商業(yè)地產(chǎn)盈利模式-資料下載頁
2025-08-15 21:07本頁面
【正文】 3）招商是定位決策實現(xiàn)關(guān)鍵 （ 4）成功招商也是資產(chǎn)經(jīng)營的關(guān)鍵 招商在商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)各個階段中 的作用 （ 1）項目研究階段 （ 2）業(yè)態(tài)定位階段 （ 3）規(guī)劃階段 （ 4）商業(yè)文化策劃階段 （ 5）經(jīng)濟測算 （ 6）招商施階段 （ 7）開業(yè)籌備階段 （ 8）前期調(diào)整階段 招商的各種模式 （ 1）自主招商 （ 2）委托招商 （ 3）商房合作 （ 4）加盟導商 招 商 信息透露 客戶積累 活動展開 商務(wù)談判 遴選考察 決 策 合約討論 簽 約 進場辦照 裝 修 信息發(fā)布 開 業(yè) 調(diào) 整 招商工作的一般業(yè)務(wù)流程 （ 1）選 址 （ 2）建 筑 （ 3）工程界面 （ 4）商務(wù)洽談 招商工作一般業(yè)務(wù)程序 招商順序安排也是具有策略性， 招商按下列順序展開： 效用 序號 商業(yè)分類 作用 租金水平 時間 第一序列 主力店（大超、百貨） 招商成功關(guān)鍵 低，有邊際效應(yīng) 前期完成 第二序列 次主力店 協(xié)同效應(yīng) 低 前期完成 第三序列 名牌特色店 標桿作用 中等 前期完成 第四序列 配套商業(yè) 業(yè)態(tài)和諧 中 — 高，量大 中期完成 第五序列 常規(guī)店群 豐富商品 中高、量大，平衡收益 后期完成 制訂招商優(yōu)惠措施的策略 招商業(yè)務(wù)流程設(shè)計 （總圖） ◆ 地方政府可以提供育商政策； ◆ 項目開發(fā)商（物業(yè)業(yè)主）可以提供的招商 優(yōu)惠條件； ◆ 運營管理商：商業(yè)管理費、物業(yè)管理商的 減免措施。 優(yōu)惠政策 經(jīng)營決策 物業(yè)形態(tài) 商場籌備 推 廣 吹 風 走 光 點 火 加 溫 添 料 化學反應(yīng) 保 溫 招 商 信息發(fā)布 客戶結(jié)累 考察遴選 簽 約 進 場 商場籌建 內(nèi)部建設(shè) 建筑裝飾 管 線 管理機制 區(qū)位 公共部位裝修 人 員 消防 場 地 六、商業(yè)地產(chǎn)的管理 商業(yè)地產(chǎn)管理就是資產(chǎn)管理 核心理念 ： 物業(yè)資本化的服務(wù)要求 (1)商業(yè)物業(yè)是實物資本，有增值的要求 (2)物業(yè)資產(chǎn)的管理目標 —保值、升值 (3)物業(yè)資本的管理要求 —市場化的要求 創(chuàng)值理念的提出 （ 1）創(chuàng)值理念的成功典范 （ 2）創(chuàng)值理念的表述 （ 3）創(chuàng)值理念的運用 理念導入和著力點 （ 1）物業(yè)管理念根本轉(zhuǎn)變 （ 2）公司角色轉(zhuǎn)換 （ 3）物業(yè)管理的經(jīng)營重新定位 和特色塑造 （ 4）重新賦予物業(yè)管理品牌新的內(nèi)涵 增值服務(wù)的手段和具體運用方向 （ 1）商業(yè)物業(yè)更需要增值服務(wù) （ 2）增值要求和物業(yè)管理的作用 （ 3）增值服務(wù)的考核量化 —市場比較法 商業(yè)地產(chǎn)管理 KFS 資 產(chǎn) 增 值 權(quán) 屬 轉(zhuǎn) 讓 租 賃 登 記 轉(zhuǎn) 租 備 案 范 圍 界 定 櫥 窗 廣 場 綠 化 廣 告 燈 光 裝修管理 樓 宇 設(shè)備電梯 消防安全 車 庫 通 道 衛(wèi) 生 物 業(yè) 設(shè) 施 形 象 經(jīng) 營 商場秩序 促銷控制 活動核準 物業(yè)定價 取費標準 成本控制 七、商業(yè)地產(chǎn)的融資和 盈利模式 （一）介紹商業(yè)地產(chǎn)的 融資通道和方法 （二）盈利方式 基本類型： 實物銷售 資產(chǎn)經(jīng)營 上市融資 具體方式 （ 1）變現(xiàn) 原則：市場價值最大化。 變 現(xiàn) 土地：產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)讓 、 合資入股 、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 整體：整體 (銷售 )轉(zhuǎn)讓 、 合資入股 、 股權(quán)轉(zhuǎn)讓 拆零：分幢拆售 、 分層拆售 、 分間拆售 （ 2）持有 原則：資產(chǎn)優(yōu)質(zhì)化、經(jīng)營實心化 持 有 租賃經(jīng)營：可變和不可變租金 合資經(jīng)營：租金入股 ， 租期入股 委托經(jīng)營：固定租金 、 自收租金 實物融資：銀行抵押 、 實物擔保 、 典當 （ 3）資產(chǎn)上市 原則：資產(chǎn)包裝 資產(chǎn)上市 融資：組建 REITs、發(fā)行基金 上市公司：募集公眾資金 產(chǎn)權(quán)交易：無形資產(chǎn)和實物資產(chǎn)同時評估 （三）介紹幾種盈利模式 大連萬達模式 新天地模式 復地模式 萬科模式 摩根 斯坦利模式
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