【正文】 2）規(guī)范和促進(jìn)我國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)的發(fā)展 ? （ 1）逐步建立、健全房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)管理制度及相關(guān)法律法規(guī)。 ? （ 2）加大規(guī)?；?jīng)營(yíng)力度 ,在組織結(jié)構(gòu)上向集團(tuán)化、規(guī)?；⑦B鎖化發(fā)展。 ? （ 3）提高自身素質(zhì) ,走規(guī)范化經(jīng)營(yíng)之路。 ? （ 4）加強(qiáng)市場(chǎng)化運(yùn)作 ,建立信息化網(wǎng)絡(luò)經(jīng)營(yíng)平臺(tái) ,提升專業(yè)水準(zhǔn) ? （ 5）加強(qiáng)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行為的管理以及經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自身建設(shè) ,強(qiáng)化自律機(jī)制。 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)業(yè)的管理 保險(xiǎn)市場(chǎng)與保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人 ? 1）保險(xiǎn)市場(chǎng) ? 保險(xiǎn)中介人一般包括保險(xiǎn)代理人、保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人、保險(xiǎn)公估人。為保險(xiǎn)公司推銷保險(xiǎn)產(chǎn)品的為保險(xiǎn)代理人；為投保人選擇、采購保險(xiǎn)產(chǎn)品并提供全面風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)的為保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人；從事保險(xiǎn)標(biāo)的的勘驗(yàn)、鑒定、估損及理算等業(yè)務(wù)的為保險(xiǎn)公估人。 ? 2）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的定義 ? 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人是站在客戶的立場(chǎng)上，為客戶提供專業(yè)化的風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)，設(shè)計(jì)投保方案、辦理投保手續(xù)并具有法人資格的中介機(jī)構(gòu)。 ? 3）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的服務(wù) ? 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人提供的服務(wù)可以概括為兩大類：一類是一般保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)，另一類是增值保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)。 ? 4）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的分類 ? 按委托方的不同，保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人可以分為狹義的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人（專指原保險(xiǎn)市場(chǎng)的經(jīng)紀(jì)人）和再保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人。 ? 5）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的作用 ? （ 1）降低風(fēng)險(xiǎn)管理成本，提高經(jīng)營(yíng)效率。 ? （ 2）獲得全面、專業(yè)的風(fēng)險(xiǎn)管理服務(wù)。 ? （ 3）獲得經(jīng)濟(jì)、合理、充分的保險(xiǎn)保障。 ? （ 4）降低投保成本。 ? （ 5）提高投保安全性。 ? 1）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)類型 ? （ 1）直接保險(xiǎn)采購服務(wù)。保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人能為客戶提供與保險(xiǎn)采購（含續(xù)保）相關(guān)的風(fēng)險(xiǎn)識(shí)別、保險(xiǎn)方案設(shè)計(jì)、市場(chǎng)詢價(jià)或招標(biāo)、投保安排（特殊項(xiàng)目可安排共保），以及保險(xiǎn)期內(nèi)的咨詢、培訓(xùn)、研討、定期風(fēng)險(xiǎn)回顧等服務(wù)。 ? （ 2）專業(yè)索賠協(xié)助服務(wù)。 ? （ 3）再保險(xiǎn)采購服務(wù)。 ? （ 4）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)增值服務(wù)。 ? 2）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的組織形式 ? （ 1）個(gè)人保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人 ? （ 2）合伙企業(yè) ? （ 3）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司 ? 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司是各國(guó)都廣泛采用的組織形式，也是我國(guó)所唯一認(rèn)可的組織形式 ? 3）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的業(yè)務(wù)流程 ? （ 1）保險(xiǎn)安排流程。第一，接受委托；第二，風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估；第三，保險(xiǎn)建議。 ? （ 2）索賠流程。 ? （ 3）其他服務(wù)流程 ? 4）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的收費(fèi) ? 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)人的收費(fèi)分 3種情況：一種是以促成保險(xiǎn)合同為主要目的，包括風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估和保險(xiǎn)安排、協(xié)助索賠在內(nèi)的全套的保險(xiǎn)中介服務(wù)，在保險(xiǎn)合同達(dá)成以后，經(jīng)紀(jì)人向保險(xiǎn)人收取傭金。二是單純以風(fēng)險(xiǎn)評(píng)估、風(fēng)險(xiǎn)管理技術(shù)咨詢?yōu)槟康牡募夹g(shù)咨詢服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人向委托人收取咨詢服務(wù)費(fèi)；三是單純以代理索賠為目的的服務(wù)，經(jīng)紀(jì)人將向被保險(xiǎn)人收取一定的服務(wù)費(fèi)。 ? 5）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的競(jìng)爭(zhēng)策略 ? （ 1）市場(chǎng)信息系統(tǒng)構(gòu)建策略。市場(chǎng)開發(fā)信息主要分為客戶信息、項(xiàng)目信息和同行信息 3類?？蛻粜畔⑹侵缚蛻艋拘畔?、保險(xiǎn)安排狀況、客戶個(gè)人信息。 ? （ 2）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)產(chǎn)品銷售定位策略。在保險(xiǎn)產(chǎn)品的定位上，要充分發(fā)揮經(jīng)紀(jì)公司的市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品定位上做到下述 4點(diǎn)。一是全面性；二是組合性；三是靈活性；四是創(chuàng)新性。 ? （ 3）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)價(jià)格定位策略。在運(yùn)用向客戶收取顧問費(fèi)方式的價(jià)格定位上，在市場(chǎng)拓展初期，公司可采取低價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略，以快速擁有一定規(guī)?？蛻羧海诠揪哂须y以模仿的核心技術(shù)競(jìng)爭(zhēng)力后，可采取高價(jià)競(jìng)爭(zhēng)策略，以高價(jià)格打市場(chǎng)公司品牌。 ? （ 4）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司促銷組合策略。 ? 1）我國(guó)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司在發(fā)展初期的產(chǎn)業(yè)戰(zhàn)略選擇 ? 現(xiàn)階段我國(guó)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司應(yīng)適當(dāng)?shù)卦诒竟居袃?yōu)勢(shì)的保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)方面加大人力、物力投入，進(jìn)行重點(diǎn)攻關(guān)，力爭(zhēng)有所突破。 ? 2）我國(guó)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司現(xiàn)階段的市場(chǎng)戰(zhàn)略選擇 ? 注意選擇能夠有效發(fā)揮公司長(zhǎng)處的市場(chǎng)環(huán)節(jié)，在有限的范圍內(nèi)達(dá)到領(lǐng)先的目標(biāo)。 ? 3）我國(guó)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司的要素戰(zhàn)略選擇是當(dāng)前需要解決的首要問題 ? 4）我國(guó)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司的資本運(yùn)營(yíng)戰(zhàn)略選擇 ? 今后一段時(shí)期，我國(guó)保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司的資本擴(kuò)張將主要以現(xiàn)有股東追加投資的形式來完成。 ? 5）逐步形成保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力 ? 保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司在發(fā)展戰(zhàn)略的指導(dǎo)下，力爭(zhēng)在客戶廣泛重視的某些方面，如品牌、技術(shù)、人力資源等方面形成公司的核心競(jìng)爭(zhēng)力。 ? 6）保險(xiǎn)經(jīng)紀(jì)公司發(fā)展戰(zhàn)略的選擇與調(diào)整 第 6章 租賃服務(wù)業(yè)管理 ? 教學(xué)目的與要求： 了解租賃的概念、類型和現(xiàn)代租賃服務(wù)市場(chǎng)的基本要素、現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)發(fā)展的條件及我國(guó)租賃服務(wù)業(yè)的發(fā)展現(xiàn)狀等；掌握融資租賃的特征、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、基本流程、風(fēng)險(xiǎn)管理等內(nèi)容；掌握汽車租賃的項(xiàng)目論證與開業(yè)籌備、日常業(yè)務(wù)流程、網(wǎng)點(diǎn)布局、風(fēng)險(xiǎn)管理等；能從事一般的租賃服務(wù)業(yè)管理。 ? 重點(diǎn)：融資租賃的特征、服務(wù)優(yōu)勢(shì)、基本流程、風(fēng)險(xiǎn)管理等內(nèi)容；汽車租賃的項(xiàng)目論證與開業(yè)籌備、日常業(yè)務(wù)流程、網(wǎng)點(diǎn)布局、風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 難點(diǎn)：租賃的概念、現(xiàn)代租賃服務(wù)市場(chǎng)的基本要素 課時(shí)： ? 教學(xué)方法： 講授、討論 ? 1）租賃的定義 ? “租賃”是指物件的所有者和使用者之間的一種有償?shù)慕栀J關(guān)系。 ? 2）租賃的類型 ? 以租賃的目的和投資回收方式為標(biāo)準(zhǔn)，分為融資性租賃和經(jīng)營(yíng)性租賃； ? 以有無稅收優(yōu)惠為標(biāo)準(zhǔn)，分為真實(shí)租賃和銷售式租賃；以出租人出資大小為標(biāo)準(zhǔn)，分為單一投資租賃和杠桿租賃； ? 以租賃業(yè)務(wù)的具體方法為標(biāo)準(zhǔn)，分為直接租賃、轉(zhuǎn)租賃、售后租賃； ? 以租賃業(yè)務(wù)的區(qū)域劃分，分為國(guó)際租賃、國(guó)內(nèi)租賃；等等。 ? 此外，還有資本性租賃與信貸性租賃、動(dòng)產(chǎn)租賃與不動(dòng)產(chǎn)租賃、長(zhǎng)期租賃與短期租賃等多種形式。 融資性租賃與經(jīng)營(yíng)性租賃 ? 1）融資性租賃 ? 是指由承租人指定設(shè)備及生產(chǎn)廠家，委托出租人融通資金購買并提供設(shè)備，交承租人使用并支付租金，具有融資融物雙重職能的租賃交易。 ? 2）經(jīng)營(yíng)性租賃 ? （ 1）經(jīng)營(yíng)性租賃的含義 ? 是指出租人不僅要向承租人提供設(shè)備的使用權(quán)，還要向承租人提供設(shè)備的保養(yǎng)、保險(xiǎn)、維修和其他專門性技術(shù)服務(wù)的一種租賃形式。 ? （ 2）經(jīng)營(yíng)性租賃的特征 ? ①租賃關(guān)系簡(jiǎn)單；②承租人是不特定的復(fù)數(shù)；③租賃物件的選擇由出租人決定；④租賃物件一般是通用設(shè)備或技術(shù)含量很高、更新速度較快的設(shè)備；⑤租賃目的主要是短期使用設(shè)備；⑥出租人既提供租賃物件，又同時(shí)提供必要的服務(wù)；⑦出租人始終擁有租賃物件的所有權(quán)，并承擔(dān)有關(guān)的一切利益與風(fēng)險(xiǎn)；⑧租賃期限短，中途可解除合同；⑨租金具有不完全支付性；⑩租賃物件的使用有一定的限制條件。 ? （ 3）經(jīng)營(yíng)性租賃的程序 ? ①出租人選購租賃物件；②計(jì)提折舊；③出租人將各類出租物件按不同情況分列，供承租人選擇；④出租人投保、交貨、收租、維修、到期收回租賃物件在經(jīng)營(yíng)性租賃中，租賃物件的保險(xiǎn)是由出租人向保險(xiǎn)公司投保的。 單一投資租賃和杠桿租賃 ? 根據(jù)租賃中出租人對(duì)購置一項(xiàng)租賃設(shè)備的出資比例，可以將租賃劃分為單一投資租賃和杠桿租賃兩種類型。 ? 1）單一投資租賃 ? 單一投資租賃是一種傳統(tǒng)的租賃交易方式 ? 2）杠桿租賃 ? （ 1）杠桿租賃的含義。在一項(xiàng)租賃交易中，設(shè)備購置成本的小部分由出租人投資承擔(dān)、大部分由銀行等“金融機(jī)構(gòu)投資人”提供貸款補(bǔ)足的租賃方式稱為杠桿租賃。 ? （ 2）杠桿租賃的參與方 ? ①承租人；②制造供應(yīng)廠商；③物主出租人（或股權(quán)參與人）；④物主受托人；⑤債權(quán)人或貸款人；⑥合同受托人；⑦包租人或經(jīng)紀(jì)人；⑧擔(dān)保人。 ? （ 3）杠桿租賃的交易程序 ? 包括準(zhǔn)備和正式實(shí)施兩個(gè)階段。 ? 1）現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)的功能 ? （ 1）提供一種新的籌資方式。 ? （ 2）可以免受設(shè)備陳舊的風(fēng)險(xiǎn)。 ? （ 3）租賃可以擴(kuò)大市場(chǎng)需求。 ? （ 4）租賃可以為中小企業(yè)提供一條籌資途徑。 ? 2）現(xiàn)代租賃服務(wù)市場(chǎng)的基本要素 ? （ 1）出租人 （ 2）承租人 （ 3）租賃對(duì)象。 ? 3）現(xiàn)代租賃服務(wù)業(yè)發(fā)展的條件 ? （ 1）現(xiàn)代租賃必須具備兩個(gè)基本條件，才能開展業(yè)務(wù)。一是必須具備復(fù)合性人才；二是必須建立法人治理結(jié)構(gòu)的現(xiàn)代企業(yè)管理體系。 ? （ 2）現(xiàn)代租賃的發(fā)展靠 4個(gè)支柱，即法律法規(guī)保護(hù)、會(huì)計(jì)準(zhǔn)則界定、稅收優(yōu)惠鼓勵(lì)、監(jiān)管制度的支撐才能健康的發(fā)展。 ? （ 3）現(xiàn)代租賃的成長(zhǎng)還要靠 5大驅(qū)動(dòng)因素，即經(jīng)濟(jì)環(huán)境、資本的供給、成本與種類、技術(shù)變革、市場(chǎng)的特征。 融資租賃服務(wù)業(yè)的管理 融資租賃的含義與特征 ? 1）融資租賃的含義 ? 從交易的角度界定，融資租賃是指出租人對(duì)承租人所選定的租賃物件，進(jìn)行以為其融資為目的購買；然后，再以收取租金為條件，將該租賃物件中長(zhǎng)期地出租給該承租人使用。 ? 2）融資租賃的基本交易結(jié)構(gòu) 付 款 選定租賃物件 租 金 出租人 供貨商 承租人 ? 3）融資租賃的基本特征 ? （ 1）融資租賃一般涉及到 3方當(dāng)事人，即出租人、承租人和供貨人。 ? （ 2）租賃標(biāo)的物和供貨人由承租人選定。 ? （ 3）融資租賃簽訂兩個(gè)或兩個(gè)以上的合同。 ? （ 4）為了保障出租人與承租人雙方的利益，在合同有效期內(nèi)，任何一方不得中途解約。 ? （ 5）出租人可在一次租期內(nèi)完全收回投資并贏利。 ? （ 6）租賃期內(nèi)租賃標(biāo)的物的維修保養(yǎng)和保險(xiǎn)等責(zé)任均由承租人負(fù)擔(dān)。 ? （ 7）在租賃期滿時(shí)，承租人擁有對(duì)設(shè)備處置的權(quán)利。 ? （ 8）融資租賃以承租人對(duì)設(shè)備的長(zhǎng)期使用為前提。 ? 4）融資租賃與傳統(tǒng)租賃的區(qū)別 ? （ 1）租賃業(yè)務(wù)的當(dāng)事人不同。 ? （ 2）租賃活動(dòng)的目的不同。 ? （ 3）租賃對(duì)象的選擇權(quán)不同。 ? （ 4）租賃業(yè)務(wù)的范圍不同。 ? （ 5）租賃期限不同。 ? （ 6）租賃期滿的租賃設(shè)備處理方式不同。 ? 融資租賃服務(wù)的優(yōu)勢(shì) ? 1）雙向逆市發(fā)展； 2）個(gè)性化； 3）設(shè)備選擇自主性強(qiáng)； 4）租金支付方式靈活； 5）與多種融資方式相配合； 6）表外融資； 7）手續(xù)簡(jiǎn)便快捷； 8）低成本； 9）節(jié)稅 融資租賃服務(wù)的流程管理 ? 1）融資租賃交易的發(fā)起階段 ? （ 1）租賃設(shè)備與供貨商的選擇。 ? （ 2）出租人尋找客戶或承租人提出租賃申請(qǐng)。（ 3）出租人對(duì)租賃申請(qǐng)人的審查與受理。 ? 2）融資租賃交易的實(shí)施階段 ? （ 1）貿(mào)易合同的洽談、簽訂與履行 ? ①暢融資租賃交易中確定貿(mào)易合同談判主體的方法。②貿(mào)易合同談判時(shí)應(yīng)注意的事項(xiàng)。③貿(mào)易合同的履行。 ? （ 2）融資租賃合同的洽談、簽訂與開始履行。 ? ①起租。②對(duì)承租人的監(jiān)督。③收取租金。 ? 3）融資租賃交易的終止階段 ? （ 1）融資租賃交易終止的原因。 ? （ 2）租期屆滿時(shí)租賃資產(chǎn)所有權(quán)的處置。 ? （ 3）融資租賃交易因非正常原因終止時(shí)的補(bǔ)救措施。 融資租賃公司的風(fēng)險(xiǎn)管理 ? 1）融資租賃公司風(fēng)險(xiǎn)的表現(xiàn)形式 ? （ 1）共有性風(fēng)險(xiǎn) （ 2）獨(dú)有性風(fēng)險(xiǎn) ? ①租賃物物權(quán)變動(dòng)風(fēng)險(xiǎn)；②承租人違約風(fēng)險(xiǎn)。 ? 2）融資租賃公司風(fēng)險(xiǎn)管理的主要措施 ? （ 1）通過風(fēng)險(xiǎn)轉(zhuǎn)移措施來化解融資租賃公司的風(fēng)險(xiǎn) ? （ 2）通過立法來控制融資租賃公司的風(fēng)險(xiǎn) ? ①明確規(guī)定租賃物意外毀損、滅失免責(zé)條款和租賃物致?lián)p免責(zé)條款。 ? ②確立違約取回權(quán)制度。（ 3）控制融資租賃公司風(fēng)險(xiǎn)的特殊措施 ? ①提前收取未到期租金；②損害賠償。 ? 促進(jìn)我國(guó)融資租賃服務(wù)業(yè)的發(fā)展 ? 1）開辟穩(wěn)定的長(zhǎng)期資金來源渠道 ? 2）大力發(fā)展有金融機(jī)構(gòu)和廠商背景的融資租賃公司 ? 3）對(duì)有關(guān)辦法、條例進(jìn)行必要的修改，做出明確規(guī)定，以適應(yīng)融資租賃發(fā)展的需要 汽車租賃服務(wù)業(yè)的管理 汽車租賃的定義與類型 ? 1）汽車租賃的定義 ? 汽車租賃是在約定時(shí)間內(nèi)租賃經(jīng)營(yíng)人將租賃汽車交付承租人使用，收取租賃費(fèi)用，不提供駕駛勞務(wù)的經(jīng)營(yíng)方式。 ? 2）汽車租賃的分類 ? （ 1）按照租賃期長(zhǎng)短劃分。汽車租賃可分為長(zhǎng)期和短期租賃。 ? （ 2）按照經(jīng)營(yíng)目的劃分。汽車租賃還可劃分為融資租賃和經(jīng)營(yíng)租賃。 ? 汽車租賃的項(xiàng)目論證與開業(yè)籌備 ? 1）項(xiàng)目論證 ? （ 1）市場(chǎng)調(diào)研。（ 2）成本構(gòu)成分析與效益測(cè)算。（ 3）確定投資規(guī)模。 ? 2）開業(yè)籌備 ? （ 1）經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所的選建 ? ①選址。 ②基本建設(shè)。 ? （ 2）企業(yè)法人資格的登記和道路運(yùn)輸經(jīng)營(yíng)手續(xù)的辦理 ? （ 3）運(yùn)營(yíng)車輛的選型 ? ①從事汽車租賃的車輛必須是國(guó)家批準(zhǔn)定型生產(chǎn)和銷售的車輛。 ? ②必須符合當(dāng)?shù)赜嘘P(guān)政府職能部門對(duì)租賃運(yùn)營(yíng)車輛的特殊規(guī)定。 ? ③必須正確認(rèn)識(shí)當(dāng)?shù)仄囎赓U市場(chǎng)對(duì)不同檔次車輛的需求情況。 ? ④運(yùn)營(yíng)車輛車型、品牌的選定要根據(jù)資金投人情況統(tǒng)籌考慮。 ? 汽車租賃的業(yè)務(wù)流程 ? 1）租車流程 2）