【正文】 題，是為了促進房地產市場更加持續(xù)健康發(fā)展這個主線。 161 一是首先認真分析市場出現的問題，并找準其中的主要問題 。 因房價問題是市場運行狀況的綜合反映，表現得也最為直接和敏感。解決供求關系、結構問題、市場秩序等，都最終表現為商品房價格的穩(wěn)定。所以把部分城市出現房價非正常上漲或有此苗頭作為當前的主要問題； 二是從統(tǒng)一思想認識入手，確定這次調控要達到的主要目的 。 即采取有效措施，穩(wěn)定房價 ,阻止房價的非正常上漲；162 三是為妥善解決問題，先把產生問題的原因分析清楚。房價上漲有 合理的原因： 如城鎮(zhèn)人口增長較快，居民生活水平不斷提高，對住房需求迅速增加；土地價格上升，建筑材料價格上漲，加之商品房品質提高，配套設施和環(huán)境改善以及精裝修，帶來商品房開發(fā)建設成本增加等。也有 不合理的原因： 主要表現在市場需求偏大，供求矛盾突出，市場供應結構不合理，投機性購房抬頭，政府行為不規(guī)范，開發(fā)商哄抬房價等。163 四是針對問題和原因對癥下藥： 1）首先 強化地方政府 在穩(wěn)定房價問題上的 責任； 2）其次是采取積極穩(wěn)妥措施，從加強供應與需求的雙向調控，側重抑制不合理需求入手；加上整頓規(guī)范房地產市場秩序 三管齊下； 164 —— 調控供給 ：重點放在調整市場供應結構，增加中低價位和中小套型的普通商品房和經濟適用住房供給，逐步滿足普通居民家庭的住房需求； —— 調控需求 ：重點是遏制投機性需求，控制投資性需求，合理引導改善性住房需求，控制拆遷帶來的住房被動性需求；165 —— 整頓規(guī)范市場秩序 : 重點是 加快建立并開通城市房地產市場信息系統(tǒng)， 全面、及時、準確地 掌握 房地產市場的 供求 真實情況，加大市場的透明度， 同時查處開發(fā)商和中介機構違規(guī)銷售、惡意哄抬房價等行為，讓百姓明明白白消費、清清楚楚購房。 166 這次調控比較成功的方面： 一是中央確定的調控目標和基本政策，堅持了 “ 積極穩(wěn)妥、把握力度，突出重點、區(qū)別對待，因地制宜、分類指導，強化法治、加強監(jiān)管 ” 的基本原則，同時，強調地方政府在穩(wěn)定房價問題上的責任。 國家的 統(tǒng)一政策 解決或防范普遍性問題，地方的調控措施則針對當地市場情況，有什么問題解決什么問題，尚未暴露問題的則未雨綢繆、注意防范，不搞一刀切。167 二是調控貫穿了有保有壓的方針，沒有下猛藥，不搞硬著陸。 國務院《通知》和七部委文件提的都是 穩(wěn)定房價，并明確要求 防止市場出現大起大落 ，使得調控以來市場 總體表現平穩(wěn)。 168 三是調控政策具有很強的針對性，下藥較準，用量適度。 *首先 采取經濟手段加法律手段重錘打擊最容易形成泡沫、對房地產市場破壞力最大的市場投機行為。 —— 通過 擠壓泡沫 達到 逼迫投機性購房退市 的目的， —— 在較短的時間內使 市場節(jié)奏有所放緩 ， —— 供求矛盾緩解， —— 房價漲幅趨緩， —— 使市場逐步回歸理性。169 *其次， 把穩(wěn)定 房價的另一個工作重點放在 改善住房供應結構、著力增加適合普通居民購買的中低價位和中小戶型普通商品房和經濟適用住房上 ，努力讓有能力進入市場的工薪家庭買得起房。 *第三，強化住房保障工作，努力使沒有能力進入市場的最低收入家庭得到基本保障。 要求各地抓緊開展城鎮(zhèn)最低收入家庭住房困難情況的調查，建立保障對象檔案，切實落實以財政預算安排為主、多渠道籌措廉租住房資金的規(guī)定， 著力擴大廉租住房制度覆蓋面。 ?170 這次調控能在較短的時間內，取得較明顯的效果，充分說明黨中央、國務院關于加強房地產市場調控的重大 決策是非常及時的，調控的目標定位、決策部署都是科學的。 有關政策措施具有較強的針對性，得到了各地和社會各界的普遍支持， 既有利于解決當前存在的突出矛盾和問題，又為促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展打下了基礎， 充分體現了貫徹落實科學發(fā)展觀和構建社會主義和諧社會的客觀要求。171 盡管隨著各項調控政策的逐步落實，政策效應已經得到初步顯現。但我們應該清醒地認識到，當前調控成效還是初步的，市場尚在發(fā)展變化中，需要冷靜觀察，密切關注走勢，注意穩(wěn)定政策不松懈。 要達到 “ 供求基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定 ” 的調控目標，切實把穩(wěn)定房價的初步成果鞏固好，使市場結構進一步得到合理調整，市場行為進一步規(guī)范，住房保障工作逐步建立和完善，還有大量工作要做。 172 八、結束語八、結束語173 在國務院經濟形勢分析會上，溫家寶總理對當前房地產市場調控工作，強調： *兩個堅定不移： 一是堅定不移落實中央已確定的調控政策，解決好突出問題；二是堅定不移把房地產業(yè)作為支柱產業(yè)，促進其健康發(fā)展。 *兩個關鍵： 一是著力 改善供應結構 ，增加中低價位普通商品房、經濟適用住房及廉租住房建設，嚴格控制高檔商品房開發(fā)；二是切實 整頓和規(guī)范房地產秩序 ，遏制投機炒作。 174 國辦發(fā)曾培炎主持召開的房地產市場形勢分析會議紀要明確提出： *根據當前房地產和土地市場的形勢， 下一步要繼續(xù)推進和落實已經出臺的各項宏觀調控措施，不再出臺新的調控政策。 *努力實現 “ 調整結構、保障供給、分類指導、穩(wěn)定價格 ” 的宏觀調控目標。175 國務院副總理 曾培炎 在遼寧考察了房地產市場，從以下方面作了強調： 當前各項房地產調控政策效果開始顯現， 市場形勢總體趨好。 各地要進一步把思想行動統(tǒng)一到國務院調控房地產市場的各項政策措施上， 促進住房價格基本穩(wěn)定和房地產業(yè)健康發(fā)展。176 保持房地產市場健康發(fā)展，關系國民經濟和社會發(fā)展的全局，關系廣大人民群眾的切身利益。各級地方政府要切實加強領導， 堅定不移地貫徹落實國務院已經出臺的政策措施，著力解決當前房地產領域存在的突出問題；堅定不移地把房地產業(yè)作為國民經濟的支柱產業(yè)，努力促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展。177 要繼續(xù)遏制投機性需求，控制投資性需求。 同時， 合理引導住房消費，鼓勵居民正常的住房消費需求。178 要加快調整住房供應結構， 切實增加中低價位、中小套型普通商品房，以及經濟適用住房和廉租房的供應。 進一步完善和規(guī)范經濟適用房的建設、銷售辦法，使政策優(yōu)惠真正落實到符合條件的低收入家庭。加快廉租住房制度建設，重點幫助困難居民解決住房問題。 繼續(xù)控制高檔商品住房和政府機關辦公樓等非住宅開發(fā)，控制其投資過快增長。179 要繼續(xù)整頓和規(guī)范房地產市場秩序， 嚴格房地產開發(fā)企業(yè)和中介機構市場準入，加強市場監(jiān)管，嚴肅查處開發(fā)和銷售中的各種違法違規(guī)行為。 繼續(xù)加強房地產市場信息系統(tǒng)建設， 增強市場透明度，引導市場理性發(fā)展。 180 從去年以來，國家加強了對房地產市場的調控，一年多來， 不斷看到有人對房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位發(fā)出質疑， 一些業(yè)內人士也感到茫然，懷疑國家一系列調控政策的出臺，是否表明國務院在 2023年下發(fā)的《關于促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展的通知》（以下簡稱 18號文件）關于 “ 房地產業(yè)關聯度高，帶動力強，已經成為國民經濟的支柱產業(yè) ” 的認識和提法有了變化 ?181 其實，辨正地看， 房地產業(yè)的支柱產業(yè)地位和加強調控并不矛盾，它是一個事物密切關聯的兩個方面。 國務院 18號文件指出：促進房地產市場持續(xù)健康發(fā)展， 是 提高居民住房水平，改善居住質量，滿足人民群眾物質文化生活需要的基本要求；是 促進消費，擴大內需，拉動投資增長，保持國民經濟持續(xù)快速健康發(fā)展的有力措施； 是 充分發(fā)揮人力資源優(yōu)勢，擴大社會就業(yè)的有效途徑。 182 實現房地產市場持續(xù)健康發(fā)展，對于全面建設小康社會，加快推進社會主義現代化具有十分重要的意義。 曾培炎副總理在貫徹 18號文件會議上指出： 從長遠看，以住宅為主的房地產業(yè)發(fā)展空間很大，是我國經濟增長不可替代的拉動力量。183 正是房地產業(yè)的國民經濟支柱產業(yè)地位，以及其與相關產業(yè)發(fā)展、與解決居民住房問題的密切關系， 使得保持房地產市場的健康發(fā)展，既是經濟問題，也是社會問題，一直受到國務院的重視和關注， 184 98年以來國家出臺了一系列政策，加快了市場的培育和規(guī)范。 但市場健康發(fā)展的標志不是速度，而是可持續(xù)。 近兩年在市場的快速發(fā)展中，由于對調控缺乏經驗， 部分地區(qū) 出現投資增幅過大，影響到經濟社會持續(xù)協調發(fā)展； 部分地區(qū) 房價上漲過快，加重了城鎮(zhèn)中低收入家庭的住房負擔，加大了社會經濟運行成本和經濟結構調整難度； 部分城市 房價持續(xù)上漲，助長了投機行為，容易形成泡沫，影響金融安全和經濟穩(wěn)定。 185 基于以上原因，對房地產市場的調控一直是國家宏觀調控的重要組成部分。 但一系列調控政策的出臺都是著眼于解決市場發(fā)展中的突出問題，進一步發(fā)揮房地產市場對經濟的持續(xù)推動作用。186 認清以上關系， 才能自覺把行業(yè)的發(fā)展放到國民經濟全局中，放到與相關產業(yè)協調發(fā)展的大環(huán)境中，服從于、服務于宏觀調控大局， 高度關注市場發(fā)展動態(tài)，切實抓好各項調控政策的落實 . 努力實現房地產市場 “ 供求總量基本平衡、結構基本合理、價格基本穩(wěn)定 ” 的調控目標，唯此，市場才會有持續(xù)健康的發(fā)展。 187 大多數開發(fā)企業(yè) 能夠認清這些道理，支持調控政策實施。但 少數開發(fā)企業(yè) 還在囤積土地、結成價格聯盟，消極對抗調控政策；有的仍在留戀曾一度出現的投機炒房抬頭、房價非正常上漲的日子。 希望這些開發(fā)商早日覺醒。打擊投機、穩(wěn)定房價是這次調控的重點，目前調控只是取得初步成效，房價總體還處于高位，市場結構調整的任務十分艱巨， 因此，落實好出臺的各項調控政策不能有絲毫放松。 188 如果放松調控，今年內現有政策效應不能達到預期，或出現房價反彈， 不排除調控政策還要加強，市場發(fā)展的不確定性還將增加。 因此，負責任的開發(fā)商要 共同珍惜和維護多年培育發(fā)展起來的市場環(huán)境，齊心協力解決好市場中存在的突出問題， 在自覺調整供應結構、規(guī)范市場行為，努力提供適應多數家庭購買的中小戶型、中低價位普通商品住房等方面發(fā)揮應有的作用。189 針對當前房地產市場形勢，下一步要按照家寶總理關于 “ 堅定不移地貫徹落實已經出臺的各項宏觀調控措施 ,解決好突出問題；堅定不移地把房地產業(yè)作為支柱產業(yè)，促進其健康發(fā)展 ” 的要求，結合貫徹中央對下半年經濟工作提出的 “ 穩(wěn)定政策、分類指導、調整結構、深化改革、協調發(fā)展 ” 指導原則，繼續(xù)抓好房地產市場調控工作。 重點做好以下幾方面工作：190 （一）繼續(xù)抓好各項調控政策的落實工作。 要按照國務院的要求，切實抓好 財稅、金融、土地、城市規(guī)劃 等各項調控政策的落實和細化工作，嚴格把好土地和金融兩道閘門。 采取有效措施， 加強和改進薄弱環(huán)節(jié)的工作。 重點 督促地方加強規(guī)劃和土地的引導和調控作用，抓緊做好明后兩年普通商品住房和經濟適用住房項目安排和土地供應計劃的制定公布工作，優(yōu)化住房供應結構，著力增加中低價位、中小戶型普通商品住房和經濟適用住房供應。 191 加強對居民住房需求狀況的調查， 通過需求信息的披露，引導開發(fā)企業(yè)調整供應結構。 同時，要 繼續(xù)整頓規(guī)范市場秩序， 嚴格市場準入，切實加強市場監(jiān)管。 嚴肅查處 違法違規(guī)開發(fā)和銷售的行為，重點查處內部認購，發(fā)布虛假廣告、違規(guī)促銷，囤積房源，哄抬房價以及違反規(guī)劃及控制性要求的行為。 要結合房地產信息系統(tǒng)和信用檔案建設，進一步 完善預（銷）售房屋的即時合同備案和實名制購房制度。積極鼓勵和倡導企業(yè)開展誠信活動，加強行業(yè)自律。192 （二）加強市場調研，關注市場變化。 要 密切關注市場走勢， 深入研究市場出現的新情況、及時解決市場發(fā)展中的新問題，加強分類指導。 建立定期市場分析報告和信息發(fā)布制度。 重點關注一些市場運行情況變動較大地區(qū)的市場走勢，關注市場成交總量與結構、新開工面積、商品住房價格等主要指標的變動情況， 特別是要注意防止投資規(guī)模和住房價格漲勢反彈。 193 （三）深化房地產體制改革。 一是 抓緊改革土地收益分配辦法，適時研究完善土地增值稅等有關稅收征管政策，抑制房地產開發(fā)和經營過高利潤。 二是 加快研究發(fā)展節(jié)能省地型住宅的相關政策，制定住宅建設導則，推進住宅產業(yè)現代化，創(chuàng)新資源節(jié)約和循環(huán)利用住宅發(fā)展模式，提升住宅品質，引導科學的住房投資和消費觀念。 194 三是 進一步 完善城鎮(zhèn)住房保障體系和供應體系，強化各級政府的住房保障職能 。 *進一步明晰 經濟適用住房定位 ，完善價格形成機制、監(jiān)管機制和實現方式。 *加快建立規(guī)范、穩(wěn)定的 廉租住房資金來源渠道 ； *研究 進城務工人員住房政策 。 *研究制定鼓勵和 支持普通住宅建設及住房租賃市場發(fā)展的相關政策。 195 四是完善房地產金融制度。 規(guī)范發(fā)展 房地產信托、投資基金、企業(yè)債券等融資方式。 強化銀行房地產貸款監(jiān)管，防范信貸風險。 五是繼續(xù)做好房地產市場各個環(huán)節(jié)稅費歸并、后移及物業(yè)稅開征的綜合研究工作， 通過稅收調節(jié)，引導住房合理消費。196 我們相信，只要國務院的文件精神得到切實貫徹執(zhí)行，我國的房地產市場一定會得到健康持續(xù)發(fā)展！197謝 謝 大 家！198演講完畢，謝謝觀看！