【正文】 ，其實隱藏著一個重大的收益點 …… Nov 2023 第八章：項目運營管理 Nov 2023 核心？雞肋？ —— 商業(yè)管理公司 Nov 2023 商業(yè)運營管理 （細化專題十一） ?商業(yè)地產(chǎn)的核心收益在于租金，而良好的后期運營能使租金飛速上升； ?商業(yè)運營管理班子除了自己搭建，也可以采用外部聘請的方式； ?商管公司分為：百貨型、購物中心型、商品市場型，需要就項目進行針對性選擇； ?須小心市場上偽裝成商管公司的代理公司、或偽裝成商管公司的物管公司； Nov 2023 Nov 2023 實操案例（八） —— BJ項目的后期運營管理 Nov 2023 第九章：政策 渠道的運用 Nov 2023 —— 兵以詐立，以利動，以分和為變者也。 Nov 2023 兵者：詭道也 ?項目地塊靠近區(qū)域商業(yè)中心，周邊有成熟商業(yè)物業(yè)； ?項目本身立地環(huán)境非常糟糕，幾乎沒有人流，且同成熟商業(yè)被圍墻隔離； ?項目本身建筑規(guī)模有限，無法通過招募主力店實現(xiàn)渠道； ?區(qū)域交通狀況較為混亂，尤以停車環(huán)境雜亂為難點。 ?項目展示面被住宅隔離，基本無法形成展示效果； ?城市被鐵路橋隔為東西兩段，項目靠近西側(cè)封死的端頭位置。橋東側(cè)為區(qū)域政府； Nov 2023 已有成熟市場 當(dāng)?shù)卣? 花鳥 居民樓 酒店 輕軌 商業(yè) 商業(yè) 空地 鐵路 詭計 Nov 2023 ?充分分析項目周邊條件，耐心點； ?站在共贏的角度上看待問題，換個椅子坐坐； ?政策永遠是站在規(guī)則一頭的； ?不要逃避，最大的劣勢有可能變?yōu)樽畲蟮馁u點。 Nov 2023 第十章 ：模擬操盤節(jié)點 Nov 2023 定位之本，勿自欺欺人 此時招商大戰(zhàn)應(yīng)已展開 商業(yè)綜合體開發(fā)及營銷流程 拿著意向去賣房 簽約看交房， 只要你敢簽 Nov 2023 第十一章：公司管控體系 Nov 2023 ?一家餐館，一年利潤 200萬。對于老板來講，最好的盈利方式不是拼命經(jīng)營、 把下一年利潤提高到 250萬，而是再以“同樣方式”開一家店。 ?“同樣方式” = 商業(yè)模式 ?“再開一家店” = 模式復(fù)制 ?模式復(fù)制的前提 —— 商業(yè)模式得是 對 的。 ?復(fù)制開始后，各家分店怎么管（適合當(dāng)?shù)觊L的人才是有限的），總部制還是項目公司制？ Nov 2023 確定核心產(chǎn)品線 利潤模式探索階段 建立標(biāo)準(zhǔn)化模式 研發(fā)及開拓新盈利點 管控體系發(fā)展階段 Nov 2023 第十三章： 商業(yè)地產(chǎn)的最高境界 ——資產(chǎn)證券化 Nov 2023 讓資本飛 Nov 2023 商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的實質(zhì) ?企業(yè)上市 —— 擁有商業(yè)模式的企業(yè)，將非現(xiàn)金資產(chǎn)交換為現(xiàn)金資產(chǎn)的行為。企業(yè)上市不等于賺錢、其行為本身基本沒有對總資產(chǎn)造成明顯增減 （小幅減少 —— 上市成本），僅屬于結(jié)構(gòu)性置換； ?上市目的 —— 企業(yè)擁有優(yōu)秀的商業(yè)模式，模式收益預(yù)期較好，但缺少資金對優(yōu)秀模式進行追加投入及復(fù)制； ?商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化 —— 開發(fā)商自持大量的商業(yè)物業(yè)，每年可通過租金獲得穩(wěn)定的收益。為擴大商業(yè)開發(fā)及自持量，將租金作為紅利形式包裝成資產(chǎn)打包上市，吸引投資者通過購買證券分享收益權(quán)的一種行為，置換的資金用以追加投資； ?商業(yè)地產(chǎn)上市的兩種主要模式 IPO （首次公開募股，股權(quán)分紅融資） Reit’ s（房地產(chǎn)信托基金，既定收益分紅融資） 后者為商業(yè)地產(chǎn)資產(chǎn)證券化的最強兵器，其上市門檻很高、但對企業(yè)管理影響最小。 Nov 2023 ?領(lǐng)匯基金是香港房屋委員會（房委會）分拆其商業(yè)物業(yè)及停車場而成立 ； 案例： Links領(lǐng)匯（香港上市編號： 823） —— 一棵白菜引發(fā)的血案 ?資產(chǎn)包中，商業(yè)物業(yè) 180個，停車場 ，打包形成固定租金池； ?發(fā)行股份數(shù)量： ?？偦I資額：約 220億港幣； ?發(fā)行市盈率 ： ——。股息回報率： %； ?發(fā)行方式： 70%國際配售， 30% IPO； ?交易經(jīng)辦人： 高盛 (Goldman Sachs Group)、匯豐控股 (HSBC Holdings)和瑞士銀行 (UBS)； ?上市輔導(dǎo)顧問 ： (. Man)； ?不動產(chǎn)收益評估：世邦魏理仕（ CB Richard Ellis ）； Nov 2023 ?原計劃 2023年 12月 16日進行公開發(fā)售； 上市歷程 ?2023年 12月 9日，在認購單元達到 51萬時，盧少蘭（ 67歲）起訴領(lǐng)匯，主張：如領(lǐng)匯上市、將間接導(dǎo)致區(qū)域商鋪租金提升，影響其買菜； ?領(lǐng)匯被迫支票退資給各認購?fù)顿Y者，涉退金額 135億港幣； ?由于時間發(fā)生波動，領(lǐng)匯被迫回到重新估值流程； ?2023年 11月 25日，領(lǐng)匯再次上市成功，其間損失資金額至少 7億港幣； ?由于處于法律訴訟階段的項目不能進行上市， Links上市計劃宣告暫停； ?12月 14日法院判決盧少蘭敗訴，盧少蘭進行上訴； ?2023年 2月 25日，法院判決盧少蘭終審敗訴； ?該事件間接導(dǎo)致香港特首董建華辭職。 Nov 2023 第十四章： 商業(yè)地產(chǎn)的未來 Nov 2023 ?中間環(huán)節(jié)占據(jù)商品費用的比例正在逐漸降低 —— 工廠店的出現(xiàn)； ?電子商務(wù)終將大幅占領(lǐng)傳統(tǒng)零售分額 —— 中間成本低、宣傳費用少； ?電子商務(wù)的團購模式，在未來有望形成無形的主力店； ?同 10年前傳統(tǒng)百貨公司逐漸被市場淘汰后（功能專業(yè)化），購物中心在 10年后的比例和結(jié)構(gòu)也將發(fā)生重大調(diào)整； ?餐飲及娛樂由于屬于體驗型消費，其市場分額將獲得保留或擴充； ?未來的購物中心有可能向消費公園、景觀廣場等兼具多種體驗功能的機構(gòu) 發(fā)展； ?電子商務(wù)部門將成為購物中心運營的核心部門之一； ?由于布局及競爭的無序化， 10年內(nèi)會出現(xiàn)大量主力店及購物中心倒閉、升級； ?產(chǎn)業(yè)收益鏈即將自后期發(fā)生顛覆性變革，并將向無限深度、無限廣度、無限延長。 Nov 2023 靜夜四無鄰，荒居舊業(yè)貧。 , February 2, 2023 雨中黃葉樹，燈下白頭人。 22:30:3022:30:3022:302/2/2023 10:30:30 PM 1以我獨沈久，愧君相見頻。 :30:3022:30Feb232Feb23 1故人江海別，幾度隔山川。 22:30:3022:30:3022:30Thursday, February 2, 2023 1乍見翻疑夢，相悲各問年。 :30:3022:30:30February 2, 2023 1他鄉(xiāng)生白發(fā)，舊國見青山。 2023年 2月 2日星期四 下午 10時 30分 30秒 22:30: 1比不了得就不比，得不到的就不要。 。 2023年 2月 下午 10時 30分 :30February 2, 2023 1行動出成果，工作出財富。 2023年 2月 2日星期四 10時 30分 30秒 22:30:302 February 2023 1做前，能夠環(huán)視四周；做時，你只能或者最好沿著以腳為起點的射線向前。 下午 10時 30分 30秒 下午 10時 30分 22:30: 沒有失敗，只有暫時停止成功！。 , February 2, 2023 很多事情努力了未必有結(jié)果，但是不努力卻什么改變也沒有。 22:30:3022:30:3022:302/2/2023 10:30:30 PM 1成功就是日復(fù)一日那一點點小小努力的積累。 :30:3022:30Feb232Feb23 1世間成事，不求其絕對圓滿，留一份不足，可得無限完美。 22:30:3022:30:3022:30Thursday, February 2, 2023 1不知香積寺，數(shù)里入云峰。 :30:3022:30:30February 2, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2日星期四 下午 10時 30分 30秒 22:30: 1楚塞三湘接，荊門九派通。 。 2023年 2月 下午 10時 30分 :30February 2, 2023 1少年十五二十時，步行奪得胡馬騎。 2023年 2月 2日星期四 10時 30分 30秒 22:30:302 February 2023 1空山新雨后，天氣晚來秋。 下午 10時 30分 30秒 下午 10時 30分 22:30: 楊柳散和風(fēng)，青山澹吾慮。 , February 2, 2023 閱讀一切好書如同和過去最杰出的人談話。 22:30:3022:30:3022:302/2/2023 10:30:30 PM 1越是沒有本領(lǐng)的就越加自命不凡。 :30:3022:30Feb232Feb23 1越是無能的人，越喜歡挑剔別人的錯兒。 22:30:3022:30:3022:30Thursday, February 2, 2023 1知人者智，自知者明。勝人者有力，自勝者強。 :30:3022:30:30February 2, 2023 1意志堅強的人能把世界放在手中像泥塊一樣任意揉捏。 2023年 2月 2日星期四 下午 10時 30分 30秒 22:30: 1最具挑戰(zhàn)性的挑戰(zhàn)莫過于提升自我。 2023年 2月 下午 10時 30分 :30February 2, 2023 1業(yè)余生活要有意義，不要越軌。 2023年 2月 2日星期四 10時 30分 30秒 22:30:302 February 2023 1一個人即使已登上頂峰，也仍要自強不息。 下午 10時 30分 30秒 下午 10時 30分 22:30: MOMODA POWERPOINT Lorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. Fusce id urna blandit, eleifend nulla ac, fringilla purus. Nulla iaculis tempor felis ut cursus. 感 謝 您 的 下 載 觀 看 專家告訴