房產(chǎn)企業(yè)當(dāng)前發(fā)展環(huán)境分析與建議-資料下載頁
2025-01-25 15:26本頁面
【正文】 平方米） 累計(jì)銷售金額（億元）面積 同比 金額 同比20231 % %2023220233 % %20234 % %20235 % %20236 % %20237 % %20238 % %20239 % %202310 % %逆勢(shì)下，能取得如此成績(jī)已經(jīng)實(shí)屬不易。36C. 應(yīng)對(duì)建議篇市場(chǎng)趨勢(shì)判斷企業(yè)策略建議37市場(chǎng)趨勢(shì)研判傳導(dǎo)效應(yīng)本次房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)整具有鮮明的傳導(dǎo)效應(yīng)各層面的傳導(dǎo)效果城市層面： 一線城市 二線城市 三線城市 四線城市需求層面： 改善性需求 豪宅需求 剛性需求物業(yè)層面： 住宅 土地 商辦38市場(chǎng)趨勢(shì)研判調(diào)整周期判斷種種跡象表明，中國房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入重度調(diào)整階段。大致可以用 “ 三九 ” 的眼光來解讀市場(chǎng)“ 一九 ” ： 2023年 9月， “927” 政策的出臺(tái)成為市場(chǎng)發(fā)展的轉(zhuǎn)折點(diǎn)；“ 二九 ” ： 2023年 9月，期盼中的 “ 金九 ” 沒有出現(xiàn)，市場(chǎng)進(jìn)入中度調(diào)整階段的趨勢(shì)已經(jīng)很清晰；“ 三九 ” ： 2023年 9月，期待市場(chǎng)探底，出現(xiàn)拐點(diǎn)市場(chǎng)轉(zhuǎn)折點(diǎn)2023年 9月 2023年 9月調(diào)整通道清晰2023年 9月期待市場(chǎng)出現(xiàn)拐點(diǎn)39市場(chǎng)趨勢(shì)研判市場(chǎng)反轉(zhuǎn)條件 中國整體房地產(chǎn)市場(chǎng)回暖需具備經(jīng)濟(jì)、金融、股市、政策、價(jià)格、輿論六大方面條件市場(chǎng)回暖需具備的 6大條件40經(jīng)濟(jì)形勢(shì)向好需要經(jīng)濟(jì)發(fā)展重轉(zhuǎn)入正常軌跡，世界經(jīng)濟(jì)局勢(shì)保持穩(wěn)定，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形勢(shì)出現(xiàn)積極信號(hào)金融環(huán)境放松金融環(huán)境向好，房款貸款政策股票市場(chǎng)復(fù)蘇股票市場(chǎng)見底反彈，社會(huì)大眾購買力得以恢復(fù)國家政策支持需要國家在開發(fā)、建設(shè)、交易繼續(xù)加大政策扶持力度，以及信貸融資等方面對(duì)企業(yè)出臺(tái)各類支持政策價(jià)格繼續(xù)回調(diào)在售項(xiàng)目?jī)r(jià)格實(shí)質(zhì)性下調(diào)，回到相對(duì)合理程度，以此激活消費(fèi)者的購買欲望社會(huì)輿論導(dǎo)向社會(huì)輿論導(dǎo)向開始往積極方面報(bào)道，如網(wǎng)絡(luò)、報(bào)紙、電視等各個(gè)渠道的報(bào)道均有利于樓市發(fā)展市場(chǎng)趨勢(shì)研判市場(chǎng)力量分析對(duì)于各個(gè)不同區(qū)域市場(chǎng)來說，市場(chǎng)回暖的時(shí)間主要取決于內(nèi)因和外因的共同作用外因 VS 內(nèi)因環(huán)境核心：整體經(jīng)濟(jì)關(guān)系核心：市場(chǎng)供求經(jīng)濟(jì)環(huán)境發(fā)展走勢(shì)金融環(huán)境發(fā)展走勢(shì) 股市行情走勢(shì) 國家政策扶持力度 城市內(nèi)部購房需求結(jié)構(gòu) 城市房地產(chǎn)價(jià)格下調(diào)水平 地方政府對(duì)政策執(zhí)行力度 地方政府獨(dú)有的救市政策力度國際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、中國整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r如何，股市能夠見底反彈，均決定了居民的購買欲望能否恢復(fù)，居民購房支付力能力能否提高。內(nèi)因決定了各區(qū)域市場(chǎng)能否及時(shí)回暖，購買需求結(jié)構(gòu)是一個(gè)關(guān)鍵因素，是城市房地產(chǎn)市場(chǎng)能夠自救的決定性因素。41市場(chǎng)趨勢(shì)研判典型城市風(fēng)險(xiǎn)各典型城市后市風(fēng)險(xiǎn)度評(píng)價(jià)類型 城市 風(fēng)險(xiǎn)高度風(fēng)險(xiǎn)城市 風(fēng)險(xiǎn)最高武漢、哈爾濱、福州、廈門、西安、杭州、成都等未來供過于求局面明顯，市場(chǎng)存量規(guī)模大，消化周期長(zhǎng)風(fēng)險(xiǎn)次高天津、深圳、蘇州、連云港、大連、威海、文登等未來市場(chǎng)供應(yīng)量大，市場(chǎng)消化周期較長(zhǎng) 中度風(fēng)險(xiǎn)城市 風(fēng)險(xiǎn)中度北京、南京、寧波、無錫、鄭州、長(zhǎng)春、太原、長(zhǎng)沙、南寧、沈陽等 未來市場(chǎng)供求關(guān)系適度，消化周期長(zhǎng)度中等 低度風(fēng)險(xiǎn)城市 風(fēng)險(xiǎn)次低上海、廣州、重慶、昆明、?？?、濟(jì)南、常州等未來市場(chǎng)供應(yīng)量較小，供求關(guān)系較為平衡，消化周期相對(duì)較短 風(fēng)險(xiǎn)最低 貴陽、合肥等 未來市場(chǎng)供應(yīng)量小，供求關(guān)系平衡，消化周期短 42市場(chǎng)趨勢(shì)研判典型城市風(fēng)險(xiǎn)09年典型城市商品住宅市場(chǎng)消化周期列表 單位：月 城市 三季度末市場(chǎng)可售面積（萬平方米四季度末預(yù)計(jì)可售面積（萬平方米 ）09年預(yù)計(jì)供應(yīng)量（萬平方米 ）前一年 前半年 前三個(gè)月平均成交量（萬平方米 ）消化周期（月）平均成交量（萬平方米 ）消化周期（月）平均成交量（萬平方米 ）消化周期（月）上海 1100 沈陽 1201 84 南京 678 34 深圳 567 北京 1360 1350 101 成都 1019 39 37 福州 306 杭州 752 20 16 天津 715 武漢 780 注： 09年住宅消化周期 = (08年末市場(chǎng)存量 +09年預(yù)計(jì)供應(yīng)量 )/近期平均成交量43近期文登市場(chǎng)反映類型 代表項(xiàng)目 表現(xiàn) 原因波瀾不驚 御臨華府 瑞恒水岸新城 價(jià)格未有大起落、未有大型營(yíng)銷動(dòng)作 項(xiàng)目前期銷售較多，考慮老客戶因素震蕩較大 銀河花園 華新園 降價(jià)幅度較大，達(dá) 15%以上 規(guī)模較大，資金壓力嚴(yán)峻觀望中前進(jìn) 山川文苑 文馨花園 逆市漲價(jià)， 50元 /平米以上 原價(jià)較低，漲后價(jià)格仍有一定競(jìng)爭(zhēng)力逆市開發(fā) 柳岸御府 文峰花園 多層居住項(xiàng)目，建筑規(guī)模較大 拿地較早，被動(dòng)開發(fā)逆市飄紅 金領(lǐng)山莊 鐵通房產(chǎn) 銷售業(yè)績(jī)居文登房地產(chǎn)市場(chǎng)前列 價(jià)格非常低，為文登價(jià)格最低之列44企業(yè)應(yīng)對(duì)策略建議典型企業(yè)策略企業(yè)狀況策略總綱 土地策略 開竣工策略 銷售策略 融資策略類型 當(dāng)前特征特大型（如萬科、中海外等）錢地平衡經(jīng)營(yíng)積極穩(wěn)健、適度控制規(guī)模發(fā)展西、北，逢低吸納以銷定產(chǎn)，加強(qiáng)研判 積極營(yíng)銷，但避免大規(guī)模促銷正常融資，力求股權(quán)融資機(jī)會(huì)型（無典型特征企業(yè)，如瑞成置業(yè)）地多錢少尋找合作伙伴，加強(qiáng)現(xiàn)金回收，強(qiáng)力控制規(guī)模停止任何拿地，積極尋求退地市場(chǎng)前景不良區(qū)域應(yīng)跑完現(xiàn)貨，停止生產(chǎn)降價(jià)促銷，安全為上積極融資，控制負(fù)債錢多地少安全為上，等待市場(chǎng)回暖，杜絕抄底情緒市場(chǎng)環(huán)境較好城市逢低吸納選擇市場(chǎng) 穩(wěn)健營(yíng)銷 控制融資錢地平衡逐步發(fā)展，現(xiàn)金為王；多頻次推出活動(dòng)營(yíng)銷穩(wěn)步前行，謹(jǐn)慎獲得放緩節(jié)奏，謹(jǐn)慎放量批量出售，穩(wěn)妥出售正常融資精品型（如仁恒、綠城等）錢地平衡適度控制規(guī)模，放慢擴(kuò)張腳步尋找機(jī)會(huì)，逢低吸納適度放慢節(jié)奏，調(diào)低目標(biāo)穩(wěn)健營(yíng)銷，不建議大幅促銷正常融資商辦型（如 SOHO、萬達(dá)等）錢多地少適度控制規(guī)模，控制經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)尋找機(jī)會(huì)，逢低吸納控制節(jié)奏 穩(wěn)健營(yíng)銷 正常融資45數(shù)據(jù)來源：n 《中國房地產(chǎn)報(bào)》n 《 中國財(cái)經(jīng)報(bào)道 》n 《 上市公司統(tǒng)計(jì)年報(bào) 》n 《 新地產(chǎn) 》n 《 中國房地產(chǎn)報(bào) 》n 《 中國房地產(chǎn) 》n 《 中國證券報(bào) 》n ……匯報(bào)結(jié)束，謝謝！演講完畢，謝謝觀
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