【正文】 酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 目前得知戶型為： H戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 32㎡ J戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 57㎡ ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 目前得知戶型為： K戶型： 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 43㎡ 1 室 1廳 1廚 1衛(wèi) 55㎡ ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 整個(gè)麥田時(shí)光優(yōu)勢為： 臨街 和國美電器相鄰 為于二環(huán)內(nèi) 周遍生活配套齊全，周遍小戶型房源較少，正好彌補(bǔ)了小戶型空缺，并且對(duì)于周遍的房價(jià)來說，麥田的價(jià)格居中，升值空間大。 缺點(diǎn)： 小戶型首付比例大，產(chǎn)權(quán)短。 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 一、麥田時(shí)光 麥田時(shí)光穿金路店 所有房間均以四星級(jí)酒店標(biāo)準(zhǔn)配置，價(jià)格卻只有四星級(jí)酒店的 1/3，是商務(wù)、旅游住宿的最佳選擇之地。（旅游團(tuán)隊(duì)價(jià)格） 客房類型 門市價(jià) 付前臺(tái)價(jià) 早餐 付旅行社價(jià) 早餐 備注 □ 普通標(biāo)準(zhǔn)間 元 168 元 預(yù)定 不含早 160 元 預(yù)定 不含早 雙床房 □ 普通單人間 元 168 元 預(yù)定 不含早 160 元 預(yù)定 不含早 大床房 □ 豪華標(biāo)準(zhǔn)間 元 188 元 預(yù)定 不含早 180 元 預(yù)定 不含早 雙床房 □ 溫馨家庭房 元 188 元 預(yù)定 不含早 180 元 預(yù)定 不含早 大床 +標(biāo)準(zhǔn)床 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 新紀(jì)元公寓酒店： 昆明新紀(jì)元酒店連鎖公寓 星級(jí)標(biāo)準(zhǔn) : 準(zhǔn)★★★ 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店，溫馨舒適的客房，個(gè)性化的設(shè)計(jì)與搭配，彰顯出酒店公寓的特征、設(shè)施配備齊全。衛(wèi)星電視、獨(dú)立寬帶接口、國際國內(nèi)直撥電話，獨(dú)立寬敞浴室 24小時(shí)冷、熱水供應(yīng)，標(biāo)準(zhǔn)的衛(wèi)生潔具設(shè)施，為顧客提供一個(gè)方便、經(jīng)濟(jì)、衛(wèi)生、安全的休息環(huán)境，讓您的商務(wù)活動(dòng)，休閑及觀光旅游更加便利。 地 址： 云南省昆明市東風(fēng)西路 99號(hào) ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 新紀(jì)元酒店： 酒店設(shè)施 : 酒店擁有 288間設(shè)施齊全的客房，店內(nèi)唐風(fēng)閣餐廳為您提供粵菜，燉品，川菜，滇菜等不同風(fēng)格及口味的美食。西餐廳為您提供正宗意大利美食，法式大餐，若您酷愛運(yùn)動(dòng)，室內(nèi)游泳池，棋牌室，彈子房及設(shè)施齊全的健身中心正等著您的光臨。 酒店簡介 : 98年開業(yè)。 2023年重新裝修。樓高 28層。酒店位于市區(qū)金融、商貿(mào)活動(dòng)的中心，交通極為便利。外形設(shè)計(jì)別致美觀。雄偉挺拔的主樓已成為城市中心性建筑物。 位置：位于市中心，昆明百貨大樓樓上。 毗鄰金馬碧雞坊、昆明百貨大樓、新紀(jì)元購物廣場。 距火車站 20分鐘，機(jī)場車程 30分鐘。 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 新紀(jì)元公寓酒店： 昆明新紀(jì)元酒店連鎖公寓 與 機(jī)場距離： 公里 ?與火車站距離： 公里 與市中心距離： 0 公里 娛樂設(shè)施：卡拉 OK廳 臺(tái)球室 桑拿 棋牌室 室外游泳池 健身房 歌舞廳 餐飲設(shè)施：酒吧 中餐 西餐 其他設(shè)施：商店 停車場 IDD電話 美容美發(fā)室 DDD電話 最近裝修時(shí)間： 2023年 9月 開業(yè)時(shí)間： 1998年 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 新紀(jì)元公寓酒店： 房間類型 門市價(jià)格 會(huì)員價(jià)格 高級(jí)標(biāo)準(zhǔn)間 258元 /間 228元 /間 ( 不含早 ) 備注：樓層 :917層，雙床 高級(jí)單人間 258元 /間 228元 /間 ( 不含早 ) 時(shí)租房（ 4小時(shí)內(nèi)） ￥： 100元 備注：樓層 :917層 早餐： 18元 /份；加床： 100元 /床 ? 市場調(diào)查： 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 1典型酒店式公寓調(diào)查表 昆明新紀(jì)元酒店公寓是昆明新紀(jì)元大酒店下屬經(jīng)濟(jì)型酒店如： 新紀(jì)元大酒店 4* 房間價(jià)格 ： 房型名稱 門市價(jià)格 優(yōu)惠價(jià)格 可打 5折 豪華套間 2280 1140 景觀單人間 1480 740 商務(wù)標(biāo)準(zhǔn) /單人間 1280 640 新紀(jì)元套房 5000 2500 行政標(biāo)準(zhǔn)間 1480 740 行政單人間 1480 740 行政單套房 1800 900 行政雙套房 3080 1540 行政觀景套房 2880 1140 高級(jí)套房 1880 940 加床 200元 備注： ，（按時(shí)間發(fā)表發(fā)車），單獨(dú)專車預(yù)定另行收費(fèi)，并為住客提供帶泊車服務(wù)。 ，房內(nèi)提供 ADSL及 10兆寬帶上網(wǎng)。 ，十二歲以上視為成人，三歲以上，十二歲以下不占床的兒童早餐減半收取，三歲以下兒童早餐免費(fèi)，十二歲以下兒童與父母同住如不加床，則不另加收房費(fèi)。 ，并為住客提供免費(fèi)擦鞋服務(wù)。 ； 12點(diǎn)： 00整， 12： 0018： 00時(shí)退房收取半日房費(fèi)， 18： 00整以后退房收取全天房費(fèi)。 ： A管家式服務(wù)為您辦理住、離店； B迎賓茶、歡迎鮮花、水果藍(lán)增送； C每日下午 15： 0017： 00點(diǎn)，歡樂時(shí)光免費(fèi)下午茶或咖啡； D住店期間每日免費(fèi)燙上衣或褲子一件； E住店期間提前預(yù)定可一次性免費(fèi)使用行政樓層會(huì)議室 1小時(shí)。 ? 市場調(diào)研 地區(qū)概況 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 第一章 土地 SWOT分析 典型類比項(xiàng)目整體分析 優(yōu)勢 機(jī)會(huì) 劣勢及應(yīng)對(duì)措施 ? 市場調(diào)查： 土地 SWOT分析 優(yōu)勢 機(jī)會(huì) 劣勢及應(yīng)對(duì)措施 區(qū)位 → 地處一環(huán)路以內(nèi)市中心地區(qū)。隨著昆明城市規(guī)劃向東南發(fā)展，老城區(qū)仍是以“世紀(jì)廣場”為中心輻射周邊，地塊就在這一區(qū)域，常住人口和流動(dòng)人口密度均是昆明最高的區(qū)域。 交通 → 地塊周邊城市交通路網(wǎng)發(fā)達(dá)，有 23條公交線路經(jīng)過，距昆明火車站約 3公里，距昆明機(jī)場約 7公里。交通便捷。 規(guī)劃 → 地塊為《彌勒寺分區(qū)》規(guī)劃中連接南屏商業(yè)區(qū)和螺螄灣商業(yè)區(qū)的旅游商貿(mào)服務(wù)區(qū)中心，其商業(yè)價(jià)值彰顯。 配套 → 附近分布了昆醫(yī)附一院、市第一人民醫(yī)院、市兒童醫(yī)院等知名醫(yī)院； 書林一小、書林二小、昆三中、等著名學(xué)校； 南屏步行街、三市街、正義路、金碧路是昆明最繁榮的購物區(qū)，新興的“金碧休閑廣場”“近日樓文化公園”是茶余飯后的最佳去處。 周期 → 地塊規(guī)劃體量小，開發(fā)周期短，抗時(shí)間風(fēng)險(xiǎn)能力強(qiáng)。 高品質(zhì) → 四層公寓樓在昆明都是絕無僅有的。 歷史文化 → 位于老昆明歷史文化核心：東西寺塔之間，增值空間巨大。 ? 市場調(diào)查： 土地 SWOT分析 優(yōu)勢 機(jī)會(huì) 劣勢及應(yīng)對(duì)措施 項(xiàng)目周邊半徑一公里內(nèi)區(qū)域競爭樓盤少 ,建成后尤為彌足珍貴。 旅游商貿(mào)服務(wù)核心區(qū)，商務(wù)辦公及旅游接待要求高 文化氛圍帶動(dòng)商氣 －昆明是一個(gè)歷史悠久的城市，金馬碧雞坊是老昆明的文物古跡和人文景觀，八八年新建的金馬碧雞廣場也是新昆明的象征。地塊的新興文化沉淀濃郁。為未來商業(yè)、旅游物業(yè)的發(fā)展創(chuàng)造了有利環(huán)境。 ? 市場調(diào)查： 土地 SWOT分析 優(yōu)勢 機(jī)會(huì) 劣勢及應(yīng)對(duì)措施 地塊規(guī)劃指標(biāo)控制嚴(yán)格，土地開發(fā)回報(bào)低。 應(yīng)對(duì)措施 ：做高品質(zhì)投資物業(yè)，以提高單位價(jià)格。 地塊所在石橋鋪位于東寺街與書林街之間，對(duì)商 業(yè)項(xiàng)目而言露臉度不高。 應(yīng)對(duì)措施 ：首層商鋪?zhàn)龌乩?，制作統(tǒng)一的店面門頭，提高商鋪昭示性；上部公寓做懸挑陽臺(tái)，增強(qiáng)外立面視覺層次感，要做到協(xié)調(diào)周邊建筑又區(qū)別周邊建筑。 ? 市場調(diào)研 地區(qū)概況 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其趨勢判斷 項(xiàng)目用地周邊環(huán)境調(diào)查分析 第一章 土地 SWOT分析 典型類比項(xiàng)目整體分析 1）、典型類比樓盤選擇 2）、分析 ? 市場調(diào)查： 典型類比項(xiàng)目整體分析 典型類比樓盤選擇： 南屏?xí)r代 －該項(xiàng)目位于寶善街以北西端，地理位置優(yōu)越，但屬于改建項(xiàng)目，戶型及配比受原結(jié)構(gòu)制約較大。小戶型不設(shè)功能廚房，只做管道預(yù)留，屬公寓型住宅，適于做時(shí)效房價(jià)類比。 南屏?xí)r代 ? 市場調(diào)查： 典型類比項(xiàng)目整體分析 分析 1）家庭結(jié)構(gòu)分析 2）房價(jià)收入比 3）客戶細(xì)分 套 內(nèi) 布 局 套內(nèi)面積（㎡） 數(shù)量 每戶平均 家庭人數(shù) 1室廳 +1衛(wèi) 50～ 75 41 62 1室 1廳廚 1衛(wèi) 70～ 96 26 39 2室 1廳廚 1衛(wèi) 94～ 115 41 102 3室 2廳廚 2衛(wèi) 140～ 150 23 58 4室 3廳廚 2衛(wèi) 150以上 2 7 小 計(jì) 133 268 從類比樓盤戶型配比可知，單身公寓型住宅占 50％。 南屏?xí)r代 ? 市場調(diào)查： 典型類比項(xiàng)目整體分析 分析 1）家庭結(jié)構(gòu)分析 2）房價(jià)收入比 3）客戶細(xì)分 根據(jù)昆明市 2023年者調(diào)查統(tǒng)計(jì)，昆明市城鎮(zhèn)居民人均可支配 收入 12083元 ,平均每戶 ,50㎡ /套以下 平均每套住房價(jià)格60萬元。 房價(jià)收入比為： 600000/（ 12083 )＝ ︰１ 南屏?xí)r代 ? 市場調(diào)查： 典型類比項(xiàng)目整體分析 分析 1）家庭結(jié)構(gòu)分析 2）房價(jià)收入比 3）客戶細(xì)分 該樓盤主要是針對(duì)我市住房消費(fèi)水平較高人群 ， 其自身定位為：打算或正住在郊區(qū)別墅的人 、 希望物業(yè)保值的人 。 南屏?xí)r代 ? 市場調(diào)查： 典型類比項(xiàng)目整體分析 典型類比樓盤選擇： 奔騰年代 — 位于昆明市永勝路與永平路交匯處，是昆明首家產(chǎn)權(quán)式公寓酒店。奔騰年代吸收了傳統(tǒng)酒店與傳傳公寓的優(yōu)點(diǎn)，除了提供傳統(tǒng)酒店的各項(xiàng)服務(wù)外，更重要的是向往客提供家庭式的居住空間、家居式的服務(wù)享受，真正實(shí)現(xiàn)賓至如歸的感覺。從本質(zhì)上來說，是擁有私家產(chǎn)權(quán)的酒店。 奔騰年代 ? 市場調(diào)查： 典型類比項(xiàng)目整體分析 以上兩個(gè)項(xiàng)目均為酒店式公寓，戶型面積 25～ 60㎡ /套，單間開房價(jià)： 533～ 2888元 /天。業(yè)主收益： 2023元 /月。因項(xiàng)目建成時(shí)間在 05～06年間，不參考樓盤售價(jià)，只做酒店式經(jīng)營管理下的業(yè)主收益類比。 奔騰年代 分析 ? 第二章 項(xiàng)目定位 形象定位 功能定位 產(chǎn)品建議 價(jià)格定位 客戶細(xì)分 ? 方案一： 國際商務(wù)酒店公寓 方案二： 都心洋房商務(wù)公寓 ? 項(xiàng)目定位： 形象定位 一）、項(xiàng)目形象定位 國際商務(wù)酒店公寓 方案一 ? 項(xiàng)目定位： 形象定位 二）、功能定位 商務(wù)辦公、酒店、公寓功能為一體 方案一 ? 項(xiàng)目定位： 形象定位 商鋪 ： 層高 ４ .７ Ｍ 面積 15～ 30㎡ /個(gè) 三）、產(chǎn)品戶型建議 住宅： 層高 ４ .７ Ｍ 主力面積４０ ㎡左右 方案一 ? 項(xiàng)目定位： 形象定位 公寓 ：單套面積 25～ 35㎡ /套（緊湊型） 20％、 35～ 40㎡ /套（舒適型） 50％、 40～ 50㎡ /套（一房一廳） 30％，利用層高 。 三）、戶型配比建議 方案一 ? 項(xiàng)目定位： 形象定位 四）、價(jià)格定位 可類比項(xiàng)目市場均價(jià) 定價(jià)中考慮的賣點(diǎn)因素 項(xiàng)目產(chǎn)品的均價(jià)建議 產(chǎn)品的投資回報(bào)測算（ 15年回報(bào)） 南屏?xí)r代