【正文】 平時生活相對比較低調(diào)，比較喜歡在岳麓區(qū)配套相對完善的板塊購房，對市政、生活配套很看重。對居住品質(zhì)和建筑品質(zhì)比較看重，同時對后期的物業(yè)管理也比較看重。 ? 對創(chuàng)新產(chǎn)品的接受度比較高。 麓谷客群分析 — 共性特征 社會的中堅階層 麓谷客群 具體特征 高校教師 (1)年齡在 30— 55歲，社會地位高，素質(zhì)高，經(jīng)濟(jì)能力比較強，一般正常收入達(dá)到 5000元 /月以上； (2)注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；注重購買能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品； (3)生活追求舒適，喜歡享受家居生活，一般不喜歡張揚，比較內(nèi)斂。 醫(yī)療單位醫(yī)生 (1)年齡在 25— 50歲，經(jīng)濟(jì)能力比較強，一般正常收入達(dá)到 5000元 /月以上 ,，有較多隱性收入； (2)注重住宅的舒適度、品質(zhì)感、物業(yè)管理等；追求能夠體現(xiàn)身份地位的產(chǎn)品； (3)生活追求舒適，喜歡享受家居生活。 周邊居民 (1)年齡跨度較大，收入比較豐裕； (2)該人群大多在河西已經(jīng)有房，屬于換房族，比較看重樓盤的品質(zhì)與環(huán)境的舒適度； (3)對價格不是很敏感，麓谷板塊現(xiàn)在的房價基本能夠接受。 高科技行業(yè)白領(lǐng) (1)年齡在 22— 30歲，文化素質(zhì)比較高，基本月收入在 3000元 /月左右； (2)該人群個性比較張揚，同時又追求高生活品質(zhì)和敢于超前消費的心理； (3)總價承受力較弱，單價承受力較強，對創(chuàng)新戶型比較鐘情。 麓谷客群分析 — 分類具體特征 麓谷置業(yè)客群案例分析 10% 5% 60% 25% 周邊企事業(yè)單位 其他地區(qū) 河西本地置業(yè) ? 湖南航天系統(tǒng) ?湘儀集團(tuán) ?附三醫(yī)院、醫(yī)專 ?周邊郊縣 ?返鄉(xiāng)置業(yè) ?望城坡原居民 ?個體經(jīng)營戶 以極具代表性的湘麓國際的客群分析來看：客群的置業(yè)用途主要是自住，主力需求產(chǎn)品是三房、四房的大戶型小高層。其中大部分是換房族，看重樓盤的品質(zhì)與環(huán)境的舒適度。 園區(qū)企事業(yè)單位 ?企業(yè)中高收入層 ?行政管理人員 解決方案： 項目產(chǎn)品定位與開發(fā)模式探討 7 開發(fā)模式探討 A地塊 B地塊 ? 坡地生態(tài)型酒店，商務(wù)功能齊備； ? 并非傳統(tǒng)意義的產(chǎn)權(quán)式酒店，主要針對企業(yè)投資客戶。 ? 品牌酒店提供經(jīng)營管理，提升物業(yè)檔次。 酒店式企業(yè)商務(wù)會所 公寓式寫字樓 金榮項目 坡地、湖景 項目開發(fā)模式解析 ? 寬景和大量灰空間應(yīng)用的設(shè)計； ? 目標(biāo)客戶為園區(qū)那些研發(fā)型的中小公司。 ? 偷送面積的設(shè)計手法； ? 挑高戶型，性價比取勝； 73 本項目市場定位為 ?奔騰 \運動 \競爭 \生活 \游戲 \年輕化社區(qū)? ，在日后項目的包裝策略上亦應(yīng)遵循此定位的意識形態(tài)，對本項目的園林、會所、物業(yè)管理、智能化、戶型設(shè)計等各個方面加以包裝，務(wù)求令本項目的?生活?和?時尚?形象更加突出，讓買家留下深刻的印象。 定位理念 灰度空間設(shè)計 全空中院落 小戶宜居 年輕型置業(yè)者的心理 ： 。 。 。 三者并重，但實惠先于二者。 【 推薦 】 ： 年輕型的置業(yè)者經(jīng)濟(jì)能力的制約，在小戶型樓盤中推薦采用送全部建筑面積 “ 偷 ” 法，適當(dāng)采用送一半面積的“ 偷 ” 法。 年青型置業(yè)者心理圖 36 應(yīng)對新政宜居的創(chuàng)新戶型設(shè)計 以上這些送面積的做法，可以從根本上解決本項目產(chǎn)品戶型面積定位與國家政策硬性指標(biāo)之間的矛盾，實現(xiàn)我們對項目戶型配比的初步設(shè)定。 送入戶花園 送面積 的核心手法 送陽臺 送飄窗 戶型創(chuàng)新設(shè)計手法 步 入 式 凸 窗 技巧 :把帶窗外墻向外推移，把窗臺 放到最低，做成大玻璃窗 ,在外 立面上會凸出一部分為所 “ 偷 ” 。 常用手法 :低臺凸窗。 (如下圖 ) 38 小于 低臺 【 政策空間 】 凸窗能堪稱深圳地產(chǎn)商 “ 偷面積 ” 的經(jīng)典之凸窗的高度大于 ,進(jìn)深超過 ,凸窗部分將計算全部建筑面積。 ” 在長沙目前卻還沒有這方面的限制，所以利用凸窗進(jìn)深的擴大以 “ 偷 ” 出一個獨立單間的傳奇可以繼續(xù)在長沙得到延續(xù)。 39 背景 :長沙地根相對深圳寬松 ,長沙地區(qū)置業(yè)群追求大面積成性。 可拆卸凸窗 技巧 ：（如圖）利用可拆卸窗臺或可拆卸部分上梁增加高度，減小進(jìn)深給空間帶來的壓力。 比較 ：可拆卸凸窗比步入式凸窗靈活。能 “ 偷 ” 出更大面積。 可拆卸部分上梁的假凸窗 可 拆 卸 凸 窗 42 ?大露臺、入戶花園，長沙小戶型需要這樣的大手筆 西岸官邸錯層大露臺 中央悅城錯層大露臺 【 政 策 】 ：兩層高以上普通大露臺不計算建筑面積。 主要技巧：上下層錯開，使每層的露臺都為兩層高。 【 賣點市場 】 ：投客戶所好，送面積實在。 在星城面臨問題： 1. 私密性處理。 2. 防露臺漏水。 3. 外墻保溫。 普 通 錯 層 大 露 臺 49 【 政策 】 ：突出房屋墻面的構(gòu)件、配件、裝飾柱、裝飾性的玻璃幕墻 、垛、勒腳、臺階等均不計入建筑面積。 主要技巧：在樓盤的設(shè)計中，多設(shè)計出幾個空調(diào)外機安放處，將其 層高控制在 ，或在頂上做一個假梁，使得這個 空調(diào)外機的安放處可以裝修成一個生活陽臺。 ?空調(diào)機安放處變生活陽臺 贈送面積，小房變大房，將戶型面積提升 10~15%以上 如步入式景觀凸窗（陽臺），完全贈送。 計，僅算半面積。 贈送面積的手法，完全可以將 90㎡ 的戶型做到與 105㎡ 的戶型一樣的使用面積 . 項目產(chǎn)品戶型面積初步定位 面積區(qū)間 戶型 比例 36~75 ㎡ 小戶型公寓 10% 8095 ㎡ 兩房兩廳 35% 105115 ㎡ 三房兩廳 45% 120140 ㎡ 四房兩廳 10% ?戶型面積配比 小二房、三房為主力戶型的 全空中院落高層宜居生活城 開放式街區(qū) Box組合模塊 零距離生活圈，讓消費者愿意住進(jìn)去 購物 餐飲 社區(qū)服務(wù) 物業(yè)管理 育幼和老人護(hù)理 停車 公共交通 兒童教育 休閑健身 文化娛樂 居住 核心 盡量把 居住、商業(yè)、教育、交通、綠化、體育、生活購物 這些功能結(jié)構(gòu)都包括到住宅區(qū)中。如下圖： 社區(qū)商業(yè)規(guī)劃建設(shè)原則 ? 便利性原則 ? 和諧性原則 ? 相對獨立原則 ? 開放性原則 社區(qū)配套商業(yè)業(yè)態(tài)設(shè)置 ?社區(qū)服務(wù)業(yè)：以提供勞務(wù)為主要形式并提供相關(guān)服務(wù)滿足社區(qū)居民需求的服務(wù)業(yè)。 ?如家政服務(wù)等。 ?社區(qū)修理業(yè)：通過提供維修勞務(wù)及相關(guān)商品滿足社區(qū)居民日常性的商品維修管理的服務(wù)業(yè)，如自行車、家電、修鞋配鑰匙等。 ?配臵超市或便利店、生活類專業(yè)專賣店、日常性餐飲以及洗衣裁剪、藥店、美容美發(fā)、各種維修、家庭服務(wù)等基本服務(wù)，菜市場或便民菜店依據(jù)社區(qū)需要決定是否設(shè)臵； ?老年服務(wù)及嬰幼服務(wù)設(shè)施，和有關(guān)專業(yè)醫(yī)院聯(lián)營的社區(qū)衛(wèi)生所。 該商業(yè)設(shè)施布臵于地塊北側(cè)桐梓坡西路及麓松路沿線，考慮其位臵在社區(qū)對外開放、人流多、道路相對寬敞、便利的地方，應(yīng)作為臨街底商設(shè)臵。 項目商業(yè)規(guī)劃面積設(shè)定依據(jù) 謹(jǐn)慎考慮 商業(yè)面積設(shè)定 . 長沙市商業(yè)網(wǎng)點規(guī)劃標(biāo)準(zhǔn) 特色餐飲 按長沙市平均指標(biāo)，人均商業(yè)服務(wù)業(yè)面積將到 2023年增加至 社區(qū)商業(yè)面積控制在總體面積的 8~10%以內(nèi) 從多個標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行商業(yè)面積的考量 商業(yè)規(guī)劃面積設(shè)定 ? 根據(jù) 《 長沙市城市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃 2023~2023》 ? 本項目鄰里中心規(guī)劃面積設(shè)定 主題清晰的建筑風(fēng)格 讓住宅自身就形成一道景觀，緊扣項目?景觀?核心的競爭優(yōu)勢 在新海派作為一個重要選擇方向的同時 純現(xiàn)代主義將和我們的新城定位不謀而合 –執(zhí)意純粹 縱情現(xiàn)代 – The Pure – Minimalism [ 純粹是一種境界 ] ? 就像情人眼里容不下一粒沙子，純粹的極致也不容許一絲雜質(zhì)。精減精減再精減，只留下最具創(chuàng)意的本體，而拋棄一切華而不實的表象，把最廣闊的空間留給想象，因而更顯內(nèi)涵豐富，變幻無窮。 ? 簡潔而不簡單，洞悉本質(zhì)，強調(diào)細(xì)節(jié)，執(zhí)著品質(zhì)，謂之極限純粹，現(xiàn)代主義建筑的精神所在。 定位調(diào)性：與建筑風(fēng)格的差異化呼應(yīng) 密斯 凡德洛 二十世紀(jì)中期世界上最著名的四位現(xiàn)代建筑大師之一。密斯堅持 “ 少就是多 ” 的建筑設(shè)計哲學(xué)，在處理手法上主張流動空間的新概念。他的設(shè)計作品中各個細(xì)部精簡到不可精簡的絕對境界，不少作品結(jié)構(gòu)幾乎完全暴露，但是它們高貴、雅致，已使結(jié)構(gòu)本身升華為建筑藝術(shù)。 密斯 凡德洛的“湖邊住宅”，已成為現(xiàn)代建筑中如此單純、如此絕對的經(jīng)典，“少即是多”的原則體現(xiàn)得格外清晰。 其建筑平實大氣，于平和沖淡中看到雍容優(yōu)雅。 因此，人們說密斯的“少即是多”改變了世界三分之一的城市天際線。 風(fēng)格代言人：密斯 凡德洛 關(guān)鍵詞：魅力之城 極簡的 ReDuction 優(yōu)雅的 Elegance 現(xiàn)代的 Modernism 活力的 Vigorous life 純粹的現(xiàn)代建筑之美 社區(qū)采取圍合式布局，由貫穿社區(qū)的東西走向的中心綠化景觀走廊和兩個次中心綠化走廊將這個項目分為?目?字型組團(tuán)。 本案容積率為 ，相對較低，園林環(huán)境會成為本案的一個優(yōu)勢，而目前的客戶已經(jīng)越來越注重社區(qū)有好的環(huán)境，好的園林綠化。這兩點要求本項目必須突出園林特色，變優(yōu)勢為賣點。 由于社區(qū)采取了圍合狀規(guī)劃，社區(qū)集中綠地面積達(dá)到了 1萬平方米左右，保證了較好的空間感，本項目在綠化上有較大發(fā)揮空間。 最好的園林綠化是原生林，原生樹木在環(huán)保方面的作用顯然是小型樹木和草坪無法比擬的，并且它帶給人的感受更是草坪和小型樹木不可能替代的，試想社區(qū)里的有幾棵結(jié)滿果實的棗樹、核桃樹、果樹的感覺，這不正是人們心中夢想的家嗎？ 考慮到長沙的氣候條件，園林綠化應(yīng)四季常綠，且配合社區(qū)休閑項目，突出實用性和可參與性，比如小品、健身空間、緩步徑、兒童游樂場等。 解決方案： 主題定位 8 我們對案名充分思考 一 :地域 麓谷的中間位臵 我們的目標(biāo)之一 體現(xiàn)地理區(qū)域，有第一想象。 二、人文： 河西版塊的大學(xué)城 +高新技術(shù)開發(fā)區(qū) +河西相對河?xùn)|慢節(jié)奏的生活狀態(tài) .=新生活態(tài)度 我們的目標(biāo)之二 —— 包含生活的向往，加深第二感觸。 三、版塊 : 版塊其它樓盤案名差異化 看河西部分樓盤案名 —— 陽光 100國際新城、麓山別墅、星語林 汀湘十里，卓越 蔚藍(lán)海岸、贊佳新城、德潤園、美林 銀谷、香海 西岸、長沙玫瑰園、水木蘭亭、未來城、科學(xué)城、麓谷Ｅ家人、麓谷雅園、麓谷錦園 ?? 等等 我們的目標(biāo)之三 —— 與其它樓盤差異化，強化記憶。 四 :我們看項目本身 奔騰 \運動 \競爭 \生活 \游戲 \年輕化社區(qū) 目標(biāo)之四 —— 體現(xiàn)項目的的特性及未來，產(chǎn)生共鳴。 五：我們收攏思考 目標(biāo)人群 —— 主力群體為企業(yè)白領(lǐng)、高收入青年一族、等其它，其文化鑒賞能力有一定水平，我們反思 ——我們的案名要便于閱讀、記憶、傳播并要與我們目標(biāo)人群產(chǎn)生一定共鳴，與其生活有一定關(guān)聯(lián)性并體現(xiàn)項目的理想高度。 我們得出最佳案名 案名解說： 麓谷 ——提點地域、居家環(huán)境、體現(xiàn)人文 西 ——體現(xiàn)城西概念，強化記憶，突出主題（同吸、吸引之意）。 引力 ——聚集、集中、磁場，麓谷的核心，突出地段、項目特性、展示未來、青年時尚氣息。 麓谷 西引力： 完全注解生態(tài)麓谷 ◎現(xiàn)代、高效、綠色社區(qū) 【 麓谷 西引力 】 推廣主題 向西遷徙，到 【 西引力 】 筑巢去！ 我們思考，從麓谷 西引力開始傳播 從精準(zhǔn)的策略開始 到位的文案渲染 富有沖擊力的視覺傳達(dá) 精準(zhǔn)的細(xì)節(jié)及活動執(zhí)行 我們要達(dá)到的傳播效果 讓人看到 讓人感興趣 讓人思考 讓人行動 形象樹立期： 以麓谷 164。西引力形象概念為主線擴散，達(dá)到提升知名度的目的，為項目奠定基礎(chǔ)。 形象豐滿期： 以麓谷