【正文】 樓為單位都可以。 ? 業(yè)主大會(huì)的法人地位，目前法律上無法認(rèn)定，因?yàn)槠錄]有獨(dú)立財(cái)產(chǎn)。 ? 如不設(shè)立業(yè)主大會(huì)，應(yīng)共同決定相關(guān)事宜。 ? 如何決定？ ? 業(yè)主大會(huì)和業(yè)主委員會(huì)的訴訟權(quán)利 ? 物權(quán)法沒有進(jìn)行規(guī)定，不過一般的地方法院都認(rèn)可。 物業(yè)公司的定位 ? 《 物權(quán)法 》 第八十二條：“物業(yè)服務(wù)企業(yè)或者其它管理人根據(jù)業(yè)主的委托管理建筑區(qū)劃內(nèi)的建筑物及其附屬設(shè)施，并接受業(yè)主的監(jiān)督?！? ? 只有對(duì)物業(yè)管理全面、正確的理解和認(rèn)識(shí)，才能對(duì)物業(yè)管理公司進(jìn)行準(zhǔn)確的定位。 建筑物區(qū)分所有權(quán) ? 此部分內(nèi)容對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和物業(yè)管理有重要影響和作用。 ? 建筑物區(qū)分所有權(quán)，指高層建筑物出現(xiàn)后，各業(yè)主對(duì)住宅等專有部分享有所有權(quán)，對(duì)電梯、過道等共有部分享有共有和共同管理的權(quán)利。是一項(xiàng)重要的不動(dòng)產(chǎn)所有權(quán)形式。 建筑物區(qū)分所有權(quán)的構(gòu)成 建筑物區(qū)分所有權(quán) 專有部分 所有權(quán) 共有部分 持分權(quán) 全體區(qū)分所有人 組織的成員權(quán) 在結(jié)構(gòu)上供全體區(qū)分所有人共同使用 如業(yè)主大會(huì) 在結(jié)構(gòu)和使用上具有獨(dú)立性，專屬于某人 專有部分所有權(quán) 專有部分所有權(quán) 權(quán)利 義務(wù) 法律責(zé)任 占有 收益 使用 裝修、改良、修繕 排他性 相鄰權(quán) 按本來用途、目的使用專有部分 維護(hù)建筑物安全、外觀美觀 獨(dú)自承擔(dān)專有部分的責(zé)任與費(fèi)用 不得隨意變更通過專有部分 的各種共用管線 尊重維護(hù)環(huán)境衛(wèi)生、安寧、 當(dāng)?shù)厣屏硷L(fēng)俗 相互容忍 停止侵害 消除危險(xiǎn) 排除妨礙 剝奪區(qū)分所有權(quán) 賠償損失 處分 共有部分持分權(quán) 共有部分持分權(quán) 權(quán)利 義務(wù) 法律責(zé)任 持分占有 收益 使用 裝修、改良、修繕 排他性 相鄰權(quán) 按規(guī)劃設(shè)計(jì)功能使用共用部分 維護(hù)和保存共用部分 按持分比例承擔(dān)共用部分的責(zé)任與費(fèi)用 按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金 、業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用 不得單獨(dú)處分共用部分 停止侵害 消除危險(xiǎn) 排除妨礙 剝奪區(qū)分所有權(quán) 賠償損失 清償拖欠費(fèi)用 全體區(qū)分所有權(quán)人組織（因共同關(guān)系形成）的成員權(quán) 業(yè)主大會(huì)組織的成員權(quán) 權(quán)利 義務(wù) 參與管理權(quán) 選聘權(quán) 選舉權(quán) 監(jiān)督權(quán) 請(qǐng)求權(quán) 服從、執(zhí)行業(yè)主大會(huì)的決議、決定 遵守業(yè)主公約、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 遵守物業(yè)管理服務(wù)合同 接受、服從業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)、 物業(yè)管理企業(yè)所提供的管理服務(wù) 按時(shí)交納物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維修資金 業(yè)主大會(huì)決議的分?jǐn)傎M(fèi)用 共同承擔(dān)業(yè)主大會(huì)、業(yè)主委員會(huì)的民事責(zé)任 參加業(yè)主大會(huì) 通過業(yè)主大會(huì)形成決議、決定 通過業(yè)主大會(huì)制訂、修改業(yè)主公約 、業(yè)主大會(huì)議事規(guī)則 通過業(yè)主大會(huì)制訂、修改 物業(yè)管理制度、規(guī)定 選舉、被選舉、罷免業(yè)主委員會(huì)成員 通過招標(biāo)投標(biāo)等方式 簽訂物業(yè)管理合同 參與物業(yè)管理活動(dòng)責(zé)任主體之間相互監(jiān)督 請(qǐng)求分配共有收益 請(qǐng)求正當(dāng)管理共同事務(wù) 請(qǐng)求召開業(yè)主大會(huì)會(huì)議 請(qǐng)求追究侵權(quán)或違約責(zé)任 遵守物業(yè)管理制度、規(guī)定 建筑物區(qū)分所有權(quán)的特性 ? 復(fù)合性 ? 專有所有權(quán)的主導(dǎo)性 ? 一體性 ? 權(quán)利主體身份的多重性 確定專有部分與共用部分范圍 對(duì)物業(yè)管理的意義與作用 ? 內(nèi)容：專有部分 —— 專項(xiàng)服務(wù)、特約服務(wù) 共用部分 —— 常規(guī)服務(wù) ? 責(zé)任：專有部分 —— 業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分 —— 分別由物業(yè)管理公司與業(yè)主 大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)承擔(dān) ? 費(fèi)用：專有部分 —— 業(yè)主自己承擔(dān) 共用部分 —— 分別由物業(yè)管理費(fèi)、專項(xiàng)維 修資金、業(yè)主大會(huì)及業(yè)主委員會(huì)承擔(dān) ? 權(quán)利義務(wù)不同 ? 有利于解決糾紛 專有所有權(quán)的客體 —— 專有部分 ?專有部分的存在，是區(qū)分所有建筑物成立的基礎(chǔ)。 ?專有部分的兩項(xiàng)要件： ?構(gòu)造上的獨(dú)立性。能客觀的區(qū)分范圍，有無獨(dú)立的出入門。 ?使用上的獨(dú)立性。可以單獨(dú)使用，有獨(dú)立的經(jīng)濟(jì)效用。 區(qū)分所有的產(chǎn)權(quán)人，為區(qū)分所有人 ?各區(qū)分所有人按照所占建筑面積的價(jià)值與整體建筑面積的價(jià)值的比例，享有建筑物區(qū)分所有權(quán)。 ? 按建筑面積區(qū)分 ? 按價(jià)值區(qū)分 四、如何解決物業(yè)管理糾紛 （一）原則： 理性 寬容 四、如何解決物業(yè)管理糾紛 （二）物業(yè)管理糾紛產(chǎn)生根源的分析（某大型物業(yè)管理公司統(tǒng)計(jì)）： 1. 開發(fā)商建設(shè)中遺留的質(zhì)量問題 （ 60%） 2. 售房時(shí)的承諾 （ 10%） 3. 規(guī)劃變更 （ 7%） 4. 物業(yè)管理 （ 7%） 5. 保修不落實(shí) （ 5%） 6. 鄰里之間 （ 5%） 7. 違章搭建 （ 4%） 8. 其他 （ 2%） （三）分清物業(yè)管理中各類問題、矛盾、糾紛的性質(zhì)： 1. 違法（法律） 2. 違規(guī)（政府相關(guān)法規(guī)和規(guī)定） 3. 違約（物業(yè)服務(wù)合同、管理規(guī)約） 4. 違德（公序良俗、文明道德） 不同性質(zhì)的問題、矛盾和糾紛采用不同的解決途徑。 （四）解決糾紛的遞進(jìn)層次 : 1. 協(xié)商（當(dāng)事人雙方） 2. 調(diào)解（第三方介入，政府、其他人） 3. 仲裁或訴訟（二者只取其一） 四、如何解決物業(yè)管理糾紛 （五）北京市物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解制度： 2023年 7月北京市司法局、建委共同建立了“北京市物業(yè)管理糾紛人民調(diào)解制度”。建立四級(jí)調(diào)解機(jī)構(gòu)，市、區(qū)縣、街道辦事處、社區(qū)。 當(dāng)前應(yīng)更多的發(fā)揮街道辦事處的社區(qū)調(diào)解 作用，共創(chuàng)和諧美好的家園。 四、如何解決物業(yè)管理糾紛 謝謝觀看 /歡迎下載 BY FAITH I MEAN A VISION OF GOOD ONE CHERISHES AND THE ENTHUSIASM THAT PUSHES ONE TO SEEK ITS FULFILLMENT REGARDLESS OF OBSTACLES. BY FAITH I BY FAITH