內(nèi)部加入法國(guó)當(dāng)代文化藝術(shù)元素，如畫(huà)、雕塑、香水等 ?將營(yíng)銷中心改名為 “法蘭西文化會(huì)館 ” 問(wèn)題二： 怎樣在銷售場(chǎng)所中為客戶制造 “右岸主義 ”生活方式的體驗(yàn) 售樓處就是展覽廳，用與藝術(shù)結(jié)合的方式展現(xiàn)項(xiàng)目的典雅氣質(zhì) ?營(yíng)銷中心四周的墻面可懸掛法國(guó)當(dāng)代藝術(shù)作品用于展覽；在室內(nèi)某些空間節(jié)點(diǎn)上布置小型展臺(tái)或展柜； ?若空間允許，建議將展覽廳設(shè)置一個(gè)獨(dú)立空間，與銷售環(huán)境不產(chǎn)生干擾； 82 營(yíng)銷中心冠名“法蘭西文化會(huì)館”，用與藝術(shù)結(jié)合的方式展現(xiàn)項(xiàng)目的典雅氣質(zhì) ?售樓處以“法蘭西文化會(huì)館”方式出現(xiàn)，內(nèi)部裝飾和小品展示當(dāng)代法國(guó)文化和現(xiàn)代藝術(shù)元素 ； ?把營(yíng)銷中心與藝術(shù)展廳結(jié)合，為項(xiàng)目增加了格調(diào)和品味，展現(xiàn)項(xiàng)目的典雅氣質(zhì)。 會(huì)所意象示意 藝術(shù)品構(gòu)筑了營(yíng)銷中心的主要?dú)赓|(zhì)，格調(diào)與品位是客戶留下的鮮明印象 83 小戶型 ? 首期建成 57套小戶型住宅，戶均面積 62平米 ? 建筑風(fēng)格為法式 ? 在一期銷售 ? 全部精裝修 ? 區(qū)域的投資價(jià)值尚未得到普遍認(rèn)可 ? 滿足本區(qū)域前期的臨時(shí)住宿功能 ? 銷售回款 現(xiàn)實(shí)條件 任務(wù)與目標(biāo) 問(wèn)題、怎樣吸引投資者購(gòu)買(mǎi)小戶型 84 問(wèn)題建議 問(wèn)題 對(duì)策建議 說(shuō)明 怎樣吸引投資者購(gòu)買(mǎi)小戶型 宣傳明確的功能定位 ?將小戶型功能明確定位為區(qū)域前期的臨時(shí)性居住物業(yè)，滿足游人的住宿需求 作為酒店服務(wù)公寓銷售 ?引入酒店管理公司經(jīng)營(yíng)管理 ?統(tǒng)一內(nèi)部裝修 3D影片展示前景 ?利用 3D虛擬技術(shù)展示酒店服務(wù)公寓的舒適生活和未來(lái)區(qū)域逐步成熟中項(xiàng)目的升值前景 銷售節(jié)點(diǎn)推后 ?在一期后期銷售可以讓購(gòu)買(mǎi)者看到區(qū)域的部分配套，有利于建立購(gòu)買(mǎi)者信心，并實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目更高價(jià)值 85 謝 謝 :53:4220:5320::53 20:5320:53::53:42 2023年 2月 17日星期五 8時(shí) 53分 42秒 ? 靜夜四無(wú)鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 17, 2023 ? 雨中黃葉樹(shù)，燈下白頭人。 20:53:4220:53:4220:532/17/2023 8:53:42 PM ? 1以我獨(dú)沈久，愧君相見(jiàn)頻。 :53:4220:53Feb2317Feb23 ? 1故人江海別，幾度隔山川。 20:53:4220:53:4220:53Friday, February 17, 2023 ? 1乍見(jiàn)翻疑夢(mèng)，相悲各問(wèn)年。 :53:4220:53:42February 17, 2023 ? 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國(guó)見(jiàn)青山。 2023年 2月 17日星期五 下午 8時(shí) 53分 42秒 20:53: ? 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 8時(shí) 53分 :53February 17, 2023 ? 1行動(dòng)出成果，工作出財(cái)富。 2023年 2月 17日星期五 8時(shí) 53分 42秒 20:53:4217 February 2023 ? 1做前，能夠環(huán)視四周；做時(shí)，你只能或者最好沿著以腳為起點(diǎn)的射線向前。 下午 8時(shí) 53分 42秒 下午 8時(shí) 53分 20:53: ? 沒(méi)有失敗，只有暫時(shí)停止成功！。 , February 17, 2023 ? 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒(méi)有。 20:53:4220:53:4220:532/17/2023 8:53:42 PM ? 1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的積累。 :53:4220:53Feb2317Feb23 ? 1世間成事，不求其絕對(duì)圓滿，留一份不足，可得無(wú)限完美。 20:53:4220:53:4220:53Friday, February 17, 2023 ? 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :53:4220:53:42February 17, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 17日星期五 下午 8時(shí) 53分 42秒 20:53: ? 1楚塞三湘接，荊門(mén)九派通。 。 2023年 2月 下午 8時(shí) 53分 :53February 17, 2023 ? 1少年十五二十時(shí)，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 17日星期五 8時(shí) 53分 42秒 20:53:4217 February 2023 ? 1空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 下午 8時(shí) 53分 42秒 下午 8時(shí) 53分 20:53: ? 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 17, 2023 ? 閱讀一切好書(shū)如同和過(guò)去最杰出的人談話。 20:53:4220:53:4220:532/17/2023 8:53:42 PM ? 1越是沒(méi)有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :53:4220:53Feb2317Feb23 ? 1越是無(wú)能的人，越喜歡挑剔別人的錯(cuò)兒。 20:53:4220:53:4220:53Friday, February 17, 2023 ? 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強(qiáng)。 :53:4220:53:42February 17, 2023 ? 1意志堅(jiān)強(qiáng)的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 17日星期五 下午 8時(shí) 53分 42秒 20:53: ? 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過(guò)于提升自我。 2023年 2月 下午 8時(shí) 53分 :53February 17, 2023 ? 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 17日星期五 8時(shí) 53分 42秒 20:53:4217 February 2023 ? 1一個(gè)人即使已登上頂峰，也仍要自強(qiáng)不息。 下午 8時(shí) 53分 42秒 下午 8時(shí) 53分 20:53: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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