【正文】 案四房主要與麓山和苑競爭，后期二房、三房則與市場上大部分項目競爭1競爭對手鎖定2競爭對手分析3競爭對抗分析Code of this report | 80169。 Copyright Centaline Group, 20232023總體推盤策略建議Part Code of this report | 81169。 Copyright Centaline Group, 2023契合項目整體的工程節(jié)點及相關展示；合理規(guī)避市場同類型產(chǎn)品的競爭；巧妙規(guī)避項目內(nèi)部同類型產(chǎn)品之間相互競爭；符合項目全年資金回收目標的要求；符合整體推廣節(jié)奏并契合項目品牌價值的逐步推高。整體推售策略制定的原則Code of this report | 82169。 Copyright Centaline Group, 2023工程證件和展示條件推導推售時間3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月9~12棟樓棟 戶型 2月3月底之前完成園林樣板示范區(qū)三房、大四房16/18/20棟 三房、大四房一期商業(yè)A39/A40 二 /三房商鋪南區(qū)小高層 二 /三房預售申請 9~1 16/18/20完成，樣板展示 3月初完成16~20棟 4月出來樣板間二期商業(yè) 商鋪4月份之前完成西側 5000平米商業(yè)的工程施工， 并達到預售硬件條件 小 高層、北區(qū)商業(yè)結構均已封頂 ,A39/A40主體結構達到 12層（達到預售條件并預留時間辦理預售證。）9月底將將項目中心園林實景展示出來11月份之前北區(qū)商業(yè)大道預售及硬件達標條件8月之前高層樣板間出街對于第二階段中小戶型產(chǎn)品，若精裝質(zhì)量沒有保證，不建議做精裝產(chǎn)品面世Code of this report | 83169。 Copyright Centaline Group, 2023第一階段大戶推售節(jié)奏建議（部分以商帶宅）3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月9~12棟樓棟 戶型 2月第一步：完成 9~12棟單位三房、大四房16/18/20棟 三房、大四房一期商業(yè) 商鋪第二步：完成 16/18/20棟單位第三步：完成 5000平米商鋪（進場開始即蓄客， 4月份開盤）Code of this report | 84169。 Copyright Centaline Group, 2023第二階段中小戶型推售節(jié)奏建議3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月樓棟 戶型 2月第四步：完成南區(qū)小高層二房三房第五步：完成 A39/A40棟高層單位第六步：完成 5000平米中心商鋪（ 10月 1日開始即蓄客， 12月份開盤）A39/A40 二 /三房南區(qū)小高層 二 /三房二期商業(yè) 商鋪Code of this report | 85169。 Copyright Centaline Group, 2023營銷階段營銷售量銷售周期主推產(chǎn)品2023年整體推盤策略35月 58月 10月 12月份11月9月3月份三房、四房 五房、六房86套 4套2~4月精裝三房、四房 商業(yè) 二房、三房第一階段大戶精裝三房、四房 二房、三房 商業(yè)4~6月 2~5月5000平米20230平米 13000平米 30000平米6~10月 9~12月 10~12月20230平米 5000平米營銷策略第二階段中小戶推廣支持形象高舉，產(chǎn)品快速切割，同價突破，低開高走，保障總利潤（商業(yè)從進場開始進行蓄客，以商帶宅）形象高舉高打，價格高開平走，利潤最大化項目推廣物料就緒 /導視系統(tǒng)開始調(diào)整銷售現(xiàn)場片區(qū)模型 /中原多點多地轉介聯(lián)動 \商家聯(lián)盟長沙春交會重點企事業(yè)單位推介會蓄客，樓巴落實 /公交線路秋交會圈層營銷：三大活動主題系列活動開展(準 )業(yè)主家庭趣味運動會活動 中心園林組團開放高層樣板間開放報廣、公交、戶外、電臺、網(wǎng)絡等4月份 5月份 6月份 8月份 10月份 12月份Code of this report | 86169。 Copyright Centaline Group, 2023第一階段大戶推廣執(zhí)行Part Code of this report | 87169。 Copyright Centaline Group, 2023快速切割，同價入市，快速實現(xiàn)資金回籠1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4價格策略n 時間：2023年 2月 1日 —2023 年 5月 31日；n 產(chǎn)品G9~G12棟共 30000萬平米 143~173㎡ 三房四房n 策略：快速切割，同價入市，快速實現(xiàn)資金回籠快速切割，同價入市，快速實現(xiàn)資金回籠n快速切割 滿足資金回籠速度，非常規(guī)操作n同價入市 — 制造部分超低特價帶精裝修單位，與市場競爭項目四房同價，制造市場缺口，引爆產(chǎn)品銷售n階段方向 —— 強有力的渠道營銷，迅速加熱項目，點對點尋找客戶，增加客戶量和成交量；n速度目標 —— 通過渠道營銷和活動營銷，短時間內(nèi)爆發(fā)性成交；以 “ 同樣的總價送精裝修 ” 迅速脫手難點產(chǎn)品。7拓客組織Code of this report | 88169。 Copyright Centaline Group, 2023本案產(chǎn)品總價過高，高出片區(qū)平均 16萬元u本案大戶平均面積 165平米，按照目前 4250元 /平米的實收單價，總價在 70萬左右u周邊競爭項目四房平均面積在 150平米，按照周邊四房單價 3600元 .平米實收單價計算，總價在 54萬之間u本案大戶總價高出 16萬左右！但面積僅僅只差 19平米，幾乎毫無性價比而言1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4價格策略7拓客組織Code of this report | 89169。 Copyright Centaline Group, 2023制造若干套低價帶精裝修單位，制造突破口n 時間：2023年 2月 1日 —2023 年 5月 31日；n 產(chǎn)品G9~G12棟共 30000萬平米 143~173㎡ 三房四房n 策略：同樣總價送精裝修、低開高走、利潤期延長同樣總價送精裝修、低開高走、利潤期延長u按照市場上大戶同樣的總價推出部分帶精裝單位，制造大戶快銷的突破口u低開高走 — 為保證發(fā)展商利益，四房賣熱后，速度提價，一周一價，逐步提升大戶的單價和總價，保證發(fā)展商總體利益。周末搞活動，周一提價。u利潤延長 — 前一個月主要是制造營銷突破口，待價格高走后，利潤回收，保持整體利益不變，但收益見效押后。1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4價格策略7拓客組織Code of this report | 90169。 Copyright Centaline Group, 2023首批推出超低特價單位，頻次漲價n 時間：2023年 2月 1日 —2023 年 5月 31日；n 產(chǎn)品G9~G12棟共 30000萬平米 143~173㎡ 三房四房n 策略：3000買精裝大戶、一周一價、延長利潤實現(xiàn)期買精裝大戶、一周一價、延長利潤實現(xiàn)期u一期住宅營銷目標是 （總目標是 ，商業(yè)按照 6000元 /平米，預計總金額 3千萬），共 188單位， 5月 31日之前消化完畢，平均要賣 53套 /月。u首月要實現(xiàn) 3000萬資金回籠，按照 53套 /月的速度，每套總價 56萬，該總價與其他競爭項目總價相當。u同價策略：降低總價，即降低至總價 56萬左右，按照 165平米計算，對外平均實收單價 3393元 /平米。u第一個月實現(xiàn)整體均價 3400元 /平米，制造超低起價 3000元 /平米。1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4價格策略7拓客組織Code of this report | 91169。 Copyright Centaline Group, 2023價格策略 —一周一價演示圖，發(fā)展商總體利益不變2月 1日30003200340036003800第一周 第三周 第五周40004200第七周 第九周每周漲幅 200元 /平米44004600利潤平衡期現(xiàn)有價格策略曲線示意建議調(diào)整價格策略1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4價格策略7拓客組織Code of this report | 92169。 Copyright Centaline Group, 2023低成本、集中爆破式推廣媒體類型 渠道重點 節(jié)奏規(guī)劃媒體渠道戶外 3000元 /平米起買精裝大戶，買樓必升值 1次，猴子石大橋戶外報版 3000元 /平米起買精裝大戶，買樓必升值 晨報。 2次 /月短信 核心客戶群覆蓋，全面覆蓋 2次 /周，選擇周五投放影院廣告 形象覆蓋 2~10月份其他渠道路旗 含浦大道、學士路、象嘴路 周末路牌 道路轉折處關鍵路牌指引樓巴 增加 5臺以上的開通溁灣鎮(zhèn)和項目之間的互動1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4價格策略7拓客組織Code of this report | 93169。 Copyright Centaline Group, 2023首月突破 3000萬， 5月 31日之前回款 ，銷售住宅面積 平米按照 15%的成交率客戶拓展目標： 1320批0602 0504033000萬回款目標價格走勢 3300~3500 3800 4200 45002800萬 3200萬 3000萬出售套數(shù)客戶批次53套 45套 50套 50套12批次 /天 10批次 /天 11批次 /天 11批次 /天1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4價格策略7拓客組織Code of this report | 94169。 Copyright Centaline Group, 2023一期拓客組織策略思考： 拓寬渠道拓寬渠道 持續(xù)維護持續(xù)維護 圈層營銷圈層營銷任務目標： 解決客戶來源渠道狹窄問題解決客戶來源渠道狹窄問題1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4價格策略7拓客組織Code of this report | 95169。 Copyright Centaline Group, 2023第一：線上媒體重要推廣渠道建議 —報紙、網(wǎng)絡、戶外、公交、電影院、樓宇分眾傳媒（有聲） 2~3次 /月的報紙 曝光率。重視報紙大眾宣傳，突擊項目新形象在短時間的展示。通過 系列主題 逐步揭開項目賣點及價值。網(wǎng)絡硬廣及專題覆蓋。主要就 搜房和 0731網(wǎng)站 進行重點覆蓋。其次建好項目自身網(wǎng)站 。戶外：重點拿下 猴子石大橋和長潭西高速轉盤戶外 ，告示開始進入江山帝景地盤。其次有必要有 1~2塊市中心戶外 廣告牌。公交：除改變公交線路路過本案以外， 90 912主要經(jīng)過麓南片區(qū)公交線路。電影院、樓宇分眾傳媒（有聲）易吸收大量優(yōu)質(zhì)客群。1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4價格策略7拓客組織Code of this report | 96169。 Copyright Centaline Group, 2023第二：重點企事業(yè)單位推介會、房展會根據(jù)目標客群的成交區(qū)域分析， 梅溪湖、含浦鎮(zhèn)拆遷戶、大學城教師、公務員、知名企事業(yè)單位高級職員、湘潭九華工業(yè)園等地的中高級管理層以及長沙本地的私營業(yè)主 。因此仍有必要加強上述地點的客戶拓展。拓展形式調(diào)整建議。對于重要企事業(yè)單位，不建議只是做流于形式的路演，更多要找到 領袖人士或者宣傳部門， 金錢的形式支持或者贊助企事業(yè)單位上半年，重點拓展 0 09未拓成功的企事業(yè)單位，如 附三醫(yī)院、腫瘤醫(yī)院、中聯(lián)中科、威勝電子、師范大學、中南工業(yè)大學等 。 商家聯(lián)盟 。對河西重要高檔場所如茶餐廳、西餐廳等，進駐宣傳物料，餐紙、墊紙等地方為其提供印刷資金或者直接印有項目信息的宣傳物料。房交會是集中項目新形象的最好場地，我司建議 2023年春季和秋季都應該參展。1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4價格策略7拓客組織Code of this report | 97169。 Copyright Centaline Group, 2023第三： 4大資源平臺及策略思考整合、細分創(chuàng)新、持續(xù)突破、共榮本案思路1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4價格策略7拓客組織Code of this report | 98169。 Copyright Centaline Group, 2023第四： 10大專屬通道體系及分工解決大平層解決大平層解決大平層高層行業(yè)關鍵人物挖掘高層團體關鍵人物挖掘創(chuàng)新資源使用方式創(chuàng)新資源使用方式創(chuàng)新資源使用方式1整體思路2產(chǎn)品分析3銷售策略5渠道策略6階段目標4