【正文】 山城市發(fā)展中的重要性日益顯現(xiàn)，聚集效應(yīng)日漸突出100廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地中遠(yuǎn)期（成熟期和完成期）出讓安排1 2 3 4 5 6 7 8 9 1048萬 m2 70萬 m2 36萬 m2啟動期 成熟期 完成期出讓量年份商務(wù)辦公： 5萬住宅： 20萬101廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地年度出讓計(jì)劃 經(jīng)營性用地年度出讓用地面積 單位： m2物業(yè)類型 合計(jì) 啟動期 成熟期 完成期2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023住宅 684, 200, 217, 136, 130, 商務(wù)辦公 321, 27, 23, 32, 62, 87, 87, 　 裙樓商業(yè) 311, 82, 59, 82, 86, 合計(jì) 1,316, 227, 23, 32, 280, 87, 306, 59, 212, 86, 經(jīng)營性用地年度出讓建筑面積 單位： m2物業(yè)類型 合計(jì) 啟動期 成熟期 完成期2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023 2023住宅 1,122, 233, 435, 232, 　 220, 　商務(wù)辦公 1,174, 133, 60, 149, 106, 132, 346, 53, 144, 47, 裙樓商業(yè) 1,162, 64, 41, 59, 118, 124, 327, 89, 201, 135, 合計(jì) 3,459, 431, 101, 208, 661, 257, 906, 142, 567, 183, 102廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地出讓價(jià)格建議103廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司出讓價(jià)格設(shè)定的思路現(xiàn)狀地價(jià)評估（市場比較法）區(qū)域價(jià)值提升對新城區(qū)地價(jià)的影響禪城整體地價(jià)變化對新城區(qū)地價(jià)的影響動態(tài)地價(jià)預(yù)測假設(shè)開發(fā)法驗(yàn)證104廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司現(xiàn)狀地價(jià)評估 —— 市場比較法　 季華六路 綠景一路 湖景路西 深寧三路 五峰一路 綠景二區(qū)序號 1 2 3 4 5 6成交日期 樓面單價(jià) 1, 1, 2, 1, 1, 1, 交易時(shí)間修正 100% 100% 100% 99% 98% 97%區(qū)位因素修正 90% 85% 85% 85% 100% 85%個(gè)別因素修正 90% 95% 80% 90% 105% 95%修正地價(jià) 1,090 895 1,445 1,100 1,193 1,186 權(quán)重 15% 24% 15% 15% 5% 26%權(quán)重地價(jià) 現(xiàn)狀住宅樓面平均地價(jià)： 1, /平方米根據(jù)佛山市禪城區(qū)寫字樓最近成交價(jià)格及供求關(guān)系，相同地段的商用物業(yè)地價(jià)約為住宅地價(jià)的 ， 即現(xiàn)狀商務(wù)樓面平均地價(jià)： /平方米105廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司動態(tài)地價(jià)預(yù)測 —— 近年全國各大城市土地交易價(jià)格指數(shù)變化對地價(jià)的影響全國 北京 上海 廣州 深圳 杭州 南京 成都 天津2023 100 2023 2023 2023 —— q 近年全國各大城市地價(jià)平均年增幅主要集中在 2～ 6%之間，由于此類大城市已經(jīng)歷過多年發(fā)展，地價(jià)增幅日趨平穩(wěn)。全國各大城市綜合土地交易價(jià)格指數(shù) (上年度為 )106廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司動態(tài)地價(jià)預(yù)測 —— 佛山市禪城區(qū)居住用地交易價(jià)格變化對地價(jià)的影響　 1999年 2023年 2023年 2023年建筑面積(平方米） 121, 287, 55, 895, 成交總價(jià)（萬元） 11, 42, 6, 157, 樓面單價(jià)（元） 1, 1, 1, 升幅 　 51% 15% 41%q 1999～ 2023年佛山市禪城區(qū)居住用地成交價(jià)格年均增幅約為 16%，但跳躍性較大。q 隨著國家宏觀調(diào)控政策的實(shí)施，城市地價(jià)的變化將日趨平穩(wěn)。參考全國各大城市的地價(jià)的變化情況，結(jié)合禪城區(qū)的實(shí)際情況，保守預(yù)測未來一段時(shí)期居住用地交易價(jià)格年均增幅約在 5～ 8%之間。佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價(jià)格變化情況佛山禪城區(qū)近年居住用地交易價(jià)格變化趨勢107廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司動態(tài)地價(jià)預(yù)測 —— 區(qū)域價(jià)值提升對地價(jià)的影響時(shí)間 用途 用地面積 樓面地價(jià) 備注 酒店、辦公 111,074 2,000 招標(biāo) 金融、辦公 102,789 2,330 掛牌 辦公 113,607 3,800 拍賣q 中心組團(tuán)新城區(qū)是目前佛山市土地開發(fā)的熱點(diǎn)區(qū)域，隨著區(qū)域基礎(chǔ)設(shè)施和配套設(shè)施水平的不斷改善，區(qū)域認(rèn)知度和價(jià)值的不斷提升，區(qū)域地價(jià)應(yīng)會有明顯的提高。參考廣州琶洲會展中心區(qū)在區(qū)域開發(fā)前后地價(jià)的變化情況（詳見下表），同時(shí)也考慮到現(xiàn)狀地價(jià)評估中已透支部分地價(jià)上漲因素，保守估計(jì)新城區(qū)價(jià)值提升對自身地價(jià)的帶動約為年均增幅 6～ 8%之間。廣州琶洲會展中心區(qū)開發(fā)期間地價(jià)變化情況108廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)地價(jià)動態(tài)預(yù)測q 綜合城市總體地價(jià)提升和新城區(qū)自身價(jià)值增長對地價(jià)的影響，保守預(yù)計(jì)在未來較長的一段時(shí)期內(nèi)，新城區(qū)啟動區(qū)住宅地價(jià)年均增幅約為 11～ 16%，取保守值 10%q 相對于住宅而言，佛山商務(wù)辦公市場的現(xiàn)狀供應(yīng)及需求均相對較弱，價(jià)格水平起點(diǎn)較低。但隨著區(qū)域不斷完善，聚集度不斷提高，其地價(jià)增幅應(yīng)略高于住宅，在此按年均增幅約為 11%109廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)地價(jià)的區(qū)位分級商務(wù)一級商務(wù)二級商務(wù)三級住宅一級住宅二級住宅一級住宅二級商務(wù)二級商務(wù)三級110廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)年度土地出讓價(jià)格　 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 商務(wù) 一級 845 938 1,041 1,156 二級 710 788 875 971 1,078 1,196 1,328 1,474 1,636 三級 575 638 708 786 872 968 1,075 1,193 1,324 住宅 一級 1,217 1,339 1,473 1,620 1,782 1,960 2,156 2,372 2,609 二級 991 1,091 1,200 1,320 1,452 1,597 1,756 1,932 2,125 單位：元 /平方米111廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司新城區(qū)啟動區(qū)各年度土地出讓情況一覽　 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年 2023年　 編號 面積 地價(jià) 編號 面積 地價(jià) 編號 面積 地價(jià) 編號 面積 地價(jià) 編號 面積 地價(jià) 編號 面積 地價(jià) 編號 面積 地價(jià) 編號 面積 地價(jià) 編號 面積 地價(jià)商務(wù) A09 74,171 845 A07 101,901 938 A08 86,551 1,041 A12 72,315 786 A02 37,862 1,078 A05 168,094 1,196 C03 142,956 1,201 C06 87,014 1,193 C01 108,905 2,298 A10 123,524 845 　 　 　 A11121,770 1,041 A13 87,994 786 A03 137,313 1,078 A15 164,046 968 　 　 　 C07 80,520 1,193 C02 74,385 2,298 　 　 　 　 　 　 　 　 　 A14 65,203 786 A04 82,047 1,078 A16 34,677 968 　 　 　 C10 86,963 1,474 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C04 80,115 968 　 　 　 C11 91,956 1,474 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C05 99,527 968 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C08 64,135 1,196 　 　 　 　 　 　 　 　 　　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 C09 63,040 1,196 　 　 　 　 　 　 　 　 　住宅E02 14,662 991 　 　 　 　 　 　 E01 280,115 1,620 　 　 　 D03 133,773 1,960 　 　 　 D01111,452 2,372 　 　 　E03 68,168 991 　 　 　 　 　 　 E04 155,402 1,620 　 　 　 D04 98,722 1,756 　 　 　 D02109,164 1,932 　 　 　E05 72,792 991 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　E06 77,898 991 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　商務(wù)收入 16, 9, 21, 17, 27, 71, 17, 46, 42,住宅收入 23, 70, 43, 47, 　年度收入合計(jì) 39, 9, 21, 88, 27, 115, 17, 93, 42,收入總計(jì) 455,805 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　 　單位：面積 (平方米 )；地價(jià) (元 /平方米 )；收入 (萬元 )112廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司假設(shè)開發(fā)法驗(yàn)證 —— 住宅q 假設(shè)在開發(fā)期內(nèi)某年度 (取 2023年 )某發(fā)展商以上述價(jià)格取得相應(yīng)土地的使用權(quán)，從發(fā)展商角度衡量上述出讓價(jià)格制定是否合理q 住宅216。 該年度住宅的出讓地塊編號為： E0 E04，用地面積約為217,759平方米，容積率 ，總建筑面積約為 435,518平方米。216。 該項(xiàng)目總投資約 211,885萬元。216。 若住宅按 5,500元 /平方米均價(jià)銷售，銷售收入約為 239,535萬元。按此計(jì)算，項(xiàng)目稅前利潤約為 32,217萬元，稅前利潤率為 %。216。 佛山市中心組團(tuán)住宅成交均價(jià)目前約為 3,500元 /平方米，較好樓盤的銷售價(jià)格超過了 5,500元 /平方米。216。 本項(xiàng)目的銷售時(shí)間在 2023年左右，且本項(xiàng)目為一線臨江，景觀資源豐富，在四年時(shí)候達(dá)到或超過現(xiàn)狀價(jià)格是完全可能的。113廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司假設(shè)開發(fā)法驗(yàn)證 —— 商務(wù)辦公q 商務(wù)辦公216。 該年度商務(wù)辦公的出讓地塊編號為： A1 A1 A14，用地面積約為 62,579平方米，整體容積率 ，總建筑面積約為 220,484平方米。216。 該項(xiàng)目總投資約 163,192萬元。216。 項(xiàng)目稅前利潤約為 27,385萬元，稅前利潤率為 %。216。 項(xiàng)目的銷售時(shí)間在 2023年左右。中心組團(tuán)現(xiàn)階段寫字樓及商業(yè)的產(chǎn)品素質(zhì)、售價(jià)及租金水平均較低，有可能出現(xiàn)井噴，且本項(xiàng)目為一線臨江，緊靠核心商務(wù)區(qū)景觀資源豐富，在六年時(shí)候達(dá)到或超過現(xiàn)狀價(jià)格是完全可能的。114廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司經(jīng)營性用地出讓規(guī)模115廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司出讓地塊規(guī)模大小利弊分析q 出讓地塊規(guī)模較大216。 利： 保持區(qū)域的整體空間形態(tài) 利于地塊規(guī)劃并營造良好環(huán)境 招入有實(shí)力的發(fā)展商，保證開發(fā)實(shí)施效果216。 弊： 出讓門檻較高 q 出讓地塊規(guī)模較小216。 利： 出讓門檻較低，利于迅速出讓216。 弊： 不利于控制整體空間形態(tài) 不利于地塊規(guī)劃并營造良好環(huán)境 管理難度較大 發(fā)展商開發(fā)成本高116廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司廣州珠江恒昌房地產(chǎn)顧問有限公司案例 —— 廣州珠江新城和琶洲經(jīng)驗(yàn)q 廣州珠江新城開發(fā)失誤的重要原因之一是出讓地塊面積劃分過小 （ 5000～ 6000平方米／塊），不利于項(xiàng)目的開發(fā)和規(guī)劃。因此在新的規(guī)劃方案中，原有的 440多個(gè)小地塊被歸整為約 270個(gè)完整