【正文】 星海國寶（ 8萬） 廈門市場 31800元 /平米 15000元 /平米 18000元 /平米 16000元 /平米 60000元 /平米 公寓： 50000元 /平米 19800元 /平米 珠海－山海一品（ 17萬） 11000元 /平米 杭州－東方潤園 ( ) 海景資源頂級豪宅主力戶型面積主要集中在 150－ 240平方米 城市景觀頂級豪宅主力戶型面積主要集中在 200－ 250平方米 豪宅戶型市場現(xiàn)狀 單位： m2 50000元 /平米 18800元 /平 別墅： 80000元 /平 深圳 半島城邦 (100萬 ) 27000元 /平 18000元 /平 本報告是嚴格保密的。 頂級豪宅的客戶主需求仍集中在 3房、 4房；房均面積隨總體量差異分別集中于 45－ 70 / 90－ 100平方米；大平層房型、復(fù)式得到高端客戶認可 樓盤 體量 均價 戶型 建筑面積區(qū)間（平米） 套數(shù) 套數(shù)比 上海 ——湯臣一品 11萬 3房 402434 130 % 4房 589600 31 % 復(fù)式 7671243 23 % 上海 ——世茂濱江 80萬平米 1房 88 48 % 2房 129147 264 % 2房 158161 132 % 3房 200230 252 % 4房 277330 250 % 頂層復(fù)式 505940 2 % 上海 ——華府天地 7萬平米 8萬 3房 276333 58 % 4房 445455 51 % 頂層復(fù)式 486500 4 % 杭州 ——西湖 8號公館 5萬 2房 97 4 % 3房 130 8 % 復(fù)式 220225 40 77% 杭州 ——金色海岸 22萬平米 3房 205227 340 60% 4房 273 115 20% 復(fù)式 335390 114 20% 國內(nèi)城市市場現(xiàn)狀 體量越大，戶型分布越分散 。 反之體量越小越集中 本報告是嚴格保密的。 體量越小，戶型分布越集中；體量越大，戶型分布越分散，但仍以3房、 4房大戶型為主， 1房、 2房小戶型為補充 樓盤 體量 均價 戶型 建筑面積區(qū)間（平米） 套數(shù) 套數(shù)比 深圳 ——香蜜湖 1號 12萬平米 5萬 3房 184 30 % 4房 238245 184 % 5房 291 48 % 獨棟復(fù)式 327329 44 % 頂層復(fù)式 342434 12 % 深圳 ——紅樹西岸 25萬 平米 １房 70 28 % ２房 110120 154 % 3房 140150 490 % 4房 167179 303 % ４房 200268 268 % 復(fù)式 270 58 % 本報告是嚴格保密的。 頂級豪宅的戶型分布分散，以 3房為主力、其次為 2房；相對國內(nèi)項目，戶型面積較??；均設(shè)計有幾套限量版的大面積樓王 樓盤 體量 均價 戶型 建筑面積區(qū)間（平米） 套數(shù) 套數(shù)比 香港 ——貝沙灣 6期 （ BelAir ） 約 10萬平米 20萬 1房 59 50 7% 2房 80100 180 26% 3房 140180 390 55% 4房 220240 70 10% 復(fù)式 200560 19 2% 香港 ——凱旋門 約 10萬平米 25萬 １房 5057 300 % ２房 6676 140 13% 3房 113132 520 50% ４房 165185 56 5% 大宅門 250 21 2% 至尊門 330340 12 % 天際獨立屋（頂層三層） 330550 5 % 香港 .新加坡 樓盤 體量 均價 戶型 建筑面積區(qū)間（平米） 套數(shù) 套數(shù)比 新加坡 ——吉寶灣二期（ Reflections at Keppel Bay） 2房 73100 310 % 3房 100131 114 10% 3房 135150 320 28% 3房 170200 220 20% 4房 217246 130 % 頂層復(fù)式 360820 34 3% 頂層三層 1330 1 % 無論體量大小，戶型均比較分散 3房是絕對的主力，其次是 2房：豪宅跟戶型大小沒有關(guān)系 本報告是嚴格保密的。 同一豪宅樓盤，隨著開發(fā)周期的推移，戶型有逐步走大趨勢 時間維度分析 中信紅樹灣 一 期 二 期 三 期 戶型 面積 套數(shù) 套數(shù)比 面積 套數(shù) 套數(shù)比 面積 套數(shù) 套數(shù)比 2房 9398 62 ％ 3房 153173 123 ％ 144 60 ％ 167 31 % 163171 182 ％ 190 31 % 184 31 ％ 4房 163171 154 27％ 176184 90 ％ 202209 121 ％ 216235 266 ％ 204－ 220 124 % 244263 79 ％ 259261 89 ％ 260270 58 % 復(fù)式 164166 30 ％ 198 14 2％ 200 15 % 頂層復(fù)式 3641009 2 ％ 300800 2 ％ 500 2 % 合計 571 100％ 734 100% 261 100% 本報告是嚴格保密的。 復(fù)合資源優(yōu)勢的豪宅樓盤其戶型面積更大 區(qū)域維度分析 名稱 大連 大連明珠 大連 星海國寶 圖片 基本情況 由 8棟高層和 1棟小高層 21萬平方米 4棟高層 約 10萬平米 主力戶型 150 – 230 192248 價格 均價： 16000元 /平米 均價： 19500元 /平米 客戶 私營企業(yè)主、企業(yè)高管、金領(lǐng) 本地的住戶僅有四成，大連以外則占六成，其中 15％至 20％為來自日、韓的歸國華僑 核心價值點 一線海景住宅 星海城市廣場旁，一線海景 銷售情況 售罄 售罄 本項目擁有江景、灣景、城市復(fù)合資源 本報告是嚴格保密的。 D1江景豪宅戶型配比的原則： 吻合項目的發(fā)展戰(zhàn)略 借鑒一線豪宅的配比經(jīng)驗 走主流客戶的需求區(qū)間 總價以低密度的價格為參照 本報告是嚴格保密的。 配比建議：房均面積適度控制在 4555平米左右的多面積區(qū)間復(fù)合，適度總計控制 產(chǎn)品類型 房間數(shù) 戶型區(qū)間 （ m2） 總價 建筑面積 建面比 套數(shù) 套比 頂級豪華型 （復(fù)式） 復(fù)式（ 45房） 250－ 320 4202300 15000 5% 54 3% 平層 4房 220250 3525000 24000 8% 102 6% 3 180 2850000 30000 10% 158 9% 主流豪華型 4 180－ 220 2850000 105000 35% 553 33% 3 150－ 180 2475000 105000 35% 636 38% 白金公寓 2 120140 1950000 21000 7% 162 10% 本報告是嚴格保密的。 項目核心價值體系 本報告是嚴格保密的。 本項目的核心價值系統(tǒng) —— 城市奢侈品體系 對私有化的倡導(dǎo) 對宜居與生活方式的向往 對江景資源的占有為前提 體系 本報告是嚴格保密的。 城市奢侈品體系的價值外延 規(guī)劃 建筑 景觀 配套 標簽 ?居住與頂級商業(yè)中心銜接，充分占有城市高端配套 ?濱江長廊私有化處理 ?先進智能化技術(shù)率先使用 ?空間設(shè)臵精細化、專屬化 ?星級酒店、娛樂配套服務(wù) ?音樂廳高級會籍 尊享 ?高層低密度，大尺度空間 ?整體抬高、半架空 ?大師手筆，設(shè)施、用材極致化，構(gòu)筑高端硬指標 ?戶型尺度豪宅化 ?公共活動區(qū)、視線經(jīng)常接觸的區(qū)域重視細節(jié)與技術(shù)的投入 ?氣派入口 ?DIS系統(tǒng) ?圈層俱樂部 ?游艇會 ?奢享頂級會所 ?星級物業(yè)管理 ?生態(tài)車庫 ?最大化江景資源盡可能戶戶觀景 ?多元、開放、融合的理念 ?有藝術(shù)性、濱江意向的立面 ?低碳建筑 ?觀景電梯 ?低碳技術(shù)運用 ?灣區(qū)營銷中心 生活方式 （藝術(shù)、環(huán)保） （城市體系私有化） （階層標識） ?與江景融合的濱水生活園林 ?藝術(shù)性小品 本報告是嚴格保密的。 價值點 1’大師即品位 建筑即藝術(shù) 本報告是嚴格保密的。 頂級濱江商業(yè)街 商業(yè)娛樂中心 頂級豪宅 價值點 2’共享城市高端配套，多元融合城市生活 本報告是嚴格保密的。 價值點 3’低調(diào)奢華無處不在 華潤幸福里 ?加壓水泵來自丹麥格蘭富； ?火災(zāi)報警選用美國愛德華； ?德國進口默勒裝備所有配電設(shè)備和元器件； ?電梯都是日立系列中最高端的產(chǎn)品，凈高 ； ?樓體外墻，是洞石、瓷板、陶土板、面磚等多種材料組成的復(fù)合系統(tǒng)，水密、隔聲、節(jié)能、結(jié)構(gòu)等各項性能均優(yōu)于目前常用的外墻系統(tǒng)。 ?玻璃：中空ｌｏｗ－Ｅ玻璃，其中固定扇采用鋼化夾膠中空ｌｏｗ－Ｅ三層玻璃，寬度可達 4米以上，同類住宅中極為少見 ?世界頂級櫥柜品牌德國西曼帝克（ SieMatic）櫥柜，水龍頭等潔具采用世界頂級衛(wèi)浴制造商德國杜拉維特（ Duravit）和德國高儀（ grohe）品牌，而廚房家電則采用享譽歐洲 160年的西門子（ Simens）品牌； ?…… 本報告是嚴格保密的。 價值點 4’安全呵護 尊貴居住 ?紅樹西岸?五重安防系統(tǒng)： ?第一層防護： 小區(qū)周邊設(shè)臵探測器和攝像頭，緊急情況可自動報警并錄下現(xiàn)場畫面，小區(qū)內(nèi)多個招援按鈕，可隨時呼叫管家援助； ?第二層防護： 大堂門禁及大堂管家雙重保護，拜訪者只有經(jīng)過業(yè)主同意才能進入； ?第三層防護： 電梯管理系統(tǒng)自動呼叫電梯，自動到達住戶居住的樓層，形成客戶與樓層的一對一進入； ?第四層防護： 每戶配備智能門鎖等形成特色安全保護； ?第五層防護： 戶內(nèi)安全防范系統(tǒng)設(shè)臵紅外探測器、緊急按鈕，廚房設(shè)臵火災(zāi)探測器，煤氣泄露探測器等一系列先進的戶內(nèi)報警系統(tǒng)。 ?公共視頻：可通過家里的可視終端來觀察小區(qū)的公共區(qū)域，照看家人和私家車； ?通過智能卡可識別業(yè)主身份，使業(yè)主不用按鍵可自動到達所在樓層。 ?公共視頻：可通過家里的可視終端來觀察小區(qū)的公共區(qū)域，照看家人和私家車； ?通過智能卡可識別業(yè)主身份，使業(yè)主不用按鍵可自動到達所在樓層。 ； ?兒童保鏢 ?雙重逃生系統(tǒng) 本報告是嚴格保密的。 價值點 5’ 利用區(qū)域資源及北辰資源的?雙享 VIP? 生態(tài)資源 酒店資源 商業(yè)資源 區(qū)域資源 北辰資源 將項目客戶與北辰資源相互銜接，如：全國物業(yè)優(yōu)先購買權(quán)，酒店VIP，機場會員專區(qū)，會展服務(wù)等，或者其他各種可能的權(quán)益 充分利用湘江的生態(tài)資源，盡可能建立專屬性，比如 私家游艇會 等 將項目與區(qū)域的酒店、商業(yè)資源建立聯(lián)系，引進酒店頂級物業(yè)管理體系，以及建立貴賓卡等方式 兩館一廳 業(yè)主尊享 音樂廳 /圖書館等高級會籍 本報告是嚴格保密的。 價值點 6’專屬人生 頂級私享 專屬的頂尖圈層，專享的頂級會所 嫁接頂級俱樂部： 長城俱樂部 北京美洲俱樂部 中國會 京城俱樂部 楊瀾?君頂領(lǐng)袖會 ? 本報告是嚴格保密的。 價值點 7’奢華空間，奢享生活新方式 空間分類 品質(zhì)要素 奢華廳寬 /主客仆嚴格分區(qū) /豪華雙大堂 /智能入戶電梯 居住空間 豪宅的闊綽尺度 客廳廳寬 ；主臥寬度 ；餐廳寬度 米（同時適宜的居住空間） 功能區(qū)隔式的布局 主仆嚴格區(qū)分 /主客分區(qū)（會客廳與家庭廳分別設(shè)置） /主人私享（獨立書房 /獨立起居室） 功能空間 常規(guī)功能 高層雙花園 /鉆石型景觀餐廳 /主臥衛(wèi)生間雙洗手臺 獨特的配套功能 獨立曬衣房 /私家泳池 /紅酒收藏室 /收藏品鑒室 /多個不同功能的會客廳 /生活陽臺外設(shè)置設(shè)備平臺 /智能電梯直接入戶設(shè)計 公共空間 汽車 汽車大堂 /1： ，司機休息房 會所 多個有落差連接的無邊際泳池 /健身設(shè)施 其他 大堂 /豪華電梯廳 /高速電梯 香蜜湖一號：五星級會所 /名貴古樹 /豪華泳池 /奢華廳寬 /豪華雙大堂，智能入戶電梯 居住 /功能空間 —— ?深圳再沒有這么好的戶型了。? 公共空間 —— ?是我見過最好的大堂和會所? 客戶評價： 本報告是嚴格保密的。 價值點 8’關(guān)注中國富人所求：子女身心健康 基于整體項目的考慮