【正文】 的地下空間作為書房、影音等主要功能用房還是游刃有余。一層地下室地下室采光天窗82169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 [4]精致配套182。大配套、小功能 ?會所和商業(yè)u項目地塊和主要街道臨街面不多，做臨街商業(yè)的話，商業(yè)量不易做大，并且都市路車行速度快、人流量也不足、商業(yè)氛圍不濃，街鋪也不利于營造檔次；u內街的形式可以保證內部商業(yè)街道的檔次，但如果商業(yè)街體量不大，不易形成商業(yè)吸引力；u建議商業(yè)和會所結合設計成一體，后期經(jīng)營會所作為商業(yè)的核心部分，既增加了有效的商業(yè)面積，也解決了會所經(jīng)營出路；并且商業(yè)和會所結合之后體量增加能夠以整體形象樹立區(qū)域高檔商業(yè)地標，彌補本區(qū)域高檔商業(yè)不足的現(xiàn)狀83169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 [4]精致配套182。大配套、小功能 ?精細貼心的商業(yè)配套功能 內容 規(guī) 模（平方米） 比例超市 小型超市 400 11%餐 飲 中西餐 飲 、咖啡吧、酒吧 1300 37%生活配套 茶 藥 、甜品零售等 600 17%郵 局 銀 行 200 6%美容美 發(fā) 、瘦身按摩等 500 15%中介、干洗、 維 修等服務設 施 500 15%總計 —— 3500 100%本項目的會所和商業(yè)按照基本的商業(yè)配套標準，做到精致實用。按照測算商業(yè)和會所的總面積為 5680m2，建議商業(yè)面積做到 3500m2，會所 2023m2。84169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 [4]精致配套182。大配套、小功能 ?專業(yè)中高檔會所主要功能 會所內容生活服 務 閱覽 室、茶餐 廳 、家政服 務 、商 務 中心等娛樂 、健身 室外游泳池、健身房、壁球室、棋牌室、羽毛球室等兒童天地 兒童活 動 室、 鋼 琴房u考慮到會所后期經(jīng)營轉成商業(yè)，除保留健身、棋牌、兒童活動室等基本會所服務功能外，其它區(qū)域可以轉化成中型高檔餐飲、主題型健身會所、或者女子主題會所等專業(yè)會所，可由專業(yè)商家負責經(jīng)營管理；u會所 2023m2的面積只是作為前期銷售展示階段的內容，所以不存在會所面積大的問題。85169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 [4]精致配套182。大配套、小功能 ?智能化設施物業(yè)名稱 恒聯(lián)名人世家 九間堂 假日風景智能化內容1）安保系統(tǒng)：社區(qū)周邊設置紅外報警系統(tǒng)；社區(qū)主要道路口設置全天候攝像監(jiān)控系統(tǒng)；德國 TCS可視對講訪客系統(tǒng)；電子尋更系統(tǒng)；安裝緊急求助系統(tǒng)；戶內安裝門、窗磁及紅外報警系統(tǒng)；2）遙控門系統(tǒng)：每戶奉送意大利NICE庭院門遙控開門機和遙控車庫門電動裝置。1）、安保系統(tǒng)：第一重：小區(qū)周界紅外線報警系統(tǒng)，電視監(jiān)控系統(tǒng)跟蹤；第二重，電子尋更及區(qū)內電視監(jiān)控系統(tǒng)；第三重：每戶庭院圍墻周界報警設德國 TCS黑白可視對講系統(tǒng)，每戶配四個可視對講分機；第四重：家庭安防報警系統(tǒng)，包括主動紅外移動感應探測，燃氣泄露感應探測；第五重：緊急報警按鈕，每戶設置多個緊急報警按紐。2）、衛(wèi)視、電話以有線電視：每戶設衛(wèi)視及有線電視兩根進戶線路，在主要房間預留終端。1）五重安防系統(tǒng)：第一重周界防越系統(tǒng)；第二重閉錄監(jiān)控系統(tǒng)；第三重門禁系統(tǒng)；第四重樓宇對講系統(tǒng)；第五重緊急求助系統(tǒng)；2）全天候車輛管理系統(tǒng)；3） “ 一卡通 ” 系統(tǒng)；4）自助電子查詢服務；u從選取的案例可以看出，對智能化的配置要求，根據(jù)物業(yè)形式不同會有一定差異，但是都突出了安保方面的智能化管理系統(tǒng)?；径际且晕逯匕脖Ｗ鳛榛灸０妫籾其他智能化要求都采用了最基本的智能化要求，沒有對智能化做過多的闡釋。86169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 [4]精致配套182。大配套、小功能 ?智能化設施序號 系 統(tǒng) 名稱 作用 備 注1 閉 路 電視監(jiān) 控子系 統(tǒng) 安全防范 —2 周界防范 報 警子系 統(tǒng) 安全防范 —3 樓宇可 視對講 子系 統(tǒng) 安全防范 —4 家庭安全防范子系 統(tǒng) 安全防范 —5 電 子巡更子系 統(tǒng) 安全防范 —6 車庫 管理子系 統(tǒng) 安全防范 做基本的 車輛 出入 戶 控制7 寬帶 信息系 統(tǒng) 信息通信 —8 有 線電視 系 統(tǒng) 信息通信 —9 家居信息系 統(tǒng) （ 綜 合布 線 ） 信息通信 —10 一卡通系 統(tǒng) 消 費 、停 車 、 發(fā) 卡 —11 背景音響及 緊 急廣播子系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —12 公共 顯 示系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —13 小區(qū) 導詢 系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —14 物 業(yè) 管理系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —15 遠 程抄表系 統(tǒng) 物 業(yè) 管理 —16 建筑 設備監(jiān) 控系 統(tǒng) 設備 控制 —17 小區(qū)控制中心系 統(tǒng) 系 統(tǒng) 控制、物 業(yè) 管理 只保留系 統(tǒng) 控制系 統(tǒng)u智能化的投入相對整個房地產開發(fā)來講，屬于比較小的投資量而且營造周期易于控制，隨著小區(qū)智能化的發(fā)展，不易形成比較突出的智能化產品差距，即使由于智能化的設計產生了相對強勢賣點，競爭對手也能在短時間內迎頭趕上；u智能化設備建議以基本的配置為準，不作為產品主打賣點營造。 87169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 [4]精致配套182。大物管、小服務 ?白金物管u對于高知類客戶來說，買房子不僅僅是買房子本身，更體現(xiàn)出一種生活狀態(tài)和社會身份以及生活質量；u兩種物業(yè)采用不同的物業(yè)管理形式，一方面可以突出別墅項目的尊貴，形成項目推廣關于物管的號召力；另一方面也保證了公寓較少的收費標準，符合我們對于目標客戶的定位。建議在物業(yè)管理上根據(jù)物業(yè)形式不同采用兩種不同的物管形式：公寓類客戶采用標準的服務內容；別墅類客戶的物業(yè)服務和物業(yè)管理突出管理的尊貴性以酒店的服務質量為標準，借用 “國際金鑰匙組織 ”酒店服務理念。在銷售宣傳上營造出 “白金級物管 ”概念。白金級物管可以從物業(yè)管理的三個方面進行細化要求；其一：白金級 “ 管家大使 ” ；其二：白金級家政服務 ；其三：白金級安全服務 。88169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 [4]精致配套182。大物管、小服務 ?白金物管u對于三類白金級服務內容來說，安全服務是整個小區(qū)共享的服務內容；u家政服務部分作為單項收費項目和配套服務內容可以作為整個社區(qū)共享的服務內容；u“ 管家大使 ” 的專屬貼身服務則為別墅類客戶獨有。白金級 “ 管家大使 ” ：u安排 10名 “ 管家大使” ，與業(yè)主保持 24小時電話聯(lián)系，并絕對保密業(yè)主信息。u“ 管家大使 ” 以 “ 業(yè)主至上 ” 為原則提供貼身服務，業(yè)主在生活上需要一切困難可直接聯(lián)系管家大使 “ 協(xié)調。u每位管家大使每月需要上門拜訪 20戶以上，細心聆聽業(yè)主的意見和建議。u“ 管家大使 ” 家訪時還需耐心講解物業(yè)相關法規(guī)政策，并及時向業(yè)主推薦公司 最新優(yōu)惠服務。白金級家政服務u提供干、濕洗衣服務和熨衣；u提供家居清潔、保姆、照顧兒童、老人服務；u提供電召的士、緊急用車服務；u提供醫(yī)療保健服務及定期全身體檢服務；u提供私人醫(yī)生服務及心理咨詢；u提供營養(yǎng)咨詢及健康飲食法；u提供家教服務（中英文學習經(jīng)及樂器指導）；u提供插花及花卉養(yǎng)護指導或其他。白金級安全服務u24小時自動防火防災，指紋門禁系統(tǒng)、電控一體化門鎖、防盜可視對講系統(tǒng)及小區(qū)聯(lián)網(wǎng)報警系統(tǒng)，提供萬全的管理；u24小時雙語柜臺人員提供生活支援服務；u成立高質素的護衛(wèi)隊伍，學歷高、品德高尚能與業(yè)主和睦相處，保安員入職前均要接受長時間的崗位培訓，對其道德行為、政治思想、業(yè)務知識、軍事體能等進行封閉式的訓練；u24小時保安巡防服務；u社區(qū)外圍采用制服穿著，體現(xiàn)威武形象，u社區(qū)內部采用西裝穿著，體現(xiàn)親和形象。89169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 項目產品策劃182。產品價格 ?定價方法u市場比較法：運用相類似的項目作為樣本，通過對影響房地產價格因素的分析及修正，從而得到評估項目最可能實現(xiàn)的合理價格。u根據(jù)顓橋在售項目具體情況，設定調查范圍。分別按照普通公寓市場和別墅市場，遴選了不同的項目樣本。u修正思路：在項目定價中，依據(jù)了同一項目之兩種物業(yè)類型定價不沖突原則。因此，我們選擇了一些指標分別對 townhouse產品及公寓產品進行了修正。比較內容 權重湖山在望 圣得恒業(yè)花園 天籟園擬合 比較 擬合 比較 擬合 比較程度 系數(shù) 程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑單體 15% 區(qū)域位置 10% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設計 15% 1 房型設計 15% 配套設施 10% 主題提煉 10% 合 計 100% Townhouse產品價格擬合本案價格推算 =以項目 A為參考的定價 A 權重 +……+ 以項目 C為參考的定價 C 權重 =11830元 /平方米根據(jù)市場價格擬合，本項目 townhouse產品的現(xiàn)時價格水平應該在 11830元 /平方米90169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 項目產品策劃 182。產品價格 ?現(xiàn)時價格比較內容 權重　東方米藍城 劍橋馨苑擬合 比較 擬合 比較程度 系數(shù) 程度 系數(shù)建筑單體 15% 區(qū)域位置 10% 外部環(huán)境 10% 社區(qū)景觀 15% 立面設計 15% 房型設計 15% 配套設施 10% 主題提煉 10% 合 計 100% 　 　 公寓產品價格擬合本案價格推算 =以項目 A為參考的定價 A 權重 +以項目 B為參考的定價 B 權重 =7200元 /平方米根據(jù)市場價格擬合，本項目公寓產品的現(xiàn)時價格水平應該在 7200元 /平方米91169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 u由于本項目從開發(fā)到銷售完畢預計要 23年時間，而區(qū)域市場的價格在未來的一段時間內必然有一定的變化，因此就需要我們運用客觀的、科學的方法和手段來對未來的價格走勢作出合理的預測。由此我們選擇使用顓橋房地產市場的復合年均增長率來對區(qū)域市場在未來幾年內的價格做出科學的預估。項目產品策劃 182。產品價格 ?預期價格 ?區(qū)域增長率定價法? 年均復合增長率年份 2023年 4季度 2023年 2季度年度價格（元 /平米） 7411 8169顓橋住宅價格年均復合增長率 =（ 8333/7411） ^（ 1/） 1=%（這里我們選擇了住宅市場上升階段 04年 4季度的住宅價格為基礎價值，以宏觀調控后至今 2023年 2季度的住宅價格為現(xiàn)有價值，歷時共 ）本項目銷售時間為 2023年 5月至 2023年 5月，取銷售均價時點為 2023年 4月，距離現(xiàn)行定價時點 29個月，采納年平均復合增長率，? 公寓產品定價 項目預期銷售均價為 7200 （ 1＋ %） 29/12=8460元 /m2? Townhouse產品定價 項目預期銷售均價為 11830 （ 1＋ %） 29/12=13900元 /m292169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 u通過我們對數(shù)據(jù)的長期研究和 CRIC系統(tǒng)的科學整理，我們發(fā)現(xiàn)在較長的一段時間節(jié)點內，區(qū)域標桿物業(yè)的定價與區(qū)域均價存在一定的比例關系。因此就需要我們運用客觀的、科學的方法和手段來對區(qū)域未來的標物業(yè)價格作出合理的預測。u本項目定位為顓橋區(qū)域標桿物業(yè)，由此我們選擇使用春申萬科城與春申板塊的均價比例，對本項目價格做出科學的預估。項目產品策劃 182。產品價格 ?預期價格 ?標桿物業(yè)定價法? 春申板塊標桿物業(yè)均價比例年份 2023年 2023年 2023年板塊年度價格（元 /平米） 6421 8578萬科年度價格（元 /平米） 8466 8990 9244均價比例 32％ ％ ％春申板塊標桿物業(yè)均價比例： ％（這里我們選擇了住宅市場上升階段 04年的住宅價格為基礎價值，以宏觀調控后至今 2023年的住宅價格為現(xiàn)有價值，歷時共 3年，采用加權平均法）? 公寓產品定價 項目預期銷售均價為 6500 *（ 1＋ %） 29/12*（ 1＋ ％） =9000元 /m2? Townhouse產品定價 項目預期銷售均價為 10500 *（ 1＋ %)29/12*（ 1＋ %） =14600元 /m2本項目銷售時間為 2023年 5月至 2023年 5月，取銷售均價時點為 2023年 4月，距離現(xiàn)行定價時點 29個月， q區(qū)域未來均價采納年平均復合增長率，93169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司 附錄：創(chuàng)新產品策劃歷程94169。2023年克而瑞（中國）信息技術有限公司