【正文】 中心區(qū)核心位置 的純別墅社區(qū)，每戶均占有廣闊 土地資源高檔住宅案例n蘭喬圣菲pTOP1城市豪宅 —— 富于異域風(fēng)情的家族式大宅230。 項(xiàng)目位于寶安中心區(qū)核心位置，是深圳西岸稀有的純別墅區(qū)，住所擁有完整私人院落，以卓越尺度完美演繹家族傳承與大宅生活 p 基本信息230。 總占地面積：約 72500平方米 230。 總建筑面積：約 43500平方米 230。 容積率：約 230。 綠化率：約 % 230。 建筑覆蓋率：約 30%230。 物業(yè)組成：獨(dú)棟及雙拼別墅 230。 總戶數(shù)： 94戶 p 設(shè)計(jì)定位230。 項(xiàng)目著重強(qiáng)調(diào)人與環(huán)境的關(guān)系，營(yíng)造人與自然的交流空間，堅(jiān)持地方性和場(chǎng)所感并重，最大限度地利用和發(fā)揮環(huán)境資源優(yōu)勢(shì)，體現(xiàn)地域特色、人文精神和綠色生態(tài)建設(shè)的理念 230。 在尊重周邊環(huán)境的同時(shí)，突顯建筑與生活、土地優(yōu)雅舒適的關(guān)系，并使用有著時(shí)光斑駁印記、充滿歷史積淀感的石材來(lái)表現(xiàn)建筑原生特色，鍛造一席可傳承的家族領(lǐng)地高檔住宅案例n 棠樾p 設(shè)計(jì)理念230。 布局方面，一期水城聯(lián)排別墅，充分依托景觀河道資源，將客廳、主臥等主要功能空間均布置于面水一側(cè)，戶戶臨水230。 戶型方面，采用多層次院落設(shè)計(jì)，保證每家都能享有入戶前院、戶內(nèi)中院和親水后院，豐富了室外生活空間，使人與自然山水充分交融，同時(shí)傳遞出濃郁的現(xiàn)代東方韻味TOP2 品類特征 棠 樾客戶需求價(jià)值 銷售價(jià)格在市區(qū)均價(jià)兩倍以上 08年 5月開(kāi)盤(pán)（一期容積率 ，共 124戶）土地屬性 位于城市稀缺地段或占有城市稀缺的景觀資源 緊鄰塘廈 “ 生態(tài)綠洲 ” 近 2700平方米國(guó)家 一級(jí)森林公園 ，方圓 1公里內(nèi)密布 3個(gè)湖泊水庫(kù)，所在區(qū)域 空氣質(zhì)量 A級(jí)高檔住宅案例n棠樾pTOP2郊區(qū)豪宅 —— 低密度的山水田園居所p 基本信息230。 位置：深圳寶安區(qū)林坪大道以南230。 總占地面積：約 60萬(wàn)平方米230。 建筑面積：約 40萬(wàn)平方米230。 容積率： （一期 ，二期 ）p 一期基本信息230。 規(guī)劃總用地：約 110000m178。230。 總建筑面積：約 90000m178。230。 住宅面積：約 30000m178。230。 容積率：約 230。 總戶數(shù)：約 124戶p 項(xiàng)目配套230。 觀瀾高爾夫（東莞）球會(huì)，大屏障國(guó)家森林公園 ，仙女湖水庫(kù)，三正半山酒店等p 設(shè)計(jì)定位230。 以 “ 營(yíng)造一種東方奢華為主的低密度現(xiàn)代居住氛圍 ” 為設(shè)計(jì)核心，以水元素為主題，闡述東方居住美學(xué)中水的重要性，并運(yùn)用中國(guó)文化特有的低調(diào)展現(xiàn)屬于東方民族的奢華品類小結(jié)n 品類對(duì)比p 結(jié)合品類案例，從項(xiàng)目地塊條件分析有以下調(diào)整產(chǎn)品系列 項(xiàng)目?jī)r(jià)值土地價(jià)值 物業(yè)組成 * 容積率居住評(píng)價(jià)位 置 交 通 配 套 資 源城市住宅 (金色系列 )G1商務(wù)住宅 便捷的城市生活市區(qū)或新城區(qū) 發(fā)達(dá)生活配套已經(jīng)完善商務(wù)發(fā)達(dá) 高層 /LOFT 一般G2城市改善 自然資源良好 高層 約 宜居宜住G3城市棲居 無(wú)特殊資源 高層 約 一般城郊住宅 (城花系列 ) C城郊改善舒適居住 (第一居所)新城區(qū)或城市邊緣 便利規(guī)劃有完善的生活配套 無(wú)景觀資源別墅 /多層 /高層宜居宜住郊區(qū)住宅 (四季系列 )T1郊區(qū)棲居 低價(jià)格 郊區(qū)或衛(wèi)星城不便利 不完善 無(wú)特殊資源 小高層 /高層 較差可達(dá)T2郊區(qū)改善 舒適居住 (第二居所)自然或旅游休閑資源優(yōu)越別墅 /高層 /公寓 良好高檔住宅 (高檔系列 )TOP1城市豪宅 占有稀缺資源市區(qū) 便利 對(duì)配套無(wú)具體要求景觀資源一般，土地占有 別墅 優(yōu)秀郊區(qū) 可達(dá)TOP2郊區(qū)豪宅 自然資源優(yōu)越 別墅 優(yōu)秀n 由上表可得， T2類與 TOP2類的土地價(jià)值條件相近，容易混淆（例證： T2類的 《 清林徑 》 與 TOP2類的 《 棠樾 》 項(xiàng)目）問(wèn)題：如何區(qū)分？相近品類區(qū)分n T2類與 TOP2類在土地價(jià)值方面的比較項(xiàng)目案例 位置 交通 資源 環(huán)境及配套清林徑(T2郊區(qū)享受 )清林徑森林公園南側(cè)山腳 有高速路或干道連接清林徑森林公園 /水庫(kù) 商業(yè)街 /會(huì)所 /公園郊 區(qū) 可 達(dá) 優(yōu) 秀 生活滿足棠 樾(TOP2郊區(qū)豪宅)林坪大道以南 有高速路或干道連接 一級(jí)森林公園 /湖泊密布 高爾夫球會(huì) /酒店 /國(guó)家一級(jí)森林公園郊 區(qū) 可 達(dá) 優(yōu) 秀 休閑度假滿足p 由分類比較可得， T2與 TOP2系列在 地塊條件方面有差異，但不大p 通過(guò)案例分析可得，兩者的差異主要體現(xiàn)在以下方面項(xiàng)目案例 項(xiàng)目資源價(jià)值 物業(yè)資源價(jià)值 對(duì)應(yīng)人群 物業(yè)組成 品類研判清林徑 有，但不稀缺 隨物業(yè)布局而有差異 養(yǎng)老或有休閑需要 別墅 /高層 /商業(yè)公寓 郊區(qū)享受棠 樾 有，且稀缺 戶戶有景，均好性優(yōu) 高收入人士，彰顯 社會(huì)地位 別墅 郊區(qū)豪宅n 結(jié)論： T2類與 TOP2類具有可識(shí)別性，但必須與項(xiàng)目所處的具體環(huán)境、目標(biāo)人群及打造的產(chǎn)品品質(zhì)結(jié)合判斷企業(yè)產(chǎn)品未來(lái)發(fā)展預(yù)測(cè)目前萬(wàn)科的金色系列產(chǎn)品主要是以 G2類為主，多采用精裝修房，總價(jià)不低，因此其面向的客戶以改善型為主。城花系列也是面向改善類的客戶群體，而在現(xiàn)在的市場(chǎng)情況下改善類項(xiàng)目受市場(chǎng)變化的影響是最大的，萬(wàn)科在售項(xiàng)目以 G2和 C類為主的結(jié)構(gòu)將會(huì)導(dǎo)致萬(wàn)科目前的項(xiàng)目銷售更加困難。因此，在經(jīng)過(guò)本輪調(diào)整后，萬(wàn)科的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)將會(huì)發(fā)生變化，為了以后能更好的應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化，將風(fēng)險(xiǎn)控制落實(shí)到平時(shí)，未來(lái)萬(wàn)科將會(huì)重點(diǎn)開(kāi)發(fā)滿足剛性需求的項(xiàng)目。另外，據(jù)萬(wàn)科內(nèi)部人員所說(shuō)，未來(lái)萬(wàn)科將會(huì)加大 G3類產(chǎn)品的開(kāi)發(fā)。 G3類產(chǎn)品是城市棲居項(xiàng)目，以 3050平方米的一房和 6580平方米的二房為主，面向 2535歲得首次置業(yè)青年，總價(jià)相對(duì)較低。另一方面高檔系列受市場(chǎng)的沖擊也相對(duì)較小，未來(lái)萬(wàn)科也會(huì)進(jìn)一步提升高檔系列的產(chǎn)品靜夜四無(wú) 鄰 ，荒居舊 業(yè)貧 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023雨中黃葉 樹(shù) ，燈下白 頭 人。 01:11:1201:11:1201:114/5/2023 1:11:12 AM1以我獨(dú)沈久，愧君相 見(jiàn)頻 。 四月 2101:11:1201:11Apr2105Apr211故人江海 別 ，幾度隔山川。 01:11:1201:11:1201:11Monday, April 05, 20231乍 見(jiàn) 翻疑夢(mèng)，相悲各 問(wèn) 年。 四月 21四月 2101:11:1201:11:12April 05, 20231他 鄉(xiāng) 生白 發(fā) ，舊國(guó) 見(jiàn) 青山。 05 四月 20231:11:12 上午 01:11:12四月 211比不了得就不比，得不到的就不要。 。 四月 211:11 上午 四月 2101:11April 05, 20231行 動(dòng) 出成果，工作出 財(cái) 富。 2023/4/5 1:11:1201:11:1205 April 20231做前，能 夠環(huán)視 四周；做 時(shí) ，你只能或者最好沿著以腳 為 起點(diǎn)的射 線 向前。 1:11:12 上午 1:11 上午 01:11:12四月 21沒(méi)有失 敗 ，只有 暫時(shí) 停止成功！。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023很多事情努力了未必有 結(jié) 果，但是不努力卻什么改 變 也沒(méi)有。 01:11:1201:11:1201:114/5/2023 1:11:12 AM1成功就是日復(fù)一日那一點(diǎn)點(diǎn)小小努力的 積 累。 四月 2101:11:1201:11Apr2105Apr211世 間 成事，不求其 絕對(duì)圓滿 ，留一份不足，可得無(wú)限完美。 01:11:1201:11:1201:11Monday, April 05, 20231不知香 積 寺，數(shù)里入云峰。 四月 21四月 2101:11:1201:11:12April 05, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 05 四月 20231:11:12 上午 01:11:12四月 211楚塞三湘接， 荊門(mén) 九派通。 。 四月 211:11 上午 四月 2101:11April 05, 20231少年十五二十 時(shí) ，步行 奪 得胡 馬騎 。 2023/4/5 1:11:1201:11:1205 April 20231空山新雨后，天氣晚來(lái)秋。 1:11:12 上午 1:11 上午 01:11:12四月 21 楊 柳散和 風(fēng) ，青山澹吾 慮 。 四月 21四月 21Monday, April 05, 2023 閱讀 一切好 書(shū) 如同和 過(guò) 去最杰出的人 談話 。 01:11:1201:11:1201:114/5/2023 1:11:12 AM1越是沒(méi)有本 領(lǐng) 的就越加自命不凡。 四月 2101:11:1201:11Apr2105Apr211越是無(wú)能的人，越喜 歡 挑剔 別 人的 錯(cuò) 兒。 01:11:1201:11:1201:11Monday, April 05, 20231知人者智，自知者明。 勝 人者有力，自 勝 者 強(qiáng) 。 四月 21四月 2101:11:1201:11:12April 05, 20231意志 堅(jiān) 強(qiáng) 的人能把世界放在手中像泥 塊 一 樣 任意揉捏。 05 四月 20231:11:12 上午 01:11:12四月 211最具挑 戰(zhàn) 性的挑 戰(zhàn) 莫 過(guò) 于提升自我。 四月 211:11 上午 四月 2101:11April 05, 20231 業(yè) 余生活要有意 義 ，不要越 軌 。 2023/4/5 1:11:1201:11:1205 April 20231一個(gè)人即使已登上 頂 峰，也仍要自 強(qiáng) 不息。 1:11:12 上午 1:11 上午 01:11:12四月 21MOMODA POWERPOINTLorem ipsum dolor sit amet, consectetur adipiscing elit. 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