石獅港塘與南環(huán)兩地項(xiàng)目提報(bào)1008223(文件)
【正文】 956 844 If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 板塊 項(xiàng)目 量體 未售量 備注 東區(qū)板塊 芳星豪園 47 2 濠江國際二期 446 446 府東一號(hào) 706 130 康橋假日 1553 18 濠江時(shí)代廣場 120 10 東城美居 520 520 安居工程 （寶源花園二期） 1293 1293 90㎡ 以上 188戶 90㎡ 以下 1105戶 （經(jīng)濟(jì)適用房） 畔山云海 1376 1376 板塊內(nèi)合計(jì) 6061 3795 2502套 服裝城 板塊板塊 華閩世貿(mào)國際 122 0 鼎盛公元 1400 1400 板塊內(nèi)合計(jì) 1522 1400 總合計(jì) 10863 6468 5192套（除經(jīng)適房外） If the performance of 20th century architecture is technological capability . Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art their the performance of 20th century architecture is technological capability .Then the 21st century will be the creativity of the highest value. Building the future will be like create an art that 09年全年成交量約 2800套， 受國家房地產(chǎn)調(diào)控政策影響，預(yù)計(jì) 2023年銷 售量于 2023年會(huì)有明顯減少 ,同時(shí)各開發(fā)商也延緩?fù)票P的節(jié)奏，轉(zhuǎn)向觀望。 劣勢(shì)：地域差異 南洋路以東，為鳳里街道，有眾多 教育資源； 南洋路以西，為地塊所在的靈秀鎮(zhèn)， 周邊商業(yè)氛圍不足，配套明顯較弱， 并且可能享受不到鳳里街道的良好 教育配套。 地塊 科盾醫(yī)院 服裝城 南環(huán)路 S308 南環(huán)路 地塊 北向 東向 西向 南向 地塊現(xiàn)狀 地塊優(yōu)劣勢(shì)分析 石 獅 市 主 要 在 售 樓 盤 分 布 興進(jìn)豪園 城市花園 百江明珠 泉美豪庭 濠江國際 府東壹號(hào) 華閩世貿(mào)國際 濠江時(shí)代廣場 康橋假日 二 、 區(qū)域樓盤對(duì)比分析 依據(jù)學(xué)區(qū)、土地級(jí)別、生活配套、社會(huì)治安、自然景觀、民眾口碑、交通等因素綜合對(duì)比 評(píng)價(jià)在售主要樓盤和本項(xiàng)目 注：評(píng)分標(biāo)準(zhǔn) 5分 A 4分 B 3分 C 2分 D 1分 E 板塊 項(xiàng)目 評(píng)價(jià)指標(biāo) 總分 綜合 評(píng)價(jià) 土地 級(jí)別 交通 情況 學(xué)區(qū) 情況 社會(huì) 治安 生活 配套 自然景觀 民眾口碑 環(huán)境 污染 社會(huì) 人文 北環(huán) 興進(jìn)豪園 4 4 4 3 3 3 4 4 3 32 B 百江明珠 5 5 4 3 4 2 3 4 3 33 B 佳豪城市花園 3 4 3 3 3 3 3 4 3 29 B 港塘路地塊 3 4 3 3 3 3 4 4 3 30 B 市中心 泉美豪庭 5 5 5 4 5 2 1 4 4 35 B 城東 濠江國際 5 5 4 3 4 5 5 5 3 39 A 府東 1號(hào) 5 5 4 4 4 4 5 5 3 39 A 康橋假日 5 5 5 3 4 4 5 5 3 39 A 濠江時(shí)代廣場 3 4 3 2 3 2 2 4 3 26 C 服裝城 鼎盛公元 4 4 2 3 4 4 4 4 3 32 B 華閩世貿(mào)國際 5 5 2 3 3 4 4 4 3 33 B 南環(huán)路地塊 3 4 3 3 3 3 4 4 3 30 B 二 、 區(qū)域樓盤對(duì)比分析 港塘路地塊位于城北板塊，地段良好，居住環(huán)境良好，但是位于南洋路西邊，隸屬于靈秀鎮(zhèn)，配套和教育資源較為一般，無良好的景觀資源，因而定性為 B檔。 ②外來客源一般是中小企業(yè)主，個(gè)體戶，多為在本地從事服裝相關(guān)生意； 晉江五鎮(zhèn)客源也是以個(gè)體經(jīng)商為主。 ◇目前，石獅市戶籍人口約 ，其中城鎮(zhèn)人口約 ；全市城鎮(zhèn)居 民人均可支配收入 26407元，城鎮(zhèn)家庭（以 3人計(jì)）收入約 。 尚有龐大的中端群體需求有待挖掘 五、客層分析 此外， 石獅服裝產(chǎn)業(yè) 有很強(qiáng)的集群效應(yīng)，匯聚龐大的從業(yè)人群，蘊(yùn)藏 了 巨大的購買潛力 。 五、客層分析 客層：本地中等收入客群，公務(wù)員、事業(yè)單位工作人員、服裝產(chǎn)業(yè)中層管理人員、技術(shù)人員 本地中端群體 政府機(jī)關(guān) 事業(yè)單位 服裝產(chǎn)業(yè) 針對(duì)這部分客群，我們的產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)在哪？ 目前石獅市場商品住宅 樓層規(guī)劃：以高層為主，基本沒有多層 主力戶型：以三房為主 根據(jù)目前在售樓盤調(diào)研數(shù)據(jù)顯示 石獅市市場戶型配比： 二房：三房：四房：五房 :樓中樓 =8： 55： 19： 5： 3 在售樓盤調(diào)研 六、產(chǎn)品機(jī)會(huì)點(diǎn)分析 主要戶型 主要面積區(qū)間 比例 總價(jià)帶 二房 90㎡ 以下 % 市中心和城東：約 55萬 其他區(qū)域：約 50萬 三房 120160㎡ % 基本在 70萬以上 市中心和城東約 80萬 四房 180200㎡ % 基本在 100萬以上 五房 200260㎡ % 基本在 115萬以上 興進(jìn)豪園一期戶型偏大，二期戶型略為改小，適當(dāng)增小戶型配比，但是目前 大戶型銷售也較差，去化緩慢。 園林景觀 簡歐風(fēng)格或者東南亞風(fēng)格居多，新古典風(fēng)格也逐漸被認(rèn)可； 園林綠化現(xiàn)代中式風(fēng)格也可以。 喜好、禁忌 喜歡入戶即為客廳或入戶花園；餐廳不能正對(duì)衛(wèi)生間；大門不能正對(duì)衛(wèi)生 間，樓中樓大門不正對(duì)樓梯。 戶型展示 二、景觀風(fēng)格建議 歐式風(fēng)格 效果好，但是建材需求高，會(huì)加大成本園林成本約 700800元 /㎡ （按綠化面積計(jì)） 二、景觀風(fēng)格建議 目前市場上景觀主流風(fēng)格主要有歐式和東南亞風(fēng)格 東南亞風(fēng)格 A、成本低 園林成本約 500元 /㎡ （按綠化面積計(jì)） B、市場認(rèn)知度高，易出效果 如廈門的巴厘香墅、金域 藍(lán)灣和陽光清境、南安的 四季康城和藍(lán)灣上城 從成本及市場認(rèn)同度上分析，建議本案采用東南亞風(fēng)格 南島風(fēng)情已成為富裕、品味、高級(jí)享受的代名詞 具東南亞特色 ? 有南島休閑風(fēng)情之度假形態(tài)景觀設(shè)計(jì)規(guī)劃 石獅與東南亞的地理、氣候環(huán)境相符 植栽品種選擇多樣，且種植效果有 60%的視覺基礎(chǔ)保障。 A、做同質(zhì)產(chǎn)品，工程易于管理，同時(shí)也可以降低采購、施工和管理等方面的 成本。 立面包裝建議 —— 有巢氏建議形象塑造 六、售樓處 搭建效果 售樓處內(nèi)部裝修建議 —— 有巢氏建議形象塑造 六、售樓處 搭建效果 陽光清境 …… . 有巢氏成功案例 感 謝 聆 聽 敬 請(qǐng) 指 教 THEEND THANKS! 兩地塊做相同性質(zhì)的產(chǎn)品，前期共用一個(gè)售樓處 六、售樓
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