世聯(lián)項目價值提升的五種可能性開發(fā)模式案例-資料下載頁
2025-01-15 03:39本頁面
【正文】 2023年度深圳十大明星樓盤” 榜首； ?實現(xiàn)星河地產(chǎn)在深圳的豪宅開發(fā)商品牌地位。 速度實現(xiàn) 價格實現(xiàn) 品牌實現(xiàn) 容積率提升模式 24 容積率提升模式條件分析 ?城市價值核心地段，高商業(yè)價值區(qū)域 區(qū)位 ?市場供不應(yīng)求，比較容易被引導(dǎo)； ?投資市場火熱； 市場 ?占地規(guī)模不大，容積率高，消化容積率壓力大； 規(guī)模 ?開發(fā)商資金實力較強，對樹立品牌要求較高。 資金 品牌 規(guī)模 模式條件 資金 品牌 區(qū)位 市場 25 本項目 長安街 天安門 中信北京大吉危改房項目 ——開放式景觀商業(yè)、寫字樓 +住宅 規(guī)模 占地 ，建面 108萬平米，容積率 區(qū)位 北京市 宣武區(qū) /兩廣路 /菜市口大街 /南橫東街 /粉房琉璃街之間 距離天安門 3公里（ 5分鐘車程），距離長安街 物業(yè) 類型 寫字樓、住宅、酒店、商業(yè)綜合的大型綜合建筑體 地塊背景： ?距離天安門 3公里（ 5分鐘車程），距離長安街 ，高城市價值地段； ?規(guī)模較大，被市政道路劃分的非常凌散； ?內(nèi)城地王，拆建建設(shè)成本高昂（接近7000元 /平）。 蜂巢板模式 26 中信大吉項目策劃經(jīng)理劉春巖訪談?wù)? ?地塊處于城市發(fā)展過程中傳統(tǒng)區(qū)域與現(xiàn)代區(qū)域相互沖突 的地帶，是一個老城舊改項目； ?城中心的城市舊改項目，拆遷難度大，到現(xiàn)在只還拆遷了不到全部量的 50%，土地拆遷成本和建設(shè)成本高，接近7000元 /平米樓面成本，開發(fā)商對利潤和可銷售面積的要求高； ?地塊占地規(guī)模在所屬片區(qū)屬較大項目，市政道路多，將 地塊劃分的很凌散，但地塊商業(yè)價值高； ?由于商業(yè)的量大，容積率相對較高，為了要沖面積，同時防止市政道路對項目割裂的影響，所以采取了蜂巢板的模式，將一層架空做商業(yè)、道路和停車場，同時住宅社區(qū) 從二層開始免受城市和道路的分割干擾； ?市場上寫字樓是賣不過住宅的，項目的住宅是現(xiàn)金流， 寫字樓和商業(yè)是盈利部分。 27 內(nèi)城、外城、城市公共空間形成良好的區(qū)隔和開放 外城 :開放的城市功能 多元化、開放 /融合、高效、 功能混合、夜生活豐富 產(chǎn)業(yè)密切相關(guān) —— 居住、旅游觀光、社區(qū)服務(wù)體系 外城 內(nèi)城 外城 內(nèi)城 內(nèi)城 :相對獨立與半開放與私密組合的社區(qū)功能 半開放的底層空間，私密的住區(qū)空間、與城市被迫隔離、人車分流 ?地段商業(yè)價值高，所以分為外城和內(nèi)城，外城與城市融合，主要分布商業(yè)和寫字樓，內(nèi)城主要布置住宅。 ?城市行為與社區(qū)行為復(fù)合的 MIX空間 —— 開放城市社區(qū) 28 地面層： 與城市功能相融合 架空層： 社區(qū)功能的復(fù)合串接 社區(qū)俯瞰： 蜂巢板模式 蜂巢將住宅平面抬高，有效區(qū)隔住宅步行、城市步行和城市車行，做到人車分流 高商業(yè)價值地段，為提升商業(yè)面積，沖容積率，同時避免住宅社區(qū)受到市政及道路分隔的影響，采用架空的蜂巢板，將內(nèi)城部分相連成一完整居住社區(qū) i。 住宅活動標(biāo)高 車行活動標(biāo)高 城市活動標(biāo)高 蜂巢板模式標(biāo)高示意圖： 29 ?連續(xù)的、相互連接的地面系統(tǒng)為城市行人提供便利、安全和商業(yè)活動。地面系統(tǒng)基本是半公共開放空間，市民在營業(yè)時間都可以抵達，地面層內(nèi)自然的日光、標(biāo)識清晰且視線明亮，并有效與住區(qū)隔離 ?蜂巢下所界定的公共空間是社區(qū)內(nèi)的住戶最佳活動場所，而在內(nèi)部散落的小型商業(yè)街，主要以服務(wù)于社區(qū)的日常業(yè)態(tài)為主，與社區(qū)會所結(jié)合。有效地與城市公共商業(yè)形成區(qū)隔 30 蜂巢板模式條件分析 ?一線城市，高商業(yè)價值地段 區(qū)位 ?寫字樓公寓市場需求旺盛； ?接受創(chuàng)新能力強； 市場 ?占地規(guī)模較大，容積率較高； 規(guī)模 ?開發(fā)商資金實力較強，對樹立品牌要求較高。 資金 品牌 規(guī)模 模式條件 資金 品牌 區(qū)位 市場
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