【導(dǎo)讀】中國(guó)最大管理資源中心。a、投標(biāo)擔(dān)保憑證（復(fù)印件）。b、營(yíng)業(yè)執(zhí)照、資質(zhì)證書(shū)。c、法定代表人證明書(shū)，法定代表人授權(quán)委托書(shū)。根據(jù)中國(guó)移動(dòng)通信集團(tuán)廣東有限公司陽(yáng)江分公司物業(yè)管理競(jìng)賽。文件和《中華人民共和國(guó)招標(biāo)投標(biāo)法》、《廣東省實(shí)施〈中華人民共和國(guó)。招標(biāo)投標(biāo)法〉辦法》的規(guī)定，我單位詳細(xì)研究物業(yè)管理競(jìng)賽文件。表、競(jìng)賽報(bào)價(jià)明細(xì)表一份及法人授權(quán)委托書(shū)；規(guī)定和投標(biāo)文件的承諾履行合同。承擔(dān)一切法律責(zé)任和后果。擬派駐本項(xiàng)目主要管理人員。副主任梁杰男工程師大專。職務(wù)姓名性別職稱學(xué)歷

　　

【正文】 暗溝完好率 99％ 排水溝、明暗溝保潔員每月清理。 9 公共照明路燈完好率 96％ 落實(shí)責(zé)任人，堅(jiān)持對(duì)公共照明等公用設(shè)施進(jìn)行日常巡視檢修和定期維護(hù)保養(yǎng)，并健全檔案記錄。 10 停車 場(chǎng)、單車棚完好率 99％ 安管員 24 小時(shí)巡查、工程人員 24 小時(shí)維修服務(wù)可以確保停車場(chǎng)、單車棚的完好。 11 區(qū)內(nèi)治安案件發(fā)生率 1‰以下 實(shí)行 24 小時(shí)監(jiān)察制度，明確安管員員職責(zé)，層層防衛(wèi)。 12 火災(zāi)發(fā)生率 1‰以下 全員義務(wù)消防員制，定期培訓(xùn)和演習(xí)，加大宣傳力度，由主任負(fù)責(zé)組織進(jìn)行日常巡視，發(fā)現(xiàn)隱患及時(shí)處理確護(hù)管全。 13 違章發(fā)生率和處理率 發(fā)生率 1‰以下處理率 100% 規(guī)范的服務(wù)、嚴(yán)格的管理是杜絕各類違章的保證。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 14 客戶有效投訴率 2‰以下 采取措施 ,加強(qiáng)與客戶溝通 ,定期走訪客戶 ,征求管理 意見(jiàn) ,強(qiáng)化服務(wù)意識(shí) ,及時(shí)為客戶排憂解難。做到投訴處理有結(jié)果，有記錄和回訪。 客戶投訴處理率 100％ 投訴回訪率 100％ 15 客戶對(duì)管理服務(wù)滿意率 95％以上 實(shí)行人性化管理，增強(qiáng)服務(wù)意識(shí)，加強(qiáng)與客戶溝通，完善社區(qū)服務(wù)。在日常工作中注意廣泛收集客戶意見(jiàn)。 16 大型及重要機(jī)電設(shè)備完好率 99％ 制定嚴(yán)格的設(shè)備操作和保養(yǎng)規(guī)程，落實(shí)崗位責(zé)任制，實(shí)行巡查制度，建立設(shè)備檔案，制定預(yù)防性維修保養(yǎng)計(jì)劃。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 十二、 物業(yè)管理服務(wù)分類標(biāo)準(zhǔn)和服務(wù)承諾 概述 依據(jù)物業(yè)管理有關(guān)法規(guī)， 物業(yè) 在該項(xiàng)目的管理 服務(wù)中將嚴(yán)格規(guī)范設(shè)備、設(shè)施維修養(yǎng)護(hù)、清潔衛(wèi)生、綠化、安全防范、維修服務(wù)等方面的管理工作，使辦公樓和營(yíng)業(yè)廳的辦公環(huán)境整潔、衛(wèi)生、有序，機(jī)電設(shè)備保持良好狀態(tài)，為移動(dòng)公司工作人員創(chuàng)造一個(gè)優(yōu)美、安全、舒適的辦公和生活環(huán)境。配合移動(dòng)公司做好后勤服務(wù)、接待服務(wù)、會(huì)務(wù)服務(wù)、社區(qū)文化服務(wù)、家政服務(wù)、安裝維修服務(wù)等，做移動(dòng)忠實(shí)的貼心管家。 前期熟悉現(xiàn)場(chǎng) 考慮到本物業(yè)特殊性，前期現(xiàn)場(chǎng)熟悉過(guò)程非常重要，它包括兩個(gè)階段，一是做方案前的現(xiàn)場(chǎng)勘察，根據(jù)該項(xiàng)目的現(xiàn)場(chǎng)具體情況，可以拿出切實(shí)可行的物管方案，避免千篇一律的理論方案 ，一旦成交接管，也有初步的準(zhǔn)備；二是成交后的進(jìn)一步熟悉，為正式接管做好充分的準(zhǔn)備。 前期熟悉現(xiàn)場(chǎng)的工作內(nèi)容 成立由陽(yáng)江公司經(jīng)理為組長(zhǎng)的現(xiàn)場(chǎng)考察組，成員由陽(yáng)江公司的技術(shù)骨干和擬參與該項(xiàng)目管理的主要管理人員組成，從現(xiàn)場(chǎng)情況、設(shè)施設(shè)備運(yùn)行情況，討論制定可行的物管方案，重點(diǎn)是崗位設(shè)置、人員配備、材料消耗、成本核算和服務(wù)特色等。一旦成交在充實(shí)部分人員后考察組轉(zhuǎn)變成驗(yàn)收接管小組，參與項(xiàng)目的主要管理人員提前介入該項(xiàng)目，可以避 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 免因時(shí)間倉(cāng)促，給順利接管帶來(lái)的困難。 前期熟悉現(xiàn)場(chǎng)的工作標(biāo)準(zhǔn) ①參與人員要樹(shù)立良好的物業(yè)公司形象，對(duì)工作認(rèn)真負(fù)責(zé)。 ②最短的時(shí)間內(nèi)熟悉現(xiàn)場(chǎng)情況，制定切實(shí)可行的物管方案和接管方案，及時(shí)發(fā)現(xiàn)存在的問(wèn)題和合理化建議向移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司反應(yīng)。 ③全面熟悉設(shè)備設(shè)施運(yùn)行情況、現(xiàn)有服務(wù)人員情況，為正式接管做好充分的準(zhǔn)備。 物業(yè)的接管 接管驗(yàn)收小組的成立及分工 由公司分管領(lǐng)導(dǎo)親自掛帥，在原現(xiàn)場(chǎng)考察小組的基礎(chǔ)上，補(bǔ)充參與該項(xiàng)目的其他各崗位骨干人員，組成包括各專業(yè)人員和各崗位管理人員組成的接管驗(yàn)收小組，具體分工： ①項(xiàng)目部經(jīng)理負(fù)責(zé)制定接管方案（包括時(shí)間安排、接管 內(nèi)容、程序和標(biāo)準(zhǔn)），經(jīng)分管領(lǐng)導(dǎo)審批后，報(bào)移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司審核，確定具體的實(shí)施計(jì)劃。 ②接管驗(yàn)收小組，分成幾個(gè)專業(yè)小組，各專業(yè)小組由項(xiàng)目部各部門負(fù)責(zé)人負(fù)責(zé)。 ③工程租負(fù)責(zé)房屋本體、附屬工程、公共設(shè)施和機(jī)電設(shè)備的驗(yàn)收接管工作。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 ④經(jīng)理助理和資料員負(fù)責(zé)接管物業(yè)的產(chǎn)權(quán)資料、工程資料、設(shè)備資料的驗(yàn)收移交工作。 ⑤安管部負(fù)責(zé)現(xiàn)場(chǎng)安全的接管和安全秩序的維護(hù)。 ⑥綠化保潔組負(fù)責(zé)接管期間的全面保潔和綠化接管。 接管驗(yàn)收內(nèi)容 ①設(shè)備設(shè)施驗(yàn)收移交： 建立移交清單，對(duì)照現(xiàn)場(chǎng)逐一清點(diǎn)移交，對(duì)存在的問(wèn)題雙方確認(rèn)，移交后 雙方簽字，并對(duì)工程遺留問(wèn)題匯總提交移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司，所有移交資料存檔保存。 ②其他房屋和配套設(shè)施移交 對(duì)提供的管理用房、配套設(shè)施或委托管理的其他用房等進(jìn)行移交，移交要求和程序同上。 ③現(xiàn)場(chǎng)安全、保潔綠化工作全面介入 和現(xiàn)場(chǎng)其它保安人員辦理移交手續(xù)，對(duì)仍留在現(xiàn)場(chǎng)外來(lái)人員進(jìn)行登記。對(duì)整個(gè)項(xiàng)目進(jìn)行全面細(xì)致的保潔工作，做好石材系統(tǒng)養(yǎng)護(hù)，做好外圍草地、花木的管理。 接管工作要點(diǎn) 保證接管時(shí)和接管后設(shè)備設(shè)施的正常運(yùn)行，不影響移動(dòng)辦公和營(yíng)業(yè)廳的生活。 穩(wěn)定現(xiàn)有管理服務(wù)人員的思想，特別是發(fā) 揮現(xiàn)有骨干人員的作用，保證正常的工作銜接，避免任何環(huán)節(jié)出現(xiàn)問(wèn)題。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 盡快熟悉每一臺(tái)設(shè)備的運(yùn)行狀況，及時(shí)維修現(xiàn)有存在問(wèn)題的設(shè)備，對(duì)相關(guān)設(shè)備進(jìn)行系統(tǒng)的保養(yǎng)維護(hù)，并把目前設(shè)備設(shè)施現(xiàn)狀的匯報(bào)材料提交移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司。 在 1 個(gè)月內(nèi)使設(shè)備設(shè)施的管理運(yùn)行走上規(guī)范的道路。 在 3 個(gè)月內(nèi)使現(xiàn)有機(jī)房的面貌煥然一新。 接管驗(yàn)收的工作標(biāo)準(zhǔn) 樹(shù)立良好的工作作風(fēng)，認(rèn)真負(fù)責(zé)的完成接管驗(yàn)收工作。 減輕移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司的負(fù)擔(dān)，能自己解決的問(wèn)題決不給移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司增加負(fù)擔(dān)。 一切為客戶著想，做好現(xiàn)有 服務(wù)人員的安撫工作，鼓勵(lì)他們安心干好目前的工作，并提出更高的要求。 在最短的時(shí)間內(nèi)完成接管驗(yàn)收工作，迅速進(jìn)入正常的物業(yè)管理服務(wù)工作，為移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司創(chuàng)造良好的工作生活條件。 各類設(shè)備設(shè)施的運(yùn)行、保養(yǎng)和維修服務(wù) 摘要 機(jī)電設(shè)備管理是本物業(yè)管理工作的重點(diǎn)之一，我們將把公司多年來(lái)在樓宇機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理方面積累的豐富經(jīng)驗(yàn)推廣應(yīng)用，如落實(shí)崗位責(zé)任制和設(shè)備責(zé)任到人，強(qiáng)化巡檢、運(yùn)行管理和預(yù)防性維修保養(yǎng)等。同時(shí)按公司 ISO9000 質(zhì)量保證體系要求進(jìn)行管理，如《設(shè)備設(shè)施管理程序》、《供配電 管理程序》、《空調(diào)管理程序》、《給排水管理程序》、《消防管理 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 程序》等程序文件，《設(shè)備設(shè)施維修保養(yǎng)手冊(cè)》、各類設(shè)備操作規(guī)程等作業(yè)指導(dǎo)書(shū)，使我們的設(shè)備設(shè)施管理規(guī)范化、程序化。 移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司辦公樓、營(yíng)業(yè)廳機(jī)電設(shè)備設(shè)施管理主要由項(xiàng)目部工程部承擔(dān)，總公司提供技術(shù)支持、不定期派有關(guān)專家前來(lái)指導(dǎo)，公司其他項(xiàng)目提供后備支持，并選派一部分業(yè)務(wù)熟練的技術(shù)人員充實(shí)到移動(dòng)公司陽(yáng)江分公司項(xiàng)目，前期嚴(yán)格控制好工程技術(shù)人員的選聘和現(xiàn)有服務(wù)人員的培訓(xùn)，造就一支業(yè)務(wù)水平全面、責(zé)任心強(qiáng)、愛(ài)崗敬業(yè)的技術(shù)隊(duì)伍。 工作內(nèi)容和要點(diǎn) 電梯 工作內(nèi)容： 負(fù)責(zé)電梯的日常運(yùn)行、巡檢、維修保養(yǎng)和年度報(bào)檢，維護(hù)電梯的良好運(yùn)行狀態(tài)，保證電梯安全、平穩(wěn)和舒適的高效運(yùn)行。 工作要點(diǎn)： 1）電梯實(shí)行持證上崗、專人管理，根據(jù)大廈上下班時(shí)間，合理安排電梯的運(yùn)行時(shí)間，并及時(shí)業(yè)主意見(jiàn)進(jìn)行調(diào)整。 2）加強(qiáng)電梯日常巡檢和保養(yǎng)工作，及時(shí)消除各種安全隱患，做好巡檢和維修紀(jì)錄，保持機(jī)房整潔和適宜的溫度。發(fā)生故障 10 分鐘內(nèi)技術(shù)人員到達(dá)現(xiàn)場(chǎng)處理，對(duì)關(guān)在電梯的人員及時(shí)救助，并做好安慰工作。 3）協(xié)助業(yè)主按時(shí)報(bào)技術(shù)監(jiān)督部門年檢，取得運(yùn)行許可證。 4）與電梯供貨商建立良好 的業(yè)務(wù)聯(lián)系，確保電梯的正常運(yùn)行。 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 配電設(shè)備、室內(nèi)外照明、庭院燈光 ①供配電系統(tǒng) 工作內(nèi)容： 維護(hù)配電系統(tǒng)的良好工作狀態(tài)，確保大廈電源供應(yīng)正常，為大廈辦公提供可靠的電力保證。 工作要點(diǎn)： 1）配備專業(yè)人員管理臨時(shí)供配電設(shè)備和即將投入的高低壓配電，操作人員實(shí)行持證上崗，按規(guī)程操作。嚴(yán)格控制停送電操作，設(shè)備的檢修應(yīng)避開(kāi)辦公時(shí)間。 2）值班人員每班對(duì)配電室巡檢，加強(qiáng)預(yù)防性維修和年度保養(yǎng)，認(rèn)真填寫(xiě)巡檢保養(yǎng)記錄。 3）保持設(shè)備管理、保養(yǎng)、檢修制度完善，記錄完備。及時(shí)檢查公共部位包括樓層、會(huì)議室等處的配電箱、插座等， 發(fā)現(xiàn)問(wèn)題及時(shí)處理。 4）制定可行供配電應(yīng)急可行方案，設(shè)備狀態(tài)標(biāo)識(shí)明顯、統(tǒng)一，無(wú)安全隱患。 5）嚴(yán)格執(zhí)行各類操作規(guī)程和維修保養(yǎng)規(guī)程。 6）為保證維修及時(shí)率，一方面常備易損件在總數(shù)的 1%2%之間，及時(shí)更換損壞或故障的設(shè)備，另一方面與各供應(yīng)商建立誠(chéng)信、互利的合作關(guān)系，以備在遇突發(fā)系統(tǒng)故障，及時(shí)得到他們的支持。 ②室內(nèi)外照明、庭院燈光 工作內(nèi)容： 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 保持公共通道、樓梯、庭院、泛光照明設(shè)施及燈具的完好和正常工作，在保證大樓外觀形象和客戶方便的前提下，盡量節(jié)約能源。 工作要點(diǎn)： 1）加強(qiáng)巡檢工作，發(fā)現(xiàn)照明設(shè)施損壞及時(shí)修 復(fù)。 2）根據(jù)季節(jié)變化及時(shí)調(diào)整照明送電時(shí)間，做好重大節(jié)日和接待時(shí)的燈光布置。 3）在條件允許情況下，建議業(yè)主選用節(jié)能燈具，安裝定時(shí)器和紅外感應(yīng)開(kāi)關(guān)，為業(yè)主節(jié)約能源。 空調(diào)設(shè)備及管網(wǎng) 工作內(nèi)容： 負(fù)責(zé)對(duì)風(fēng)機(jī)盤(pán)管、空調(diào)設(shè)備等的維修養(yǎng)護(hù)，保持設(shè)備的正常運(yùn)行。 工作要點(diǎn)： 1）設(shè)備標(biāo)識(shí)統(tǒng)一明顯，明確責(zé)任人。 2）設(shè)備維護(hù)保養(yǎng)制度完備，記錄完善。 3）每日按時(shí)停送風(fēng) ，并根據(jù)季節(jié)變化和業(yè)主的需要，及時(shí)調(diào)整運(yùn)行時(shí)間，嚴(yán)格按操作程序運(yùn)行。 4）定期對(duì)空調(diào)過(guò)濾網(wǎng)清洗保養(yǎng)； 給、排水系統(tǒng) 工作內(nèi)容： 維護(hù)系統(tǒng)的良好 運(yùn)行狀態(tài)，保證大樓正常供水，確保二次供水達(dá) 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 到國(guó)家飲用水標(biāo)準(zhǔn)；保證大樓排水系統(tǒng)暢通，避免暴雨、水患給大樓正常的辦公和帶來(lái)不便。 工作要點(diǎn)： 1）定期檢查生活水泵、排水泵的運(yùn)行情況，檢查水池、水箱和各類管網(wǎng)是否有異常，防止跑冒滴漏。 2）加強(qiáng)日常保養(yǎng)工作，定期對(duì)泵類進(jìn)行年度檢驗(yàn)，預(yù)防各種故障發(fā)生。 3）水池、水箱的清洗要有取得健康證的工作人員進(jìn)行，并取得衛(wèi)生防疫部門頒發(fā)的檢驗(yàn)合格證。 4）定期檢查室內(nèi)外排水系統(tǒng)，如排水溝、集水坑、排污井、排污管等是否暢通，并及時(shí)疏通、清理。每次暴雨洪水到來(lái)前，重點(diǎn)檢查排水泵的運(yùn) 行情況，確保管路暢通。 消防系統(tǒng) 工作內(nèi)容： 負(fù)責(zé)消防自動(dòng)報(bào)警系統(tǒng)（包括氣體消防）、消防拴和噴淋系統(tǒng)的運(yùn)行、巡檢、維護(hù)、維修，保持消防系統(tǒng)各設(shè)備的正常工作狀態(tài)，保證系統(tǒng)聯(lián)動(dòng)正常可靠，及時(shí)消除各種消防隱患。加強(qiáng)消防宣傳和培訓(xùn)，提高員工的火災(zāi)防范意識(shí)。 工作要點(diǎn)： 1）消防是工作的重中之重，要保證系統(tǒng)安全可靠，必須加強(qiáng)對(duì)員工消防意識(shí)和大樓消防設(shè)備性能知識(shí)的培訓(xùn)，加強(qiáng)對(duì)客戶消防知識(shí)的宣傳。 2） 24 小時(shí)值班，密切監(jiān)視系統(tǒng)運(yùn)行，認(rèn)真對(duì)待每一次報(bào)警和每一臺(tái)消 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 防設(shè)備的動(dòng)作，增加巡檢力度和預(yù)防性維修保養(yǎng)。認(rèn)真 查看打印記錄，分析相關(guān)數(shù)據(jù)資料是否正常。 3）對(duì)不經(jīng)常啟動(dòng)的泵類、風(fēng)機(jī)設(shè)備，應(yīng)定期試運(yùn)行。要保持管網(wǎng)壓力符合消防要求，監(jiān)視水池、 水箱液面高度滿足消防要求。 4）加強(qiáng)供配電室氣體消防系統(tǒng)的檢查，氣瓶壓力是否正常，電磁閥動(dòng)作是否可靠等。 5）定期進(jìn)行消防聯(lián)動(dòng)實(shí)驗(yàn)和消防演習(xí)，檢驗(yàn)系統(tǒng)是否正常，增強(qiáng)員工的應(yīng)急處理能力。 6）與消防設(shè)備主機(jī)的供貨商建立良好的業(yè)務(wù)聯(lián)系，確保消防系統(tǒng)的正常工作狀態(tài)。 通訊及會(huì)議音響設(shè)備 工作內(nèi)容 ： 負(fù)責(zé)管理通訊及會(huì)議室音響設(shè)備的管理，并負(fù)責(zé)對(duì)系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，確保隨時(shí)正常使用。 工 作要點(diǎn)： 1）通信及會(huì)議音響系統(tǒng)由經(jīng)過(guò)專門培訓(xùn)的人員負(fù)責(zé)使用、管理和維護(hù)，無(wú)關(guān)人員不得隨意觸動(dòng)；值班人員密切監(jiān)視各系統(tǒng)，發(fā)現(xiàn)可疑情況及時(shí)通知相關(guān)人員到場(chǎng)處理。 2）會(huì)議音響系統(tǒng)由經(jīng)過(guò)專門培訓(xùn)過(guò)的人員操作，在會(huì)議開(kāi)始前半小時(shí)，操作員根據(jù)主辦單位的通知單，將有關(guān)設(shè)備進(jìn)行連接和調(diào)試好。 3）操作員在會(huì)議期間要及時(shí)調(diào)整音響效果，在會(huì)議結(jié)束妥善整理和保存 中國(guó)最大管理資源中心 中國(guó)最大管理資源中心 設(shè)備。 4）責(zé)任人定期檢查系統(tǒng)設(shè)備是否正常、完好，并保持設(shè)備清潔，保證隨時(shí)正常使用。 房屋修繕和標(biāo)牌、標(biāo)識(shí)的管理 （ 1）房屋修繕管理 ● 建筑物主體 工作 內(nèi)容： 保持結(jié)構(gòu)不被任意改動(dòng)，外墻、門窗、地面、天花完好和及時(shí)修復(fù)，確保大樓各部位結(jié)構(gòu)安全，外觀完好。 工作要點(diǎn)： 1）對(duì)建筑物進(jìn)行日常巡查和全面檢查，包括地面、墻面、天花、走廊、樓梯、天臺(tái)，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題，及時(shí)報(bào)項(xiàng)目部，由項(xiàng)目部安排工程部負(fù)責(zé)修繕和養(yǎng)護(hù)。 2）定期進(jìn)行基礎(chǔ)和整體觀測(cè)，發(fā)現(xiàn)異常及時(shí)向大廈主管部門匯報(bào)，組織有關(guān)專家會(huì)診，提出意見(jiàn)。 3）加強(qiáng)裝修管理，對(duì)任何墻面、地面和天花的改動(dòng)或分割，要經(jīng)過(guò)主管部門的批