【正文】 權(quán)出讓給用地者 ， 該層次由城市政府壟斷經(jīng)營 。 出讓對象可以是有法人資格的企事業(yè)單位 ， 也可以是外商 。 – 第二層次及以下層次的轉(zhuǎn)讓則發(fā)生在使用者之間 。 （一）土地使用費 土地使用權(quán)出讓金 （ 2）出讓或轉(zhuǎn)讓方式：協(xié)議、招標(biāo)、公開拍賣。 – 1） 協(xié)議方式 是由用地單位申請，經(jīng)市政府批準(zhǔn)同意后雙方洽談具體地塊及地價。該方式適用于市政工程、公益事業(yè)用地以及需要減免地價的機關(guān)、部隊用地和需要重點扶持、優(yōu)先發(fā)展的產(chǎn)業(yè)用地。 – 2） 招標(biāo)方式 是在規(guī)定的期限內(nèi)，由用地單位以書面形式投標(biāo)，市政府根據(jù)投標(biāo)報價、所提供的規(guī)劃方案以及企業(yè)信譽綜合考慮，擇優(yōu)而取。該方式適用于一般工程建設(shè)用地。 – 3） 公開拍賣 是指在指定的地點和時間，由申請用地者叫價應(yīng)價，價高者得。這完全是由市場競爭決定，適用于盈利高的行業(yè)用地。 （一）土地使用費 （ 3）關(guān)于地價： – 在有償出讓和轉(zhuǎn)讓土地時，政府對地價不作統(tǒng)一規(guī)定，但應(yīng)堅持以下原則： ? 1）地價對目前的投資環(huán)境不產(chǎn)生大的影響； ? 2）地價與當(dāng)?shù)氐纳鐣?jīng)濟承受能力相適應(yīng)； ? 3）地價要考慮已投入的土地開發(fā)費用、土地市場供求關(guān)系、土地用途和使用年限。 ? 對招拍掛出讓中溢價率超過 50%、成交總價或單價創(chuàng)歷史新高的地塊，各地主管部門要在成交確認書簽訂或中標(biāo)通知書發(fā)出后 2個工作日內(nèi)，按國土資源部規(guī)定填寫房地產(chǎn)用地交易異常情況，上報國土資源部和省市國土資源主管部門。 土地使用權(quán)出讓金 （一）土地使用費 （ 4）年限：有限 – 關(guān)于政府有償出讓土地使用權(quán)的年限，各地可根據(jù)時間、區(qū)位等各種條件作不同的規(guī)定，一般可在 30～ 99年之間。按照地面附屬建筑物的折舊年限來看，以 50年為宜。 ?居住用地 70年 ?工業(yè)用地 50年 ?教育、科技、文化、衛(wèi)生、體育用地 50年 ?商業(yè)、旅游、娛樂用地 40年 ?綜合或其他用地 50年 土地使用權(quán)出讓金 （一）土地使用費 （ 5）土地有償出讓和轉(zhuǎn)讓，土地使用者和所有者要簽約，明確使用者對土地享有的 權(quán)利 和對土地所有者應(yīng)承擔(dān)的 義務(wù) 。 – 1）有償出讓和轉(zhuǎn)讓使用權(quán)，要向土地受讓者征收契稅； – 2）轉(zhuǎn)讓土地如有增值，要向轉(zhuǎn)讓者征收土地增值稅； – 3）在土地轉(zhuǎn)讓期間，國家要區(qū)別不同地段，不同用途向土地使用者收取土地占用費。 土地使用權(quán)出讓金 （一）土地使用費 – 新規(guī) 《 土地出讓金收支管理辦法 》 （即將出臺） – 兩稅一費 ： 城鎮(zhèn)土地使用稅 、 新增建設(shè)用地有償使用費、耕地占用稅 – 城鎮(zhèn)土地使用稅（現(xiàn)為 — 10元／年 m2 ，每年征收）提高兩倍，新增建設(shè)用地土地有償使用費（現(xiàn)為 5— 70元／ m2，一次性征收）和耕地占用稅（現(xiàn)為 1— 10元／m2 ，一次性征收）各提高一倍 – 土地出讓金總額的 15%必須用于農(nóng)地復(fù)墾和土地整理開發(fā)、失地農(nóng)民或被拆遷人補償及就業(yè)培訓(xùn)、社會保障、廉租房建設(shè)等（現(xiàn)為增值部分的 15% ） 土地使用權(quán)出讓金 （一）土地使用費 – 新規(guī) 《 土地出讓金收支管理辦法 》 （即將出臺） – 企業(yè)買地的成本將會增加。 【 例 】 ： 以 2023年 8月華潤置地出資超過 25億元拿下的北京地王清河地塊（現(xiàn)已開發(fā)橡樹灣項目）為例：這塊開發(fā)用地總面積達 35萬平方米，當(dāng)時按每平方米 9元的標(biāo)準(zhǔn)繳納城鎮(zhèn)土地使用稅，總額在 315萬元左右，城鎮(zhèn)新增建設(shè)用地使用費金額與此大致相當(dāng)，兩者總計 700萬元上下。若按新標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，開發(fā)商要交超過 1500萬元的稅費。 土地使用權(quán)出讓金 （一）土地使用費 ? 根據(jù)項目的不同，與項目建設(shè)有關(guān)的其他費用的構(gòu)成也不盡相同，一般包括以下各項。 在進行工程估算及概算中可根據(jù)實際情況進行計算 。 – 建設(shè)單位管理費 – 勘察設(shè)計費 – 研究試驗費 – 建設(shè)單位臨時設(shè)施費 – 工程監(jiān)理費 – 工程保險費 – 引進技術(shù)和進口設(shè)備其他費用 – 工程承包費 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 建設(shè)單位管理費 ? 建設(shè)單位管理費是指建設(shè)項目從立項、籌建、建設(shè)、聯(lián)合試運轉(zhuǎn)、竣工驗收交付使用及后評估等 全過程管理所需費用 。內(nèi)容包括： – （ 1）建設(shè)單位開辦費。指新建項目為保證籌建和建設(shè)工作正常進行所需辦公設(shè)備、生活家具、用具、交通工具等購置費用。 – （ 2）建設(shè)單位經(jīng)費。包括工作人員的基本工資、工資性補貼、職工福利費、勞動保護費、勞動保險費、辦公費、差旅交通費、工會經(jīng)費、職工教育經(jīng)費、固定資產(chǎn)使用費、工具用具使用費、技術(shù)圖書資料費、生產(chǎn)人員招募費、工程招標(biāo)費、合同契約公證費、工程質(zhì)量監(jiān)督檢測費、工程咨詢費、法律顧問費、審計費、業(yè)務(wù)招待費、排污費、竣工交付使用清理及竣工驗收費、后評估等費用。不包括應(yīng)計入設(shè)備、材料預(yù)算價格的建設(shè)單位采購及保管設(shè)備材料所需的費用。 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 ? 建設(shè)單位管理費按照單項工程費用之和（包括設(shè)備工器具購置費和建筑安裝工程費用）乘以建設(shè)單位管理費費率計算。 ? 建設(shè)單位管理費費率按照建設(shè)項目的不同性質(zhì)、不同規(guī)模確定。 建設(shè)單位管理費 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 ? 勘察設(shè)計費是指為本建設(shè)項目提供項目建議書、可行性研究報告及設(shè)計文件等所需費用，內(nèi)容包括： – （ 1）編制項目建議書、可行性研究報告及投資估算、工程咨詢、評價以及為編制上述文件所進行勘察、設(shè)計、研究試驗等所需費用； – （ 2）委托勘察、設(shè)計單位進行初步設(shè)計、施工圖設(shè)計及概預(yù)算編制等所需費用； – （ 3）在規(guī)定范圍內(nèi)由建設(shè)單位自行完成的勘察、設(shè)計工作所需費用。 勘查設(shè)計費 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 勘察設(shè)計費中： ? 項目建議書、可行性研究報告按國家頒布的收費標(biāo)準(zhǔn)計算 ? 設(shè)計費按國家頒布的工程設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn)計算 ? 勘察費一般民用建筑 6層以下的按 3~5元 /m2計算，高層建筑按 8~10元 /m2計算，工業(yè)建筑按 10~12元／ m2計算。 ? 工程勘察設(shè)計收費標(biāo)準(zhǔn) 2023年修訂本 國家發(fā)展計劃委員會 建設(shè)部 勘查設(shè)計費 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 ? 研究試驗費是指為建設(shè)項目提供和驗證設(shè)計參數(shù)、數(shù)據(jù)、資料等所進行的必要的試驗費用以及設(shè)計規(guī)定在施工中必須進行試驗、驗證所需費用。 ? 包括自行或委托其他部門研究試驗所需人工費、材料費、試驗設(shè)備及儀器使用費等。 ? 這項費用按照設(shè)計單位根據(jù)本工程項目的需要提出的研究試驗內(nèi)容和要求計算。 研究試驗費 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 ? 建設(shè)單位臨時設(shè)施費是指建設(shè)期間 建設(shè)單位所需 臨時設(shè)施的搭設(shè)、維修、攤銷費用或租賃費用。 臨時設(shè)施費 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 ? 工程監(jiān)理費是指建設(shè)單位委托工程監(jiān)理單位對工程實施監(jiān)理工作所需費用。 – （ 1）一般情況應(yīng)按工程建設(shè)監(jiān)理收費標(biāo)準(zhǔn)計算，即按所監(jiān)理工程概算或預(yù)算的百分比計算，通常情況下 設(shè)計階段 監(jiān)理收費費率為概（預(yù)）算的 %－ %， 施工階段 監(jiān)理收費費率為概（預(yù)）算的 %－ %； – （ 2）對于單工種或臨時性項目可根據(jù)參與監(jiān)理的年度平均人數(shù)按 3～ 5萬元／人 年 計算。 – 2023年 3月 30日國家發(fā)展改革委、建設(shè)部關(guān)于印發(fā) 《 建設(shè)工程監(jiān)理與相關(guān)服務(wù)收費管理規(guī)定 》 的通知發(fā)改價格〔 2023〕 670號。 工程監(jiān)理費 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 ? 工程保險費 是指建設(shè)項目在建設(shè)期間根據(jù)需要實施工程保險所需的費用。包括以各種建筑工程及其在施工過程中的物料、機器設(shè)備為保險標(biāo)的的 建筑工程一切險 ，以安裝工程中的各種機器、機械設(shè)備為保險標(biāo)的的 安裝工程一切險 ，以及 機器損壞保險 等。 工程保險費 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 ? 保險費率如下： ? 民用建筑 (住宅樓、綜合性大樓、商場、旅館、醫(yī)院、學(xué)校 )占建筑工程費的 2‰ ～ 4‰ ； ? 其他建筑 (工業(yè)廠房、倉庫、道路、碼頭、水壩、隧道、橋梁、管道等 )占建筑工程費的 3‰ ～ 6‰ ； ? 安裝工程 (農(nóng)業(yè)、工業(yè)、機械、電子、電器、紡織、礦山、石油、化學(xué)及鋼鐵工業(yè)、鋼結(jié)構(gòu)橋梁 )占建筑工程費的 3‰ ～ 6‰ 。 工程保險費 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 （ 1） 出國人員費用 ? 指為引進技術(shù)和進口設(shè)備派出人員在國外培訓(xùn)和進行設(shè)計聯(lián)絡(luò)，設(shè)備檢驗等的差旅費、制裝費、生活費等。這項費用根據(jù)設(shè)計規(guī)定的出國培訓(xùn)和工作的人數(shù)、時間及派往國家，按財政部、外交部規(guī)定的臨時出國人員費用開支標(biāo)準(zhǔn)及中國民用航空公司現(xiàn)行國際航線票價等進行計算，其中使用外匯部分應(yīng)計算銀行財務(wù)費用。 （ 2） 國外工程技術(shù)人員來華費用 ? 指為安裝進口設(shè)備，引進國外技術(shù)等聘用外國工程技術(shù)人員進行技術(shù)指導(dǎo)工作所發(fā)生的費用。包括技術(shù)服務(wù)費、外國技術(shù)人員的在華工資、生活補貼、差旅費、醫(yī)藥費、住宿費、交通費、宴請費、參觀游覽等招待費用。這項費用按每人每月費用指標(biāo)計算。 引進技術(shù)和進口設(shè)備其他費用 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 （ 3） 技術(shù)引進費 ? 指為引進國外先進技術(shù)而支付的費用。包括專利費、專有技術(shù)費（技術(shù)保密費）、國外設(shè)計及技術(shù)資料費、計算機軟件費等。這項費用根據(jù)合同或協(xié)議的價格計算。 （ 4） 分期或延期付款利息 ? 指利用出口信貸引進技術(shù)或進口設(shè)備采取分期或延期付款的辦法所支付的利息。 （ 5） 擔(dān)保費 ? 指國內(nèi)金融機構(gòu)為買方出具保函的擔(dān)保費。這項費用按有關(guān)金融機構(gòu)規(guī)定的擔(dān)保費率計算 (一般可按承保金額的 5‰ 計算 )。 （ 6） 進口設(shè)備檢驗鑒定費用 ? 指進口設(shè)備按規(guī)定付給商品檢驗部門的進口設(shè)備檢驗鑒定費。這項費用按進口設(shè)備貨價的 3‰ ～ 5‰ 計算。 工程監(jiān)理費 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 ? 工程承包費是指具有總承包條件的工程公司 ， 對工程建設(shè)項目從開始建設(shè)至竣工投產(chǎn)全過程的 總承包 所需的管理費用 。 ? 具體內(nèi)容包括組織勘察設(shè)計 、 設(shè)備材料采購 、 非標(biāo)設(shè)備設(shè)計制造與銷售 、 施工招標(biāo) 、 發(fā)包 、 工程預(yù)決算 、 項目管理 、 施工質(zhì)量監(jiān)督 、 隱蔽工程檢查 、 驗收和試車直至竣工投產(chǎn)的各種管理費用 。 ? 一般工業(yè)建設(shè)項目為投資估算的 6%~8%， 民用建筑（ 包括住宅建設(shè) ） 和市政項目為 4%~6%。 不實行工程總承包的項目不計算本項費用 。 工程承包費 —— 總承包管理費 （二）與建設(shè)項目有關(guān)的其他費用 ? 聯(lián)合試運轉(zhuǎn)費 ? 生產(chǎn)準(zhǔn)備費 ? 辦公和生活家具購置費 ? 特殊設(shè)備安全監(jiān)督檢驗費 ? 市政公用設(shè)施建設(shè)及綠化補償費 （ 三 ）與未來企業(yè)生產(chǎn)經(jīng)營有關(guān)的其他費用 第一節(jié) 工程項目投資組成概述 第二節(jié) 設(shè)備、工器具購置費用的組成 第三節(jié) 建安工程費用項目的組成 第四節(jié) 工程建設(shè)其他費用組成 第五節(jié) 預(yù)備費、建設(shè)期貸款利息、鋪底流動資金 第五節(jié) 預(yù)備費、建設(shè)期利息、鋪底流動資金 預(yù)備費 建設(shè)期利息 固定資產(chǎn)投資方向調(diào)節(jié)稅 （ 暫停 ） 鋪底流動資金 案例分析 預(yù)備費 ? 基本預(yù)備費 ? 漲價預(yù)備費 （ 1）基本預(yù)備費 ? 指在項目實施中可能發(fā)生難以預(yù)料的支出，需要預(yù)先預(yù)留的費用，又稱不可預(yù)見費。主要指設(shè)計變更及施工過程中可能增加工程量的費用。 ? 基本預(yù)備費 =（設(shè)備及工器具購置費 +建筑安裝工程費 +工程建設(shè)其他費） 基本預(yù)備費率 ? 基本預(yù)備費率（按國家及部門規(guī)定） －估算： 8％～ 10％ －概算： 5％～ 8％ －預(yù)算： 3％～ 5％ （ 2）漲價預(yù)備費 ? 是指建設(shè)項目在建設(shè)期間內(nèi)由于價格等變化引起投資增加 ， 需要預(yù)先預(yù)留的費用 。 以建筑安裝工程費 、 設(shè)備工器具購置費之和為計算基數(shù) 。 ? 包括：人工費 、 設(shè)備 、 材料 、 施工機械價差 ， 建筑安裝工程費及工程建設(shè)其他費用調(diào)整 ， 利率 、匯率調(diào)整等 。 ? 計算公式： ? ?? ??????nttt fIPC111? PC—— 漲價預(yù)備費； ? n—— 建設(shè)期年份數(shù)； ? It—— 建設(shè)期中第 t年的投資計劃額，包括設(shè)備及工器具購置費、建筑安裝工程費； ? f—— 建設(shè)期價格上漲指數(shù)。 （ 2）漲價預(yù)備費 【 例 】 ： –某建設(shè)項目，建設(shè)期為 3年，各年投資計劃額如下，第一年投資 7200萬元，第二年 10800萬元，第三年 3600萬元，年均投資價格上漲率為 6％，求建設(shè)項目建設(shè)期間漲價預(yù)備費。 （ 2）漲價預(yù)備費 【 解 】 – 第一年漲價預(yù)備費為