【正文】 產(chǎn)業(yè) 有很強的集群效應，匯聚龐大的從業(yè)人群，蘊藏 了 巨大的購買潛力 。 ③石獅市目前服裝產(chǎn)業(yè)的專業(yè)技術(shù)人員約達到 8200人 。 ① 全市擁有 3000多家服裝及配套行業(yè)企業(yè)，以服裝為主的注冊商標達2023多個，包括富貴鳥、斯得雅、愛登堡、拼牌等。 ②以石獅為中心，連接晉江、泉 州等周邊地區(qū)而形成的福建服裝 板塊，共有紡織服裝企業(yè) 10000 多家，年產(chǎn)值達 500億元，是我 國乃至世界重要服裝板塊。 五、客層分析 客層：本地中等收入客群，公務員、事業(yè)單位工作人員、服裝產(chǎn)業(yè)中層管理人員、技術(shù)人員 本地中端群體 政府機關(guān) 事業(yè)單位 服裝產(chǎn)業(yè) 針對這部分客群，我們的產(chǎn)品機會點在哪？ 目前石獅市場商品住宅 樓層規(guī)劃：以高層為主，基本沒有多層 主力戶型：以三房為主 根據(jù)目前在售樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)顯示 石獅市市場戶型配比： 二房：三房：四房：五房 :樓中樓 =8： 55： 19： 5： 3 在售樓盤調(diào)研 六、產(chǎn)品機會點分析 主要戶型 主要面積區(qū)間 比例 總價帶 二房 90㎡ 以下 % 市中心和城東：約 55萬 其他區(qū)域：約 50萬 三房 120160㎡ % 基本在 70萬以上 市中心和城東約 80萬 四房 180200㎡ % 基本在 100萬以上 五房 200260㎡ % 基本在 115萬以上 興進豪園一期戶型偏大，二期戶型略為改小，適當增小戶型配比，但是目前 大戶型銷售也較差，去化緩慢。 泉美豪庭雖地處市中心，地段、配套和位置上佳，但是小區(qū)格局較差，存在 建筑密度大，綠化少，樓間距小，后排采光差，外立面顯老等問題，所以均 價僅 5600元 /㎡ ，去化仍然緩慢。 地處服裝城板塊的華閩世貿(mào)國際，戶型設計較好，戶戶南北通透，并可自由 組合，加上 5600元 /㎡ 低價，開盤當日就告售罄。 在售樓盤數(shù)據(jù)分析 石獅客層對住宅戶型結(jié)構(gòu)的需求特征 類別 特征 戶型 一房一廳 面積以 4050㎡ 為宜 二房二廳一衛(wèi) 面積在 7590㎡ 為宜，客廳面寬要求較大（ 4m左右）；客廳和主臥朝南； 三房二廳二衛(wèi) （經(jīng)濟型） 面積在 110125㎡ 為宜，客廳 ≥ ，主臥 ≥ ；客廳和主臥朝南； 三房二廳二衛(wèi) （標準型） 面積在 160㎡ 左右，客廳 ≥ 5m，主臥 ≥ ，次臥 ≥ 3m；客廳、主臥和次臥朝南 四房二廳二衛(wèi) 面積在 180㎡ 左右，已經(jīng)區(qū)域可適當做 170220㎡ 的 “ 4+1”；，主臥 ，次臥 ≥ 類別 特征 采光 客廳采光要求高，一般都明廚明衛(wèi) 凸窗 不做步入式凸窗 社區(qū)配套 一般要配備幼兒園，最好有游泳池、羽毛球場等 建筑規(guī)劃 以 1820層為宜，最好板式南北朝向，采光佳； “ 品 ” 字型也可，圍合式較難以接受 建筑外立面 外立面暖色調(diào)為主，底下為板材，上面一般為馬賽克。 園林景觀 簡歐風格或者東南亞風格居多，新古典風格也逐漸被認可； 園林綠化現(xiàn)代中式風格也可以。 戶型朝向 高樓層，對朝向比較敏感，即使帶景觀面（公園、中庭）的朝西、東、北 的抗性比較大。考慮到總價的因素，建議朝西南向的戶型面積比東南向的 面積小。低樓層，對朝向抗性相對高樓層較小。 喜好、禁忌 喜歡入戶即為客廳或入戶花園；餐廳不能正對衛(wèi)生間；大門不能正對衛(wèi)生 間，樓中樓大門不正對樓梯。小區(qū)主大門入口不建議設置在朝西或者朝北 石獅購房客層的其他需求特征 戶型定位 戶型 面積 比例 備注 二房二廳二衛(wèi) 85㎡ 50% 可修改成三房二 廳一衛(wèi) 經(jīng)濟 三房二廳一衛(wèi) 90100 ㎡ 20% 舒適 三房二廳二衛(wèi) 110 ㎡ 20% 豪華 四房二廳二衛(wèi) 120㎡ 10% 控制面積 控制總價 提高性價比 創(chuàng)造高搶購 創(chuàng)造高單價 市場風險低 二房 小三房 戶型設計主要以經(jīng)濟型 8090㎡三房，適當增加大三房戶型產(chǎn)品類別，豐富產(chǎn)品。 我們對戶型的定位 創(chuàng)造 天生就暢銷的商品房 低總價高單價的價值產(chǎn)品 有巢氏觀點： 產(chǎn)品規(guī)劃建議 設計二房、小三房和少量小四房戶型的產(chǎn)品 90㎡ 二房 戶型特點：短進深，大面寬，可適用于沿街 105㎡ 三房 一、戶型建議 戶型特點：短進深，大面寬，可適用于沿街。 120㎡ 三房 80㎡ 二房 110㎡ 三房 戶型展示 戶型特點：可用于中庭或北面，客廳朝南，北面有大陽臺。 戶型展示 二、景觀風格建議 歐式風格 效果好，但是建材需求高，會加大成本園林成本約 700800元 /㎡ （按綠化面積計） 二、景觀風格建議 目前市場上景觀主流風格主要有歐式和東南亞風格 東南亞風格 A、成本低 園林成本約 500元 /㎡ （按綠化面積計） B、市場認知度高，易出效果 如廈門的巴厘香墅、金域 藍灣和陽光清境、南安的 四季康城和藍灣上城 從成本及市場認同度上分析，建議本案采用東南亞風格 南島風情已成為富裕、品味、高級享受的代名詞 具東南亞特色 ? 有南島休閑風情之度假形態(tài)景觀設計規(guī)劃 石獅與東南亞的地理、氣候環(huán)境相符 植栽品種選擇多樣，且種植效果有 60%的視覺基礎(chǔ)保障。 選用東南亞風格的硬體理由： 東南亞小品、主景形式精致、高雅、親切； 一般觀賞時第一感覺是非常好，這對銷售有很大幫助； 施作成本較低，可控制性強 迎合市場客戶的需求 有利于宣傳包裝（推廣元素豐富） 目前閩南地區(qū)以南亞景觀風格的項目開發(fā)都很成功，如：巴厘香墅、萬科金域藍灣、中駿海岸 1號、中駿藍灣半島、陽光清境等。 中駿泉州項目如：西湖 1號、城東御景灣、南安四季康城、藍灣上城等項目的順銷和售價可說明泉州客戶對南亞景觀的接受度和喜好度。 三、景觀主題定位建議 —— 檔次較高且規(guī)模型樓盤必備 的配套機能； —— 重點在于提升景觀亮點（提 升樓盤整體住宅賣點）； —— 泳池建造成本高，故面積不 宜大，可控制在 200㎡ 以內(nèi)； —— 泳池設計無邊際泳池，水深 最深 ； —— 因面積小，所以要作精致才 能體現(xiàn)效果； □ 游泳池形式選擇 東南亞景觀特色展示 泳池風格示意 □ 涼亭及景墻示意 □ 南地塊 主入口大門形式 □ 北地塊 主入口大門形式 □ 住宅入戶通道端景示意 ■ 東南亞小品示意 —— 市場已有成品，購買成本較低 □ 東南亞小品示意 —— 市場已有成品，購買成本較低 □ 區(qū)內(nèi)小徑鋪地示意 □ 臨界圍墻做法參考 新古典風格 —— 市場成熟產(chǎn)品 市場接受度高 四、建筑立面風格建議 四、建筑立面風格建議 商業(yè)裙樓建筑立面 四、建筑立面風格建議 — 五、公共空間 B、兩地塊面積小，但捆綁起來就相當于一個中等規(guī)模的樓盤，產(chǎn)品要面向 石獅市的龐大客群，蘊藏著強大的市場潛力，市場消化能力足夠，不會 浪費客源。 A、做同質(zhì)產(chǎn)品，工程易于管理，同時也可以降低采購、施工和管理等方面的 成本。 售樓處位置：有巢氏建議售樓處放在南環(huán)路地塊北面，離市區(qū)較近，形象好容易吸引大量來人。 兩地塊做相同性質(zhì)的產(chǎn)品，前期共用一個售樓處 六、售樓處 — 布置地點 處理方式建議說明： 在售樓處的主體結(jié)構(gòu)的基礎(chǔ)上，通過 “ 角鋼骨架 ” 斜撐出樹枝的造型。 以達到夸張的視覺效果來吸引客戶的眼球，達到真正意義上的銷售引導效果。 立面包裝建議 —— 有巢氏建議形象塑造 六、售樓處 搭建效果 售樓處內(nèi)部裝修建議 —— 有巢氏建議形象塑造 六、售樓處 搭建效果 陽光清境 …… . 有巢氏成功案例 感 謝 聆 聽 敬 請 指 教 THEEND THANKS!